商品房買賣合同適用情事變更原則探析

王勝男

遼寧理工學院(原渤海大學文理學院)，遼寧　錦州　121000

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商品房買賣合同適用情事變更原則探析

王勝男

遼寧理工學院(原渤海大學文理學院)，遼寧錦州121000

從我國開始實施住房商品化政策開始，房地產(chǎn)市場久經(jīng)波折，而當前房地產(chǎn)業(yè)正處于重要的時刻，國家采用宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)整，使市場狀況得到改善。在國家宏觀調(diào)控的影響下，使商業(yè)風險性提升，只有將情事變更引入合同之中，才能很好的保證當事人的合法權(quán)利。本文筆者主要從房地產(chǎn)限購的新政策和商品房買賣合同履行的影響角度進行分析，說明我國當前經(jīng)濟形勢的影響下在實踐過程中的出現(xiàn)的問題，為該類當事人的權(quán)益提供了相應的法律依據(jù)。

商品房買賣；合同適用；情事變更

情事變更原則指的是在合同成立之后，并不是因為雙方當事人的原因發(fā)生的情事變更，所導致合同不能有效的行使。所以根據(jù)誠實信用的原則，當事人可以通過請求的方式來解除合同。根據(jù)我國法律的規(guī)定，情事變更原則的適用條件為，在合同成立后，發(fā)生當事人所訂立的合同出現(xiàn)不可遇見的商業(yè)變化，繼續(xù)履行合同會導致一方當事人受到利益的損害。本文從商品房限購政策對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響進行研究，分析國家一系列的購房政策，探討出具體的解決方案，呼吁我國從立法的角度引入情事變更理論，使其更好的指導判斷實踐。

一、情事變更在我國的發(fā)展

(一)情事變更原則

情事變更是充滿爭議的法律制度，作為合同基礎的客觀情況，在合同簽訂后條件發(fā)生變更，導致當事人不能繼續(xù)履行合同，而當事人并沒有違約，其合同債務可以因情事變更進行解除。現(xiàn)在這一制度適用于解除契約的范圍，廣泛適用于當事人不可控制的意外事件之中，所以其使用范圍也符合大陸法系。

(二)情事變更原則的發(fā)展

我國的立法進程對情事變更原則的制定十分謹慎，對情事變更原則的立法進行數(shù)次嘗試，直至今天也沒有形成其在民法上的地位。雖然具有相應的條文規(guī)定，但是并沒有改變事情變更的稱謂，這是我國立法過程中對情事變更原則的相應規(guī)定。在《合同法》中對情事變更的規(guī)定，在學術(shù)界具有較大的爭議，在經(jīng)歷五個不同版本的草案討論后才發(fā)布現(xiàn)在所使用的合同法。以往的兩個版本并沒有對情事變更存在的問題和法律條款進行明確的規(guī)定，在草案討論的過程之中，主要考慮到法律實務中具有適用情事變更的判決，并且將其引入我國法律之中使制度更加完善。在我國經(jīng)濟發(fā)展迅速的時期，各種因為當事人的主觀意志引起的情事變更時有發(fā)生，需要將情事變更這項原則進行合理使用，才能確保當事人的合法權(quán)益，但是想要在民事立法領域中確立該原則的地位，更需要實踐界和法律理論的共同努力。

(三)情事變更原則與其他理論的關系

1.情事變更和不可抗力的區(qū)別

不可抗力所指的是不能預見客觀情況，和情事變更相比較具有些許差別，主要是二者之間的表現(xiàn)形式差別，不可抗力表現(xiàn)為自然災害、員工罷工和戰(zhàn)爭等因素的影響，還需要達到合同不能履行的情況，情事變更不能達到不可抗力的程度，不能達到實質(zhì)上不能離履行的情況發(fā)生。在功能方面兩者之間也存在一定差別，不可抗力屬于法定的免責，在不可抗力發(fā)生后，當事人及時通知對方后就可以免除合同約定的義務，情事變更是實際履行中的一項原則，可以通過法院訴訟的方式尋求解決途徑。

