一個挑剔的PPP項目

文‖上海國資記者 王錚

一個挑剔的PPP項目

文‖上海國資記者 王錚

中信地產(chǎn)設(shè)計了較為完美的交易結(jié)構(gòu)

幾乎是無米之炊。

中信濱海新城項目是中信集團與汕頭市政府通過戰(zhàn)略合作、以創(chuàng)新PPP模式打造的廣東省城鎮(zhèn)化標桿項目，合作周期25年，預(yù)計總投資將達到500億元。雙方合作模式為：汕頭市政府通過公開招投標，確立和授權(quán)中信地產(chǎn)作為城市運營項目的唯一合作方，雙方共同在城市規(guī)劃編制、土地開發(fā)、隧道建設(shè)、城市公共配套及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市產(chǎn)業(yè)投資等方面進行全方位合作。

濱海新城項目位于汕頭市南岸濠江區(qū)，總規(guī)劃面積為168平方公里，具體開發(fā)內(nèi)容包括汕頭市海灣隧道建設(shè)、土地一級開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)和產(chǎn)業(yè)投資等一系列資源整合。

2014年年底，該項目首期開工。其首期工程包括海灣隧道、公園投入等，這些公共基礎(chǔ)設(shè)施項目投入需要近百億元資金，但這些項目開發(fā)建設(shè)并不能通過政府融資平臺籌措資金，而需依靠中信集團通過金融手段來籌措資金。

在這其中，連接該市南北兩岸的汕頭海灣隧道——蘇埃通道是重點項目，全長6.8公里，投資總額約60億元，是國內(nèi)技術(shù)難度最高的海底隧道工程之一，也是國內(nèi)管徑最大的盾構(gòu)式隧道工程。

“隧道是連接汕頭市南北兩岸城區(qū)的過海交通，修建以后，它能夠整體提升濠江新區(qū)的區(qū)域價值。但在此項目中，隧道是免費通行的，那么怎么實現(xiàn)平衡是一個巨大難題。因為43號文的影響，當?shù)卣度谫Y平臺已不能舉債。實際上，我們要依靠濱海新城整體城市價值的提升來平衡投資和回報?！敝行诺禺a(chǎn)有關(guān)專家表示。

可以說，中信地產(chǎn)未來承擔(dān)的角色是提供公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品包括幾個部分，一是汕頭新區(qū)的整體規(guī)劃和發(fā)展，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展，第二是基礎(chǔ)設(shè)施，包括路橋，第三即產(chǎn)業(yè)運作，包括如何招商？中信地產(chǎn)如何尋求回報？隧道投資如何平衡等都會成為挑戰(zhàn)。

更因為此，地方政府的契約精神成為此PPP協(xié)議執(zhí)行順利與否的關(guān)鍵。中信濱海新城項目是通過特區(qū)人大立法形式，以專項人大決議形式固化項目重大合作安排，盡最大可能避免政策變動和政府換屆對項目的影響。

選擇中信

“超大型的城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合開發(fā)，投資周期長達20—30年，靜態(tài)投資可能達幾百億，動態(tài)投資難以計算?！边@對汕頭市政府合作方的整合能力提出了高要求。因此，業(yè)內(nèi)認為，合作方需要具有資源的整合能力，有區(qū)域整體規(guī)劃、開發(fā)能力，需要有產(chǎn)業(yè)整合、招商推廣的能力，需要有大規(guī)模資本運作的能力。

中信集團很快深得認可。其作為一家金融與實業(yè)并舉的綜合性跨國企業(yè)集團，旗下大概有1000多家子公司，涵蓋全部50多個主要經(jīng)濟門類?？傎Y產(chǎn)約為40000億，銷售收入4000多億，2014年9月又完成在香港資本市場的整體上市，實力突出。

“城市運營項目不可能用常規(guī)的銀行貸款，要啟動諸多資本運作手段，比如通過基金、國家政策性銀行，商業(yè)銀行等、整合各種資本要素?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

