當前住房市場現(xiàn)狀分析與前景展望

高聚輝

當前住房市場現(xiàn)狀分析與前景展望

高聚輝

2014年，中國房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)非外力和政策性因素下的市場下行，投資增速持續(xù)回落，房屋銷售面積、新開工面積以及土地購置面積等多項指標出現(xiàn)負增長。隨著地方政府陸續(xù)松綁限購政策、央行放松房貸政策以及降息等，市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，銷售降幅有所縮小，房價環(huán)比降幅連續(xù)三個月小幅收窄。未來幾年市場走勢如何，受到了房地產(chǎn)企業(yè)、政府、金融機構(gòu)及廣大購房者的共同關(guān)注。

然而，要對市場未來走勢做出準確的判斷，必須首先對當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有一個全面清晰準確的認識。而把握現(xiàn)狀要求我們首先理清三個最基本的問題：第一，當前城市住房的存量到底有多少？第二，新增商品住房的供求關(guān)系如何，住房的需求構(gòu)成有何變化？第三，不同城市間的分化程度如何，是否需要采取類似的政策措施？本文試著從這些基本問題出發(fā)，在研究市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對未來的樓市走向進行分析和預(yù)測，并提出一些政策性建議，希望能有助于促進住房市場的持續(xù)健康發(fā)展。

當前住房市場現(xiàn)狀分析

1.城鎮(zhèn)住房存量到底有多少？

表1 2010年年底城鎮(zhèn)住房存量面積推算

關(guān)于我國城鎮(zhèn)住房的存量，由于官方機構(gòu)沒有發(fā)布此項數(shù)據(jù)，不同學(xué)者采用不同的方法對其進行了測算，但測量結(jié)果相差較大。有人以歷年商品住宅的竣工面積來推算，認為當前城鎮(zhèn)住房存量僅有150億平方米左右，住宅仍屬嚴重供不應(yīng)求，因而未來市場仍將保持較快增長；也有人以建筑業(yè)的歷年住宅竣工面積來推算，認為城鎮(zhèn)住房存量已經(jīng)達到300億平方米，如果考慮到小產(chǎn)權(quán)房，住宅的存量將更大，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)見頂；還有人以城鎮(zhèn)人均住房建筑面積乘以城鎮(zhèn)人口來進行推算，認為住房存量在240億平方米左右，住房問題已得到初步解決。

對于這幾種推算方法及結(jié)果，個人認為都值得商榷。以商品住宅竣工面積推算，只考慮了商品住宅，但沒有考慮到非商品住宅的因素，因而會嚴重低估市場的存量規(guī)模。以建筑業(yè)的竣工面積推算，沒有考慮到建筑業(yè)中住房與城鎮(zhèn)住房在統(tǒng)計口徑上的差異，因而會出現(xiàn)高估。而以人均住房面積推算看似準確，但由于人均住房面積是以家庭戶為基礎(chǔ)抽樣調(diào)查得出的，因而其推算結(jié)果仍存在一定誤差。

相對而言，我們認為，全國人口普查的相關(guān)數(shù)據(jù)準確性更強，因而可以利用2010年第六次人口普查的相關(guān)數(shù)據(jù)（包括住房的年代結(jié)構(gòu)、人均住房面積、10%抽樣的住房總建筑面積等）來對當年的城鎮(zhèn)住房存量進行推算，然后結(jié)合2011年以來歷年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的數(shù)據(jù)，可推算出2014年底的存量數(shù)據(jù)。另外，利用住建部曾經(jīng)公布過的2005年城鎮(zhèn)住房面積數(shù)據(jù)，結(jié)合歷年城鎮(zhèn)住房竣工面積數(shù)據(jù)，也可以推算。最終，我們綜合分析幾種不同推算方法的數(shù)據(jù)差異，可以推測出一個相對科學(xué)合理的住房存量數(shù)據(jù)。（見表1）

從表1中可以看出，測算出的2010年底城鎮(zhèn)住宅存量面積的最高值約為212億平方米，最低約為137.8億平方米。可以推定，城鎮(zhèn)住房的真實存量應(yīng)該介于這兩個值之間。進一步，考慮到人均住房建筑面積指標是以家庭戶進行統(tǒng)計的，不包括集體戶，因而數(shù)值會偏高。綜合各方面因素，我們認為，2010年底我國城鎮(zhèn)的住房存量面積約為182.47億平方米。在此基礎(chǔ)上，我們推測2014年底我國城鎮(zhèn)住房的存量面積將達到224億平方米。

