房企赴美投資的“中國功夫”

“據(jù)說紐約市場上的房子掛牌周轉(zhuǎn)的時間不會超過三個月，你掛出去就有人買，這是一線城市的特點(diǎn)?！?/p>

近年來，隨著合格境內(nèi)個人投資者機(jī)制（QDII2）等的推出，國內(nèi)的海外投資限制不斷放寬，這促使一些機(jī)構(gòu)和高凈值個人陸續(xù)加入到海外房地產(chǎn)投資的行列。與此同時，中國的品牌房企也在積極探索海外投資的新路徑，萬科、萬達(dá)、萬通，中海、綠地等都在美國、歐洲重點(diǎn)城市開發(fā)或收購物業(yè)。

據(jù)悉，根據(jù)英國地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)萊坊（knightfrank）去年上半年披露的數(shù)據(jù)，2009年到2014年，中國對外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元上升至170億美元，6年間增長超28倍。

那么房企出海的投資前景如何呢？“只要你想賣就可以賣出去，據(jù)說紐約市場上的房子掛牌周轉(zhuǎn)的時間不會超過三個月，你掛出去就有人買，這是一線城市的特點(diǎn)。”在近期舉行的一次地產(chǎn)峰會上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、盛世神州基金董事長張民耕如是總結(jié)紐約房地產(chǎn)市場的交易特點(diǎn)。

2013年末，一個包含9個項(xiàng)目近2600套出租式公寓的收購大單，在休斯敦被中國私募基金盛世神州美元基金與美國合作企業(yè)聯(lián)手收入囊中，而在此之前，盛世神州美元基金已經(jīng)在美國收購了400多套公寓，其中176套在亞特蘭大，252套在休斯敦。

而其他房企的海外投資步伐同樣穩(wěn)?。褐T如萬達(dá)集團(tuán)曾斥資9億美元收購了芝加哥一處河濱項(xiàng)目，而萬科也從吉寶置業(yè)手中收購過一個新加坡開發(fā)項(xiàng)目的股權(quán)。富力地產(chǎn)從Sultan of Japor手中收購了位于馬來西亞的大塊開發(fā)用地。亞太地區(qū)同樣吸引了不少開發(fā)商，綠地集團(tuán)登陸泰國，碧桂園進(jìn)駐馬來西亞，上海萬峰集團(tuán)搶灘老撾。

另外，如綠地集團(tuán)從森林城公司手中收購了位于紐約市布魯克林的大西洋廣場，從加州教師退休基金手中收購了一塊開發(fā)用地，并從布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司手中收購了澳大利亞的悉尼綠地中心。

房產(chǎn)投資無國界

張民耕認(rèn)為房地產(chǎn)無國界在今天已經(jīng)成為了現(xiàn)實(shí)，在近期的一次地產(chǎn)峰會上，《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者聽到他在致辭中自信地說道，“中國地產(chǎn)人的國際視野和腳步會越走越遠(yuǎn)?！?/p>

對于房地產(chǎn)無國界，國人有一個逐漸理解的過程。張民耕回憶說，2009年他在洛杉磯參加的一次會議上聽到了這句話，當(dāng)時還只是把它當(dāng)作了一個口號，沒什么感覺。但是事后卻越想越覺得有道理。這次會議舉辦的時候恰巧是美國2008年危機(jī)之后，當(dāng)時洛杉磯房地產(chǎn)跌到了谷底，房價也便宜到了白菜價。洛杉磯機(jī)場邊上的兩個辦公樓和一個停車樓，建造成本兩億美元，銀行拍賣開價僅4000萬美元。“當(dāng)時大家都說湊一點(diǎn)錢買下來，但是又都心里沒有底”，張民耕很遺憾，那時候“房地產(chǎn)無國界”還只是一個口號，沒有被大家所掌握。后來這個房子拍到最后，以兩千萬美元的價格被一個日本商人買走了。

