舊城區(qū)建設(shè)控制要求研究
——以廈門本島舊城建設(shè)為例

李小寧

（廈門市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，福建 廈門 361000）

舊城區(qū)建設(shè)控制要求研究
——以廈門本島舊城建設(shè)為例

李小寧

（廈門市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，福建 廈門 361000）

現(xiàn)階段的舊城改造多是以城市規(guī)劃編制的技術(shù)規(guī)定為依據(jù)[1]，大多城市舊城更新建設(shè)管理缺乏一個(gè)細(xì)化、定量的控制要求。若按城市一般地段的建筑退線、建筑間距、日照時(shí)間等要求控制，或?qū)е屡f城建設(shè)難于推進(jìn)，亦或?qū)е屡f城街巷肌理遭到破壞。為緩解舊城改造中建設(shè)管理這一矛盾，本文以廈門本島舊城為例，通過對(duì)本島舊城區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)的抽樣調(diào)研統(tǒng)計(jì)分析，探索本島舊城小地塊開發(fā)更新過程中建筑退線、建筑間距與日照時(shí)間等控制要求。

廈門；舊城；建筑退線；建筑間距；日照時(shí)間

0 引言

廈門本島舊城東至湖濱東路，西至鷺江道，南至萬石山北麓、演武路，北至禾祥東路、禾祥西路的舊城區(qū)，總用地面積約7.58 m2。區(qū)內(nèi)人口眾多，建筑密集且質(zhì)量較差，危舊房居多；道路狹窄，交通擁擠，缺乏消防通道，施救困難；通風(fēng)不暢，日照不足，采光無法得到保障；管線混亂且老化嚴(yán)重，供水不足，排污不暢，衛(wèi)生環(huán)境惡劣，存在重大安全隱患。廈門本島舊城在小地塊開發(fā)改造過程中，經(jīng)常遇到建筑間距、建筑退線、日照時(shí)間等無法滿足《廈門市城市規(guī)劃管理技術(shù)（2010）年版》[2]（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）中相關(guān)控制要求的問題，導(dǎo)致舊城肌理難于保護(hù)，小地塊開發(fā)受阻現(xiàn)象增多，特別是審批難度加大。同時(shí)大規(guī)模改造過程中，導(dǎo)致原有空間格局、街巷肌理、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)、歷史價(jià)值遭到不同程度的破壞。為了有效保護(hù)舊城肌理，保證舊城片區(qū)小規(guī)模漸進(jìn)式改造順利進(jìn)行，保障權(quán)利人的合法權(quán)益，筆者以為有必要探索研究舊城區(qū)內(nèi)合理的建筑退線、建筑間距、日照時(shí)間等控制要求。

1 近年廈門本島舊城改造實(shí)例分析

1.1 忠孝里8、9號(hào)地塊

忠孝里8、9號(hào)地塊位于虎園路與公園東路交叉口東南側(cè)，西北面為中山公園，西面為實(shí)驗(yàn)小學(xué)，南面為大同中學(xué)，地塊總用地面積3 138 m2。用地范圍內(nèi)原為2棟低層建筑，現(xiàn)已平整，擬改造為一棟高層住宅樓。

按《規(guī)定》要求，規(guī)劃高層建筑退南側(cè)、東側(cè)用地紅線分別應(yīng)為14 m、12 m，改造方案分別為8.3 m、7 m；規(guī)劃建筑與南側(cè)現(xiàn)狀建筑間距分別應(yīng)為18 m、21.6 m，規(guī)劃方案均為15 m（見圖1）。根據(jù)《廈門市建筑工程日照分析技術(shù)管理規(guī)則》要求，舊區(qū)新改造項(xiàng)目，住宅每戶至少有一個(gè)居室大寒日的有效日照不低于1 h，改造方案住宅建筑日照時(shí)間為廈門大寒日有效日照1 h以上，同時(shí)對(duì)周邊住宅、學(xué)校日照無惡化。該改造方案符合舊城日照相關(guān)要求，不符合《規(guī)定》的建筑間距和建筑退線要求。