汕頭市政府亦認為，中信集團在城鎮(zhèn)化建設(shè)領(lǐng)域積累了豐富實踐經(jīng)驗。

“規(guī)劃對于片區(qū)土地升值非常重要。中信地產(chǎn)有多年開發(fā)經(jīng)驗，更了解其他開發(fā)商和居民的需求?！?/p>

在產(chǎn)業(yè)運作方面，中信集團亦擁有非常強大的非金融板塊?！拔覀冇锌缭?0多個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，可以為地方政府帶來更多的產(chǎn)業(yè)服務(wù)?！?/p>

強大的金融背景與資源整合能力加上新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的豐富經(jīng)驗，汕頭市政府選擇了中信集團。

交易結(jié)構(gòu)

中信地產(chǎn)設(shè)計了較為完善的交易結(jié)構(gòu)。

中信地產(chǎn)出資51%與合作伙伴組建項目公司新城公司，并負責(zé)對非統(tǒng)征地進行土地整理。

新城公司再出資51%與汕頭市濠江區(qū)政府合作專門為建設(shè)通江隧道再成立隧道公司，并負責(zé)統(tǒng)征地土地整理和建設(shè)隧道工程。

將來，在隧道公司層面，將通過土地出讓實現(xiàn)收益，另一方面，其又與基礎(chǔ)設(shè)施運營捆綁，目的是為了把特許經(jīng)營權(quán)與土地開發(fā)結(jié)合在一起，解決投資來源問題。

具體的設(shè)計是，隧道項目公司對統(tǒng)征地一級開發(fā)完之后，扣除開發(fā)成本，收入專項用于隧道建設(shè)資金，如有余額則作為隧道項目公司收益。

據(jù)媒體報道，該項目的交易架構(gòu)，中信集團和汕頭市進行了歷時3年的前期籌劃與磨合，而合同談判也持續(xù)了一年半時間。該項目最后形成11個協(xié)議書。

交易架構(gòu)搭建后，融資成為中信地產(chǎn)的主要任務(wù)。

據(jù)中信地產(chǎn)介紹，對于資金籌措，中信地產(chǎn)主要通過與集團內(nèi)部金融機構(gòu)以及中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等集團外部金融機構(gòu)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，充分運用了國家政策性貸款、商業(yè)銀行貸款、信托、基金、債券等金融工具，引導(dǎo)社會資金進入城鎮(zhèn)化的公共設(shè)施和土地整理領(lǐng)域，形成了多元化的項目融資渠道，并實現(xiàn)了根據(jù)項目建設(shè)內(nèi)容匹配相適應(yīng)的融資方式，降低融資成本，提升資本運作效率，建立了多層次資本運作平臺。

中信銀行PPP案例

在解決建設(shè)資金的同時，其同時設(shè)立運營基金。在運營方面，中信地產(chǎn)與濠江區(qū)政府達成共識，建立運營基金，將來外地車輛收費，對濠江區(qū)經(jīng)營性土地收取隧道配套費，這樣足以解決未來海灣隧道通車所需的維護費用。

隧道項目預(yù)計將于2019年竣工。

產(chǎn)業(yè)運作

據(jù)了解，產(chǎn)業(yè)運作為中信濱海新城可持續(xù)發(fā)展提供保障。“對于濱海新江項目，我們只能依靠濱海新城這一塊城市價值的提升平衡投資和回報，因為濠江區(qū)只能拿相關(guān)的土地為我們匹配，我們?yōu)榱吮ＷC這個項目的成功和濠江區(qū)的發(fā)展，做了幾件事，第一就是做城市規(guī)劃，包括新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，具體包括濠江新區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和土地交通規(guī)劃以及人口發(fā)展規(guī)劃結(jié)合在一起，做了綜合規(guī)劃。”中信地產(chǎn)有關(guān)專家介紹。

據(jù)介紹,其規(guī)劃中公共設(shè)施建設(shè)配套包括中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、歷史文化博覽中心、城市公園、公共設(shè)施等。產(chǎn)業(yè)配套包括，歷史風(fēng)情商業(yè)街、城市商業(yè)、旅游酒店、體育健康、文化創(chuàng)意園等。

中信地產(chǎn)認為，中信濱海新城項目超越了傳統(tǒng)房地產(chǎn)二級開發(fā)和單純的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，目前其規(guī)劃涵蓋居住、商務(wù)辦公、旅游、養(yǎng)老、文化等多元城市業(yè)態(tài)以及基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等城市級公共產(chǎn)品的投資和運營。