教育資源、教育政策對(duì)城市居住用地價(jià)格的影響*
——基于北京市土地市場(chǎng)的數(shù)據(jù)分析

周業(yè)安 王一子

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教育資源、教育政策對(duì)城市居住用地價(jià)格的影響*
——基于北京市土地市場(chǎng)的數(shù)據(jù)分析

周業(yè)安 王一子

以2008年至2013年北京市出讓的396宗居住性質(zhì)用地為樣本，運(yùn)用特征價(jià)格模型研究教育資源、教育政策對(duì)土地價(jià)格的影響。結(jié)果表明，整體來(lái)看，在小學(xué)、初中及高中三者中，只有初中地塊距離成為影響其價(jià)格的重要因素，這表明事實(shí)上不僅僅是教育資源的距離便利性，更重要的是，教育資源分配不均等前提下北京市義務(wù)教育制度規(guī)定的就近入學(xué)政策促使教育資源對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響；2012年小學(xué)入學(xué)壓力增加導(dǎo)致的教育政策變化促使小學(xué)成為影響土地價(jià)格的另一個(gè)要素；優(yōu)質(zhì)學(xué)校所建分校及知名高校附屬學(xué)校的名校效應(yīng)會(huì)使土地價(jià)格有明顯提升。

土地價(jià)格；教育資源；特征價(jià)格模型；學(xué)區(qū)房現(xiàn)象

“學(xué)區(qū)房”是當(dāng)下人們普遍關(guān)注的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這不僅是因?yàn)榉績(jī)r(jià)昂貴，更是因?yàn)槠浔澈笏[含的教育資源配置可能存在的不平等。人們通常認(rèn)為，房?jī)r(jià)和同區(qū)域的學(xué)校教育質(zhì)量存在一定的相關(guān)性，好學(xué)校附近的房?jī)r(jià)會(huì)高些，而差學(xué)校附近的房?jī)r(jià)會(huì)低些。由于一些城市在教育資源分配時(shí)把受教育權(quán)利和住房掛鉤，即有房屋產(chǎn)權(quán)的家庭子女才有資格上所在區(qū)域的學(xué)校，從而強(qiáng)化了住房?jī)r(jià)格和教育資源分配之間的關(guān)系，可能會(huì)加劇不平等。但現(xiàn)有這些說(shuō)法大多基于人們的直覺(jué)認(rèn)識(shí)，還很少有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)研究給出有利的證據(jù)。究竟教育資源分配與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系如何？還需要用數(shù)據(jù)加以證明。

北京市是學(xué)區(qū)房現(xiàn)象比較突出的城市，直觀上看，北京市的房?jī)r(jià)上漲存在空間上的差異，排除地段等因素，教育資源可能是一個(gè)關(guān)鍵性因素。通常我們所觀察到的現(xiàn)象是，好學(xué)校附近的房屋價(jià)格會(huì)上漲很快，絕對(duì)值會(huì)很高。這也導(dǎo)致北京市的學(xué)區(qū)房問(wèn)題成為人們熱議的焦點(diǎn)。

北京市的“學(xué)區(qū)房”既有一般性，也有特殊性。所謂一般性，是指人們?cè)趽裥５耐瑫r(shí)也在擇房，從而導(dǎo)致了教育資源配置和房?jī)r(jià)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性；所謂特殊性，是指北京市教委曾規(guī)定，全市范圍內(nèi)適齡兒童在以小學(xué)、初中為代表的義務(wù)教育階段均應(yīng)就近入學(xué)，這一政策催生了所謂的“學(xué)區(qū)房”，即該地區(qū)住房擁有者憑借其居住房屋的地理優(yōu)勢(shì)，可以使其三代內(nèi)直系親屬擁有享受優(yōu)質(zhì)教育資源的權(quán)利。由于學(xué)校教育質(zhì)量存在差異，導(dǎo)致人們?yōu)榱藫裥６匦逻x擇居住地，從而拉大了不同區(qū)域的房?jī)r(jià)差異。因此，“學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象是在教育資源分配不均等和現(xiàn)行入學(xué)制度的共同作用下產(chǎn)生的。

