租購房同權(quán)后租金上漲的可能性與對策

鄒琳華

作者單位：中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院

十九大報告提出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。發(fā)展住房租賃市場，已經(jīng)被作為完善住房市場長效機制的重要組成部分。而住房租賃市場的發(fā)展，又需要以租購房同權(quán)等為制度基礎(chǔ)。如果仍然將租房市場和產(chǎn)權(quán)住房市場割裂開來，原本可以選擇租房的家庭將被迫購房，租房市場是難以得到發(fā)展的。租購房同權(quán)，既是中國住房制度改革的重大突破之一，更是社會文明發(fā)展的一個重要標志。

盡管租購房同權(quán)是社會歷史發(fā)展的必然趨勢，但也有不少人擔(dān)憂當(dāng)前條件下，租購房同權(quán)是否存在推高租金的可能性。從土地經(jīng)濟學(xué)理論推斷和具體實踐層面看，這個可能性確實存在。據(jù)相關(guān)媒體調(diào)查，2018年春節(jié)后，北京、深圳等大城市住房租金均有較大幅度的上漲。根據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組數(shù)據(jù)顯示，2018年2月，27個監(jiān)測大中城市單套住房月租金中位數(shù)的均值為2875元，其中北京、深圳的單套住房月租金中位數(shù)已經(jīng)分別達到7560元和5500元。為穩(wěn)定住房市場租金，短期需要通過合理的政策制度設(shè)計，避免租購房同權(quán)后新的級差地租的產(chǎn)生。長期需要擴大基本公共服務(wù)的供給，增加租賃住房供給，夯實租購房同權(quán)的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

租購房同權(quán)的歷史進步意義

以子女入學(xué)這一最重要的基本公共服務(wù)權(quán)利為例，相對于特權(quán)入學(xué)及購房入學(xué)，租購房同權(quán)無疑具有重要歷史進步意義，有利于國家民族的長遠發(fā)展。

從某種意義上說，根據(jù)住房產(chǎn)權(quán)就近入學(xué)，相對于按照權(quán)力或身份入學(xué)，也是一個社會進步。從特權(quán)入學(xué)到購房入學(xué)，表明了社會由崇尚權(quán)力向尊重財富的轉(zhuǎn)變。在嚴格購房入學(xué)之前，即使家庭財富再多，如果沒有相應(yīng)的權(quán)力或社會關(guān)系作為鋪墊，子女也很難進入名校就讀。而在嚴格購房入學(xué)制度下，只要能夠買得起學(xué)區(qū)房，子女入學(xué)問題就能迎刃而解。在此，權(quán)力或身份并不起到唯一性、決定性的作用。家庭財富多寡對于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)公共服務(wù)的分配起到了決定性作用。

雖然嚴格的購房入學(xué)制度相對于權(quán)力或身份入學(xué)有一定的社會進步意義，但是，它仍然是一個相對落后、與當(dāng)前經(jīng)濟社會發(fā)展水平不相符的社會制度。因為它直接對應(yīng)的是義務(wù)教育，關(guān)系到社會的起點公平。如果起點公平?jīng)]有基本的保障，越窮的家庭所能享受的基本公共服務(wù)也就越差，這實際上是一種劫貧濟富的制度，與基本公共服務(wù)的理念相悖，將極大妨礙國家民族的長遠發(fā)展。

租購?fù)瑱?quán)不能用來、也不應(yīng)當(dāng)用來解決教育資源分配不均衡問題。以“就近入學(xué)”為原則將兒童入學(xué)資格與購房掛鉤，則只是簡單地將教育資源分配矛盾轉(zhuǎn)移到了住房市場上。這不僅不能真正解決優(yōu)質(zhì)教育資源分配難題，還使本來就矛盾尖銳的住房部門更加成為了矛盾焦點?；A(chǔ)教育資源分配問題最終應(yīng)由教育部門設(shè)法公開公平解決。家庭資產(chǎn)多寡、生源素質(zhì)高低等都不應(yīng)當(dāng)作為優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源分配的標準。住房市場既沒有辦法、也不應(yīng)當(dāng)替教育部門來解決這個問題。

從長遠看，租購?fù)瑱?quán)即使不會最終消除學(xué)區(qū)房，也會改變學(xué)區(qū)房市場格局，減少住房市場扭曲。社會分化加大是學(xué)區(qū)房存在與發(fā)展的大背景。由于社會分化的客觀性，租購?fù)瑱?quán)并沒有辦法消除學(xué)區(qū)房的存在。但租購?fù)瑱?quán)會大大降低住房市場扭曲程度，從而改變學(xué)區(qū)房的格局結(jié)構(gòu)?！袄稀⑵?、小”等居住功能極差的學(xué)區(qū)房可能會大貶值，地下室、過道、廁所等曾具備學(xué)區(qū)房功能的不動產(chǎn)將失去流動性，部分被惡炒的熱門學(xué)區(qū)房將面臨洗牌。

