基于營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策探究

劉鑫

（中大房地產(chǎn)集團有限公司 浙江杭州 310003）

基于營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策探究

劉鑫

（中大房地產(chǎn)集團有限公司 浙江杭州 310003）

“營改增”是自1994年以來我國稅收制度改革的一項重大的減稅措施，也是我國的一項重要的惠民利民政策。隨著“營改增”試點范圍的不斷擴大，“營改增”帶來的影響也愈加深遠。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟增長中的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國稅收收入的“大戶”，“營改增”不但為其創(chuàng)造了新的發(fā)展機遇，同時也帶來了挑戰(zhàn)。研究營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響以及籌劃對策，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。

營改增；房地產(chǎn)稅收；籌劃對策

引言

營改增是我國應(yīng)對經(jīng)濟發(fā)展趨勢所做出的稅收政策調(diào)整，隨著營改增對我國經(jīng)濟的影響不斷擴大，越來越多的行業(yè)納入了營改增試點范圍。[1]2016年1月22日，李克強總理在主持《全面推開營改增、加快財稅體制改革》座談會時表示，要全面推開營改增。2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)納入到試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。營改增在一定程度上減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，同時也對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了壓力與挑戰(zhàn)。

1 營改增的相關(guān)概述

1.1 營業(yè)稅與增值稅的概念

長期以來，營業(yè)稅與增值稅是我國稅收體系中的兩大主要流轉(zhuǎn)稅，即服務(wù)型行業(yè)收取營業(yè)稅，生產(chǎn)性行業(yè)收取增值稅。

營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅，為價內(nèi)稅。

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅實行價外稅，實際上是由消費者負擔(dān)的，有增值時才征稅，沒有增值時不征稅。增值稅的計稅機制能夠有效的避免重復(fù)征稅現(xiàn)象，從而有利于減輕企業(yè)稅負。

2011年11月17日，財政部、國家稅務(wù)總局正式公布營業(yè)稅改征增值稅試點方案。營改增就是取消營業(yè)稅，不分行業(yè)和種類，全部收取增值稅。[2]“營改增”在我國的全面推行意味著營業(yè)稅或?qū)⑼顺鰵v史的舞臺。

1.2 營改增的影響

1.2.1 營改增有利于減輕企業(yè)的稅負

從計稅原理的角度看，營改增能夠減輕企業(yè)的繳稅負擔(dān)。這是因為營業(yè)稅要求企業(yè)對營業(yè)額進行全部繳納，而增值稅則只對產(chǎn)品和服務(wù)的增值部分進行繳納，這就避免了企業(yè)的重復(fù)繳稅，有利于減輕企業(yè)的稅負。

1.2.2 營改增有利于增加政府的稅收收入

營改增的根本目的是結(jié)構(gòu)性降低企業(yè)稅負，避免重復(fù)征稅，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強國內(nèi)企業(yè)的競爭力，為我國的經(jīng)濟發(fā)展注入活力。[3]所以，即使在表面上企業(yè)的繳稅金額減少了，但是通過減輕企業(yè)的稅負，促進企業(yè)的快速發(fā)展，從而帶動經(jīng)濟的增長，我國的稅收收入依然可以實現(xiàn)增長。

2 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

自2016年5月1日房地產(chǎn)行業(yè)納入營改增試點以來，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響越來越大。其中有正面影響，也有負面影響；是一種發(fā)展機遇，同時也是一種挑戰(zhàn)。

2.1 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的正面影響

把營業(yè)稅變?yōu)樵鲋刀惖淖畲髢?yōu)勢就是減少對企業(yè)營業(yè)稅的重復(fù)征稅，避免了不能抵扣、退稅的現(xiàn)象，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負；營改增改“價內(nèi)稅”為“價外稅”，改變了價格體系，將增值稅的進項和銷項進行抵扣，促進了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟架構(gòu)的調(diào)整；房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后，必然要改變房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的盈利結(jié)構(gòu)，與之相關(guān)的企業(yè)必然需要調(diào)整價格以保證自身的生存與發(fā)展，這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，變粗放經(jīng)營為精細管理，從而加劇市場競爭，促進房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。[4]