在研究學(xué)區(qū)房現(xiàn)象時(shí)，國(guó)內(nèi)大多數(shù)研究者是以學(xué)區(qū)周邊住房為研究對(duì)象，這種處理雖然直接，但在指標(biāo)度量和數(shù)據(jù)采集上存在諸多缺陷。首先，商品房異質(zhì)性較高，除地理位置之外，房子面積、朝向、房間布局、樓層、房齡及周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等均會(huì)影響其價(jià)格，而且在研究過(guò)程中難以完整地收集到這些數(shù)據(jù)。其次，一些研究者使用二手房數(shù)據(jù)，但二手房交易的過(guò)程不完全透明，報(bào)價(jià)與成交價(jià)之間的差異以及不同的信貸政策都會(huì)影響交易價(jià)格。為了彌補(bǔ)這些缺陷，我們認(rèn)為，通過(guò)土地價(jià)格來(lái)研究“學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象可能更加妥當(dāng)。商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格存在高度的正相關(guān)性，如圖1所示，2008年至2013年每個(gè)季度商品住宅價(jià)格與土地價(jià)格的走勢(shì)基本相同。從理論上講，當(dāng)臨近學(xué)校的商品房表現(xiàn)出“學(xué)區(qū)”性質(zhì)時(shí)，臨近學(xué)校的地塊同樣也具有“學(xué)區(qū)”的性質(zhì)，即緊鄰學(xué)校的土地價(jià)格會(huì)高于遠(yuǎn)離學(xué)校的土地價(jià)格。

圖1 2008—2013年商品住宅價(jià)格和土地價(jià)格季度變化圖

因此，以出讓的居住性質(zhì)用地為研究對(duì)象，可以避免商品房異質(zhì)性的干擾，而且土地的各種特征信息均可以準(zhǔn)確地收集到。土地出讓過(guò)程公開(kāi)公正，“招拍掛”機(jī)制下形成的成交價(jià)格相對(duì)透明，且土地交易主體信息不對(duì)稱程度較低，土地成交價(jià)格符合市場(chǎng)規(guī)律，能夠準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)信息。這些因素能有效避免數(shù)據(jù)生成過(guò)程中可能出現(xiàn)的干擾，從而讓本文的研究結(jié)果更加穩(wěn)健。我們將以2008—2013年北京市出讓的396宗居住性質(zhì)用地為樣本，運(yùn)用特征價(jià)格模型研究教育資源對(duì)土地價(jià)格的影響，從中揭示紛繁復(fù)雜的“學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象背后所隱含的真實(shí)關(guān)系，從而為今后城市公共政策的制定提供科學(xué)依據(jù)。

一、相關(guān)文獻(xiàn)綜述

本文以北京市土地市場(chǎng)為研究對(duì)象，由于用地價(jià)格通過(guò)相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成，適用特征價(jià)格模型。特別是2008—2013年北京市出讓的居住用地距離市中心位置較遠(yuǎn)且距離差別明顯，能夠很好地體現(xiàn)土地區(qū)位特征的異質(zhì)性，這也是我們運(yùn)用特征價(jià)格模型的重要依據(jù)。特征價(jià)格模型最早是由考特(Court)*關(guān)于考特1939年提出特征價(jià)格模型一說(shuō)，轉(zhuǎn)引自周剛?cè)A：《城市土地價(jià)格的微觀影響因素及其實(shí)證研究》，浙江大學(xué)博士學(xué)位論文，52頁(yè)，2004。于1939年提出的，經(jīng)過(guò)蘭卡斯特(K.J.Lancaster)[1]與羅森(S.Rosen)[2]的發(fā)展，被廣泛應(yīng)用于解釋異質(zhì)產(chǎn)品特征和產(chǎn)品價(jià)格之間關(guān)系。特別是羅森認(rèn)為，房地產(chǎn)具有在空間上固定，在使用上耐久等特點(diǎn)，異質(zhì)性明顯，尤其滿足特征價(jià)格理論的條件?；诖?，學(xué)界將特征價(jià)格模型廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究。麥克米倫(D.P.McMillen)[3]分析了美國(guó)芝加哥1836—1990年的土地?cái)?shù)據(jù)，支持城市單中心理論；索德伯格(B.S?derberg)和詹森(C.Janssen)[4]以斯德哥爾摩市1992—1994年交易的公寓價(jià)格為研究對(duì)象，發(fā)現(xiàn)不同朝向的公寓價(jià)格梯度呈現(xiàn)差異化，說(shuō)明居民有選擇城市東部居住的傳統(tǒng)。