圖1 忠孝里改造方案建筑間距及退線分析

1.2 廈門天主教堂改擴(kuò)建地塊

廈門天主教堂位于營平片區(qū)，擔(dān)水巷南側(cè)，鷺江道東側(cè)，開禾小學(xué)西側(cè)，總用地面積4 224 m2?，F(xiàn)狀建筑質(zhì)量較差，建筑多為磚混結(jié)構(gòu)。建造年代較早，其中若瑟醫(yī)院建于1943年，神父樓建于1873年，已不能滿足日常使用要求。計(jì)劃在原址進(jìn)行改擴(kuò)建，主體建筑計(jì)劃層高3層。

圖2 天主教堂改造方案建筑間距及退線分析

按《規(guī)定》要求，規(guī)劃低層建筑退南側(cè)、北側(cè)用地紅線應(yīng)為9 m，改造方案南側(cè)退3 m、北側(cè)退0 m；東西兩側(cè)退用地紅線按《規(guī)定》要求為7 m，改造方案均退3 m；同時(shí)規(guī)劃方案中建筑間距也不符合《規(guī)定》要求（見圖2）。根據(jù)《廈門市建筑工程日照分析技術(shù)管理規(guī)則》要求，舊區(qū)新改造項(xiàng)目，住宅每戶至少有一個(gè)居室大寒日的有效日照不低于1 h，改造方案住宅建筑日照時(shí)間為廈門大寒日有效日照1 h以上，同時(shí)對(duì)周邊住宅、學(xué)校日照無惡化。該改造方案對(duì)北側(cè)居住建筑底層有一定惡化影響，不滿足大寒日1 h要求，不符合《廈門市建筑工程日照分析技術(shù)管理規(guī)則》要求。

1.3 中華城改造地塊

項(xiàng)目位于本島西南部，地處本島舊城核心區(qū)，緊臨廈門最繁華的中山路。改造前：小體量、小尺度、建筑無序且密集、生活氣息濃厚；改造后：大體量、大尺度、大街坊、商業(yè)氛圍過于濃重、建筑網(wǎng)絡(luò)不協(xié)調(diào)、肌理破壞。改造前后的肌理對(duì)比見圖3、4。

該項(xiàng)目用地規(guī)模過大，改造后出現(xiàn)了與舊城原有城市肌理脫節(jié)現(xiàn)象，破壞了傳統(tǒng)舊城小街坊、密路網(wǎng)、小體量、均質(zhì)化有機(jī)整體空間。因?yàn)槿狈ｉT舊城區(qū)的規(guī)劃控制要求，片區(qū)建設(shè)雖然符合當(dāng)時(shí)的技術(shù)規(guī)定，仍然出現(xiàn)破壞傳統(tǒng)城市網(wǎng)絡(luò)和空間肌理等問題。

圖3 改造前的肌理

圖4 改造后的肌理

1.4 小結(jié)

根據(jù)上述3個(gè)案例分析，或不滿足建筑退線要求，或不滿足建筑間距要求，或不滿足日照時(shí)間要求，或符合當(dāng)時(shí)的技術(shù)規(guī)定要求，但對(duì)舊城的街巷肌理造成較大破壞。因此，舊城改造中，《規(guī)定》的相關(guān)控制要求不能與之相匹配，導(dǎo)致舊城管理缺少依據(jù)，較為混亂。

2 現(xiàn)狀抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析

通過上文分析，廈門本島舊城中規(guī)劃建設(shè)地塊往往難于滿足《規(guī)定》中相關(guān)控制要求?，F(xiàn)狀情況如何？筆者對(duì)本島舊城區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)情況展開調(diào)查，篩選出9個(gè)分布于不同管理單元的典型片區(qū)，對(duì)其建筑間距、建筑退線、日照時(shí)間等現(xiàn)狀指標(biāo)進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)。分析統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，各片區(qū)中，建筑間距、建筑退線及日照時(shí)間差異較大。