2.情事變更和商業(yè)風險的區(qū)別

商業(yè)風險是商業(yè)活動中因各種不確定因素所引起的。并且會給業(yè)主帶來損失或收益的客觀性經(jīng)濟現(xiàn)象。在生活中商業(yè)風險無處不在，例如市場價格的波動等因素的影響，都會造成市場經(jīng)濟條件下的商業(yè)風險。雖然商業(yè)風險和情事變更所造成的結(jié)果具有重合部分，但是在本質(zhì)上兩者具有很大的差別。情事變更的風險是一種不可控的風險，不同于商業(yè)風險的有規(guī)律可循，當事人在簽訂合同之時就能夠預見商業(yè)風險，并且會考慮到商業(yè)風險對商品價格的影響，如果當事人沒能對風險進行預防，其責任也是由當事人自己承擔。而事情變更則是當事人在簽訂合同時無法對其進行遇見的，其最終的發(fā)生超出了當事人的能力范圍。

通過上述的分析不難發(fā)現(xiàn)，雖然從表面上看情事變更和不可抗力、商業(yè)風險有相似之處。但從其本質(zhì)上來說，情事變更與其它兩種理論之間存在較大的區(qū)別，這種區(qū)別體現(xiàn)在嚴厲程度、適用方法等各個方面。如果在司法實踐中，將情事變更與其它兩種理論混為一談則會嚴重影響審判的公正性。如果商品房買賣糾紛是因限購政策引起的，則會出現(xiàn)下述問題。第一，現(xiàn)在國家對商品房買賣比較重視，頻繁頒布限購政策。在這種情況下，買賣雙方是可以預見限購政策的出臺和變化的，也是有能力進行克服的。因此，在司法審判的過程中不能將限購政策的變化視為不可抗力。因為，限購政策的出臺雖然影響合同的履行，但卻沒有達到不可抗的程度；第二，限購政策的出臺是為了調(diào)節(jié)市場需求，但這種需要的變動并不是市場引起的，雖然存在一定的風險，但普通的消費者是無法預見這種風險的。因此，限購政策的出臺不屬于商業(yè)風險。在這種情況下，為了凸顯司法的公平性和公正性，必須要引入情事變更原則。

二、商品房調(diào)控政策對合同履行的影響

(一)我國出臺的調(diào)控政策

從2009年來，我國出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷的進行調(diào)整完善，房地產(chǎn)市場也從低谷向高峰轉(zhuǎn)變，各地的房產(chǎn)價格也不斷上升。這一系列的房產(chǎn)改革使我國的商品房交易市場變得十分活躍，營造了房產(chǎn)市場繁榮的景象，使人們購房的欲望也得到提升，使商品房的需求量和價格得到提升。從限購政策出臺以后，給過熱發(fā)展的商品房市場迅速降溫，使部分投資性和投機性購房需求受到抑制，給當時很多已經(jīng)簽訂合同但是沒有完成購買的購房者造成很大困擾。

(二)限貸政策引起的問題

從2010年來進行的一系列宏觀調(diào)控政策，制訂了首套房產(chǎn)首付款不能低于百分之三十，第二套房產(chǎn)首付比例不能低于百分之五十，并且房屋貸款的利率不能低于基準利率的1.1倍的政策，各個商業(yè)銀行也取消了原有的貸款利率優(yōu)惠政策，并且禁止了購買三套及以上的商品房。伴隨著這一系列限購政策的出臺，使很多已經(jīng)簽訂了商品房屋買賣合同的購房者陷入了兩難的困境，在不能違反國家制定的房屋買賣制度，還需要繼續(xù)與房屋開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，造成了很多商品房屋買賣合同糾紛的問題發(fā)生。在我國當前的經(jīng)濟條件下，房屋買賣對于大部分人們來說是一項巨大的開銷，很多人將多年的積蓄都用來為后輩購買一套房屋，但是因為房地產(chǎn)新政策的出臺，增加了幾萬幾十萬的房屋首付款，使每月需要支付了利息大幅增加，造成很多購房者承受了較大的負擔，因此造成一系列的問題發(fā)生，導致購房者出現(xiàn)房財兩空的境況發(fā)生。