特征價(jià)格模型還可用于研究公共物品作為特征變量對(duì)土地帶來(lái)的附加值?？死?D.E.Clark)和赫林(W.E.Herrin)[5]及豪林(D.R.Haurin)和布拉辛頓(D.Brasington)[6]發(fā)現(xiàn)，與環(huán)境質(zhì)量、犯罪率等特征要素相比，學(xué)校教學(xué)質(zhì)量與房地產(chǎn)價(jià)格之間顯著正相關(guān)。凱恩(J.F.Kain)和奎格利(J.M.Quigley)[7]、嘉德(G.D.Jud)和瓦茨(J.M.Watts)[8]、埃文斯(R.D.Evans)和雷伯恩(W.B.Rayburn)[9]以及沃爾登(M.L.Walden)[10]研究了學(xué)校教學(xué)質(zhì)量對(duì)土地價(jià)格的影響，結(jié)果顯示，有好學(xué)校的學(xué)區(qū)土地價(jià)格相對(duì)較高。除了教育，醫(yī)院也是學(xué)者研究的重點(diǎn)之一，學(xué)者們對(duì)于醫(yī)院與土地價(jià)格關(guān)系的研究有兩種不同結(jié)果。一方面，距離醫(yī)院較近的居民可以方便就醫(yī)，因此距離醫(yī)院越近，土地價(jià)格會(huì)越高。[11]另一方面，距離醫(yī)院較近也有不利影響，社會(huì)風(fēng)俗、醫(yī)院救護(hù)車的噪聲等因素會(huì)對(duì)醫(yī)院周圍的房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)不利影響。[12]。類似地，交通便利性也是學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)。多數(shù)研究結(jié)果表明交通便利會(huì)提高附近房地產(chǎn)的價(jià)格[13][14]；也有部分學(xué)者研究了交通噪聲對(duì)居住用地價(jià)格的影響，認(rèn)為隨著交通噪聲增大，居住用地價(jià)格將下降[15]。

在我國(guó)，1998年住房商品化之后才有學(xué)者研究各類特征變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。早期文獻(xiàn)如賈生華和溫海珍[16]、申麗霞和覃國(guó)添[17]、鄭(S.Zheng)和卡恩(M.E.Kahn)[18]等。董冠鵬等引入了教育設(shè)施便利性，并將其細(xì)分為土地與重點(diǎn)大學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)及重點(diǎn)小學(xué)的距離，研究發(fā)現(xiàn)，重點(diǎn)小學(xué)便利性對(duì)北京市居住用地價(jià)格存在影響。[19]余建輝等將教育設(shè)施便利性分為土地與重點(diǎn)大學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)的距離，結(jié)果表明，重點(diǎn)中學(xué)便利性對(duì)北京市居住用地價(jià)格存在影響。[20]吳憲認(rèn)為，北京市重點(diǎn)小學(xué)和初中主要分布于二、三環(huán)之間及海淀中關(guān)村地區(qū)，而重點(diǎn)高中在全市范圍內(nèi)分布較為均勻，應(yīng)以土地與重點(diǎn)高中的距離作為評(píng)價(jià)地塊教育屬性的標(biāo)準(zhǔn)。[21]這一處理與鄭和卡恩所采用的方法類似?，F(xiàn)有研究抓住了重點(diǎn)學(xué)校這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，實(shí)質(zhì)上是強(qiáng)調(diào)教育資源不平等這一本質(zhì)。我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在財(cái)政投入上因?qū)W校等級(jí)不同而出現(xiàn)差異，導(dǎo)致資源向少數(shù)政府重視的重點(diǎn)學(xué)校集中，造成嚴(yán)重的教育資源配置不平等，這相應(yīng)地帶來(lái)了房?jī)r(jià)和土地價(jià)格的差異。但這些研究忽略了一個(gè)重要問(wèn)題，那就是入學(xué)政策所產(chǎn)生的影響。北京市采取初中和小學(xué)就近入學(xué)的政策，在這一政策下，一所學(xué)校對(duì)應(yīng)多個(gè)街道的居民，也就是說(shuō)，學(xué)校招收生源所對(duì)應(yīng)的地塊不固定，因此，僅以地塊與重點(diǎn)小學(xué)與中學(xué)的距離作為衡量教育資源對(duì)地價(jià)影響的依據(jù)并不充分。

