關(guān)于住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位所有權(quán)歸屬問(wèn)題的研究

田麗娟

（856000 西藏自治區(qū)山南市郵政管理局 西藏 山南）

關(guān)于住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位所有權(quán)歸屬問(wèn)題的研究

田麗娟

（856000 西藏自治區(qū)山南市郵政管理局 西藏 山南）

隨著城市化的快速發(fā)展，人們生活水平的日益提高，城市私家車(chē)擁有量的大幅增長(zhǎng)，人需要有房子住，每輛車(chē)也要有一個(gè)家。車(chē)位、車(chē)庫(kù)就成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中居民不可或缺的重要組成部分，與現(xiàn)代城市居民的生活越來(lái)越密不可分。正因如此，現(xiàn)實(shí)生活中因?yàn)樾^(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題引發(fā)的糾紛越來(lái)越多，從而成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。

物權(quán)法；建筑住宅；車(chē)庫(kù)車(chē)位；所有權(quán)；制度完善

一、住宅小區(qū)停車(chē)位（含車(chē)庫(kù)）的形式

（一）小區(qū)地面停車(chē)位的所有權(quán)歸屬

小區(qū)地面停車(chē)位是指直接設(shè)置在小區(qū)地面，以劃線的方式明確停車(chē)空間的停車(chē)單元，比較常見(jiàn)的就是開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)管理公司在小區(qū)的道路兩旁或小區(qū)空地上劃線分割出許多停車(chē)位，提供給車(chē)主使用，并收取一定的停車(chē)費(fèi)。首先明確一點(diǎn)，地面停車(chē)位只是對(duì)土地地表及其有限空間初步的利用，不具備建筑物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特征，不能申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》；其次，這種停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬取決于其占用土地的使用權(quán)性質(zhì)，如果土地使用權(quán)屬于國(guó)家，則該停車(chē)位的所有權(quán)應(yīng)歸國(guó)家所有；如果停車(chē)位所在的土地已經(jīng)包含在小區(qū)的宗地之中，在計(jì)算小區(qū)容積率時(shí)已經(jīng)計(jì)入小區(qū)總土地面積之中，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，業(yè)主取得《房屋所有權(quán)證》后，小區(qū)業(yè)主按照各自的份額共同擁有包括該停車(chē)位在內(nèi)的小區(qū)宗地的全部土地使用權(quán)，故，停車(chē)位應(yīng)歸建筑物區(qū)分所有人（業(yè)主）共有。

（二）小區(qū)地下停車(chē)位的所有權(quán)歸屬

1.是由人防工程所改建成的地下停車(chē)位

按照建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積，不進(jìn)行公用建筑面積的分?jǐn)?。雖目前法律尚未明確界定人防工程的所有權(quán)歸屬，但是基于人防工程的重要性，不宜登記為建筑物區(qū)分所有人專(zhuān)有，當(dāng)然也不能登記為開(kāi)發(fā)商所有。本著“鼓勵(lì)修建人防工程”和“有利于維護(hù)、管理人防工程”的精神，對(duì)經(jīng)政府人民防空主管部門(mén)批準(zhǔn)，利用人防工程所改建的地下停車(chē)位所得收益，應(yīng)歸投資者和管理者、維護(hù)者所有。

2.是開(kāi)發(fā)商按照規(guī)劃要求建造的地下車(chē)庫(kù)

地下車(chē)庫(kù)和小區(qū)住宅房屋一樣，計(jì)入整個(gè)宗地的建筑面積，在法律上是具有獨(dú)立使用價(jià)值的“物”，可以申領(lǐng)獨(dú)立的房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)買(mǎi)的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。

3.是不符合規(guī)劃要求的地下停車(chē)位

這種停車(chē)位系開(kāi)發(fā)商自行利用建筑物的地下空間改造而成，本身沒(méi)有計(jì)算在整個(gè)宗地的建筑面積之內(nèi)，不能列入公用建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅驘o(wú)“合法出身”，按照現(xiàn)行規(guī)定難以取得獨(dú)立的房屋所有權(quán)證。

4.小區(qū)地上停車(chē)位的所有權(quán)歸屬

一般而言，小區(qū)地上停車(chē)位包括兩種情形，即樓房首層架空層停車(chē)位樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位。判斷樓房首層架空層停車(chē)位的所有權(quán)歸屬同按規(guī)劃用途建造的地下車(chē)庫(kù)類(lèi)似，主要依據(jù)停車(chē)位的建筑面積是否列入小區(qū)公攤面積。樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位所有權(quán)的歸屬取決于屋頂平臺(tái)所有權(quán)的歸屬。