由于大家對住房的面積總量感覺比較抽象，我們將其換算為住房的套數(shù)就會更加直觀。2005年，我國城鎮(zhèn)住房的存量套數(shù)為1.62億套，當時的城鎮(zhèn)常住人口的家庭戶數(shù)為1.9億戶，戶均住房套數(shù)為0.85套；2014年，城鎮(zhèn)住房的存量達到2.45億套，城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)為2.64億戶，戶均住房套數(shù)為0.93套。預(yù)計2020年左右，我國將實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民家庭戶均1套房的目標。（見表2）

2.當前市場供求關(guān)系與需求構(gòu)成變化情況

從市場供求來看，自住房制

度改革以來，隨著住房需求逐步釋放，再加上城鎮(zhèn)化進程的推進，城鎮(zhèn)住房需求較為旺盛，住房供求矛盾較為突出，特別是2003年起，房價出現(xiàn)持續(xù)快速上漲。

2010年起，隨著保障房建設(shè)的提速，市場供求有所緩解。但由于人們對房價的上漲預(yù)期強烈，投資性購房比重較高，市場供求依然表現(xiàn)為虛熱。2011年，為抑制房價過快上漲，全國共47個城市開始執(zhí)行住房限購政策，投資性購房需求被有效抑制。但房價上漲預(yù)期依然強烈，市場供求關(guān)系依然較為緊張，甚至在2013年，北上廣深等一線城市房價漲幅超過20%。2014年，住房市場供求關(guān)系悄然較變。隨著住房信貸政策的收緊，房屋銷售突然遇冷，市場供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)明顯的供過于求。很多人都認為，2014年是中國房地產(chǎn)市場的一個重要轉(zhuǎn)折點。

然而，通過對相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)，實際上，住房市場供求關(guān)系的真正轉(zhuǎn)折是在2010年至2011年。2010年起，商品住宅的銷售率出現(xiàn)持續(xù)下降， 2014年商品住宅銷售率創(chuàng)2005年以來新低，僅為74%。而且，自2012年起，商品住宅的銷售率就開始低于2008年金融危機時的水平，這表明，市場供求關(guān)系在2012年已經(jīng)在悄然改變，只不過當時的房屋銷售形勢仍顯得較為火熱，因而沒有引起大家的注意。

表2 2005年-2015年城鎮(zhèn)家庭戶均住房套數(shù)

從商品住房需求的總量來看，2010年以來，除2013年增速較高以外，其余年份商品住宅銷售面積增速均未超過10%，遠低于此前的增長水平。從北京、上海兩個重點城市來看，其商品住房銷售面積分別在2006年和2007年已經(jīng)見頂，隨后歷年的銷售面積均未超過該水平。而北京、上海等大城市正是當前中國城鎮(zhèn)化的一個縮影，由此推斷，在未來幾年，我國其它城市商品住房的銷售面積也將陸續(xù)見頂，商品住房的需求總量將會緩慢下降。（見圖1）

從住房需求的構(gòu)成也可以看出這一點。住房的需求主要包括四大塊：一是首次購房需求，主要包括兩部分，一個是城市自身人口中的青少年長大，成家立業(yè)所帶來的住房需求，另一個是城鎮(zhèn)化進程中城鎮(zhèn)新轉(zhuǎn)移人口的住房需求；二是改善性需求，即隨著家庭收入提高和對住房條件要求的改變，從而對住房提出了更高的要求；三是拆遷性需求，即由于房屋拆遷或者是城市更新改造引致原有住房滅失，從而形成對住房的需求；四是投資性需求，即出于投資保值的目的而形成的購房需求。應(yīng)該說，此前中國房地產(chǎn)市場持續(xù)15年的快速發(fā)展是與這幾方面的需求驅(qū)動分不開的。