其中中山路片區(qū)、廈港片區(qū)等區(qū)域，建設(shè)年代久遠(yuǎn)，多為未經(jīng)規(guī)劃、自下而上形成的老城區(qū)或城中村，建筑間距、建筑退線、住宅底層日照時(shí)間幾乎為0；廈禾路以北、文屏路以東片區(qū)等區(qū)域，建設(shè)年代較新，多經(jīng)過規(guī)劃建設(shè)形成，現(xiàn)狀建筑間距、建筑退線多為《規(guī)定》相應(yīng)要求的0.7~0.9倍，現(xiàn)狀住宅底層建筑日照時(shí)間多為大寒日1 h左右；以廈禾路以南、文屏路以西、中山路片區(qū)以東的區(qū)域，現(xiàn)狀建筑間距、建筑退線多為《規(guī)定》相應(yīng)要求的0.5~0.7倍，現(xiàn)狀住宅底層建筑日照時(shí)間多為不足大寒日1 h。

圖5 抽樣調(diào)查片區(qū)分布圖

圖6 廈門本島舊城建筑間距統(tǒng)計(jì)圖

鑒于各片現(xiàn)狀建筑退線、建筑間距、日照時(shí)間差異較大，在項(xiàng)目審批過程中，建議針對(duì)不同的分區(qū)，提出相應(yīng)的控制要求及適用對(duì)象。

3 相關(guān)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)借鑒

目前國內(nèi)對(duì)舊城建設(shè)管理中的相關(guān)規(guī)定相對(duì)較為薄弱，少有專門的分區(qū)、定量的控制要求。北京、廣州、烏魯木齊等城市對(duì)舊城有進(jìn)行細(xì)化分區(qū)，并提出了相關(guān)定性控制要求。

北京：根據(jù)舊城現(xiàn)狀的建筑質(zhì)量及類型將舊城進(jìn)一步細(xì)化分為一類、二類、三類、四類、五類地區(qū)。廣州：根據(jù)地區(qū)的發(fā)展歷史及文化保護(hù)價(jià)值，將舊城區(qū)分為風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)和一般舊城區(qū)。烏魯木齊：根據(jù)不同的開發(fā)強(qiáng)度將主城區(qū)劃定3個(gè)控制區(qū)：第一控制區(qū)、第二控制區(qū)、第三控制區(qū)。

而舊城中關(guān)于建筑間距及建筑退線控制中，廣州、江西為新城的0.9倍，上海、天津、重慶等地為新城的0.8倍，吉林為新城的0.75倍。關(guān)于舊城日照時(shí)間控制，福州、昆明、昆山、錦州等地，舊城區(qū)多為按大寒日有效日照1 h控制。

4 分區(qū)劃定及控制

4.1 劃定依據(jù)

4.1.1 紫線保護(hù)范圍

結(jié)合《廈門市紫線控制專項(xiàng)規(guī)劃》，將集中成片的歷史風(fēng)貌街區(qū)（片區(qū)）劃分為一類控制區(qū)，如中山路片區(qū)、華僑新村片區(qū)、廈大南華路及廈港避風(fēng)塢片區(qū)。

4.1.2 街巷肌理及尺度

傳統(tǒng)街坊一般為密路網(wǎng)、小街坊、小體量，尺度一般在30×70 m以下；一般舊城區(qū)尺度一般在30×50~100×100 m之間；新建街區(qū)尺度一般在100×100 m以上。

4.1.3 建筑密度及建筑高度

傳統(tǒng)街坊建筑密度較大，建筑高度較低；新建街坊建筑密度較小，建筑高度較高。

4.1.4 建設(shè)年代

歷史風(fēng)貌區(qū)的建筑建設(shè)年代多為建國前；一般舊城區(qū)的建筑建設(shè)年代多為1980年代前；沿廈禾路以北的舊城區(qū)建筑建設(shè)年代多為1990年代以后。

4.2 控制分區(qū)

1）一類控制區(qū)，是指歷史風(fēng)貌核心區(qū)，主要包括中山路片區(qū)、華僑新村片區(qū)、廈港片區(qū)等三大片區(qū)。

2）二類控制區(qū)，是指一般舊城區(qū)，具體包括除歷史風(fēng)貌核心區(qū)外廈禾路以南、文屏路以西的舊城區(qū)。

3）三類控制區(qū)，是指舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，具體包括廈禾路以北、文屏路以東的舊城區(qū)。