二、住宅車(chē)庫(kù)（含車(chē)位）歸屬權(quán)現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)改變處置車(chē)位的方式來(lái)賺取高額利潤(rùn)

眼下私家車(chē)數(shù)量不斷膨脹，在不少小區(qū)里，停車(chē)位捉襟見(jiàn)肘，正所謂“物以稀為貴”，停車(chē)位的單位面積售價(jià)甚至比房子還高好幾倍。在高額利潤(rùn)的驅(qū)使下，許多開(kāi)發(fā)商在物權(quán)法實(shí)施之后仍在銷(xiāo)售在物權(quán)法實(shí)施之前就己經(jīng)在銷(xiāo)售的樓盤(pán)的停車(chē)位，并在銷(xiāo)售合同里增加一條內(nèi)容，即約定停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，如果業(yè)主需要可以另外購(gòu)買(mǎi)。在被稱(chēng)為“上海物權(quán)法第一案”的小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬糾紛中，上海法院首次運(yùn)用了《物權(quán)法》進(jìn)行判決，該案件的核心就是開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)出售地下自行車(chē)庫(kù)和地面停車(chē)位。法院針對(duì)原告業(yè)主要求返還地面汽車(chē)停車(chē)位購(gòu)買(mǎi)款的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，房地產(chǎn)公司將小區(qū)汽車(chē)停車(chē)位出售給業(yè)主，與法有悖，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的款項(xiàng)退還業(yè)主，并承擔(dān)相應(yīng)利息損失。

（二）高額停車(chē)費(fèi)的征收使得“停車(chē)難”問(wèn)題進(jìn)一步加劇

《物權(quán)法》頒布實(shí)施以來(lái)，在全國(guó)發(fā)生的物權(quán)訴訟最引人關(guān)注的都與停車(chē)位和車(chē)庫(kù)有關(guān)。業(yè)主已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了停車(chē)位，但是物業(yè)公司繼續(xù)向其收取停車(chē)管理費(fèi)，比如北京北廣家園的業(yè)主與物業(yè)之間就因?yàn)檎魇崭哳~停車(chē)費(fèi)而引發(fā)沖突。對(duì)于這種沖突，在《物權(quán)法》實(shí)施之前，業(yè)主只能同物業(yè)公司交涉，但現(xiàn)在業(yè)主們可以用《物權(quán)法》作為維權(quán)工具。因?yàn)榧热粯I(yè)主購(gòu)買(mǎi)了停車(chē)位，根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，業(yè)主就取得了該停車(chē)位的所有權(quán)，而所有權(quán)的權(quán)能就在于在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，所有人對(duì)其財(cái)產(chǎn)自由占有、使用、收益以及處分的終極支配權(quán)，這是所有權(quán)的積極權(quán)能，同時(shí)所有權(quán)也具有其消極權(quán)能的一面，即排除他們干涉的消極權(quán)能。物業(yè)公司將業(yè)主的停車(chē)位作為自己的收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，侵犯了業(yè)主的所有權(quán)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求相關(guān)機(jī)關(guān)排除物業(yè)公司的干涉。

三、住宅車(chē)庫(kù)（含車(chē)位）歸屬制度體系的構(gòu)建

（一）進(jìn)一步明確法律中的適用范圍

首先，對(duì)“首先”一詞做出詳細(xì)的解釋?zhuān)笆紫取辈煌凇皟?yōu)先”，“優(yōu)先”在我國(guó)法律中是指同等條件下的“優(yōu)先”，如果理解為“優(yōu)先”會(huì)很容易使開(kāi)發(fā)商引用“同等條件”而將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出讓給業(yè)主以外的人或以此相要挾讓業(yè)主被迫承受更高的價(jià)格。因此，對(duì)“首先”我們可以借鑒美國(guó)的做法，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商或以后的業(yè)主在未滿(mǎn)足小區(qū)居民需要前不得對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)加以營(yíng)利性的利用。其次，應(yīng)當(dāng)采取具體措施保證業(yè)主可以?xún)?yōu)先獲得受讓或承租小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利，例如法律規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)房屋而當(dāng)時(shí)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)輛的業(yè)主，可以交納一定的費(fèi)用與開(kāi)發(fā)商簽訂附期限的停車(chē)位買(mǎi)賣(mài)或租賃合同，并通過(guò)登記公示優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)租賃權(quán)來(lái)保障自己的權(quán)益。同時(shí)應(yīng)當(dāng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商出售小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的告知義務(wù)，即開(kāi)發(fā)商對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的營(yíng)利行為應(yīng)當(dāng)通過(guò)一定的方式告知業(yè)主。最后，對(duì)違反“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”原則而轉(zhuǎn)讓或出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)的效力做出規(guī)定。當(dāng)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有滿(mǎn)足業(yè)主需要而將車(chē)庫(kù)出讓給了第三人，而第三人又存在知情和不知情的兩種情況下，需要平衡業(yè)主與第三人的利益。判斷這種行為是否有效，應(yīng)該看開(kāi)發(fā)商或以后的業(yè)主是否履行了通知義務(wù)。

