“金九”不再，也好

于洋

如今，樓市淡旺季的區(qū)分已經(jīng)開始模糊，并不見得旺季市場(chǎng)就熱鬧，反之，淡季市場(chǎng)也不見得就冷清。

國(guó)慶節(jié)長(zhǎng)假過(guò)后，回歸工作崗位的第一刻，隨手翻過(guò)一頁(yè)日歷，九月已成昨天……驀然回首，這個(gè)過(guò)往樓市商家必爭(zhēng)之期的“金九”，又上演了怎樣的劇情呢？

2015年，全國(guó)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不同程度的回暖，這也在某種程度上加重了人們對(duì)“金九”的預(yù)期，市場(chǎng)普遍對(duì)于傳統(tǒng)旺季“金九”抱有很大希望。

但是，在全國(guó)樓市分化加劇的背景下，結(jié)果自然逃不開喜憂參半，雖然部分城市成交火爆，但整體而言市場(chǎng)現(xiàn)狀不如預(yù)期，“金九”也不再耀眼如昨。

緣何“旺季不旺”

據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2015年9月，青島新房成交量為12860套，與8月份相比，交易量并未出現(xiàn)上漲，反而有所回落。

“盡管9月的住宅成交量相交8月有了小幅下滑，難免給人造成‘旺季不旺的觀感，但成交量仍處高位?！鼻鄭u時(shí)代縱橫營(yíng)銷策劃有限公司總經(jīng)理張百忍說(shuō)，“總體而言，今年的市場(chǎng)在一片叫好聲中，成績(jī)喜人，頗有種‘大圣歸來(lái)的快感。前10個(gè)月的樓市成交量便很有可能超越去年一整年的成交數(shù)量，市場(chǎng)不可謂不紅火。”

房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2013年青島新房成交量為122974套，2014年青島新房成交量為95790套，而2015年截至9月，這一數(shù)字已然達(dá)到91686套。

在張百忍看來(lái)，不能只看到“旺季不旺”，還應(yīng)看到“淡季不淡”的市場(chǎng)狀態(tài)。如今，樓市淡旺季的區(qū)分已經(jīng)開始模糊，并不見得旺季市場(chǎng)就熱鬧，反之，淡季市場(chǎng)也不見得就冷清。

縱觀今年的青島樓市，從5月份開始至今，月度成交量已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月過(guò)萬(wàn)套。要知道，7月和8月夾在上半年“小陽(yáng)春”和下半年“金九銀十”間，一般來(lái)說(shuō)，此時(shí)，開發(fā)商沖擊上半年業(yè)績(jī)后，后續(xù)推盤供應(yīng)不足，需要休整并為“金九銀十”積蓄力量，故7月和8月份往往是樓市的“淡季”。

但值得一提的是，7月份青島新房成交量為11237套，8月份新房成交量更是達(dá)到了14122套，成為了今年以來(lái)的成交最高位，呈現(xiàn)“淡季不淡”的特征。

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士撰文指出，形成這種情況不外乎有幾種原因：一是樓市發(fā)展逐步成熟，其營(yíng)銷手段總體保持穩(wěn)定，促銷優(yōu)惠在旺季和淡季相差不明顯；二是開發(fā)商推盤不再唯旺季是瞻，什么時(shí)候推盤、給予多大優(yōu)惠，都會(huì)按照自身項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度展開；三是消費(fèi)者的購(gòu)房更理性，購(gòu)房目標(biāo)相對(duì)明確，買房大多遵循自己的置業(yè)計(jì)劃，至于時(shí)間是否在旺季或淡季，則顯得并不重要。

而對(duì)此，張百忍的回答則要干脆、簡(jiǎn)練得多，“去庫(kù)存，該開就得開?！?/p>

庫(kù)存，還是庫(kù)存

眼下，若評(píng)選2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)頻率最高的詞匯，“庫(kù)存”必將高居榜首。不夸張地說(shuō)，庫(kù)存已經(jīng)成為懸在所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頭頂上的那把“達(dá)摩克利斯之劍”，稍有不慎庫(kù)存包袱就會(huì)讓一些開發(fā)企業(yè)走向崩潰。

據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2015年3月到8月，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，青島市場(chǎng)的總庫(kù)存量總體一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，去化周期也由32個(gè)月下降到27個(gè)月。壓力稍有緩解但形式不可謂不嚴(yán)峻。要知道，隨著后續(xù)樓盤入市熱情上漲，短期內(nèi)庫(kù)存壓力仍將加大。

一旦庫(kù)存積壓之后，帶來(lái)的連鎖反應(yīng)就是開發(fā)企業(yè)的資金鏈緊繃，一旦遭遇樓盤持續(xù)銷售不暢情況，必然會(huì)出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)跑路潮。因?yàn)?，?duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的挑戰(zhàn)不單單是集中于今年和當(dāng)前市場(chǎng)操作，而是會(huì)影響到明年的市場(chǎng)開盤和拿地操作。

“沒(méi)錢進(jìn)貨”，賣面包的買不起面粉，如何經(jīng)營(yíng)？所以，眼下，賺錢已經(jīng)不是企業(yè)的第一要?jiǎng)?wù)，合理的去化庫(kù)存，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保持長(zhǎng)久生命力才是重中之重。

