房地產(chǎn)稅啟動立法程序，“狼”真的來了？

◎文/方王洋 陳禹銘

房地產(chǎn)稅啟動立法程序，“狼”真的來了？

◎文/方王洋 陳禹銘

最近，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃對外公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項立法任務(wù)亮相其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進入全國人大的立法規(guī)劃。同時，據(jù)媒體報道，財政部制定三類計劃，房地產(chǎn)稅力爭明年實施。這意味著或許在明年，擁有多套商品房，或者打算購買多套房的改善型人群，恐怕要為如何繳納房產(chǎn)稅發(fā)愁了。

面對即將到來的房地產(chǎn)稅，作為購房者，將會受到怎樣的影響？

房地產(chǎn)稅≠房產(chǎn)稅

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，樓市的話題再次回到房地產(chǎn)稅身上。

有媒體報道稱，此次房地產(chǎn)稅立法的初稿已經(jīng)完成，相關(guān)部門正在等著進一步完善、落地。據(jù)了解，本次房地產(chǎn)稅立法改革的總體思路是擬在房地產(chǎn)相關(guān)稅費負(fù)擔(dān)總體不變的前提下，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)。

這些年來，有關(guān)房產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅擴容的消息時而在坊間熱傳，但其推進工作一直遲遲不見啟動。2011年上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅后，征收試點并未見擴容。而此次提出的房地產(chǎn)稅，更是讓不少人疑惑：房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別究竟在哪里？

據(jù)了解，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

“與房產(chǎn)稅不同，房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等等。因此，當(dāng)前提及房地產(chǎn)稅改革意味著這是一個綜合性改革。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹。

中國政法大學(xué)教授施正文也曾表示，房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形，主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)。

“雖然國外在征收房產(chǎn)稅方面有著豐富的經(jīng)驗，但對國內(nèi)來說，房地產(chǎn)稅是一個全新的稅種。從國外經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅更主要的是對地方財政收入的支撐，其督促政府在提升城市建設(shè)的基礎(chǔ)上，保證房屋的保值升值能力，并平衡地方的財富分配均衡。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示。

“狼”來了，買房還是賣房

如此看來，房地產(chǎn)稅立法并非僅著眼于房地產(chǎn)市場。但對普通購房人來說，卻不得不考慮其對樓市和自己的影響。

眼看著二手房市場一天天漸漲，想要改善居住環(huán)境的蔣雯也加入到看房大軍里?！皠傇谛侣勆峡吹揭魇辗康禺a(chǎn)稅，就有中介打電話來介紹一套朝陽的房源，周邊類似房源總價需要400萬元，這套房子350萬元就愿意出手?！笔Y雯回憶，雖然價格很吸引人，但也讓她多了一份疑慮：“會不會正趕上房地產(chǎn)稅征收的節(jié)點，那持有成本恐怕也不少?！?/p>

對于類似蔣雯提出的疑問，業(yè)內(nèi)專家給出了相應(yīng)回答。

“這次房地產(chǎn)稅立法需要經(jīng)過規(guī)劃、征求意見和修改。由于涉及民生問題，將會比之前房產(chǎn)稅試點的政策謹(jǐn)慎很多。因此房地產(chǎn)稅到具體落實階段或許還需要5年時間，也就是到2020年之前能夠出臺和實施。”顧云昌表示。

顧云昌的看法，代表了不少專家及業(yè)內(nèi)人士的看法?！?年內(nèi)計劃購房的話，不需要過多地考慮房地產(chǎn)稅出臺的問題。”張宏偉同樣表示，且目前房產(chǎn)稅的征收對象是新購置房產(chǎn)。從推進范圍、力度和市場接受心理來看，未來房產(chǎn)稅擴容也不會在一開始就向存量房開征。

人人都將成納稅人？

雖然房地產(chǎn)稅落地尚有時日，不過在不少業(yè)內(nèi)人士看來，不同于目前上海執(zhí)行的僅針對于新購置房源征收稅費的政策，未來房地產(chǎn)稅將覆蓋所有商品房的持有環(huán)節(jié)。

但是，該買的房子還得買。房地產(chǎn)稅會不會增加老百姓的負(fù)擔(dān)，也成為社會各界關(guān)注的焦點。

重慶、上海開征房產(chǎn)稅的試點情況，也為這個答案提供一定佐證。從實施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅。在重慶，納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。因此也有一種觀點：謹(jǐn)慎選擇房源，控制人均住房面積將會是應(yīng)對房地產(chǎn)稅的手段之一。

“房地產(chǎn)稅涉及面廣，地區(qū)和人群特征差異大，因此在征收方式和稅率方面需要謹(jǐn)慎定奪。不過根據(jù)保障合理住房需求的理念來看，對剛需等人群也會出臺一些減免政策。如何確定房地產(chǎn)稅征收范圍和稅率，也是立法面臨的難點之一?！鳖櫾撇硎?。

此外，財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康也表示，房地產(chǎn)稅可將以往開征的多種間接稅并入房地產(chǎn)稅稅種，減少大多數(shù)老百姓的稅收負(fù)擔(dān)。

樓市影響幾何

“事實上，房地產(chǎn)稅更是一種長效調(diào)控手段，不會像信貸放松、降息等政策那樣迅速作用于樓市。”顧云昌表示。

在業(yè)內(nèi)看來，供需關(guān)系已經(jīng)成為目前影響樓市走向的根本性因素。“房地產(chǎn)稅會影響購房者的心理預(yù)期，但并不足以決定樓市走向?！睆埡陚フf。他進一步說明：房產(chǎn)稅會減少投資者收益，從而減少樓市的投機需求，但從上海試點的效果看，它對抑制房價上漲的作用微乎其微?！澳壳吧虾５姆績r年增長可達10%，甚至20%。以一套80平方米、3萬元/平方米的房產(chǎn)計算，一年后該套房實現(xiàn)增值24萬元，遠(yuǎn)高于房產(chǎn)稅稅收成本?！?/p>

仲量聯(lián)行在一份報告中也指出，未來中國房地產(chǎn)稅體系有望向發(fā)達國家看齊——交易稅低、保有稅高，這將有效抑制投機行為。同時，房地產(chǎn)稅將鼓勵投資者出租所擁有的房產(chǎn)，推動全社會資源的更有效利用。但很難簡單斷定房價或租金會漲還是跌，最終還要取決于當(dāng)時市場處于買方市場還是賣方市場。

但手中持有4套房產(chǎn)的張女士對于開征房地產(chǎn)稅可謂“不慌不亂”，她的理由是：加稅后成本增加了，租金自然是要漲一點，把多出來的成本轉(zhuǎn)到租戶身上。

此外，在業(yè)內(nèi)看來，房地產(chǎn)稅或?qū)归_發(fā)商加大中小戶型產(chǎn)品開發(fā)。一位央企地方項目負(fù)責(zé)人表示，偏遠(yuǎn)地區(qū)的大戶型將迎來掛牌潮，房主或會選擇拋售，或會置換成中心區(qū)域品質(zhì)較高的項目。同時，在房地產(chǎn)稅的壓力下，開發(fā)商或?qū){(diào)高中小戶型房源比例。但北京、上海等一線城市的情況則略有不同。“現(xiàn)在供需矛盾緊張，土地價格上漲，決定了一線城市未來的供應(yīng)將以改善性產(chǎn)品為主，因此房地產(chǎn)稅帶來的影響或許不像想象中那么明顯?！睆埡陚ケ硎?。