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    論宅基地的房權(quán)地權(quán)沖突

    2016-02-01 01:31:17
    法制博覽 2016年20期
    關(guān)鍵詞:農(nóng)村宅基地

    王 晶

    吉林財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院,吉林 長春 130117

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    論宅基地的房權(quán)地權(quán)沖突

    王晶

    吉林財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院,吉林長春130117

    摘要:權(quán)屬于集體土地上的宅基地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)是農(nóng)民的兩項重要財產(chǎn)權(quán)利。在城市化拆遷的過程中,面臨“一戶多宅”的情況,確認宅基地的使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬,成為家庭成員之間利益博弈的中心。本文從如何解決“一戶多宅”的房權(quán)地權(quán)沖突問題為出發(fā)點,努力尋求拆遷中如何化解家庭成員之間的矛盾以及平衡家庭財產(chǎn)利益歸屬的途徑,為小家庭的生活增添幸福因子。

    關(guān)鍵詞:農(nóng)村宅基地;土地發(fā)展權(quán)益;一戶多宅

    一、問題的提出

    土地資源的有限性一定程度上制約著社會經(jīng)濟發(fā)展的速度和城市規(guī)模的廣度,也是城市化進程中不可避免的難題。實踐中,大量農(nóng)村集體土地的發(fā)展權(quán)益適度讓位于城市發(fā)展的例子不勝枚舉。權(quán)屬于集體土地上的宅基地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)是農(nóng)民的兩項重要財產(chǎn)權(quán)利。在城市化拆遷的過程中,面臨“一戶多宅”的情況,確認宅基地的使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬,成為家庭成員之間利益博弈的中心。

    農(nóng)村宅基地房屋拆遷的家庭糾紛主要是關(guān)于如何分配動遷安置利益。如果宅基地占用的土地已經(jīng)被征收,補償利益已經(jīng)分配到各家庭,家庭成員之間僅僅是由于利益分配不均,而訴之法院,此類案件處理方法,只要厘清宅基地使用權(quán)的補償歸屬和房屋產(chǎn)權(quán)補償歸屬即可。

    二、“一戶多宅”的現(xiàn)實組合類型

    根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(下簡稱土管發(fā))第六十二條例規(guī)定:農(nóng)村村民一戶只能擁有一處住宅基地,該基地在面積上,不能夠超越所在省、自治區(qū)、直轄市所規(guī)定的住房標準。農(nóng)村在住宅的建設(shè)方面,應(yīng)當遵循鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體的規(guī)劃,在基地的選擇方面,應(yīng)當盡可能的選擇已經(jīng)使用過的宅基地或者村內(nèi)的空閑地。然而,在實際生活中,由于各種各樣的原因,集體經(jīng)濟組織成員沒執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定,反而“一戶多宅”的情況比較常見。其可以歸屬的類型有以下幾種情況:

    (一)新宅加老宅。由于生活水平的提高,農(nóng)村新建住宅逐年增多,建新房不拆舊房的現(xiàn)象比較普遍。存在異地建房后仍保留原有住房;在原住宅拆舊建新后,老房未完全拆除;為響應(yīng)政策,以發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)為由,未對老房進行拆除等歷史遺留情況。

    (二)宅基地私下流轉(zhuǎn),房屋所有人和宅基地使用權(quán)人并非同一人。由于建宅需辦理宅基地的審批手續(xù),加之審批手續(xù)繁瑣,部分村民選擇私下購買本集體組織成員的空閑宅基地,私自建房。當前對于宅基地的利用已經(jīng)不僅僅停留在自住功能上,在部分發(fā)展速度較快的村落還出現(xiàn)了基于發(fā)展工商業(yè)的宅基地轉(zhuǎn)讓的情況,出現(xiàn)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的分離。

    (三)繼承祖輩遺產(chǎn)。由于按照現(xiàn)有法律的規(guī)定,我國農(nóng)村宅基地在使用權(quán)和房屋的所有權(quán)上是無常且無限期的,宅基地可以作為遺產(chǎn)被子代所繼承,父輩原擁有的宅基地使用權(quán)和房屋使用權(quán)也被子代所繼承。如果說子代的戶籍也是父輩所在的集體組織的,那么子代在分戶的時候,向集體提出宅基地申請,通過集體的審批后可以劃的另外的一塊宅基地獨立出去,這樣子代在客觀上也造成了擁有了兩處房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。祖輩的遺產(chǎn)保留做法,也會造就“一戶多宅”的情況。

    三、拆遷過程中,針對“一戶多宅”的處理辦法

    第一、針對已經(jīng)確認權(quán)屬的處理辦法。根據(jù)土管法的規(guī)定,就宅基地數(shù)量而言,農(nóng)村村民一戶人家只能擁有一處宅基地。我國目前對于土地和房屋是實行分別管理。已經(jīng)確認權(quán)屬的,根據(jù)當?shù)氐牟疬w計劃,對照權(quán)利歸屬,遵照執(zhí)行即可。

    第二、針對未確認權(quán)屬的處理辦法。宅基地審核表中登記的權(quán)利人為宅基地使用權(quán)人。由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的身份屬性,是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的、可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地,屬于福利性質(zhì),一般不能繼承。在實際當中,關(guān)于農(nóng)村宅基地繼承方面的文章可以分為以下情況:一、假如繼承人是本集團的成員,并且符合宅基地申請的條件,通過審核批準可以獲取被繼承者的房屋使用權(quán)和宅基地所有權(quán)。二、假如不符合當前宅基地申請條件的,對于已有的房屋,可以將房屋賣給當前符合申請宅基地的村民。拆遷過程中,拆遷補償應(yīng)對應(yīng)不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì),實行不同補償標準。

    四、結(jié)語

    此外,在執(zhí)行中拆除農(nóng)民宅基地的現(xiàn)象嚴重,農(nóng)村宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的歸屬于組織內(nèi)成員自取自用的財產(chǎn)。農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)須符合相關(guān)規(guī)定,所以隱性流轉(zhuǎn)比較盛行,在這一過程中,屬于違法行為的“一宅多占”和出售是最常見的行為。這些違法行為之所以長期得不到遏制,主要原因在于國家法律法規(guī)的建設(shè)跟不上時代的發(fā)展,農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)制度模糊、產(chǎn)權(quán)不一致,監(jiān)管缺失。宅基地隱性流轉(zhuǎn)的可行途徑在于進一步完善相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè),提高群眾的法律意識,懂法用法意識以及調(diào)整監(jiān)管措施。

    [參考文獻]

    [1]長子中.當前農(nóng)民市民化進程中的宅基地問題[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊,2011(11).

    [2]楊璐璐.農(nóng)村宅基地“一戶多宅”誘因與實態(tài):閩省個案[J].改革,2016(1).

    [3]周榮春.農(nóng)民超面積建房原因及對策[J].探索研究,2011(10).

    [4]蔡衛(wèi)華.一戶多宅如何確權(quán)發(fā)證?[N].中國國土資源報,2009.1(7).

    [5]孟憲平.當前農(nóng)村宅基地現(xiàn)行管理制度存在的矛盾與問題[J].工作研究,2014(9).

    中圖分類號:D923.2

    文獻標識碼:A

    文章編號:2095-4379-(2016)20-0265-01

    作者簡介:王晶(1989-),女,吉林財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院,法律碩士研究生。

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