收益法在收益性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究

汪雪娟

摘要：收益法在收益性房地產(chǎn)應(yīng)用較廣泛，據(jù)此，針對該方法應(yīng)用相關(guān)問題進(jìn)行探討，其目的是讓學(xué)生思路更清晰，更容易掌握這種方法。

關(guān)鍵詞：收益法；收益性；房地產(chǎn)

中圖分類號：F23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：16723198（2015）26014401

收益法又稱收益還原法，是求取評估對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。該方法是評估房地產(chǎn)價值的一種主要方法，被廣泛應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)的評估。

1收益法的基本理論

1.1收益法的評估思路

收益法又稱收益折現(xiàn)法，它是通過估測被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或資本化率折成現(xiàn)值，來確定該項資產(chǎn)的評估值。即一項資產(chǎn)目前的價值為人們?yōu)閾碛性擁椯Y產(chǎn)預(yù)期收益的權(quán)利，依據(jù)目前的市場利率以及該收益的風(fēng)險狀況，目前支付的價格。這是一種現(xiàn)值貨幣與將來不斷取得貨幣收入的權(quán)利之間的交換。

1.2收益法運用的前提條件

首先，資產(chǎn)的預(yù)期收益可以預(yù)測并可用貨幣計量。該方法是從產(chǎn)生收益的能力的角度來評估一項資產(chǎn)，只適用于能直接產(chǎn)生收益，或者說有現(xiàn)金流的資產(chǎn)。對于那些雖然有持續(xù)效用卻不能產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，以及不能單獨計算收益的資產(chǎn)，就不能由此方法得到正確評估。其次，資產(chǎn)所有者承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并能用貨幣計量。其次，資產(chǎn)所有者承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并能用貨幣計量。被評估資產(chǎn)的風(fēng)險報酬率能夠計算，這是因為資產(chǎn)的價值不僅取決于預(yù)期收益，還取決于其風(fēng)險報酬率的高低。如果一項資產(chǎn)的預(yù)期收益很高，但它的風(fēng)險也很大，投資者就會要求較高的風(fēng)險補(bǔ)償，那么該資產(chǎn)的現(xiàn)值就不一定高。反之，如果一項資產(chǎn)的預(yù)期收益并不高，但其收益穩(wěn)定，風(fēng)險極小，投資者對風(fēng)險補(bǔ)償?shù)囊缶筒粫?，那么該資產(chǎn)的現(xiàn)值也就不一定低。最后，資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利期限的長短直接影響該資產(chǎn)的現(xiàn)值。

對于房地產(chǎn)而言，只有其收益和風(fēng)險都可以預(yù)期和量化才可以使用收益法。

2收益法在收益性房地產(chǎn)中的應(yīng)用舉例

該法在收益性房地產(chǎn)中的應(yīng)用以舉例的形式說明。具體內(nèi)容如下：

欣欣房地產(chǎn)公司于2000年4月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2002年4月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米9600元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米8400元。該大樓總建筑面積為10000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價的1.5%，房地產(chǎn)為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑重置價的0.2%，資本化率確定為8%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2005年4月的價格。具體計算如下：

首先，估算年有效毛收入。年有效毛收入=2×365×10000×（1-10%）=6570000（元）

然后估算年營運費用。年管理費=6570000×35%=229950（元）；年維修費=8400×10000×1.5%=315000（元）；年保險費=8400×10000×0.2%=42000（元）；年稅金=6570000×（12%+6%）=1182600（元）；年營運費用=229950+1260000+168000+1182600=2840550（元）。

第三，估算凈收益。年凈收益=年有效毛收入-年營運費用=6570000-2840550=3729450（元）。

第四，計算房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則房地產(chǎn)價格=3729450/8%×[1-1/（1+8%）45]=45157677（元）；單價=45157677/10000=9032（元）。

最后，評估結(jié)果。經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2005年4月的價格為45157677元，單價為每平方米9032元。

3收益法在收益性房地產(chǎn)應(yīng)用中的注意點

收益法的使用中需要注意各參數(shù)的估算，包括凈收益、資本化率和收益期限的確定。凈收益的具體估算因評估對象的收益類型不同而有所不同，如出租型房地產(chǎn)其凈收益通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用和租賃稅費后的余額。直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的計算要看情況而定，如為商業(yè)用房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益；如為工業(yè)用房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料估算凈收益。自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可以參照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料分情況計算凈收益，或直接比較得出凈收益。

資本化率為安全利率加風(fēng)險利率，可以采用市場提取法、累加法和排序插入法，至于采用哪種方法也視情況而定。

參考文獻(xiàn)

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