（二）規(guī)定開(kāi)發(fā)商舉證之義務(wù)

首先，應(yīng)當(dāng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)在購(gòu)房階段以及發(fā)生糾紛后的訴訟階段證明車(chē)位、車(chē)庫(kù)面積已經(jīng)公攤或者沒(méi)有公攤的舉證義務(wù)。這既是從開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的不對(duì)等談判地位考慮，也是出于舉證難易的考慮。其次，規(guī)定如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將建設(shè)停車(chē)位的費(fèi)用計(jì)算進(jìn)商品房銷(xiāo)售價(jià)格，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房銷(xiāo)售合同中明示，以使區(qū)分所有權(quán)人明確停車(chē)位的使用權(quán)，減少日后可能產(chǎn)生的權(quán)屬爭(zhēng)議。

（三）規(guī)定時(shí)間和法律后果

規(guī)定強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商向業(yè)主移交小區(qū)共有部分控制權(quán)的時(shí)間和逾期未移交的法律后果，移交時(shí)間可規(guī)定為業(yè)主委員會(huì)成立或管理負(fù)責(zé)人推選或指定后1個(gè)月內(nèi)。逾期未移交的法律后果可規(guī)定為業(yè)主有權(quán)終止在開(kāi)發(fā)商控制階段就小區(qū)共有部分由開(kāi)發(fā)商對(duì)外簽訂的任何合同或協(xié)議。

（四）完善登記制度

居民的小區(qū)停車(chē)位是一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為而發(fā)生變動(dòng)，非經(jīng)登記，不發(fā)生效力，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。我國(guó)之所以頻繁出現(xiàn)小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的權(quán)屬糾紛，在很大程度上是由我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利登記制度不完善造成的。其不能單獨(dú)辦理停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)登記，車(chē)位車(chē)庫(kù)應(yīng)作為要式登記以確權(quán)保護(hù)的不動(dòng)產(chǎn)，登記制度是否完善直接關(guān)系到房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)制度能否認(rèn)真落實(shí)。應(yīng)盡快完善國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的管理登記制度，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，即“統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序和統(tǒng)一權(quán)屬證書(shū)的五統(tǒng)一"的制度。

（五）采取積極政策，鼓勵(lì)投資開(kāi)發(fā)停車(chē)位

就中國(guó)國(guó)情來(lái)說(shuō)，徹底解決停車(chē)位問(wèn)題，表面上不是大問(wèn)題，實(shí)際上仍是很復(fù)雜很困難的。停車(chē)位問(wèn)題的根本途徑應(yīng)向地上和地下發(fā)展，大力發(fā)展地下停車(chē)場(chǎng)和立體停車(chē)場(chǎng)，減少地表占用面積。因此有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)作好引導(dǎo)和支持的工作。城市規(guī)劃部門(mén)應(yīng)做好政策引導(dǎo)作用，在保護(hù)業(yè)主和社會(huì)利益的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資積極性。在制定和審批具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中，規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因地制宜，充分合理的開(kāi)發(fā)地下空間，并在法律允許的前提下將地下停車(chē)位與地上建筑物以同等身份反映在規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，為地下停車(chē)位的權(quán)利界定和辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明提供充足的依據(jù)與前提。設(shè)置合理的法定停車(chē)位的比例，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盡可能達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的最佳結(jié)合，達(dá)到地面小區(qū)的業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、整個(gè)社會(huì)共贏的局面。

［1］楊立業(yè).車(chē)庫(kù)、車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題爭(zhēng)議研究［J］.社會(huì)與法，2010年（14）.

［2］郭瑋.論住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬與使用［J］.合肥工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010年（4）.