2.2 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的不利影響

2.2.1 對房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響

成本是企業(yè)獲得利潤的決定性因素，企業(yè)成本的變化往往決定著企業(yè)的生存與發(fā)展。從建筑成本角度看，房地產(chǎn)企業(yè)成本多半在建筑施工環(huán)節(jié)，對建筑材料的需求量大，需要向多個商家購買。營改增后，如果房地產(chǎn)企業(yè)無法從供應(yīng)商或承包商那取得增值稅專用發(fā)票，那么在繳稅時就無法扣除進項稅額，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本，降低了企業(yè)的利潤。從人工成本角度看，房地產(chǎn)建筑企業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，雇傭的人員流動性強，人工工資也無進項稅抵扣；即使與勞務(wù)公司合作，但是如果勞務(wù)公司不是增值稅一般納稅人，也無法提供增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致無進項稅金抵扣。[5]這兩種情況都會讓房地產(chǎn)企業(yè)無法進行增值稅進項抵扣，所產(chǎn)生的稅金都將轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，從而降低企業(yè)利潤。

2.2.2 對房地產(chǎn)企業(yè)銷售的影響

在營改增的全面實施后，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率為11%，原營業(yè)稅稅率為5%。如果無法取得相應(yīng)的進項發(fā)票，抵扣進項稅金，那么在售價（含稅價）相同的情況下就會提高房地產(chǎn)企業(yè)稅負，從而使房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)價格競爭中失去優(yōu)勢，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售。

2.3 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收分為兩部分：①土地增值稅；②企業(yè)營業(yè)稅。由于房地產(chǎn)建造工序復(fù)雜，其中所用的原材料、設(shè)備等在增值稅體系征稅，而房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)按營業(yè)額全額征收營業(yè)稅，營業(yè)稅不可以抵扣，上述情況都會導(dǎo)致重復(fù)納稅的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)納稅總量增加，增加了企業(yè)的稅負。

將營業(yè)稅改為增值稅則會有效避免稅收復(fù)征的弊端。從屬性上看，增值稅屬于價外稅，可以通過層層抵扣價稅，扣除上一環(huán)節(jié)的增值稅，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅收總額。

例如：在實施營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，營改增之后，按照11%的稅率計算增值稅銷項稅率，17%計算進項稅率。

假如某房地產(chǎn)企業(yè)的含稅銷售收入是900萬，土地取得成本200萬元，外購勞務(wù)等支出300萬，全額取得增值稅專用發(fā)票。則營改增之前應(yīng)繳納營業(yè)稅=900×5%=45萬；營改增之后應(yīng)繳納增值稅=（900-200）÷（1+11%）×11%-300÷（1+17%）×17%=25.78 萬。

從數(shù)據(jù)上可以很直觀的發(fā)現(xiàn)，營改增在減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負方面具有促進作用。

需要注意的是，營改增在減輕稅負方面對于小規(guī)模的納稅人來說會比較明顯，但是對于一般納稅人來說，只有當進項扣除金額占營業(yè)收入的比例較大時，才能實現(xiàn)營改增降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收的目的?？傊?，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他行業(yè)的企業(yè)，營改增在避免企業(yè)稅收復(fù)征的現(xiàn)象具有很大的影響，都在一定程度上減輕了企業(yè)的稅負，增加了企業(yè)的收益。

隨著“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的推行，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響愈加明顯和深刻。要想在“營改增”的工作中收益，房地產(chǎn)企業(yè)必須要完善機制、調(diào)整結(jié)構(gòu)，從而促進產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級。

3 營改增制度下房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對策

3.1 加強對“營改增”政策的理論學(xué)習(xí)

