工廈改造如何平衡各方利益

工業(yè)大廈的活化可以分為兩種，一種是拆除整座工廈全部重建，這種方式雖然可以建造完全符合現(xiàn)實(shí)要求的大廈，卻也存在一些問(wèn)題，例如如何爭(zhēng)取整個(gè)大廈業(yè)主同意，加上建造工期費(fèi)用、時(shí)長(zhǎng)，這種方式的改造並非易事。另一種活化方式是以原建築進(jìn)行整修，可以減少改造的成本和時(shí)間，但大多數(shù)工業(yè)大廈過(guò)於陳舊，格局也並非適用於普通用途，因此也會(huì)存在改造的阻力。無(wú)論採(cǎi)用何種方式，如何平衡政府、業(yè)主和租戶需求才能達(dá)到利益的均衡？

澳門工聯(lián)副理事長(zhǎng)李振宇對(duì)此表示，工廈改造以誰(shuí)人的利益為依據(jù)不是能夠簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的一言以蔽之的。工廈改造涉及到的利益方眾多，包括政府、業(yè)主、投資人、澳門居民以及眾多以工廈為生存空間的企業(yè)、團(tuán)體等。政府在推行工廈活化措施時(shí)應(yīng)該兼顧各方利益，不能厚此薄彼，以免產(chǎn)生非議。政府可以在確保公共利益的基礎(chǔ)上，針對(duì)各利益相關(guān)方出臺(tái)一定優(yōu)惠措施，使各方都能從工廈活化計(jì)劃中得到發(fā)展，從而提高各個(gè)利益方參與工廈活化計(jì)劃的積極性，促使該計(jì)劃能夠健康可持續(xù)發(fā)展。對(duì)於舊工廈是否可以改住宅需要視情況而定。本澳納入活化計(jì)劃的工業(yè)大廈大約有九十幢，其中四十幢的樓齡超過(guò)三十年，而不少的工業(yè)大廈仍是五層高的舊式樓宇，對(duì)於這部分工廈是否能夠改建成住宅需要謹(jǐn)慎，既要衡量改造成本，又要考慮未來(lái)的市場(chǎng)需求。其實(shí)，政府應(yīng)該首先對(duì)納入活化計(jì)劃的工業(yè)大廈的建築結(jié)構(gòu)的安全性進(jìn)行評(píng)估，篩選出適宜改造成住宅的工廈，對(duì)於不宜改成住宅的工廈可以探討改造成其他用途。過(guò)去，工廈曾因環(huán)境、硬體、外觀均不及商業(yè)大廈理想，不受外資企業(yè)的歡迎，需求甚低，因而很少有地產(chǎn)代理工業(yè)大廈。但政府首次透露工業(yè)大廈活化計(jì)劃後，工業(yè)大廈的業(yè)主就有加租的意欲，而原本有意出售的業(yè)主也馬上封盤，待價(jià)而沽。政府的一個(gè)訊息影響了整個(gè)工廈的市況。自從政府推出工廈活化措施後，本澳工廈的售價(jià)及租金，一路飆升。政府應(yīng)在出臺(tái)工廈活化政策的同時(shí)採(cǎi)取相應(yīng)的預(yù)防措施抑制政策出臺(tái)後可能出現(xiàn)的各種負(fù)面效應(yīng)，降低該政策對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的不利影響。

時(shí)事評(píng)論員梁?jiǎn)①t對(duì)於活化工廈中的利益分配也有自己的看法，通常坊間質(zhì)疑政府直接收購(gòu)工廈改造可能會(huì)被人以天價(jià)出價(jià)，這對(duì)政府來(lái)說(shuō)並不公平。要尋求平衡的解決方式，可以通過(guò)成立一些半官方機(jī)構(gòu)幫政府完成，這種情況在香港就很普遍。澳門政府會(huì)不會(huì)和現(xiàn)成的一些民間機(jī)構(gòu)合作，去資助此類機(jī)構(gòu)收購(gòu)工廈進(jìn)行活化呢？很多商人或者發(fā)展商認(rèn)為這個(gè)計(jì)劃對(duì)他們來(lái)講並不吸引，也就是目前在澳門從事相關(guān)活化工作的私人投資者不多，起碼少於香港。如果政府能尋求很好的方式，那麼工廈活化也會(huì)吸引很多投資者，甚至業(yè)主自行選擇工業(yè)活化，也是一個(gè)很好的方式。

本地建築師呂澤強(qiáng)直言，在澳門來(lái)講，這些工業(yè)大廈等房地產(chǎn)、物業(yè)都是私有的財(cái)產(chǎn)，政府只能出臺(tái)一些政策而不能像一些地區(qū)一樣強(qiáng)制要求業(yè)主將大廈用於做什麼，因?yàn)樗接胸?cái)產(chǎn)擁有者也會(huì)考慮是否能有顯著收益。但是活化工廈對(duì)整個(gè)社會(huì)來(lái)講，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有影響的。若工廈業(yè)主或者租工廈做文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人士，得到政府某方面的輔助的話，雙方在利益上能達(dá)到平衡，而且整體上講對(duì)澳門經(jīng)濟(jì)適度多元化發(fā)展有利，政府可嘗試能以補(bǔ)貼的政策或者某一些稅務(wù)的優(yōu)惠去做一些鼓勵(lì)。

中原地產(chǎn)董事何兆恆認(rèn)為整個(gè)活化的過(guò)程還是有很大困難的。香港房地產(chǎn)相對(duì)成熟和公平，終究是案例多，一個(gè)月的工業(yè)大廈的成交量可能等於澳門兩三年的，所以澳門活化的案例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。香港早年的紡織業(yè)、印刷業(yè)是很普遍的，工廈有商場(chǎng)讓工人們下班後去吃飯和散步，所以並不是說(shuō)工業(yè)大廈一定是很髒很糟糕的。參考香港的話，有八成的業(yè)權(quán)就可以作為一個(gè)強(qiáng)拍，而且他們很公道，即便是住宅也有這樣一個(gè)機(jī)制。香港工廈活化已形成公平且成熟的機(jī)制，無(wú)論在融資市場(chǎng)還是政府協(xié)助上都是很公開(kāi)透明的，沒(méi)有人可以很低價(jià)成交。澳門的城市規(guī)劃錯(cuò)綜複雜，沒(méi)有工業(yè)區(qū)，四處都是住宅、工業(yè)、酒店混在一起，所以如果說(shuō)政府規(guī)管工業(yè)大廈去建什麼的話，其實(shí)是可以在城市規(guī)劃裡寫(xiě)得很清楚，某一塊地是用於商業(yè)、酒店、住宅、寫(xiě)字樓還是工業(yè)，這都是可以規(guī)劃的。

政府的每一個(gè)既定政策，從來(lái)都是有支持也有反對(duì)，利益均霑向來(lái)都是難上加難，沒(méi)有十全十美的事情，也沒(méi)辦法每個(gè)人都受益，政府能做到的唯有以大多數(shù)人的利益為參考，去盡可能的平衡。對(duì)於活化工廈也一樣，畢竟活化的初衷是好的，如何順利的進(jìn)行工廈活化，仍有很大的探究空間。