淺析房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品對(duì)開(kāi)發(fā)商的價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)

文/葉海濤

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淺析房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品對(duì)開(kāi)發(fā)商的價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)

文/葉海濤

摘要：作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分的房地產(chǎn)行業(yè)，一直以來(lái)被作為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，受到監(jiān)管部門的嚴(yán)控。近年來(lái)，隨著互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+”日益興起，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品也陸續(xù)發(fā)布。本文將結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)上出現(xiàn)的各種房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品，總結(jié)和分析其對(duì)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的價(jià)值以及潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融；開(kāi)發(fā)商；價(jià)值；風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前市場(chǎng)上出現(xiàn)的房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融產(chǎn)品，如按對(duì)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的價(jià)值功能分類，主要分為營(yíng)銷功能、融資功能；下文將結(jié)合具體的產(chǎn)品模式，對(duì)其給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的價(jià)值和潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

一、營(yíng)銷功能

(一)購(gòu)房者首付貸

購(gòu)房者首付貸產(chǎn)品是由開(kāi)發(fā)商向P2P平臺(tái)提供反擔(dān)保，P2P平臺(tái)向購(gòu)房者發(fā)放貸款用于支付購(gòu)房首付款的一種模式。該模式主要為解決購(gòu)房者短期內(nèi)無(wú)法籌集足額的首付款，因此，貸款期限一般不超過(guò)1年。

這類產(chǎn)品出現(xiàn)的背景是因?yàn)閲?guó)家設(shè)定了最低購(gòu)房首付比例，隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的不斷上漲，購(gòu)房首付款也是一筆不小的費(fèi)用。因此，在當(dāng)前房?jī)r(jià)處于上升區(qū)間的情況下，勢(shì)必存在很多想購(gòu)房但短期內(nèi)無(wú)法籌集足額首付款的購(gòu)房者。首付貸正是在這種背景下應(yīng)運(yùn)而生。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，首付貸產(chǎn)品能夠突破國(guó)家對(duì)購(gòu)房者資格的限制，擴(kuò)大商品房銷售目標(biāo)人群，從而促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷和銷售。同時(shí)，為加快資金回籠，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)要求購(gòu)房者在支付完首付款后一定期限內(nèi)完成剩余款項(xiàng)的支付，多數(shù)購(gòu)房者會(huì)以所購(gòu)商品房為抵押物，向銀行申請(qǐng)按揭貸款。

首付貸雖然加快了商品房前期銷售，但由于開(kāi)發(fā)商需提供反擔(dān)保，且首付貸的貸款期限較短，如果購(gòu)房者在首付貸到期前，無(wú)法按期還本付息，開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)連帶責(zé)任，向P2P平臺(tái)支付購(gòu)房者首付貸的本息，同時(shí)因購(gòu)房者所購(gòu)商品房已抵押給銀行，所以一旦購(gòu)房者首付貸違約，開(kāi)發(fā)商在無(wú)抵押的情況下，出現(xiàn)糾紛和壞賬的可能性將非常大。

(二)加入購(gòu)房條款的理財(cái)產(chǎn)品

加入購(gòu)房條款的理財(cái)產(chǎn)品是指由P2P平臺(tái)針對(duì)某個(gè)暫未達(dá)到預(yù)售條件的特定樓盤(pán)的物業(yè)銷售發(fā)行一項(xiàng)理財(cái)產(chǎn)品，理財(cái)產(chǎn)品約定購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品的本息在樓盤(pán)達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，可以相對(duì)較為優(yōu)惠的購(gòu)房折扣轉(zhuǎn)為購(gòu)房首付款。

這類產(chǎn)品出現(xiàn)的背景是因?yàn)楦鞯胤抗懿块T為避免房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾，引起開(kāi)發(fā)商同購(gòu)房人間的糾紛，從而要求房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度需達(dá)到一定的條件，方可通過(guò)申領(lǐng)預(yù)售許可證的方式公開(kāi)銷售，未取得預(yù)售許可證就開(kāi)始開(kāi)展銷售活動(dòng)的行為均為違法行為。加入購(gòu)房條款的理財(cái)產(chǎn)品，在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證前，其表現(xiàn)形式為一項(xiàng)常規(guī)的理財(cái)產(chǎn)品；在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，則可馬上轉(zhuǎn)為購(gòu)房首付款，其表現(xiàn)形式又類似于購(gòu)房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目未達(dá)到預(yù)售條件前，即可鎖定潛在購(gòu)房客源。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，加入購(gòu)房條款的理財(cái)產(chǎn)品能夠通過(guò)P2P平臺(tái)提前開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)，鎖定購(gòu)房客源，一方面能夠有效地加快銷售、消化庫(kù)存，另一方面因融入了互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷元素，減少了傳統(tǒng)的廣告及推廣支出，從而能夠降低項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用。