租購房同權(quán)的最大受益者，不是子女打算上名校的家庭，而是租房上普校的家庭。租購房同權(quán)后，這部分人雖然買不起房，但子女仍可以隨父母在就業(yè)地租房入學(xué)，從而避免了“留守兒童”等人倫危機。租購?fù)瑱?quán)符合市場經(jīng)濟規(guī)律，契合社會公平正義。

租購房同權(quán)后租金上漲的可能性

2017年7月中旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并選取了廣州、深圳、南京、杭州等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。2017年7月17日，廣州發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，明確提出“租購?fù)瑱?quán)”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。

租購房同權(quán)后，由于現(xiàn)階段“租房市場”內(nèi)部結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，在“租房市場”內(nèi)部可能會產(chǎn)生新的級差，從而造成租金上漲。新的租房“級差”的形成，其最直接原因是由于租購房同權(quán)后，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)出租房和一般學(xué)區(qū)出租房、正式出租房和非正式出租房之間可能享受著不同的公共服務(wù)權(quán)利。而租房“級差”形成的深層次原因，則是基礎(chǔ)公共服務(wù)供給的不均衡、不充分。

根據(jù)古典經(jīng)濟學(xué)及馬克思的級差地租理論，房屋租金主要來源于房屋之間區(qū)位（及其他重要因素）的差距。市中心的住房顯然能比市郊的同等住房要求更多的租金，毗鄰地鐵站、學(xué)校等的住房也往往租金不菲。而居住在城市最邊緣的人群不需要支付級差地租，所謂的“房租”實質(zhì)上主要是建筑物的折舊。從理論上看，租購房同權(quán)是否會推高租金，關(guān)鍵要看租購房同權(quán)是否會形成“出租房”之間新的“等級差別”。

租購房同權(quán)后，在“租房市場”內(nèi)部，可能會產(chǎn)生兩類新的“級差”。這兩種新的“級差地租”如果形成，都將推動租金的上漲。

圖/中新社

第一類級差是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)出租房與一般學(xué)區(qū)出租房的級差。租購房同權(quán)之前，租房家庭的子女都不能享受與購房家庭子女同等的入學(xué)權(quán)利；租購?fù)瑱?quán)后，租房家庭的子女都擁有了與購房家庭子女同等的入學(xué)權(quán)利?？梢哉f，租房家庭子女享受的公共服務(wù)權(quán)利都發(fā)生了由無到有的提升。但租房家庭之間是否因此形成顯著的等級差別，則取決于相應(yīng)的制度設(shè)計。一般而言，由于多數(shù)出租房屋并無名校學(xué)區(qū)，這些出租房屋間享受的公共服務(wù)權(quán)利差距總體接近于零。至于名校學(xué)區(qū)，入學(xué)條件更為苛刻復(fù)雜，僅憑租房能入學(xué)的可能性也微乎其微。總體而言，租房家庭之間由此形成顯著的等級差別的可能性并不大。如果通過合理的制度設(shè)計來保障優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源分配的公平性，則可以進一步降低由此推高租金的可能性。

第二類級差是正式出租房與非正式租賃住房的級差，這類級差是顯著而巨大的，將構(gòu)成推動租金上漲的直接主要動力。在農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移和快速城市化的背景下，各大城市內(nèi)均存在一個龐大的非正式租房群體。在租購?fù)瑱?quán)政策實施層面，這一群體屬于被遺漏的對象。從政策實施者的視角看，他們既沒有買房，也沒有租房，他們完全“隱身”。但他們也沒有真的流落街頭，他們又實實在在地生活在這個城市。他們“租住”在城中村、小產(chǎn)權(quán)房、地下室、簡易房等各種非正式出租房之中。他們不能提供正規(guī)的租房發(fā)票、租房完稅證明。當(dāng)然他們寄居于此并不是為了逃避相關(guān)監(jiān)管，而僅僅是因為家庭收入較低。他們并不是為了低效率過剩產(chǎn)業(yè)而存在，他們也是整個城市正常運轉(zhuǎn)所必不可少的一部分。

可見當(dāng)前特殊歷史階段，在實施層面存在兩種截然不同的“租賃房”。

一種是正式出租房，能提供租房發(fā)票、完稅證明，能在住房租賃監(jiān)管平臺合法登記備案，租購?fù)瑱?quán)后有望享受與自有產(chǎn)權(quán)房同等公共服務(wù)權(quán)利。如根據(jù)北京市八部門2017年9月28日發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》，租房家庭子女接受義務(wù)教育需要連續(xù)單獨承租并實際居住一定年限，且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案，其他各城市的政策也大同小異。一般只有租住在商品房或政府租賃房內(nèi)，才可以享受這些公共服務(wù)權(quán)利。