從近幾年的發(fā)展趨勢來看，住房需求的構(gòu)成也在發(fā)生著較大變化。

首先，首次購房人群規(guī)模穩(wěn)中有升，但需求增長有限。一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程進入中后期，其推進速度將有所放緩，每年城鎮(zhèn)人口增加的規(guī)模出現(xiàn)回落，特別是城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的城鎮(zhèn)人口凈增規(guī)模明顯放緩。《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》更加強調(diào)人的城鎮(zhèn)化，這將有助于住房需求的增加。另一方面，從婚房需求來看，其規(guī)模主要與1986年－1990年的出生人口緊密相關(guān)，而這一時期是我國的第三次生育高峰，年均人口出生率達20‰以上，每年新出生嬰兒高達2400萬以上，超過此前水平300萬以上，這部分人目前大部分已經(jīng)到了工作和結(jié)婚年齡。雖然首次購房的人群規(guī)模在上升，但由于這部分群體的購買能力相對有限，隨著房價的上漲，這些需求轉(zhuǎn)化為有效住房需求尚需時日。

其次，改善性住房需求上升明顯。隨著居民收入水平的提高以及戶套住房套數(shù)的上升，已購房群體對改善住房條件的要求不斷增強。“賣小買大”、“賣舊買新”，或者直接購買第二套住房的群體在不斷增加。預(yù)計未來改善性需求的規(guī)模將超過首次購房需求，成為樓市需求的主體。

圖1 2005－2014年全國商品住宅銷售率走勢

再次，拆遷性需求規(guī)模出現(xiàn)明顯下降。據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，2010年年底時，城鎮(zhèn)住房中1980年以前的比重為5.8%，其總量為11.7億平方米，這部分住房是在未來有較大拆遷可能的。但受拆遷規(guī)范化以及拆遷成本不斷上升等因素的影響，拆遷規(guī)模和進度將會有所放緩。而且，越來越多的家庭會選擇原地回遷或者異地安置住房的方式進行，他們對商品住房的需求將明顯減少。由于全國的拆遷數(shù)據(jù)沒有公布，我們以上海市為例（見圖2），2005－2009年是上海居民住宅拆遷規(guī)模較高的時期，2010年后明顯下降，2011－2013年更是屢創(chuàng)新低，其拆遷規(guī)模低于2000年以前的水平。上海作為中國整個房地產(chǎn)發(fā)展的縮影，其發(fā)展走勢也代表著全國市場的未來趨勢。

最后，投資性購房需求出現(xiàn)明顯回落。這主要有三個原因：一是限購政策的影響，導(dǎo)致部分城市的投資性需求被強迫退出；二是隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的興起，投資理財渠道增加，吸引部分閑散社會資金進入；三是隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房地產(chǎn)稅的推進，整個社會對未來的房價下跌預(yù)期增強，房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益下降，導(dǎo)致這部分資金轉(zhuǎn)向其他渠道。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，近兩年，城鎮(zhèn)住房的投資性購房比例已由此前的接近20%下降到5%左右。

需要特別說明的是，上面所分析的都是對整個住房的需求，而商品住房只是其中的一部分，除此以外，保障房、二手房、租賃房等也是滿足居民住房需求的重要途徑。從近年來商品住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比重來看，基本穩(wěn)定在73%左右，這表明，在新增住房需求中，只有73%左右是通過商品住宅來實現(xiàn)的。

3.不同城市的分化情況

房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性較強的特點，在整體市場出現(xiàn)調(diào)整和回落的時候，不同城市將出現(xiàn)明顯的分化。

從2011年以來35個大中城市商品住宅銷售面積的增速來看，2011年，有19個城市出現(xiàn)負增長，2012年為10個，2013年為6個，2014年前11個月為29個。不同城市間的差異一直存在。2014年前11個月，35個重點城市中有29個城市的商品住宅銷售面積出現(xiàn)下降，其余六個城市則保持增長。其中，北京、福州、長沙、沈陽、哈爾濱、貴陽、大連等七個城市房屋銷售低迷，銷售面積降幅超過20%。而與之形成鮮明對比的是，蘭州、銀川、武漢等城市漲幅較大，特別是蘭州，銷售面積增速高達99.5%。

圖2 1995－2013年上海市居民住宅拆遷情況

對于當前不同城市的分化趨勢，我們既要看到有必然性，也要考慮其差異性。對于2014年的房地產(chǎn)市場調(diào)整和市場供過于求，不同城市之間可以分為兩種情形：一種是絕對過剩，即住房的供給絕對超過了實際需求水平，即使市場回暖，供求關(guān)系也難以迅速改變；另一種是相對過剩，即供過于求只是受政策限制和預(yù)期的影響，住房需求被大量抑制，因而出現(xiàn)暫時性和相對性供過于求，一旦政策限制取消，市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，住房需求將被大量釋放，市場會重新恢復(fù)供不應(yīng)求的狀態(tài)。

