關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效評(píng)價(jià)及影響因素分析

蔡智鵬

摘 要：近年來我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，行業(yè)經(jīng)濟(jì)總量不斷增長，商業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)數(shù)量不斷增長。與此同時(shí)，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)與我國政府宏觀調(diào)控政策等多種因素共同影響，我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所承受的壓力也日漸增大。在此背景下，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效評(píng)價(jià)及影響因素展開實(shí)證分析工作，以期能為地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一定借鑒。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)績效；市場(chǎng)

一、我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

改革開放以來，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛，國家綜合實(shí)力不斷上升，基于雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與巨大的市場(chǎng)需求，我國商業(yè)地產(chǎn)隨之進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，我國房價(jià)迅速上升，市場(chǎng)泡沫化趨勢(shì)十分明顯。在此背景下，中央政府近年來實(shí)施了積極的宏觀調(diào)控政策，不斷為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展降溫。

2014年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)步伐明顯放緩，房價(jià)從不斷上漲的趨勢(shì)中逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵谝欢▍^(qū)間內(nèi)平穩(wěn)波動(dòng)。自中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)以來，面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)與嚴(yán)格調(diào)控政策的雙重影響，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入發(fā)展寒冬。具體表現(xiàn)為，地產(chǎn)企業(yè)的利潤率開始不斷下降，房產(chǎn)建設(shè)與庫存的成本壓力不斷增加，負(fù)債率大幅度上升。根據(jù)2014年我國相關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國共有上市房地產(chǎn)企業(yè)210家，其中共有59家出現(xiàn)了虧損現(xiàn)象。利潤率的下滑趨勢(shì)，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)所普遍面臨的發(fā)展難題。

二、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效影響因素的分析

1.資本結(jié)構(gòu)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的影響

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是影響其經(jīng)濟(jì)績效的重要因素之一。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資的過程中資金投入的規(guī)模一般比較巨大，回報(bào)周期也比較長，因此單純依靠企業(yè)自身資本，很難保證自身項(xiàng)目投資的穩(wěn)定性。甚至于一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，脫離了外部資本與融資渠道的支撐就無力進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)工作。對(duì)于我國當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資資本以及項(xiàng)目建設(shè)成本資金的相當(dāng)一部分均來自于外部融資渠道。因此資本結(jié)構(gòu)無疑是影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的最重要因素之一。資本結(jié)構(gòu)的健康與否、穩(wěn)定與否，直接關(guān)乎著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)績效。

2.宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的影響

近年來我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)維持了高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，但也出現(xiàn)了諸如房價(jià)上漲過快、商業(yè)地產(chǎn)超前建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)增大等一系列問題。面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化發(fā)展趨勢(shì)，我國政府適時(shí)的出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，開始對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)房價(jià)的過快增長與行業(yè)整體過快發(fā)展進(jìn)行調(diào)控。通過抑制房產(chǎn)的投機(jī)倒賣、大規(guī)模推進(jìn)保障住房建設(shè)等政策的實(shí)施，我國政府初步抑制了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的過快發(fā)展，但同時(shí)也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。諸多與限制商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的宏觀調(diào)控政策無疑已經(jīng)成為了影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效評(píng)價(jià)的關(guān)鍵因素。

3.公司治理程度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的影響

公司治理程度的好壞高低是決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的重要因素。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壓力日益增加。一方面，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)、房地產(chǎn)調(diào)控政策以及市場(chǎng)觀望態(tài)度的影響，市場(chǎng)需求不斷下降，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)著巨大的成本壓力，其發(fā)展無疑十分困難。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)也在轉(zhuǎn)變。當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開始逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)與企業(yè)間綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。在面對(duì)市場(chǎng)寒冬與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)過程中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的公司治理程度無疑已經(jīng)成為了決定其能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵性因素之一。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效評(píng)價(jià)的實(shí)證研究