但是現(xiàn)在，房地產(chǎn)無國界這個口號已經(jīng)變成了現(xiàn)實(shí)，甚至成為了一種潮流，變成了一種標(biāo)準(zhǔn)配置。特別是當(dāng)下中國房地產(chǎn)進(jìn)入一個深度調(diào)整期，在去庫存、去杠桿，去過剩產(chǎn)能的艱難跋涉之中，這個時候走出國門，開發(fā)兩個市場，開拓兩種資源，無疑是中國房地產(chǎn)商一個非常好的選擇，作為一個投資人也同樣如此。張民耕十分看好投資海外物業(yè)的前景。“未來幾年，對于地產(chǎn)商和投資者來說，資產(chǎn)還沒有進(jìn)行全球化配置和無國界的配置，你就OUT了”。

“中國功夫”發(fā)揮作用

面對投資海外的風(fēng)險，張民耕深有感觸。他說，在美國投資有一個非常大的體會，就是要學(xué)習(xí)美國規(guī)矩，包括與房地產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)、法務(wù)、財務(wù)、金融知識等。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)基金在中國國內(nèi)所積累的“中國功夫”，在海外投資時同樣能發(fā)揮作用。

在美國，盛世神州參照國內(nèi)城市劃分的經(jīng)驗(yàn)，將美國市場也分成一二三線城市，張民耕說這些方法行之有效。例如，紐約和舊金山被當(dāng)作一線城市，這些城市的資本金很低，售租比也處于低位，大概在2%-3%，但同時對于投資房地產(chǎn)而言顯得“非常安全”，因?yàn)楹芎锰赚F(xiàn)，“只要你想賣就可以賣出去，這是一線城市的特點(diǎn)”。

而在他看來，以波士頓、邁阿密、奧蘭多等為代表的美國的口岸城市，可以視為二線城市，這些城市都是中國人耳熟能詳?shù)摹＿@些城市的特點(diǎn)是資本利潤率高，在5%-6%，同時風(fēng)險也不高。

另外，盛世神州將內(nèi)陸的芝加哥、華盛頓、拉斯維加斯等城市歸結(jié)為第三類城市。張民耕觀察了這些城市的特點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)在這類城市投資地產(chǎn)可能收益率很高，要達(dá)到7%-8%，但同時也需要注意風(fēng)險，買是為了賣，一定要想清楚到時候能不能賣出去。

進(jìn)行城市分類之后，中國房企在產(chǎn)品線方面的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在美國也大有用武之地。張民耕感慨，房地產(chǎn)的“中國功夫”非常有用，比如抓住剛需市場，在美國同樣奏效。他舉例說，美國有一種產(chǎn)品是出租式公寓和學(xué)生公寓，這個市場是美國最大眾的市場。在美國，60%的人有房，40%人租房，就全國看租賃市場非常大、穩(wěn)定，而且有抗風(fēng)險能力，出租率很高。所以無論是經(jīng)濟(jì)形勢好的時候，新就業(yè)的人增多，還是經(jīng)濟(jì)形勢不好時，人們退出買房市場，都需要緊抓剛需市場。

對于地產(chǎn)企業(yè)和投資者來說，設(shè)定盈利和風(fēng)險控制的平衡機(jī)制非常重要。需要設(shè)置積極進(jìn)取的盈利模式和嚴(yán)格謹(jǐn)慎的風(fēng)險控制，并隨時微調(diào)投資戰(zhàn)略和策略，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和收益性的平衡。其中，利率是投資海外市場的房企所時時關(guān)心的。張民耕分享了一些簡單經(jīng)驗(yàn)，諸如預(yù)測資金成本時通常對利率的估值多一些，保守一些，不能太激進(jìn)。另外，購買利率保險也十分有必要。盛世神州購置了十年期的利率保險，在4%以上時，保險公司會進(jìn)行賠付，而在4%以下時由公司自己來承擔(dān)?！坝绕涫敲缆?lián)儲加息之后，發(fā)現(xiàn)利率保險也是很有必要的”。

據(jù)了解，經(jīng)濟(jì)下行的時候，盛世神州在美投資主要以并購和購買為主，在經(jīng)濟(jì)上行的時候則開始建設(shè)，也建一些獨(dú)立屋。當(dāng)前的階段，則是并購和建設(shè)兩方面結(jié)合進(jìn)行。