(三)限購政策引發(fā)的履行不能

限購政策不單單是給商品房的限貸造成了一定的影響以外，而且限購政策所造成的影響遠遠超過其本身。限貸政策對購房者來說可以通過親友的幫助能夠勉強履行，其實質(zhì)是斷絕了購房者的生機。在新國五條出臺后，很多購房者無法提供一年以上的購房納稅證明，對于這些普通的購房者來說，向銀行進行貸款是他們購房的唯一辦法，但是由于這一途徑受到國家出臺政策的封鎖，購房成為了虛渺夢想。加上已經(jīng)簽訂房屋買賣合同的購房者，他們不但無法正常購房，還受到開發(fā)商沒收定款的風險，甚至還需要賠償開發(fā)商違約金的困境。

(四)購房政策給購房者帶來的影響

1.購房者具有履行原購房合同的能力

在房產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，首付款增加，很多購房者仍然具有繼續(xù)履行原購房合同的能力，雖然會超出原有的預期，但是購房者還有繼續(xù)履行商品房屋買賣合同的能力，這類情況并不涉及到商品房屋買賣合同糾紛的問題，本文就不加以進行討論。

2.購房者不具有履行合同能力

商品房屋的限購政策會給購房者帶來很多不利的影響，國家出臺這一政策的目的是打擊炒房和投機性購房，同時也是一種宏觀調(diào)控，但是對于很多弱勢的購房者在履行房屋購買合同造成了很大的阻礙?，F(xiàn)代民法是建立在市場經(jīng)濟基礎上的，市場經(jīng)濟需要在其中具有公平公正原則，想要很好的實現(xiàn)這個原則，需要對社會成員中處于劣勢的人群進行特殊保護，如果只是讓購房方來承擔限購政策帶來的影響，而房地產(chǎn)開發(fā)商卻不會受到影響，卻在商品房屋價格下跌的市場預期形式仍舊得到較高的利益回報，對購房者來說是極其不公平的。使購房者喪失了合法權(quán)益的保護，在這樣的情況下，國家需要采用相關的法律來保護購房者的基本權(quán)益，維護社會公平正義的基本秩序是非常重要的。

三、限購政策法律性質(zhì)的研究和爭議

(一)限購政策對商品房屋的影響是不可抗力

我國在《民法通則》中第153條中將不可抗力定義為，不能避免、不能預見、不能克服的客觀情況，在《合同法》中也有相應的規(guī)定。在《合同法》和《民法通則》中的規(guī)定，在合同糾紛中需要適用不可抗力，需要滿足事件發(fā)生是當事人在簽訂合同時不能預見的，發(fā)生時也是不能避免的，在發(fā)生后不能克服對合同履行造成的影響。主要分為三類事件：一、自然原因所導致的不可抗力，例如臺風、洪水等具有一定強度的自然現(xiàn)象；二、社會原因所導致的不可抗力，例如戰(zhàn)爭、武裝沖突等；三、國家原因?qū)е碌牟豢煽沽?，主要是國家進行的相關政策的調(diào)整所導致的不可抗力。由此可見國家進行宏觀調(diào)控的商品房屋買賣合同，也是一種不可抗力，但是通過對不可抗力的進行分析，無法確定是否滿足無法克服的條件，從限購政策對合同的影響程度不難看出，雖然已經(jīng)達到了不可克服的程度，但是從我國當前購買商品房屋的流程來說，在簽訂合同時通常會達成默契的協(xié)議，當事人可以從銀行貸款，如果當時由于其自身原因無法獲得銀行的批準，導致購房者沒有繼續(xù)履行購房合同的能力，在《合同法》中的規(guī)定中，如果出現(xiàn)不可抗力的情況發(fā)生，合同雙方是具有解除合同的權(quán)利，買方只需要證明自身不具有繼續(xù)履行合同的能力即可解除合同，賣方則沒有辦法對實情進行確認，不利于賣方維護合法權(quán)利。通過分析得知，將限購政策定為房屋買賣合同定為不可抗力太過牽強，不利于買賣雙方的合法權(quán)益保護，違背了民法的基本原則。

