我國旅游地產(chǎn)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)對(duì)策探討

陸延鋒

我國旅游地產(chǎn)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)對(duì)策探討

陸延鋒

旅游地產(chǎn)最核心的，就是資源、人、房子這三個(gè)要素。本文先簡要介紹了旅游業(yè)的發(fā)展，而后對(duì)旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀、發(fā)展模式、發(fā)展特征等等進(jìn)行了剖析，并轉(zhuǎn)換思路，對(duì)如何采取對(duì)策讓三要素之一的“人”在這些資源之間流動(dòng)起來，以獲得更良好、更持續(xù)的收益做了一定的探討和研究。

旅游地產(chǎn)；發(fā)展；對(duì)策

一、我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

旅游地產(chǎn)以旅游、休閑、度假為目的，通過整合專業(yè)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)和酒店管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)模式。不可否認(rèn)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展是隨著旅游業(yè)的發(fā)展而興起的。

國際經(jīng)驗(yàn)表明，一國人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，就進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始由觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級(jí)；達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期；人均GDP到達(dá)6000美金以上時(shí)，人們用于日常消費(fèi)的費(fèi)用遞減，占收入的一半以下，一半以上的費(fèi)用用于精神享受和文化消費(fèi)需求。

2011年中國人均GDP為5432美元，2012年我國人均GDP達(dá)到了6094美元(國家統(tǒng)計(jì)局)。而2013年美國波士頓咨詢公司在一份最新的研究報(bào)告中指出：“2013年中國旅游市場占全球的比重達(dá)到8%，有望趕超日本成為全球第二大旅游市場，到2020年市場價(jià)值將增至3.9萬億元人民幣”。而根據(jù)國家旅游局的測算，未來中國將會(huì)成為全球最大的旅游觀光目的地國家和旅游出境游的最大群體，將帶來對(duì)旅游地產(chǎn)的巨大需求。

二、現(xiàn)階段中國旅游地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀

目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)最主要的開發(fā)模式為旅游度假休閑類地產(chǎn)，主要是指依托自然資源為核心進(jìn)行開發(fā)的旅游度假項(xiàng)目模式。

從分類上來說，主要包括濱湖類度假項(xiàng)目開發(fā)，主要依托現(xiàn)有的湖景資源；濱海類度假項(xiàng)目開發(fā)，主要依托海體資源；溫泉度假項(xiàng)目的開發(fā)，主要依托溫泉資源；山體類度假項(xiàng)目開發(fā)，主要依托山勢的資源。

從開發(fā)特征上來說,對(duì)自然資源依賴大；離主城區(qū)有一定的距離，更多的需要發(fā)達(dá)的交通體系；旅游項(xiàng)目的比重偏多，住宅項(xiàng)目比重少，對(duì)服務(wù)要求更高；階段性明顯，開發(fā)周期長，資金需求大，現(xiàn)金回報(bào)滯后，因此資金鏈更需長期平衡。

從發(fā)展趨勢上來說，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，旅游地產(chǎn)類產(chǎn)品線日趨豐富，產(chǎn)品不再是一成不變的面向大眾，同時(shí)面臨激烈的石材競爭，就更需要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品類型；產(chǎn)品形態(tài)多樣化，產(chǎn)品線豐富，功能分區(qū)清晰；產(chǎn)品檔次高端化，高端產(chǎn)品能提升項(xiàng)目品牌的知名度，增加項(xiàng)目的盈利。

表1 旅游地產(chǎn)的六種核心驅(qū)動(dòng)力模式及范例

表1展示了旅游地產(chǎn)的六種核心驅(qū)動(dòng)力模式以及范例，結(jié)合以上分析我們可以對(duì)現(xiàn)階段中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展做一個(gè)小結(jié)：1.旅游地產(chǎn)城市間發(fā)展差異較大，形成一二三線城市劃分，且多集中于沿海；2.旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合化、多元化；置業(yè)者更希望在投資和消費(fèi)上獲得優(yōu)良組合；3.旅游地產(chǎn)開發(fā)模式逐步豐富，創(chuàng)新型產(chǎn)品、配套服務(wù)需求更加豐富。4.項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金需求量大，資金投入期與回報(bào)期錯(cuò)配明顯。

三、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)對(duì)策探討

通過對(duì)旅游業(yè)、旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展模式、發(fā)展特點(diǎn)所做的一系列分析，下文對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的對(duì)策從幾個(gè)角度進(jìn)行了初步探討：