我們認(rèn)為，教育資源對(duì)土地價(jià)格的影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是由于距離地塊位置遠(yuǎn)近而帶來(lái)的距離便利性與否；二是由于在就近入學(xué)政策下不同地塊對(duì)應(yīng)不同的升學(xué)學(xué)校，從而產(chǎn)生不同的影響。核心在于，北京市就近入學(xué)政策為臨近教育資源的土地提供的入學(xué)便利性才是影響土地出讓價(jià)格的最根本因素。本文將在特征價(jià)格理論框架下著重探究北京市教育資源對(duì)土地價(jià)格的影響和教育政策變動(dòng)所引起的土地價(jià)格變動(dòng)。區(qū)別于以往研究，根據(jù)北京市入學(xué)政策，本文將教育資源細(xì)分為小學(xué)、初中與高中，并以與地塊位置最近的小學(xué)、初中及高中距離作為衡量教育因素的特征變量。其好處在于排除了“重點(diǎn)”學(xué)校鑒別困難引發(fā)的不確定性，而且以與地塊位置距離最近的學(xué)校為研究對(duì)象符合實(shí)際情況，有利于探究就近入學(xué)政策的影響。同時(shí)，和吳憲等人的研究類似，本文也考慮高中的影響。與初中不同的是，北京市高中采取統(tǒng)考的入學(xué)政策，如果高中與地塊距離不能對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響，則可以排除教育資源的距離便利性對(duì)地價(jià)的影響。也就是說(shuō)，如果研究結(jié)果表明只有小學(xué)及初中與土地距離對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響，而并非高中，則表明不是教育資源的距離便利性，而是在現(xiàn)行教育制度下的就近入學(xué)政策才會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響。

二、模型設(shè)計(jì)及變量的描述性統(tǒng)計(jì)

(一)土地特征價(jià)格模型的理論基礎(chǔ)

根據(jù)特征價(jià)格理論，居住用地的價(jià)格是區(qū)位因素Q、鄰里因素N和其他因素Z的函數(shù)，用公式可以表示為：

(二)計(jì)量模型設(shè)定

基于哈里森(D.Harrison)和魯賓菲爾德(D.L.Rubinfeld)[22]、戈德曼(A.C.Goodman)[23]、林納曼(P.Linneman)[24]、霍爾沃森(R.Havorsen)和拉柯夫斯基(H.O.Pollakowski)[25]等人的理論，本文采用線性函數(shù)形式的土地價(jià)格特征模型，應(yīng)用最小二乘法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析和檢驗(yàn)。土地特征價(jià)格模型的形式可以表示為：

其中，P為土地價(jià)格；Z1,Z2,…,Zn為影響土地價(jià)格的各個(gè)因素，n為模型中影響土地價(jià)格因素個(gè)數(shù)；a、b為模型參數(shù)。

(三) 數(shù)據(jù)來(lái)源及變量描述性統(tǒng)計(jì)

本文以2008—2013年北京市出讓的396宗居住性質(zhì)用地為研究樣本，數(shù)據(jù)來(lái)源于北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站。表1給出了相關(guān)變量的定義及描述統(tǒng)計(jì)，從中可以看出，所有地塊與天安門的平均距離約為28.01公里，說(shuō)明新增地塊主要位于城市較遠(yuǎn)地區(qū)。表2給出了出讓土地的空間分布，大部分地塊位于五環(huán)以外，其數(shù)量占到總數(shù)的86.9%；地塊出售集中于第一象限和第三象限，這兩個(gè)方位基本覆蓋了朝陽(yáng)區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)、房山區(qū)、大興區(qū)等。表3則給出了北京市下屬各區(qū)縣的土地出讓情況。其中以大興區(qū)、房山區(qū)、順義區(qū)及昌平區(qū)為主的行政區(qū)出讓的土地?cái)?shù)量最多。需特別指出的是：本文在收集數(shù)據(jù)時(shí)對(duì)學(xué)校、醫(yī)院建成時(shí)間進(jìn)行了詳查，以確保其早于地塊出讓就已經(jīng)建成；以土地出讓前已經(jīng)存在的地鐵站和公交站為研究對(duì)象，且地鐵規(guī)劃也早于地塊出讓時(shí)間，這些措施都很好地避免了內(nèi)生性問(wèn)題。

表1 變量的定義和描述統(tǒng)計(jì)

表2 出讓居住用地的空間分布

表3 不同行政區(qū)縣出讓居住用地?cái)?shù)量

三、回歸結(jié)果分析

本文基于一個(gè)基準(zhǔn)的特征價(jià)格模型研究教育資源對(duì)土地價(jià)格的影響，同時(shí)控制其他公共物品的效應(yīng)。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行兩個(gè)拓展研究，一是考慮教育政策的變化可能帶來(lái)的影響；二是針對(duì)近年興起的名校兼并現(xiàn)象，探討名校效應(yīng)。