1.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效評(píng)價(jià)模型的選擇

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效，其含義即為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)分配資源與利用資源的效率。通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的評(píng)價(jià)，無疑可以合理促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的提升與企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效模型的構(gòu)建而言，選取正確的績效評(píng)定方法、體系無疑具有重要意義。目前針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的評(píng)價(jià)而言，主要有數(shù)據(jù)分析法、層次分析法、因子分析法、多元回歸分析法等主要分析方法。其中，多元回歸分析法相比較于其它分析方法，能夠?qū)⒂绊懮虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的多種因素統(tǒng)籌進(jìn)行考慮，因此本文選取了多元回歸分析法構(gòu)建企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的評(píng)價(jià)模型。與此同時(shí)，在選定模型的過程之中，本文通過數(shù)據(jù)分析研究工作對(duì)多元回歸模型的顯著性進(jìn)行了檢驗(yàn)，通過方差分析論證了模型的準(zhǔn)確性與可應(yīng)用性。

2.影響因子的選擇

影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的因素是多樣性的。從資本結(jié)構(gòu)來看，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的因子主要包含企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、每股凈資產(chǎn)等因素。從宏觀調(diào)控政策角度而言，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的影響因素主要包含貸款利率、稅收占利潤比例等因素。從公司治理角度而言，公司的成本支出占利潤比例、股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率等因素皆為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的影響因素。因此本文選取了較為有代表性的60家商業(yè)地產(chǎn)公司作為實(shí)證研究對(duì)象。如表1所示，為因子的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。

3.模型的驗(yàn)證與構(gòu)建

通過對(duì)上述因子的數(shù)據(jù)分析工作，以及綜合考量實(shí)證研究對(duì)象的經(jīng)營數(shù)據(jù)，進(jìn)而構(gòu)建對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的評(píng)價(jià)模型。

假定隨機(jī)變量模型雖各變量變化而改變。因此構(gòu)建線性模型為：

y=β0+βx1+β2x2+.....+βpxp+ε

其中，βp 為回歸系數(shù)，ε為N的自變量。X為各影響因子。對(duì)模型構(gòu)建的假設(shè)工作完成之后，本文進(jìn)一步對(duì)其進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)分析，即通過證明H0：β1=β2=β3=β4=0，獲取因子與績效的關(guān)聯(lián)性結(jié)論。

運(yùn)用上述多元回歸線性模型及MALB等計(jì)算機(jī)軟件，對(duì)回歸方程的方差進(jìn)行分析。

β0=-4.7665 β1=-0.0021 β2=-0.0053

β3=-0.0496 β4=-0.0976 β5=-69 β6=153.28

由于數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差為0.0735187，因此通過回歸系數(shù)方程對(duì)顯著性進(jìn)行檢驗(yàn)的結(jié)果為R=0.98987。運(yùn)用顯著性檢驗(yàn)根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)量進(jìn)行分析，則無疑可以得出各個(gè)因子之間與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效之間存在明顯關(guān)聯(lián)

通過公式F=（SSP/N）/（SSe/N-P-1）得出，在H0成立的前提條件之下，所選擇因子Y對(duì)于各個(gè)因子X的影響是顯著的。通過證明顯著性檢驗(yàn)之后，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)一步將資產(chǎn)負(fù)債率、貸款利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等數(shù)據(jù)運(yùn)用MATLAB軟件進(jìn)行分析。

將偏回歸系數(shù)代入方程得y=-3.755-0.0021x1+0.0063x2-0.469x3+0.0976x4+125.87x5

在方程的數(shù)據(jù)分析結(jié)果上，我們進(jìn)一步對(duì)回歸方程的方差進(jìn)行分析。

W指=12.755660 W臨界值=WX=W（x1 xa）=9.633

通過回歸系數(shù)的分析工作，我們可以進(jìn)一步獲得回歸系數(shù)T的具體數(shù)值。

4.實(shí)證分析結(jié)論

通過實(shí)證分析工作，從實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)來看我們不難發(fā)現(xiàn)諸多變量的T指數(shù)均大于臨界值，在四個(gè)變量之中除X2外，其余變量的臨界值均大大高于1.877這一臨界點(diǎn)。證明實(shí)證研究所選取的變量因子與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)績效有著較大的關(guān)聯(lián)性，且這種關(guān)聯(lián)性的可信度較高。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的評(píng)價(jià)而言，系統(tǒng)的分析其資本結(jié)構(gòu)、外部宏觀調(diào)控政策與內(nèi)部公司治理程度，無疑能夠較為準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)出商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)績效。