其一，開發(fā)主題及產(chǎn)品形態(tài)對(duì)策。旅游地產(chǎn)中的產(chǎn)品線具有新的特征，并不同于以往的住宅產(chǎn)品，和普通的旅游產(chǎn)品，為此面向中高端和高端客群，必須提供適合客戶需求的產(chǎn)品。一方面；在開發(fā)主題上，針對(duì)區(qū)域、土地、自然資源的特點(diǎn)進(jìn)行深入分析，以便確定開發(fā)主題：是高爾夫主題，還是養(yǎng)老主題，又或者是休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老主題，又或是融合混搭等等；另一方面；在產(chǎn)品類型選擇上，是融入產(chǎn)權(quán)式酒店、還是時(shí)權(quán)式酒店、旅居住宅、別墅、配套商業(yè)，還是如何的合理配比都顯得非常重要。

其二，關(guān)于開發(fā)運(yùn)營權(quán)的對(duì)策。第一，加強(qiáng)對(duì)國家及所在地方的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)的研究，提高對(duì)房地產(chǎn)市場信息變化的敏感度，對(duì)即將發(fā)生的形勢變化有所預(yù)判，提前采取應(yīng)對(duì)措施。例如，隨著城鎮(zhèn)化的深入發(fā)展，國家擬放農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)與開發(fā)利用，首先進(jìn)入流通市場的極有可能是通過集約整合后節(jié)約出來的農(nóng)村集體建設(shè)用地。這樣就可以對(duì)上述重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域的農(nóng)村集體建設(shè)用地的情況提前開展摸底工作，并與相關(guān)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府接觸，建立聯(lián)系，為下一步的開發(fā)工作先期進(jìn)行鋪墊。第二，開發(fā)運(yùn)營商如能積極與地方政府或有關(guān)部門合作，力爭獲得土地一級(jí)開發(fā)資格。則在土地一級(jí)和二級(jí)市場上可進(jìn)可退，從而掌握戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)。

其三，運(yùn)營對(duì)策。旅游地產(chǎn)，其最核心的，就是資源、人、房子這三個(gè)要素。一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，占有的資源品種越豐富、資源數(shù)量越稀缺，其項(xiàng)目的含金量就越高，越容易熱銷。但在實(shí)際操作中，這樣既有熱帶海洋，又有森林、溫泉、濕地、紅樹林……的資源組合要么很難實(shí)現(xiàn)，要么土地成本極高。既然“自然資源”在空間上不可移動(dòng)，“房子”作為不動(dòng)產(chǎn)也不可移動(dòng)，那么，我們不妨轉(zhuǎn)換思路，讓三要素之一的“人”，在這些資源之間流動(dòng)起來，為消費(fèi)者帶來不同的享受。第一，租售并舉，資金平衡。“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由購買者買斷客房等設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，交由管理公司經(jīng)營而取得收益的一種分戶銷售的酒店。從經(jīng)營狀況看，一般能保障40%以上的開房率，基本上可以保障投資人5-8%的回報(bào)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國至少有10余個(gè)省份以旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè)，其中以海南省海口市為例，海口市為了大力推動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展，于2011年出臺(tái)了《海口市產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》其中大力鼓勵(lì)發(fā)展旅游地產(chǎn)，并鼓勵(lì)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店，可在規(guī)定條件下將產(chǎn)權(quán)酒店中的部分客房予以分割產(chǎn)權(quán)銷售，這樣就更靈活的便利于緩解旅游酒店開發(fā)運(yùn)營中的資金長期沉淀問題，同時(shí)規(guī)定“產(chǎn)權(quán)式酒店配套設(shè)施面積應(yīng)占16%以上”又可因地制宜，將部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)如風(fēng)景名勝區(qū)的度假酒店、高爾夫球場等留下來長期持有，實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，在經(jīng)營管理上，既可以與專業(yè)酒店管理公司合作，可以保證較高的收益，為股東投資帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)；又可以將其余的物業(yè)對(duì)外出售，以便快速收回投資。