從一、二線城市與三、四線城市之間的對比來看，當前一、二線城市多數(shù)屬于相對過剩，如北京、上海等城市就屬于此類，其潛在需求仍較為龐大，只不過受預(yù)期影響及購買能力限制，需求暫時沒有得到釋放。而部分三、四線城市則屬于絕對過剩，如鄂爾多斯、營口、常州、榆林等屬于此類，這些城市的住房供給已經(jīng)嚴重超出了其承受水平，“鬼城”、“空城”等就是其典型表現(xiàn)。從2014年下半年央行放松房貸政策及降息以來各城市的反應(yīng)來看，一線城市及部分二線城市上漲更加明顯。從四季度重點城市的商品住宅簽約面積數(shù)據(jù)來看，北京、天津、廣州、深圳、南京、長沙、南寧等城市的環(huán)比漲幅均超過50%，回升趨勢較為顯著，上海、杭州、廈門、武漢、成都等城市的環(huán)比增幅也都超過了20%。

住房市場此輪出現(xiàn)調(diào)整的原因

對于2014年住房市場的調(diào)整，有人認為信貸政策收緊是其主要原因。其實，信貸政策收緊只是一個導(dǎo)火索，市場調(diào)整的背后有多方面的原因。其中既有房價持續(xù)上漲透支購買力的因素，也有宏觀經(jīng)濟調(diào)整與人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的因素，還有政策影響導(dǎo)致投資性購房退場的因素。

綜合來看，主要有四點：一是人口年齡結(jié)構(gòu)變化與城鎮(zhèn)新增人口增速放緩，首次購房需求有所放緩；二是持續(xù)上漲的房價導(dǎo)致居民實際購買能力下降，房地產(chǎn)泡沫加大；三是限購政策導(dǎo)致部分投資性購房被擠出，再加上未來房價的下跌預(yù)期導(dǎo)致部分住房需求被推遲；四是保障房和二手房對新建住宅的“替代效應(yīng)”增強，導(dǎo)致新建商品住宅需求進一步回落。

1、人口因素導(dǎo)致首次購房需求總體放緩

從相關(guān)理論和國際經(jīng)驗來看，人口變動趨勢在某種程度上決定著房地產(chǎn)市場中長期的繁榮與蕭條。這種趨勢包括兩方面的內(nèi)容，一是總量的變動趨勢，即人口總量是增加還是減少、總量的增速變化情況等等，二是結(jié)構(gòu)的變動趨勢，即人口的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)等。

從人口總量趨勢來看，我國人口規(guī)模呈持續(xù)上升趨勢。但從人口總量的變動趨勢來看，其年均增速將呈低速增長態(tài)勢。2009年起，我國總?cè)丝谧匀辉鲩L率連續(xù)五年低于5‰，其中2010－2011年更是創(chuàng)下建國以來的最低值4.79‰。2012年起，隨著我國對計劃生育政策的調(diào)整，人口自然增長率略有提升，但整體仍處于較低水平。

從城鎮(zhèn)人口的總量趨勢來看，預(yù)計隨著城鎮(zhèn)化的穩(wěn)妥推進，城鎮(zhèn)人口規(guī)模在未來至少10年將保持持續(xù)增長，但增速有所回落。我們將1996年－2013年的城鎮(zhèn)化進程分為三個時期：1996－2003年，2004年－2010年，2011－2013年?？梢园l(fā)現(xiàn)，這三個時期的城市化年均增長幅度分別為1.44、1.35和1.26個百分點，增幅呈回落態(tài)勢。預(yù)計2020年，我國城鎮(zhèn)人口的比重將提高到60%左右，以此推算，預(yù)計2014－2020年城鎮(zhèn)化率年均提高0.9－1個百分點左右。總之，預(yù)計未來我國城鎮(zhèn)化的推進速度將略有放緩，受此影響，由于城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長引發(fā)的住房需求總量將出現(xiàn)回落，但其總量依然較為可觀。