降價(jià)走量，按照企業(yè)發(fā)展情況安排入市時(shí)機(jī)，把控銷售節(jié)奏，已經(jīng)成為市場(chǎng)中開發(fā)企業(yè)的普遍選擇。而對(duì)于廣大的購(gòu)房人群而言，眼見著情況變化，又豈會(huì)著急入市。大多秉承著“不見兔子不撒鷹”的態(tài)度等待“窗口期”。

事實(shí)上，正是源于市場(chǎng)的變化，開發(fā)企業(yè)營(yíng)銷思路與購(gòu)房人群置業(yè)理念的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致了眼下“旺季不旺”、“淡季不淡”的市場(chǎng)狀態(tài)，但細(xì)細(xì)思量，如此一來(lái)，在旺季淡季行情差不多的背景下，消費(fèi)者無(wú)疑將獲得更長(zhǎng)的選房周期，更有益于置業(yè)。而不再像過(guò)去那樣，在一個(gè)相對(duì)集中的時(shí)間段被房企營(yíng)銷人員密集“轟炸”而頭腦發(fā)熱的選房置業(yè)。

換言之，“金九”不再耀眼，也好。

別著急，再等等？

“今年8月，市場(chǎng)成交火爆，有購(gòu)房者開始著急，擔(dān)心后市價(jià)格會(huì)上漲，開始選擇入市。有人咨詢我，我的意見是別著急，再等等。”張百忍說(shuō)。市場(chǎng)的發(fā)展情況證明了他的判斷，在剛剛過(guò)去的9月，很多開發(fā)企業(yè)果斷選擇低價(jià)入市，以求搶占更多的市場(chǎng)份額。

特別是“吸粉”無(wú)數(shù)的“東李”板塊，價(jià)格則是一家更比一家低，捷報(bào)頻傳。據(jù)悉，9月底，萬(wàn)科生態(tài)城2期火爆開盤，3個(gè)小時(shí)700套，熱銷7個(gè)億。無(wú)獨(dú)有偶，新城·香溢紫郡開盤推出150套80/89平方米特惠高層房源，僅1小時(shí)勁銷九成，不可謂不火爆。究其原因，就是價(jià)格，還是價(jià)格起了決定作用，消費(fèi)者覺(jué)得物有所值。

“我很喜歡‘東李這個(gè)片區(qū)，自然環(huán)境好，配套也慢慢會(huì)跟上，最主要是性價(jià)比很高。”宋先生關(guān)注東李片區(qū)已有些許時(shí)日，近期，他決定選擇出手入市，選擇一套適合自己的房源。“我再等等，這個(gè)片區(qū)的樓盤很多，卓越·皇后道項(xiàng)目營(yíng)銷中心也開放了，估計(jì)也快開盤了，項(xiàng)目規(guī)劃有大型商業(yè)中心，集休閑、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物于一體。后期生活將非常方便。而且，我總覺(jué)得東李競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，價(jià)格應(yīng)該還會(huì)有下調(diào)空間?！?/p>

而這顯然不是開發(fā)企業(yè)喜聞樂(lè)見的。一位業(yè)內(nèi)人士用一幅藝術(shù)畫來(lái)解讀眼下的市場(chǎng)現(xiàn)狀，一個(gè)赤身裸體的美女踮腳站在一根細(xì)木樁上，脖子上吊著繩索，她旁邊坐著一位淡定的老頭?！艾F(xiàn)在的生意就像這幅畫：吊在那的是房地產(chǎn)商！已經(jīng)脫光衣服（利潤(rùn)幾乎歸零），必須要墊著腳才能活下來(lái)；坐在那的是顧客，能感受到誘惑，但還是無(wú)動(dòng)于衷（還嫌貴）這就是2015年赤裸裸的現(xiàn)實(shí)?！?/p>

然而，這一道坎是必須要過(guò)的。也許，跨過(guò)去了，不見得是海闊天空，但起碼日子會(huì)好過(guò)許多。

房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師郭軼凡表示，對(duì)于絕大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的逐步透明化使得購(gòu)房行為變得更為理智，對(duì)于自身承受能力有更明顯的認(rèn)識(shí)，同時(shí)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的堅(jiān)挺導(dǎo)致購(gòu)房成本并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的減少，所以各類促銷活動(dòng)基本上不會(huì)引發(fā)明顯超出預(yù)期的成交，10月份的成交只有可能跟隨供應(yīng)量而出現(xiàn)小幅上漲，但是不會(huì)超過(guò)9月份太多。

至于未來(lái)那張尚未翻過(guò)的日歷雖然是個(gè)未知數(shù)，但是這個(gè)未知數(shù)不是令人渺茫，而是要令你遐想。

對(duì)于廣大購(gòu)房者而言，或許，我們可以再等等，因?yàn)榍鄭u市商品住宅市場(chǎng)整體價(jià)格一直較為平穩(wěn)，1-9月的價(jià)格平均增幅為0.5%，市場(chǎng)變動(dòng)幅度也不太大。

而對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，可以肯定地是，明天依然將是機(jī)遇與挑戰(zhàn)交織的一天，順勢(shì)而為，犧牲一定的利潤(rùn)，用合理的價(jià)格率先搶占市場(chǎng)份額，加速去庫(kù)存，無(wú)疑將使其獲得先機(jī)。

那么，如何讓消費(fèi)者停止觀望，選擇入市？在政策空窗期的當(dāng)下，這恐怕就要考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷智慧了。但可以肯定的是，價(jià)格，無(wú)疑是打贏這場(chǎng)銷售戰(zhàn)役最直接最有用的利器。endprint