營改增不是簡單的將一種稅制改變?yōu)榱硪环N稅制，而是在順應(yīng)經(jīng)濟趨勢、促進經(jīng)濟發(fā)展的情況下做出的稅收制度的改革與創(chuàng)新。在“營改增”實行過程中，有些房地產(chǎn)企業(yè)不了解、不重視，導(dǎo)致企業(yè)在成本管理、業(yè)務(wù)管理、財務(wù)管理等環(huán)節(jié)都出現(xiàn)問題，影響了企業(yè)的正常運行與發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)重視學(xué)習(xí)“營改增”政策，了解營改增對企業(yè)發(fā)展的重要意義，從而完善企業(yè)的管理機制，保證營改增的順利進行。要對房地產(chǎn)項目的業(yè)務(wù)人員和財會人員進行相關(guān)的培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技能，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，相關(guān)的財會人員要時刻關(guān)注營改增的實施進展和政策調(diào)整，對原有的核算方式及時調(diào)整，以適應(yīng)改革進程，降低稅收風(fēng)險，促進企業(yè)的健康發(fā)展。

3.2 注重合作企業(yè)的納稅資質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在建筑環(huán)節(jié)的成本支出較大，而取得增值稅專用發(fā)票進行進項稅抵扣是節(jié)稅的關(guān)鍵，增值稅專用發(fā)票一般是由供貨（勞務(wù)）合作伙伴提供，因此合作伙伴為增值稅一般納稅人很重要，房地產(chǎn)企業(yè)需要要重其納稅資質(zhì)。這樣才能取得正規(guī)的進項發(fā)票，最大程度低減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。

3.3 對開發(fā)成本進行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)的周期長、成本高，我們需要在開發(fā)前對各個環(huán)節(jié)進行籌劃，合理規(guī)劃開發(fā)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇主要材料甲供，我所在的企業(yè)就是這樣要求的，建筑用的鋼材，電梯等主要設(shè)備，都由甲方自行采購供應(yīng)，這樣一來，我們可以取得增值稅稅率為17%的進項發(fā)票，而我們房地產(chǎn)銷售的稅率為11%，相比由建筑企業(yè)采購相應(yīng)材料，我們從建筑企業(yè)取得增值稅稅率11%的進行發(fā)票而言，可以增加6%的進項稅額抵扣以降低開發(fā)成本。企業(yè)將各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的增值稅進行分化處理，增加增值稅進項扣除，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

3.4 提高風(fēng)險應(yīng)對能力，避免稅務(wù)風(fēng)險

無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他行業(yè)，都面臨著稅務(wù)的風(fēng)險問題，特別是“營改增”之后，增值稅進項扣除優(yōu)勢加劇了開具虛假發(fā)票的風(fēng)險，使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險增大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要提高對稅務(wù)風(fēng)險的規(guī)避能力和應(yīng)對能力，規(guī)范操作，嚴格審核。

4 結(jié)語

任何事情都具有兩面性?！盃I改增”既為房地產(chǎn)企業(yè)減低了稅負，提高了效益，促進了企業(yè)的發(fā)展，有對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提出了新的要求。[6]所以，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)都應(yīng)該正確理解“營改增”帶來的影響，積極調(diào)整企業(yè)的發(fā)展策略，促進企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，從而在“營改增”的影響下創(chuàng)造出新的發(fā)展機遇。

[1]陳禮祥.“營改增”背景下企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)建議[J].金融經(jīng)濟，2015（16）：219～221.

[2]德 明.房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的稅收籌劃[J].代經(jīng)濟信息，2015（19）：177～178.

[3]成桂美.“營改增”對企業(yè)財務(wù)工作的影響[J].財會月刊，2014（12）：21～23.

[4]張澤洋.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2014（12）：60，61.

[5]金曉云.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2015（5）：64～65.

[6]鈕德明.房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的稅收籌劃[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015（19）：177～178.

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1004-7344（2016）25-0264-02

2016-8-19