(一) 教育資源及其他公共物品對(duì)土地價(jià)格的影響

在城市單中心特征價(jià)格模型的基礎(chǔ)上*限于篇幅，本文刪去了城市單中心模型的檢驗(yàn)過(guò)程。通過(guò)研究，我們發(fā)現(xiàn)，2008—2013年北京市出讓的居住性質(zhì)用地價(jià)格符合城市單中心模型的理論預(yù)期，以天安門為城市中心符合實(shí)際情況。這一結(jié)果和吳憲、鄭等人的研究一致。另外還發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格的年度效應(yīng)明顯，季度效應(yīng)不明顯，地塊的區(qū)位因素對(duì)地價(jià)的影響顯著。，我們著重研究以教育資源為核心及其他相關(guān)資源(如醫(yī)療和交通)對(duì)土地價(jià)格的影響。城市單中心特征價(jià)格模型可以擴(kuò)展為：

其中，μ1、μ2、μ3、μ4反映了土地與小學(xué)、初中、高中及醫(yī)院距離的價(jià)格梯度；μ5反映了有無(wú)軌道交通引起土地價(jià)格的差異，μ6反映了有無(wú)路面交通引起土地價(jià)格的差異。

表4給出了回歸結(jié)果。從中可以看出：在考慮了區(qū)位因素的城市單中心模型基礎(chǔ)上加入教育資源等因素后*限于篇幅，本文刪去了在簡(jiǎn)單單中心模型中加入公共物品的檢驗(yàn)結(jié)果，但其所得結(jié)論類似。，初中距離、醫(yī)院距離等特征變量對(duì)土地價(jià)格的影響與不考慮區(qū)位因素的回歸結(jié)果類似；區(qū)位因素對(duì)土地價(jià)格確實(shí)產(chǎn)生影響，即北京市東北部地區(qū)土地價(jià)格明顯高于東南及西南部地區(qū)，這是因?yàn)楸本〇|部地區(qū)相對(duì)發(fā)達(dá)。在考慮了所有特征因素后，結(jié)果如(3)列所示，初中與土地距離每增加1公里，土地價(jià)格將下降515元，而醫(yī)院與土地距離每增加1公里，土地價(jià)格將下降658元。另外，所有回歸結(jié)果都體現(xiàn)出了距離市中心價(jià)格梯度及年度效應(yīng)。

注：(1)*** 為1%水平上顯著，**為 5%水平上顯著，*為10%水平上顯著。(2)括號(hào)中的數(shù)為t值。

結(jié)合北京市入學(xué)政策，我們認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因在于：北京市中心區(qū)域東城區(qū)、西城區(qū)為主，加上海淀區(qū)，是小學(xué)數(shù)量較為集中的區(qū)域，但這三個(gè)區(qū)出讓的居住用地?cái)?shù)量非常少。2008—2013年出售的居住用地大多分布在四環(huán)以外。所以小學(xué)的距離效應(yīng)不顯著。另一個(gè)可能的原因是，目前北京市公立小學(xué)數(shù)量明顯不足，民營(yíng)小學(xué)數(shù)量雖多，但參差不齊，從而降低了小學(xué)質(zhì)量的區(qū)分度，稀釋了小學(xué)距離的價(jià)格效應(yīng)。高中雖有明確的重點(diǎn)和非重點(diǎn)界定，但入學(xué)采取統(tǒng)考制度，即使購(gòu)買重點(diǎn)高中附近的房產(chǎn)，也不能享受就近入學(xué)政策的便利。因此，高中距離對(duì)土地價(jià)格影響不顯著。

初中距離對(duì)土地價(jià)格影響顯著的原因在于：首先，初中屬于義務(wù)教育階段，其入學(xué)政策為按學(xué)區(qū)就近入學(xué)，所以住房和初中的距離是影響入學(xué)的一個(gè)重要因素。其次，優(yōu)質(zhì)初中的分布較小學(xué)更為廣泛，每個(gè)區(qū)縣均有優(yōu)質(zhì)初中校。因此與小學(xué)相比，初中質(zhì)量的差別會(huì)更加明顯，從而增強(qiáng)了初中距離的價(jià)格效應(yīng)。綜合以上兩個(gè)因素，初中距離因素對(duì)土地價(jià)格的影響必然大于小學(xué)與高中。不過(guò)，盡管回歸結(jié)果顯示初中距離對(duì)土地價(jià)格具有顯著影響，但這只是問(wèn)題的表象，真正影響土地價(jià)格的是教育制度。距離初中越近土地價(jià)格越高的實(shí)質(zhì)在于：在優(yōu)質(zhì)教育資源分配不均等及家長(zhǎng)更加注重教育的雙重因素作用下，緊鄰初中的土地具有的政策性優(yōu)勢(shì)更明顯，距離初中越近的居住性用地，相比其他地塊就越能享受到就近入學(xué)政策的優(yōu)惠。地塊與初中的距離成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)得地塊的重要影響因素，其背后的原因并非是由于地塊緊鄰學(xué)校所帶來(lái)的距離便利性，而是在于其相比其他地塊的政策性優(yōu)勢(shì)。

