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    『眾籌買房』風險多,律師教你如何防范

    2016-01-28 21:16:53法律快車解答律師譚冬梅
    戀愛婚姻家庭 2016年29期
    關(guān)鍵詞:購房人登記簿出資人

    ◎文/法律快車(解答律師/譚冬梅)

    『眾籌買房』風險多,律師教你如何防范

    ◎文/法律快車(解答律師/譚冬梅)

    面對不斷上漲的房價,眾籌買房成了當下年輕人的無奈選擇??此品€(wěn)賺不賠的『生意』其實暗藏諸多風險。對于這些風險,你了解了嗎?我們又該如何防范?

    2016年4月,秦勇被任命為部門經(jīng)理,吳凱則變成了他的下屬。秦勇開始利用職務(wù)之便處處擠兌打壓他。按照慣例,上班后,部門經(jīng)理都會來到員工辦公桌前,一一落實當日的工作計劃,然后安排員工外出約見客戶,可一連好多天,秦勇都沒安排吳凱出去見客戶。雖然吳凱很氣憤,但他一直忍著。孰料,一場不可避免的沖突和慘劇還是發(fā)生了!

    2016年5月6日,總公司核驗通過了一筆貸款,這其中有兩筆款項是吳凱操作的,可是下款之時,吳凱發(fā)現(xiàn)業(yè)績表上根本沒有自己的名字。氣憤的他徑直來到秦勇的辦公室詢問:“我辦理的業(yè)務(wù)怎么成了別人的了?”秦勇看了看他,冷漠地說:“我是經(jīng)理,我?guī)У氖且粋€團隊,我必須要平衡,這樣才能保持團隊的激情?!眳莿P反駁:“那我不是白干了?按照比例,我能拿3萬多呢!”秦勇漫不經(jīng)心地說:“我是經(jīng)理,我有這個權(quán)利?!眳莿P一聽,十分不滿地說:“不行,你必須改過來!”秦勇譏諷道:“你應該淡定,畢竟我?guī)资f的虧都吃了。你這點壓根不算什么?!?/p>

    吳凱暴跳起來:“你這是打擊報復,我告訴你,你今天改也得改,不改也得改!”見秦勇不為所動,吳凱氣惱萬分,掏出口袋里的軍用刀逼近秦勇:“你到底改不改?”秦勇逞強地伸著頭,挑釁道:“你捅我一下試試!”此時,吳凱早已情緒失控,揮刀朝秦勇的左側(cè)脖子處捅了過去,頓時,大量鮮血從秦勇的脖子處噴濺出來。血腥一幕怔住了趕來勸架的員工,吳凱也驚呆了。很快,有人撥打了110和120急救電話。北京市公安局朝陽分局民警迅速趕到現(xiàn)場,將呆在原地的吳凱抓獲,而秦勇倒在血泊中,已無生命跡象。

    目前,此案正在進一步審理之中。

    問:“眾籌買房”的房產(chǎn)證上,只有名義購房人的名字,那么這套房屋是屬于誰的財產(chǎn)?

    答:我國是以登記作為不動產(chǎn)所有權(quán)的公示方式,記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人。所以,房產(chǎn)證上只有名義購房人的名字,意味著該房屋僅為名義購房人的私有財產(chǎn)。

    問:眾籌買房交易中,房屋實際出資人會有哪些風險?名義購房人會存在哪些風險?

    答:眾籌買房交易中,實際出資人與名義購房人之間僅存在合同關(guān)系,房產(chǎn)登記簿上僅反映名義購房人為房屋所有權(quán)人。而我國房屋所有權(quán)的取得以登記為要件,這就造成房屋實際出資人和名義購房人均存在不同程度的風險。

    房屋實際出資人主要存在以下的風險:1.名義購房人私下將房產(chǎn)進行出售,并完成過戶交易;2.名義購房人有外債,導致所購房屋被查封或拍賣;3.名義購房人死亡,房屋可能因繼承關(guān)系而被名義購房人的繼承人繼承等。

    名義購房人主要存在以下的風險:1.出資人沒有按時償還貸款,可能使名義購房人的個人資信受損;2.房屋長時間未能拋售,阻礙了名義購房人的后續(xù)購房需求等。

    問:產(chǎn)權(quán)登記與實際出資人不一致,會發(fā)生糾紛?如果房產(chǎn)證上可以簽署多人名字,眾籌購房者應該怎么做?

    答:根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定,不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項,應當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準。產(chǎn)權(quán)登記與實際出資人不一致的話,以產(chǎn)權(quán)登記為準。由此可見,眾籌買房交易中,若名義購房人主張該房產(chǎn)所有權(quán),實際出資人是極其被動的。如果房產(chǎn)證上可以簽署多人名字,建議眾籌購房者將自己的名字都登記于不動產(chǎn)登記簿。

    問:“眾籌買房”中房屋實際出資人和名義購房人都存在風險,那么該如何防范眾籌買房風險?

    答:為防范“眾籌買房”在實際操作中的潛在風險,實際出資人之間需要簽訂書面協(xié)議,明確出資人之間、出資人與名義購房人之間的權(quán)利義務(wù),特別是有關(guān)出資比例、出資款項交付方式、利益分配、拋售時間、名義購房人擅自處分或因名義購房人原因致使眾籌房屋被查封、被執(zhí)行的損害賠償責任、房屋貸款無法及時償還導致名義購房人資信受損的賠償責任、房屋出售后產(chǎn)生的爭議處理等約定,以免產(chǎn)生糾紛無據(jù)可循。

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