營改增背景下房地產開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃研究

畢進潔

摘要：隨著稅收制度及體制地深化改革，“營業(yè)稅改增值稅”（簡稱為“營改增”）已完全用于國內稅收工作當中，取得了較為理想的效果?！盃I改增”政策已經逐漸發(fā)展成為當前我國宏觀調控中的一項不可或缺的稅收政策，目前已取得了十分廣泛地應用與推廣?？梢哉f，“營改增”是國家為企業(yè)的發(fā)展提供福利的一種政策?！盃I改增”政策對各大企業(yè)稅收籌劃工作產生了一定的影響，當前房地產企業(yè)如何開展“營改增”背景下的稅收籌劃工作，是房地產企業(yè)的一項十分重要的課題。本文在充分分析“營改增”背景下房地產稅收籌劃過程中存在的突出性問題的基礎上，提出了具體的對策。

關鍵詞：營改增 房地產開發(fā) 稅收籌劃

一、“營改增”的概述 “營改增”，全稱就是營業(yè)稅改征增值稅。顧名思義，是指將企業(yè)以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅。主要就是為了解決各個行業(yè)存在的重復納稅問題，因此，這也是“營改增”后企業(yè)稅收管理中最重要的一個特征，從而能夠促使社會形成更好的良性循環(huán)，降低企業(yè)的賦稅壓力。

在“營改增”全面實施后，各個行業(yè)都在這樣的稅制改革背景下，結合各自的經營特點進行適應和執(zhí)行，房地產行業(yè)也就自身發(fā)展中出現的稅制問題進行反思，發(fā)現固有的企業(yè)的工作方式在“營改增”的實施，不僅沒有緩解房地產企業(yè)的稅務壓力，反而繳稅金額更多，因此，房地產企業(yè)就要結合這自身的存在稅制錯位的環(huán)節(jié)，進行針對性的整改，以適應現行的稅收制度，保障企業(yè)的經濟效益得到提升，并使“營改增”的意義得以發(fā)揮。

二、“營改增”對房地產企業(yè)稅收的影響

“營改增”實施前，房地產企業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，實施后，增值稅銷項稅率為11%，這就需要通過取得增值稅專用發(fā)票來爭取進項稅額抵扣來降低自身稅收負擔，但在房地產企業(yè)進項稅額抵扣方面還存在如下難度，加大稅務壓力。

1、建筑成本方面

建筑成本的影響主要包含兩方面的內容：一是對原材料采購的影響。對于房地產建筑來說，原材料采購成本占整個房地產成本的比重較高，隨著“營改增”的全面實施，其成本的消耗也會有所變化。在采購原材料中，除了要采購大量的水泥、鋼筋等主要材料，還需要采購一些零散的五金材料，這就導致一些小規(guī)模的個體商戶或者五金商店無法提供增值稅專用發(fā)票，導致房地產企業(yè)在繳稅時，無法進行進項稅額抵扣，無疑增加了稅收成本。二是施工人員方面。支付施工人員的勞務報酬也是房地產企業(yè)成本中重要的一項，施工人員大多都是學歷水平較低的農民工，一般沒有固定的勞務公司，流動性也較大。因此，房地產企業(yè)不能提供相應的增值稅發(fā)票抵扣進項稅額，增加了企業(yè)的成本支出。

2、土地出讓金

在“營改增”實施之后，土地出讓金能夠影響房地產企業(yè)的稅收水平。如果土地采購成本能夠實現抵扣，就能將“營改增”后的進項稅抵扣項目更加全面的處理完善。針對房地產企業(yè)的開發(fā)來說，土地成本也是房地產企業(yè)成本中比重較高的一部分。而當前的稅務體系，無法實現土地成本的抵扣，這就使得在土地成本方面需要繳納高額的稅務，增加企業(yè)的稅務壓力。

3、現金流

房地產企業(yè)一般都以預售的形式來進行銷售，預售就要預先支付相應的稅務款項。這就要求企業(yè)在事先需要墊付一大筆增值稅額，而這在企業(yè)成本的現金流中占有極大一部分比重，因此會對現金流的使用造成一定的壓力，只有等待施工完成后收取工程款后，才能夠對這部分稅款進行抵消。

例如，以某一房地產企業(yè)的銷售為例，銷售收入為1600萬元，成本費用為600萬元，增值稅銷項稅率按11%計，進項稅按17%計，原先營業(yè)稅率為5%，不考慮其他變動因素，那么：營改增之前應交稅=1600*5%=80