(二) 教育政策變動(dòng)對(duì)地塊價(jià)格的影響的進(jìn)一步檢驗(yàn)

2012年北京市中小學(xué)入學(xué)情況較以往出現(xiàn)了新的變化，各個(gè)熱門小學(xué)，甚至一般公立小學(xué)都出現(xiàn)了入學(xué)緊張的狀況。為了應(yīng)對(duì)這一狀況，北京市教委出臺(tái)新的政策措施。首先，入學(xué)信息網(wǎng)上采集開(kāi)始推廣。第二，戶口房產(chǎn)查驗(yàn)更嚴(yán)。第三，非京籍需持借讀證明才可到區(qū)縣教委確定的學(xué)校聯(lián)系就讀，而且各區(qū)在實(shí)際操作中還會(huì)提出相應(yīng)的要求。

基于上述變化，本文將2012年作為教育政策變動(dòng)年，采用匹配法計(jì)算教育政策的變化對(duì)土地市場(chǎng)的影響。令Di=1表示土地出售時(shí)教育政策已經(jīng)發(fā)生變化，而Yit(1)與Yit(0)則分別表示土地i在t期受教育政策的影響時(shí)出售的價(jià)格和不受教育政策影響時(shí)出售的價(jià)格。因此，對(duì)教育政策產(chǎn)生效果的估計(jì)可以表示為：

αTT=E[Yit(1)-Yit(0)|Di=1]

模型中的E[Yit(1)|Di=1]項(xiàng)可以進(jìn)行收集，而E[Yit(0)|Di=1]項(xiàng)則是不可觀測(cè)的，需要進(jìn)行推斷。我們采用地塊位置因素作為控制條件，將處于同一村、縣、鎮(zhèn)級(jí)行政區(qū)域最臨近的土地歸為一類，進(jìn)行匹配，從而最大限度地控制地塊周邊特征因素，排除其他因素對(duì)居住用地價(jià)格的影響。2011、2012年出售的居住性質(zhì)土地?cái)?shù)量分別為59宗和37宗，匹配后每年分別有18宗地塊符合標(biāo)準(zhǔn)。因此，計(jì)算教育政策變動(dòng)產(chǎn)生影響的模型可以表示為：

Yit(1)-Yit(0)=αX+βDi+εi

其中，X為影響土地價(jià)格的特征變量組成的向量，包括土地與市中心距離，區(qū)位信息，最近的小學(xué)、初中、高中和醫(yī)院距離，地塊周圍500米范圍內(nèi)是否有地鐵與公交，地塊區(qū)位因素等。

從表5可以看出，在小學(xué)等教育資源緊缺的情況下，教育政策的變化確實(shí)對(duì)新出售土地價(jià)格的影響因素產(chǎn)生作用：除了中學(xué)距離對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響外，小學(xué)距離也成為影響土地價(jià)格的一個(gè)重要因素。在1%的顯著水平上，土地與小學(xué)距離每增加1公里，土地價(jià)格將下降2 580元，且這一效應(yīng)大于中學(xué)距離對(duì)土地價(jià)格的影響，表明以小學(xué)為主的教育資源的稀缺程度與上文中描述的實(shí)際情況相符合。另外，從房地產(chǎn)政策層面來(lái)看，繼2011年北京實(shí)施調(diào)控細(xì)則“15條”后，2012年較2011年沒(méi)有太大變化，因此可以排除房地產(chǎn)政策對(duì)土地價(jià)格的影響。從回歸結(jié)果中看出，2012年土地價(jià)格較2011年沒(méi)有顯著上漲，因此可以得出結(jié)論：在房地產(chǎn)政策基本不變的前提下，教育資源緊缺所引起教育政策的變動(dòng)雖然會(huì)影響土地價(jià)格，但政策本身不會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格上漲。