四、關(guān)于改善我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的對(duì)策與建議

1.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需改善自身資本結(jié)構(gòu)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的自身資本結(jié)構(gòu)是影響其經(jīng)濟(jì)績效水平的重要因素之一。根據(jù)我國相關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國地產(chǎn)上市企業(yè)共有210家。通過公開募集股本拓寬融資渠道，已經(jīng)成為了我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展進(jìn)程中的普遍選擇。與此同時(shí)，面對(duì)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)金融政策的日漸開放，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道也在日益增多。然而融資渠道的增多，并不代表著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以利用金融領(lǐng)域的便利性忽視自身資本結(jié)構(gòu)的改善。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增大，項(xiàng)目投資與公司運(yùn)營成本不斷增加，企業(yè)的利潤里下降明顯。在這樣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要借助拓寬的金融渠道加速自身發(fā)展，更需要謹(jǐn)慎面對(duì)市場(chǎng)，不斷改善自身的資本結(jié)構(gòu)。

2.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需積極面對(duì)國家宏觀調(diào)控政策

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，越加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展日漸困難。但正是因?yàn)槿绱?，?duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言則需更加重視宏觀調(diào)控政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響。在宏觀政策的影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身的業(yè)務(wù)實(shí)際狀況對(duì)自身的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，重新衡量自身的發(fā)展戰(zhàn)略。在企業(yè)的戰(zhàn)略選擇過程中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也需緊跟宏觀調(diào)控政策的步伐。通過對(duì)宏觀調(diào)控政策的研究分析，我們不難發(fā)現(xiàn)諸多嚴(yán)格宏觀政策的出臺(tái)，其目的并非是限制房地產(chǎn)行業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。恰恰相反，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，其目的正是為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展與可持續(xù)發(fā)展。

在房地產(chǎn)調(diào)控政策的擬定過程中，政府已經(jīng)充分考慮到了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展問題。與此同時(shí)，諸如大規(guī)模推進(jìn)保障性住房建設(shè)、加速房地產(chǎn)企業(yè)走出去戰(zhàn)略實(shí)施等政策的出臺(tái)，也為地產(chǎn)企業(yè)提供了一定的新興房地產(chǎn)市場(chǎng)空間。如能積極面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)績效水平不難獲得新的上升。

3.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需提升公司的治理水平

伴隨著我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的逐漸加大，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本也在日漸增多。面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)、政策調(diào)控、市場(chǎng)飽和的多重重壓，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在新的發(fā)展時(shí)期必須正視自身的公司治理水平，有效提升自身的公司治理水平。完善的組織經(jīng)營策略、強(qiáng)大的人才隊(duì)伍、低成本高效率的公司運(yùn)營，無一不是企業(yè)改善自身經(jīng)濟(jì)績效的發(fā)展策略。

五、結(jié)語

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，影響其經(jīng)濟(jì)績效的因素是多方面的。唯有綜合多方面因素考慮當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)績效，才能確保對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與存在問題的準(zhǔn)確判斷。本文通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的分析以及影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效因素的實(shí)證研究，論證了商業(yè)地企業(yè)經(jīng)濟(jì)績效的影響因素與評(píng)價(jià)因素。面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)唯有正視國家相關(guān)調(diào)控政策，不斷完善自身資本結(jié)構(gòu)，提升自身公司治理能力，方有可能實(shí)現(xiàn)自身的健康可持續(xù)發(fā)展。

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