分區(qū)控制圖詳見圖7。

表1 北京、廣州、烏魯木齊舊城控制分析及規(guī)劃控制要求對(duì)照表

圖7 廈門本島舊城特別控制區(qū)分區(qū)劃分圖

4.3 控制要求

4.3.1 一類控制區(qū)

1）建筑退線：沿路、街、巷道建筑原則采用壓道路紅線建設(shè)，不得隨意退讓。設(shè)置騎樓的街道，騎樓需與人行道結(jié)合設(shè)置?？刹粷M足消防通道設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)控制要求。沿線應(yīng)控制街道的建筑貼線率，除規(guī)劃中設(shè)置的開放空間或街頭綠地、廣場(chǎng)外，不得隨意退讓用地紅線。

2）建筑間距：按歷史肌理及產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀進(jìn)行控制，或按所在街坊的修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行控制。

3）日照時(shí)間：住宅建筑日照時(shí)間按照不再惡化為控制原則。

4）其他要求：不鼓勵(lì)成片改造，建議每個(gè)單元按照“五原”（原性質(zhì)、原基地、原規(guī)模、原層數(shù)、原高度）方式進(jìn)行改造，改造方案須報(bào)市規(guī)劃局進(jìn)行審批，批準(zhǔn)后嚴(yán)格按方案實(shí)施改造。

4.3.2 二類控制區(qū)

1）建筑退線及建筑間距：按2《規(guī)定》相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的0.8倍要求控制。

2）日照時(shí)間：住宅建筑日照時(shí)間要求按大寒日1 h控制。

4.3.3 三類控制區(qū)

1）建筑退線及建筑間距：按《規(guī)定》相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)要求控制。

2）日照時(shí)間：住宅建筑日照時(shí)間要求原則上按大寒日3 h控制，特殊地塊無法達(dá)到大寒日3 h要求的，經(jīng)報(bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)同意后，可以按大寒日1 h控制。

4.4 適用范圍

控制要求適用于舊城區(qū)相應(yīng)控制分區(qū)內(nèi)的新建、改建建筑，建設(shè)用地規(guī)模不大于5 hm2。已編制且已批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃的，按規(guī)劃控制。其他未盡事宜仍按《規(guī)定》要求控制。

5 結(jié)語

舊城區(qū)一般是城市的發(fā)源地，這里有城市的根，有原住民的祖[3]，這里承載著許多人兒時(shí)的歡樂與鄉(xiāng)愁。在舊城更新過程中，特別是城市進(jìn)入存量規(guī)劃時(shí)代，如何處理好舊城改造與保護(hù)的關(guān)系成為規(guī)劃人共同關(guān)注的問題。作為規(guī)劃人，有必要對(duì)舊城建設(shè)管理政策進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，使舊城更新既能滿足提升城市品質(zhì)，改善居住環(huán)境，消除安全隱患的要求，又能保護(hù)城市特色，傳承舊城歷史、維護(hù)空間肌理。舊城更新既不能像新區(qū)大拆大建，也不能以保護(hù)為借口置之不理，如何把握好舊城改造的度，如何管控好舊城建設(shè)，值得規(guī)劃人深思。筆者以為即便是在舊城區(qū)，也不能搞“一刀切”的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)城市自身發(fā)展的脈絡(luò)，細(xì)化政策分區(qū)，分級(jí)分類管理。

[1]武聯(lián)，王文卓.關(guān)于舊城更新思想方法的幾點(diǎn)思考[J].城市規(guī)劃與建設(shè)，2009（07）.

[2]廈門市規(guī)劃局.廈門市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，2010.

[3]徐思淑，周文華.城鎮(zhèn)的人居環(huán)境[M].昆明：云南大學(xué)出版社，1999.

TU984.12

A

1673-1093（2015）05-0063-05

李小寧（1979），男，現(xiàn)就職于廈門市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院。

10.3969/j.issn.1673-1093.2015.05.010

2015-01-26；

2015-02-01