房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中法律風(fēng)險的有效防范策略分析

陶玉松

遼寧星海九鼎律師事務(wù)所，遼寧 大連 116000

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房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中法律風(fēng)險的有效防范策略分析

陶玉松

遼寧星海九鼎律師事務(wù)所，遼寧 大連 116000

隨著國內(nèi)法律體系的逐步健全以及人們法律意識的不斷增強(qiáng)，近年來房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中面臨的訴訟爭議及法律糾紛漸趨增多，這不僅給房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展帶來了一定阻礙，也給房地產(chǎn)行業(yè)的聲譽(yù)帶來了不少負(fù)面影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中法律風(fēng)險的防范正在成為業(yè)內(nèi)諸多人士共同關(guān)注的課題?；诖?，筆者結(jié)合相關(guān)實際工作經(jīng)驗，主要對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中面臨的法律風(fēng)險及其防范策略展開探討。

房地產(chǎn)企業(yè)；項目開發(fā)；法律風(fēng)險；防范策略

房地產(chǎn)項目開發(fā)是周期比較長、資金密集、過程較為復(fù)雜的系統(tǒng)性工程建設(shè)活動，從房地產(chǎn)開始建設(shè)直至銷售完畢，可能需要幾年的時間，期間所面臨的風(fēng)險也是眾多的。比如，現(xiàn)在受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和調(diào)控政策的影響，銀行還是控制放貸規(guī)模，這對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說是極為不利的，這也直接導(dǎo)致諸多開發(fā)商面臨資金短缺或者資金鏈斷裂的風(fēng)險；期間還可能誘發(fā)房屋無法按期交付、合同違約、業(yè)主維權(quán)等法律風(fēng)險。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)時，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解行業(yè)的運(yùn)作過程及可能面臨的風(fēng)險，并做好相應(yīng)的風(fēng)險防范計劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中法律風(fēng)險的內(nèi)涵分析

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的法律風(fēng)險主要是指其在生產(chǎn)經(jīng)營中由于缺乏相應(yīng)的法律常識、不遵守相關(guān)法律或者不按照法律程序、無視法律監(jiān)管及約束，從而可能引發(fā)或已經(jīng)形成的違法行為導(dǎo)致的潛在性危害。簡單點來說就是，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中因違背相關(guān)法律所產(chǎn)生的對企業(yè)經(jīng)營不利的一系列行為。

從我國目前的房地產(chǎn)相關(guān)法律體系來看，其還是較為復(fù)雜的，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中稍有不慎，便可能面臨來自各方面的法律風(fēng)險。雖然在現(xiàn)代化經(jīng)營管理體制下，法律風(fēng)險能夠被提前預(yù)知并做出相應(yīng)的防范，但是大部分企業(yè)在日常運(yùn)營中，并未對法律風(fēng)險防范給予足夠的重視，也并未意識到法律風(fēng)險給企業(yè)造成的負(fù)面影響和經(jīng)濟(jì)損失都是極其嚴(yán)重的。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到法律風(fēng)險防范的重要性，但卻并未建立起相對應(yīng)的風(fēng)險防范機(jī)制，面對風(fēng)險并不能采取有效的應(yīng)對措施，損失自然也在所難免。其實，法律風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)來說就像是潛伏的病毒，時刻都在威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到法律風(fēng)險的危害性及其防范的重要性，并科學(xué)構(gòu)建相應(yīng)的防范機(jī)制，以有效保護(hù)自身的合法權(quán)益，同時為項目開發(fā)的順利進(jìn)行及企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供必要保障。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中面臨的主要法律風(fēng)險

(一)土地使用權(quán)獲得中的法律風(fēng)險

我國《土地管理法》中的相關(guān)條文明確規(guī)定，農(nóng)村集體的土地使用權(quán)，未經(jīng)國家及相關(guān)部門批準(zhǔn)，一律不準(zhǔn)自由轉(zhuǎn)讓或出售，所以說房地產(chǎn)項目開發(fā)之前必須取得建設(shè)用地的使用權(quán)。而《城市房地產(chǎn)管理法》中的第八條明文規(guī)定：“凡是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地之后，這塊國有土地的使用權(quán)才能夠有償轉(zhuǎn)讓。”通過這兩條不難看出，如果建設(shè)用地是集體土地，必須先按照規(guī)定征為國有土地之后，開發(fā)商才能從政府手中取得使用權(quán)。由此引發(fā)的問題是：因為受讓土地的性質(zhì)不同，所以導(dǎo)致了補(bǔ)償主體、流程及標(biāo)準(zhǔn)之間存在一定的差異，具體點可以分為由政府征用的集體土地所支付的土地及附著物賠償、由開發(fā)商在城市規(guī)劃范圍對國有土地上的房屋進(jìn)行的拆遷賠償。這兩種賠償方式存在明顯的差異，因此被拆遷人和拆遷主體之間很容易發(fā)生矛盾，嚴(yán)重的還會引發(fā)群體性糾紛。