第二，分時(shí)度假及交換系統(tǒng)。目前國際上比較成熟的交換系統(tǒng)是RCI和ICI、以及國內(nèi)的天倫度假模式。一般分時(shí)度假的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品是20年期限，每年平均7天的入住權(quán)益，銷售價(jià)格一般為4-5萬元/人。由于國內(nèi)目前尚未建立自己的交換系統(tǒng)，消費(fèi)權(quán)益全部都是在國外的交換系統(tǒng)中完成的，所以費(fèi)用高昂，通常的交換費(fèi)用都在1000元/周以上。分時(shí)度假產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上是51人共有一間酒店房間的20年（或更長）的時(shí)間產(chǎn)權(quán)，因此，房間需要更新設(shè)施和維護(hù)，甚至需要大修或翻新。這個(gè)費(fèi)用來自于購買者的年費(fèi)，通常是每年交納一次，一般都在1000元以上。分時(shí)度假適合那些未來多年有持續(xù)穩(wěn)定的度假需求，同時(shí)房費(fèi)開支較大、追求獨(dú)特度假氛圍的人群?？腿耗挲g以中年以上居多。分時(shí)度假產(chǎn)品在現(xiàn)階段還存在一些問題，主要來自于政府、法律、發(fā)展商和交換系統(tǒng)，其中投資安全問題和低成本的交換問題比較突出。對(duì)此，可以借助開發(fā)運(yùn)營者的身份和品牌的信譽(yù)打消客戶對(duì)分時(shí)度假的信用顧慮、投資安全顧慮，從而有效的促進(jìn)銷售。

以今典投資集團(tuán)紅樹林系列為例：“今典紅樹林”系列會(huì)員可獲得每年7天免費(fèi)住宿，同時(shí)通過交換服務(wù)系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)在北京、麗江、青島、三亞等地紅樹林酒店入住度假。目前，花6萬多元就可以享受35年內(nèi)每年7天的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店入住權(quán)，不考慮利息與通脹因素，持卡人入住一天的費(fèi)用不到300元，但一般五星級(jí)酒店客房價(jià)在1500元/夜。目前今典集團(tuán)已推出分時(shí)度假產(chǎn)品———紅樹林度假卡。而對(duì)酒店公司而言，其賣給單個(gè)會(huì)員一年住宿權(quán)利是2000元左右（考慮到未來的貼現(xiàn)因素，實(shí)際上酒店的要價(jià)更貴），一間客房每年可固定為其帶來近10萬元的現(xiàn)金流，相當(dāng)合算。

第三，采用會(huì)員制。通過搭建超值服務(wù)平臺(tái)，培育終身忠誠客戶。一方面是從品牌建設(shè)角度來分析：以項(xiàng)目客戶會(huì)員（及潛在會(huì)員）俱樂部形式存在，例如國內(nèi)一線地產(chǎn)商組建的萬客會(huì)、招商會(huì)、綠地會(huì)等，成功的塑造了公司品牌形象，客觀上都為自己的產(chǎn)品客戶拓展提供了巨大的空間，這方面比較經(jīng)典的案例就是萬科在海南三亞投資開發(fā)的森林公園項(xiàng)目，萬客會(huì)作為萬科的客戶會(huì)員俱樂部就起了很大的作用。另一方面，在發(fā)展旅游地產(chǎn)的時(shí)候，也可以考慮組建會(huì)員制的俱樂部，并結(jié)合分時(shí)度假交換系統(tǒng)的運(yùn)營，進(jìn)行度假權(quán)益的營銷。

第四，引入專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域。產(chǎn)權(quán)式分時(shí)度假酒店交換存在投資風(fēng)險(xiǎn)，為增強(qiáng)吸引力，可考慮引入專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。擔(dān)保公司以專業(yè)的特長要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的考察和評(píng)價(jià)，每年度收取一定的擔(dān)保費(fèi)用以及一定的抵押實(shí)物，為酒店管理公司向投資者提供擔(dān)保。投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低于承諾時(shí)，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。保證擔(dān)保關(guān)系使原來簡單的兩方關(guān)系變成了三方關(guān)系，成為一種“金三角關(guān)系”，使三方在某個(gè)目的上是一致的。由擔(dān)保公司通過對(duì)投資產(chǎn)權(quán)酒店的購房者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，可在一定程度減少購房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。

我們從開發(fā)主題、產(chǎn)品形態(tài)、資源共享、產(chǎn)權(quán)分時(shí)交換體系、投資安全保證等等各方面，促使三要素之一的“人”在這些資源之間流動(dòng)起來，為旅游地產(chǎn)置業(yè)者帶來消費(fèi)與投資的更佳價(jià)值組合。有了這樣清晰的開發(fā)模式，特別是在某一個(gè)項(xiàng)目上取得突破、落地實(shí)施，成為示范工程，那么再與其他地方政府及開發(fā)者去洽談旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)方會(huì)信服我們的實(shí)力與誠意，這樣成功的概率將大大增加。

[1]耿松濤,劉維林.我國旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2012，(01)：49-54.

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陸延鋒，男，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2013級(jí)在職研究生，研究方向：金融理論與實(shí)踐。

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1008-4428（2015）01-28-02