另一種是城中村、小產(chǎn)權(quán)房、地下室、簡易房等非正式租賃住房，這些“租住”在非正式租賃住房中的家庭也是城市不可或缺的“新市民”。但他們不能提供正規(guī)的租房發(fā)票、租房完稅證明，沒法在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案，租購?fù)瑱?quán)后也不能同等享受基本公共服務(wù)。

顯然，租購房同權(quán)之前，這兩種“租賃房”都難以享受基本公共服務(wù)，差別主要在于舒適度。租購房同權(quán)之后，“租住”這兩種“租賃房”的差別就不僅僅在于舒適度，至少還包括子女的基礎(chǔ)教育。從現(xiàn)實角度看，為了下一代的未來，為了避免留守兒童危機，這些原居住于非正式出租房中的家庭都將有更大的動力競租正式出租房。供求規(guī)律將發(fā)生作用，租金將因此被推高。從理論角度推斷，有了這兩種“出租房”之間新的巨大等級差別，根據(jù)級差地租理論，正式出租房必然會要求租房者支付更高的租金。

總之，租購房同權(quán)后，如果正式出租房可以享受購房同等的基本公共服務(wù)，而非正式出租房繼續(xù)無法享受基本公共服務(wù)，則正式出租房的房租可能會因需求增加而上漲，租賃新政的推行將因此增加新的阻力。反之，如果租住在非正式出租房中的家庭也能同等享受子女入學(xué)等公共權(quán)利，則租購房同權(quán)并不會產(chǎn)生此類新的等級差別。根據(jù)級差地租理論，租金也不會因此而推高。

對策建議

租購房同權(quán)是一項利國利民的政策重大舉措，但如果因?qū)嵤┎划?dāng)而推高了住房租金，則難免會引起社會各界的猜疑或誤解。為避免租購房同權(quán)后租金上漲，提出以下應(yīng)對措施：

一是加大政府對基本公共服務(wù)投入，多渠道擴大基本公共服務(wù)供給。租購房不同權(quán)的一個重要現(xiàn)實原因是基本公共服務(wù)供給不足，難以滿足各類家庭的需求?？梢哉f，基本公共服務(wù)供給不足，是租購房同權(quán)后租金可能上漲的最根本原因，這需要不斷擴大基本公共服務(wù)供給。擴大基本公共服務(wù)供給，首先需要合理劃分各級政府的財權(quán)事權(quán)，以人口流入地為重點，加大政府在基本公共服務(wù)方面的投入；其次，需要破除制度障礙，多渠道吸引社會資本參與基礎(chǔ)公共服務(wù)領(lǐng)域投資，鼓勵扶持民間資本投資基礎(chǔ)教育等，從而不斷擴大基礎(chǔ)公共服務(wù)的供應(yīng)能力。

二是適時將租購?fù)瑱?quán)進一步升級為公共服務(wù)國民待遇，消除“租賃房”市場內(nèi)部新的巨大等級差別，讓“租住”在城中村、小產(chǎn)權(quán)房、地下室、簡易房等各種非正式出租房之中的家庭也能同等享受基本公共服務(wù)。這樣不僅可以避免形成新的級差地租，從而穩(wěn)定城市住房短期租金，促進租賃新政的推行。還能提高國民整體素質(zhì)、促進社會公平，進而助力于國家、民族的長遠發(fā)展。

三是做好農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，擴大租賃住房供給。住房市場的穩(wěn)定為加快住房制度改革和完善住房市場長效機制創(chuàng)造了寶貴的時間窗。2018年是中國住房制度改革的攻堅年與關(guān)鍵年，而土地制度特別是農(nóng)村集體土地制度改革是決定住房改革成敗的關(guān)鍵性制度。利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房是一項具有偉大歷史意義的改革嘗試，它同時涉及集體土地開發(fā)利用和發(fā)展住房租賃市場兩大長效機制關(guān)鍵性議題。如果運用得當(dāng)，可以較低成本擴大租賃住房供給，從根本上改變中國城市住房市場的高房價格局。短期內(nèi)需要在總結(jié)經(jīng)驗基礎(chǔ)上穩(wěn)妥有效推進，同時注重解決好如何與“小產(chǎn)權(quán)房”劃清界限這一難題。

四是建立制度，保障優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源的公平分配。租購房同權(quán)后，為進一步避免學(xué)區(qū)房投機或租金上漲，優(yōu)質(zhì)學(xué)（片）區(qū)還可以實施多校劃片、優(yōu)質(zhì)和普通學(xué)校相互搭配的辦法。在此基礎(chǔ)上，優(yōu)質(zhì)學(xué)校的錄取采取電腦抽簽或綜合評分法。綜合評分法的標準應(yīng)與住房條件或生源素質(zhì)無關(guān)，但應(yīng)有利于降低社會成本。比如借鑒香港經(jīng)驗，如有兄弟姐妹在該校就讀，可以賦予一個較高的分值。