(二)房地產(chǎn)項目的補(bǔ)償風(fēng)險

按照當(dāng)前我國的相關(guān)法律規(guī)定，一個合法的地產(chǎn)項目應(yīng)當(dāng)滿足以下三方面條件：擁有合法的國有土地使用權(quán)，政府及行政職能部門的審批文件以及房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)。然而在具體操作時，經(jīng)常會因為規(guī)劃或者政策等方面的原因致使部分土地出現(xiàn)閑置的問題；或者是部分項目雖然預(yù)估計有良好的發(fā)展前景，但若開發(fā)時不顧及農(nóng)民利益，或者不按照規(guī)定開展補(bǔ)償工作，便會導(dǎo)致拆遷工作難以順利進(jìn)行，后期的開發(fā)工作也無從談起。從近幾年征地、拆遷糾紛來看，多數(shù)農(nóng)民并不反對征地或拆遷，而是某些權(quán)利得不到很好的保障，比如說某項目在開發(fā)時，需要附近的整個村落集體搬遷，按照政府規(guī)劃需要村民搬遷至離本地較遠(yuǎn)的地方，但大部分的村民感覺“故土難離”，即便政府開出再優(yōu)惠的條件，他們還是不愿意搬走，這時政府和開發(fā)單位就得在補(bǔ)償上做出更大的讓步。

(三)房地產(chǎn)項目無法交付的風(fēng)險

由于房地產(chǎn)開發(fā)存在資金密集、建設(shè)周期長、過程復(fù)雜等等特點，因此項目竣工和交付對資金的依賴性比較大，同時還會受到國家房產(chǎn)開發(fā)調(diào)控政策的影響，所以期間存在多方面風(fēng)險。延期竣工、破產(chǎn)歇業(yè)、負(fù)責(zé)人跑路、無法交付等現(xiàn)象并不少見。房產(chǎn)無法如期交付，將使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨兩大方面的法律風(fēng)險：一是跟銀行的抵押風(fēng)險，再就是對預(yù)售業(yè)主的違約風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中法律風(fēng)險的有效防范策略

(一)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)法律體系

由于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展時間尚短，因此政府及行業(yè)在調(diào)控、監(jiān)管等方面尚且缺乏經(jīng)驗，所以市場上問題眾多，而通過建立健全房地產(chǎn)法律體系，為房地產(chǎn)監(jiān)管提供堅實、全面、科學(xué)的法律基礎(chǔ)，可以說解決這些問題的根本所在。具體的措施有：首先，在現(xiàn)有法律體系的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢，在兼顧各方利益的同時，規(guī)范與完善相關(guān)法律體系及地方法規(guī)制度等，提升法律的剛度和可執(zhí)行力。其次，借鑒國外的成功經(jīng)驗，吸納其相關(guān)法律條文中的優(yōu)勢，補(bǔ)充與完善我國房地產(chǎn)法律體系。最后，針對性地制定相對應(yīng)的法律條文進(jìn)行規(guī)范，比如說暴力強(qiáng)拆、故意哄抬拆遷補(bǔ)償價格等問題。

(二)建立健全科學(xué)的項目運(yùn)營體系

健全的項目運(yùn)營體系既是房地產(chǎn)項目順利開發(fā)的根本保障，同時也是防范并減免相關(guān)風(fēng)險的關(guān)鍵所在。因此，房產(chǎn)項目開發(fā)前，企業(yè)應(yīng)將項目可行性報告、公司運(yùn)營資質(zhì)、報建手續(xù)、審批手續(xù)等形成規(guī)范、匯成體系，確保各方面均符合法律的相關(guān)要求。與此同時，開發(fā)商在取得土地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)明確被拆遷人員是否需要安置補(bǔ)償以及如何進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯栴}。在開展拆遷工作時，房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)管理部門批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)先辦理《房屋拆遷許可證》，然后再按照《城市房屋拆遷管理條例》中的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷人進(jìn)行安置或補(bǔ)償。

(三)科學(xué)構(gòu)建與健全企業(yè)法律風(fēng)險防范體系

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的法律風(fēng)險方法體系，是根據(jù)項目開發(fā)的法律風(fēng)險防范需求建立的，通常其應(yīng)當(dāng)主要包括以下三個方面：首先，建立合同管理制，以合同管理為核心，無論是客戶分類，還是經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來、交易方式等，都應(yīng)該從企業(yè)的合同出發(fā)，明確審查并提出其中所存在的法律風(fēng)險，然后實施全面分類管理。其次，加強(qiáng)企業(yè)全員的法律風(fēng)險知識培訓(xùn)，提升企業(yè)的法律風(fēng)險防范意識，由專門的律師或者企業(yè)法律服務(wù)團(tuán)隊主要負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作，并開展相應(yīng)的考核。最后，完善檔案管理制度，建立針對性的法律文件檔案管理窗口，嚴(yán)加管理相關(guān)文件的簽發(fā)、審核、流轉(zhuǎn)等。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目過程中所遇到的法律風(fēng)險比較多，而這些法律風(fēng)險可能會給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營及收益帶來嚴(yán)重的損失，因此在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們應(yīng)當(dāng)全面加強(qiáng)企業(yè)的法律風(fēng)險防范能力。通過分析房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中法律風(fēng)險的內(nèi)涵及主要類型，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從健全房地產(chǎn)法律體系、建立有效的項目運(yùn)營及法律風(fēng)險防范體系等幾個方面來加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險防范能力。

[1]趙邦君.淺談房地產(chǎn)合作開發(fā)的糾紛處理[J].法制與經(jīng)濟(jì)(下旬)，2014(03).

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[3]周光權(quán).非法倒賣轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪研究[J].法學(xué)論壇，2014(05).

[4]馬建榮.寧夏房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險管理模式的建立[J].法制與社會，2013(19).

F293.3；D

A

陶玉松(1968-)，男，山東威海人，遼寧星海九鼎律師事務(wù)所，律所主任，三級律師，研究方向：公司法及房地產(chǎn)開發(fā)。