表5 教育政策變動(dòng)的影響結(jié)果

注：(1)*** 為1%水平上顯著，**為 5%水平上顯著，*為10%水平上顯著。(2)括號(hào)中的數(shù)為t值。

(三) 是否存在名校效應(yīng)？——基于名校兼并行為的經(jīng)驗(yàn)研究

近年來(lái)，為響應(yīng)教育資源公平分配的號(hào)召，越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)中小學(xué)、重點(diǎn)大學(xué)附屬學(xué)校開(kāi)始在距離城市中心較遠(yuǎn)位置建立分校，也有部分辦學(xué)較晚、規(guī)模較小的學(xué)校與優(yōu)質(zhì)校合并。這些學(xué)校的分校吸引眾多中小學(xué)生入學(xué)，因此周圍的土地將具有“學(xué)區(qū)房”性質(zhì)。值得注意的是，學(xué)校擴(kuò)張或兼并的規(guī)劃需要較長(zhǎng)時(shí)間，因而本文選取名校擴(kuò)張或兼并規(guī)劃時(shí)間早于地塊出讓時(shí)間的學(xué)校作為研究對(duì)象，從而避免內(nèi)生性問(wèn)題。定義數(shù)據(jù)Dcop值為1時(shí)表示土地周圍1公里內(nèi)有名校分校。為了檢驗(yàn)分校效應(yīng)是否真實(shí)存在，本文定義了另一個(gè)變量Dschool，當(dāng)其值為1時(shí)，表明土地周圍1公里內(nèi)有學(xué)校。同時(shí)將Dcop與Dschool引入模型，可以明確區(qū)分名校效應(yīng)與學(xué)校效應(yīng)，避免僅因?qū)W校效應(yīng)而非名校效應(yīng)而產(chǎn)生的無(wú)效解釋。也就是說(shuō)，僅將Dcop引入模型中，當(dāng)其回歸結(jié)果顯著時(shí)，并不能確定是名校兼并效應(yīng)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響，因?yàn)橹苓?公里范圍內(nèi)存在學(xué)校的土地相比周邊1公里范圍內(nèi)不存在學(xué)校的土地也可能存在價(jià)格上的差異。如果名校效應(yīng)真實(shí)存在，那么Dcop與Dschool同時(shí)存在，變量Dcop將對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生一定影響?？紤]下面的回歸模型：

A_Pricei= α0+βDcenteri+μ1Dhos

+μ2Dschool+μ3Dcop

+μ4Dmet500+μ5Dbus500

需要強(qiáng)調(diào)的是，該模型中沒(méi)有加入教育資源距離的控制變量。在研究名校兼并效應(yīng)時(shí)，對(duì)特征價(jià)格模型作這一變動(dòng)的目的是為了避免特征變量間的重復(fù)解釋，排除線性相關(guān)性對(duì)回歸結(jié)果的影響。具體而言，只要學(xué)校與地塊的距離小于1公里，Dschool的值則必為1，Dschool的取值由教育資源與地塊的距離決定，因此同時(shí)將這些特征變量引入模型必然會(huì)引起回歸結(jié)果的偏誤，影響模型解釋的有效性，所以應(yīng)當(dāng)剔除教育資源距離的控制變量。

回歸結(jié)果如表6所示：第(1)列僅考慮了區(qū)位因素和時(shí)間效應(yīng)，是在城市單中心模型的基礎(chǔ)上加入了名校兼并因素。從中可以看出，Dschool的值不顯著，而Dcop在5%的水平上顯著，表明名校效應(yīng)的確存在，而非僅僅是一般學(xué)校產(chǎn)生的效應(yīng)。具體來(lái)說(shuō)，距離土地1公里范圍內(nèi)有優(yōu)質(zhì)教育資源分校的土地價(jià)格較沒(méi)有優(yōu)質(zhì)教育資源的土地價(jià)格高1 300元。第(2)列回歸結(jié)果表明，增加了醫(yī)院、地鐵及公交控制變量之后，Dschool仍然不顯著，而Dcop仍然在5%水平上顯著，且其對(duì)土地價(jià)格的影響變化不大，表明名校分校對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生的溢價(jià)效應(yīng)確實(shí)存在。整體來(lái)看，名校的擴(kuò)張或兼并效用顯著為正，其分校的開(kāi)辦的確使得該校附近的土地價(jià)格上升，具有“學(xué)區(qū)”的特征。