營改增之后應交稅=1600/（1+11%）*11%-600/（1+17%）*17%=70.8

不難看出，對于規(guī)模較小的企業(yè)來說，實行“營改增”的“利大于弊”，其稅收壓力將會減少，但是對于一般納稅人企業(yè)來說，只有進項可抵扣金額占營業(yè)收入較大的比例時，“營改增”才能實現降低房地產稅負的目的，為此，營改增對房地產企業(yè)的稅負影響依舊較大。

三、“營改增”政策實施背景下房地產企業(yè)開展稅收籌劃的具體對策

1、對房地產企業(yè)的會計審核制度不斷進行規(guī)范與健全

（1）強化房地產企業(yè)的收入管理，以最大程度地規(guī)避各類計算機失誤以及收入分類方面的錯誤，規(guī)避多納稅款現象的發(fā)生;（2）深化對房地產企業(yè)各類業(yè)務性質與稅率核算等方面的研究，強化房地產企業(yè)承攬的各類業(yè)務的分類，以增強房地產企業(yè)的各項會計核算工作;（3）建立健全房地產企業(yè)成本核算的有關制度，特別是要對可抵扣項方面的收入進行嚴格地管理。

2、加強財務結算方式籌劃

“營改增”政策實施之后，共有以下幾種貨物與勞務結算方式：托收承付與委托代銷、直接收款、賒銷與分期付款、委托收款、預收貨款。每一種結算方式都有相對應的納稅義務形成時間。比如托收承付與委托代銷方式將為銀行提供貨運單辦理收款手續(xù)當天作為納稅義務形成時間;托代銷放手將貨物發(fā)出當天作為納稅義務形成時間;直接收款方式將獲取銷售額憑據當天作為納稅義務形成時間;賒銷與分期付款方式將合同約定收款當天作為納稅義務形成時間;預收貸款方式將委托方接收代銷清單作為納稅義務形成時間。

3、不斷優(yōu)化升級銷售方式，并對稅收優(yōu)惠政策進行合理規(guī)范地使用

“營改增”政策實施之后，房地產企業(yè)的主要納稅品種主要為：增值稅以及土地增值稅兩種。影響增值稅的稅負方面的因素即為房屋的銷售價格。在對公平公正的銷售價格進行設置時，不僅能夠促使時間與經濟成本水平顯著下降，而且還能夠明顯減少稅負，提高房地產企業(yè)的銷售量。在設定合理房屋銷售價格時，不僅要考慮開發(fā)項目時所花費的經濟成本，而且還應該與相關的稅款之間相結合。

4、對增值稅發(fā)票進項嚴格地管理

在“營改增”政策實施前，房地產企業(yè)根據有關合同的規(guī)定及到款情況，對相應的營業(yè)稅發(fā)票進項開具。在“營改增”政策實施后，國家強化了對發(fā)票地嚴格核查，其有效性得到了高度地重視與關注。所以說，應該注意科學、仔細地劃分各種發(fā)票，這樣做能夠顯著提高對增值稅稅務部門的管理需求。常見的增值稅發(fā)票主要包括專用型及普通型發(fā)票兩種類型，增值稅發(fā)票可以實現對稅額抵有效抵扣。當前，國家已經在《刑法》中明確了處罰增值稅專用發(fā)票違紀違規(guī)行為的規(guī)定，用于對房地產企業(yè)納稅行為的有效約束，僅僅只做到這點還是不夠的，還需要房地產企業(yè)深刻意識到合規(guī)合法的納稅行為在促進國家稅收收入方面的現實意義，并且房地產企業(yè)還要認識到自己作為納稅者需要擔負起的社會責任，進而積極主動按照稅務機關的相關規(guī)定正確使用和管理增值稅專用發(fā)票，還要根據房地產企業(yè)現狀，明確適應于增值稅專用發(fā)票各環(huán)節(jié)的規(guī)定，保管好增值稅發(fā)票，配備專業(yè)人員負責增值稅發(fā)票的領用、認證、核銷等工作。

結束語 “營改增”對房地產企業(yè)稅收的影響及籌劃對策在加強對房地產企業(yè)稅收的認識，減小“營改增”對房地產企業(yè)稅收的不利影響上有著重要意義，對于我國房地產領域的發(fā)展也具有特殊意義。在這個過程中，增強對“營改增”的適應性、加強對房地產開發(fā)成本的稅費設計、對房地產原材料采購進行納稅的籌劃、對房地產銷售進行納稅的籌劃、對房地產勞務支出進行納稅的籌劃等對策的提出，不斷完善房地產企業(yè)對“營改增”的適應性。

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