加入購(gòu)房條款的理財(cái)產(chǎn)品相關(guān)的理財(cái)協(xié)議雖然是由P2P平臺(tái)同購(gòu)房者簽訂，無(wú)須開(kāi)發(fā)商簽署，但其中涉及的購(gòu)房條款需由開(kāi)發(fā)商同P2P平臺(tái)簽訂相關(guān)文件，從而保證開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)得以實(shí)施。因此，這種操作模式如監(jiān)管部門追究，開(kāi)發(fā)商也難脫干系。此外，開(kāi)發(fā)商需作出一些讓利，才能吸引潛在購(gòu)房者購(gòu)買加入購(gòu)房條款的理財(cái)產(chǎn)品，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控政策影響較大的形勢(shì)下，在商品房公開(kāi)銷售前擬定讓利方案需要開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)和政策具有較強(qiáng)的預(yù)判力，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度具有較強(qiáng)的把控力，一旦預(yù)判和項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度出現(xiàn)較大誤差，將承受較大損失或引起后續(xù)糾紛。

二、融資功能

(一)提前回籠首付款

提前回籠資金產(chǎn)品是在加入購(gòu)房條款的理財(cái)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，由P2P平臺(tái)以委托貸款的形式將收到的理財(cái)資金貸款給開(kāi)發(fā)商，從而提前幫開(kāi)發(fā)商回籠資金。

這類產(chǎn)品出現(xiàn)的背景是因?yàn)榻鹑诒O(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的各項(xiàng)條件有著嚴(yán)格的規(guī)定。對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資渠道相對(duì)有限，其中融資成本相對(duì)較低的銀行開(kāi)發(fā)貸款因資金用途、發(fā)放額度、資金使用監(jiān)管、融資期限等均受到銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)控，開(kāi)發(fā)商獲取的難度較大；而信托、險(xiǎn)資等表外融資方式的成本又相對(duì)較高。因此，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，特別是中小企業(yè)，拓展低資金的融資渠道顯得尤為重要。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，由于P2P平臺(tái)委貸利率一般遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸款利率，故在拓展開(kāi)發(fā)商融資途徑的同時(shí)，能夠節(jié)約開(kāi)發(fā)商的利息費(fèi)用支出從而提高項(xiàng)目收益率。但因該部分融資需與項(xiàng)目預(yù)售等節(jié)點(diǎn)相匹配，實(shí)操中貸款期限一般不超過(guò)6個(gè)月，即6個(gè)月后，如理財(cái)資金能夠全部轉(zhuǎn)為首付款，則開(kāi)發(fā)商不存在還款壓力；如大量理財(cái)資金未能轉(zhuǎn)為首付款，則開(kāi)發(fā)商需另籌資金歸還該筆委貸，屆時(shí)，如開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)短缺，開(kāi)發(fā)商將面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)提前回籠租金

提前回籠租金產(chǎn)品是由P2P平臺(tái)成立關(guān)聯(lián)的商業(yè)保理公司，開(kāi)發(fā)商篩選購(gòu)物中心品牌商，將已形成的應(yīng)收租金轉(zhuǎn)讓給保理公司后，包裝成固定期限的理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓給平臺(tái)投資人，并由開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保。

這類產(chǎn)品出現(xiàn)的背景是因?yàn)榻鼛啄觌S著商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)體量也越來(lái)越大。但在整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和電商異軍突起的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的資金壓力也越來(lái)越大。故開(kāi)發(fā)商急需提前實(shí)現(xiàn)租金，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資金壓力。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，提前實(shí)現(xiàn)租金，能夠有效降低項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的壓力。但由于理財(cái)產(chǎn)品是有期限的，且理財(cái)產(chǎn)品是有一定的收益率要求的，如開(kāi)發(fā)商在此階段的運(yùn)營(yíng)達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，在理財(cái)產(chǎn)品到期時(shí)，開(kāi)發(fā)商因提供了擔(dān)保，須承擔(dān)兌付的連帶責(zé)任，故存在資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)眾籌建房

眾籌建房是指開(kāi)發(fā)商在獲取土地后，作為發(fā)起人通過(guò)眾籌平臺(tái)將項(xiàng)目包裝為保險(xiǎn)、債權(quán)等金融產(chǎn)品，并通過(guò)眾籌平臺(tái)向特定對(duì)象進(jìn)行認(rèn)籌。完成認(rèn)籌后，開(kāi)發(fā)商以認(rèn)籌資金開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投資人以微開(kāi)發(fā)商的身份對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)等事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督和提出建議，在項(xiàng)目建

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