表6 名校兼并效應(yīng)的回歸結(jié)果

注：(1)*** 為1%水平上顯著，**為 5%水平上顯著，*為10%水平上顯著。(2)括號(hào)中的數(shù)為t值。

四、結(jié)論及政策含義

本文通過(guò)細(xì)分小學(xué)、初中和高中三類教育資源，基于城市單中心模型，在控制其他可能影響土地價(jià)格的因素后，著重討論教育資源對(duì)土地價(jià)格的影響，并引入教育政策變化以及名校兼并行為，進(jìn)一步研究了“學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象背后的空間距離效應(yīng)、政策效應(yīng)及名校效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)：

(1)小學(xué)和高中校沒(méi)有顯著的空間距離效應(yīng)，而初中校具有顯著的距離效應(yīng)。這一結(jié)論背后的深層次原因在于教育政策，即距離初中越近的地塊越能夠享受教育政策所帶來(lái)的便利，而并非僅僅是教育資源所帶來(lái)的距離便利性。從這個(gè)結(jié)論可以看出，不僅僅是既定的學(xué)校資源空間分布會(huì)影響商品房和土地價(jià)格，而且不同的教育政策在其中的影響可能更為關(guān)鍵。

(2)通過(guò)將樣本細(xì)分，可以看出：第一，2012年教育資源的緊缺及教育政策的變動(dòng)使小學(xué)成為影響土地價(jià)格一個(gè)重要因素，教育政策的變動(dòng)雖然不會(huì)直接導(dǎo)致土地價(jià)格的變動(dòng)，但通過(guò)改變土地價(jià)格影響因素的構(gòu)成，會(huì)傳導(dǎo)到商品房?jī)r(jià)格上來(lái)。由此可以看出，土地市場(chǎng)不僅會(huì)受到房地產(chǎn)政策的影響，也會(huì)受到教育政策的影響。第二，地塊周邊的名校效應(yīng)確實(shí)存在，周圍1公里范圍內(nèi)有名校分校的地塊較其他地塊有明顯的價(jià)格提升。這體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性，這一稀缺性不僅會(huì)提高入學(xué)門檻，還會(huì)作用于土地市場(chǎng)，成為土地和商品房?jī)r(jià)格的主要推動(dòng)力。

通過(guò)上述研究可知，在給定教育資源空間分布的前提下，教育政策對(duì)土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格的影響顯著。從房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的差異可以推知教育資源分布的不平等。因此，要弱化“學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象，首要的問(wèn)題就是，教育政策的設(shè)計(jì)需要著眼于教育的均等化。就近入學(xué)政策看似機(jī)會(huì)均等，但教育資源空間分布上原本的不平等已經(jīng)固化，教育資源不平等和教育政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的雙重推動(dòng)會(huì)導(dǎo)致低收入家庭更難以接近優(yōu)質(zhì)學(xué)校，結(jié)果一個(gè)看似均等化的政策可能加劇了教育不平等。所以，教育政策的設(shè)計(jì)需要考慮這種連鎖反應(yīng)。進(jìn)一步看，在給定就近入學(xué)政策的前提下，推動(dòng)教育均等化的方法就是讓優(yōu)質(zhì)學(xué)校分布更廣。推行名校兼并顯然是一個(gè)好的政策。本文的研究發(fā)現(xiàn)，名校兼并的確能帶來(lái)名校效應(yīng)，這是盤活現(xiàn)有教育資源的良好途徑。

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(責(zé)任編輯 武京閩)

Research on How the Educational Resources and Educational Policy have Affected Urban Residential Land Price:Evidence from Beijing Land Market

ZHOU Ye-an,WANG Yi-zi

(School of Economics,Renmin University of China,Beijing 100872)

With 396 samples of newly sold residential land in Beijing from 2008 to 2013,this paper used hedonic price model to study educational resources and educational policy’s effect on land price.The results show that junior high schools,rather than primary schools or senior high schools,are actually the main factor which affects land price.More importantly,under unequal distribution of educational resources,it is the compulsory educational policy in Beijing,which requires that all of the school-age children in the city should obey the rule to enroll in school near the place where their residence is registered,that contributes to educational resources’ effect on land price.When educational resources are scarce and education policy changed in 2012,primary school becomes another important factor that affected land price.Both the well-known school effect generated by expansion of top quality school by mergers and the setting up of branch schools affiliated to renowned universities could lead to significantly increased land price.

land price;educational resources;hedonic price model;“school-nearby house” phenomenon

周業(yè)安：經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師；王一子：中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生(北京 100872)

* 在本文的寫作過(guò)程中，張迪參與了分析和討論，江艇和時(shí)文東在計(jì)量方法上給予了指導(dǎo)和幫助，在此表示感謝。