(二)限購政策是商品房屋買賣合同時情事變更

由于情事變更的原則最終是由法院判決進行最終的確認，可以在大量綜合考察后對雙方的利益進行維護，很好的避免使合同雙方受到影響。情事變更所指的是在法律關系履行前，由于責任雙方當事人的事由，導致原有的法律關系的成立基礎發(fā)生了不可預見的本質(zhì)性變化，使當事人的目的不能實現(xiàn)，在這樣的情況下，再繼續(xù)履行合同則會顯得有失公平，所以需要解除合同或進行變更。情事變更的意義是通過司法權(quán)力的介入，使已經(jīng)簽訂的合同撤銷，不在合同雙方當事人預計之中，進行重新分配交易，使其追求的目標價值是公正公平的。但是在我國修改的合同法中并沒有對情事

變更進行規(guī)定，僅僅是最高人民法院在2009年時公布的法案中具有相應規(guī)定：“在合同成立后，客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見性的、不是不可抗力所造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，如果繼續(xù)履行合同會對一方當事人明顯的不公平，當事人可以請求人民法院進行解除或者變更合同，人民法院需要根據(jù)公平的原則，并且結(jié)合案件的實際情況確定是否解除或者變更合同”。這是我國現(xiàn)階段各級人民法院適用的情事變更原則的判決。雖然全國人大層次的立法并沒有將情事變更原則引入合同法中，但是伴隨著經(jīng)濟體系的不斷發(fā)展，情事變更發(fā)生的情形會愈發(fā)廣泛，伴隨著情事變更原則應用面的不斷普及擴大，使其列入正式立法的時間將指日可待。

(三)情事變更原則對商品房屋買賣合同的適用

通過對我國商品房屋限購政策特征進行分析，可以看出商品房屋限購政策對房屋買賣合同具有情事變更的基本特征。商品房屋限購政策符合情事變更原則發(fā)生的客觀條件，其對商品房屋買賣合同的影響是符合情事變更的客觀要求。符合情事變更原則的主觀條件，該原則的發(fā)生需要合同雙方當事人在事件中沒有過錯，在這樣的情況下，不能要求買方承當不利后果，不利于其合法權(quán)益的維護。在我國，房地產(chǎn)業(yè)使一個特殊性的市場，其具有商品具有價值較高的特點。我國民法雖然具有不可抗力理論，看似可以調(diào)整這類事件的發(fā)生對合同造成的影響，但是以為其作用的限制，我國房地產(chǎn)目前并不穩(wěn)定，在我國宏觀調(diào)控政策出臺的情況下，建立有效的監(jiān)督機制，完善情事變更原則的制度，防范該制度被部分當事人和審判人員的不規(guī)范使用。

[1]余海燕，胡春華.論情事變更原則在我國商品房買賣合同中的適用——以國務院"房產(chǎn)新政"為背景[J].理論月刊，2011(6).

[2]洪東冬."限購令"下商品房買賣合同之解除——以情事變更原則為視角[J].消費導刊，2011(6).

D923.6

A

2095-4379-(2016)28-0059-03

王勝男(1993-)，女，漢族，遼寧錦州人，遼寧理工學院(原渤海大學文理學院)，法學專業(yè)本科生。