從結(jié)構(gòu)上看，可分別從人口的年齡結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)兩方面進行分析。從人口年齡結(jié)構(gòu)看，我國經(jīng)濟活動人口比重呈現(xiàn)下降趨勢。2011年是我國人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)折之年，當年全社會的總撫養(yǎng)比（包含少兒撫養(yǎng)比和老年扶養(yǎng)比）出現(xiàn)上升。這是改革開放以來該數(shù)值首次出現(xiàn)上升，標志著支撐我國經(jīng)濟增長30年奇跡的“人口紅利”因素趨于消失。與之對應(yīng)，當年全社會的經(jīng)濟活動人口比重也出現(xiàn)下降，而且這種下降趨勢在未來還將持續(xù)。更加令人擔憂的是，隨著老齡化的加速，預(yù)計未來三年內(nèi)，我國經(jīng)濟活動人口在比重下降的基礎(chǔ)上將出現(xiàn)人口絕對數(shù)量的下降。而經(jīng)濟活動人口是住房消費的主體，伴隨著經(jīng)濟活動人口的減少，相應(yīng)的住房消費需求也將出現(xiàn)回落。

從人口區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，不同省份之間出現(xiàn)明顯分化。根據(jù)2002－ 2013年各地區(qū)人口總量的變動趨勢來看，有五個省市人口總量出現(xiàn)絕對下降，包括貴州、河南、安徽、廣西、四川。其他省市人口總量保持增長，其中增長較快的省市有廣東、浙江、上海、北京、山東、河北等經(jīng)濟較為發(fā)達地區(qū)。從未來的人口變動趨勢來看，這一特征仍將持續(xù)。

總之，從人口總量上看，未來的人口增速將放緩。從人口結(jié)構(gòu)上看，經(jīng)濟活動人口比重下降，老齡人口比重上升，區(qū)域間的人口流動加速。受其影響，未來房地產(chǎn)的成交規(guī)模與價格漲幅將放緩甚至出現(xiàn)下跌，同時不同城市間的市場分化情況加劇。

2.房價過高導(dǎo)致居民購買能力下降

2009年以來，我國房價再次進入快速上漲期。從全國平均房價來看，由2008年的3800元提高到2013年底的6237元，累計上漲64.1%，年均漲幅10.4%。如果考慮到這一價格只是平均銷售價格，如果考慮到房屋開發(fā)遠離中心城區(qū)的趨勢，房價的實際漲幅會更高。隨著房價的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)泡沫不斷加大。另一方面，出于對房價上漲的預(yù)期，人們被迫超前消費，部分需求被提前透支，這雖然造成了當期房地產(chǎn)市場的持續(xù)火熱，但會導(dǎo)致后期住房消費需求萎縮，為其后期調(diào)整造成了巨大的隱患。

從國際經(jīng)驗看，衡量一個國家或地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的程度，主要使用兩個指標，一是房價收入比，即房價總水平與居民家庭收入的比值。二是房屋租售比，即房屋銷售價格與租金的比值。

從房價收入比來看，國際上一般以維持在三至六倍之間作為參

照。但由于在數(shù)據(jù)的來源和選取、對計算指標的界定、文化因素等方面的差異，不同國家房價收入比的離散程度相當大，單純地以房價收入比在國際間對比意義不大。然而對于同一個地區(qū)，考察其不同年度的變化情況，可以動態(tài)地衡量當?shù)鼐用褓彿磕芰头績r的高低。

以此為基礎(chǔ)，我們對我國住房制度改革以來的房價收入比數(shù)值進行了測算（見表3），結(jié)果顯示，住房制度改革上半場，我國房價收入比整體呈上升趨勢，住房制度改革下半場，房價收入比則呈下降趨勢。數(shù)據(jù)表明，近幾年居民家庭的收入可以買到更多面積的住房了，也說明房價更合理了。然而，事實卻并非如此簡單，因為在計算房價收入比時，我們使用的是全國商品住宅的平均銷售價格而非同質(zhì)價格。然而，從近年房地產(chǎn)開發(fā)的特點來看，基本上屬于“攤大餅”式的發(fā)展模式，即優(yōu)先開發(fā)地理位置較為優(yōu)良的地段，然后再開發(fā)區(qū)域位置次優(yōu)的地段。因而，由此得出的房價收入實際上是偏低的。如果考慮到這一因素，近年來我國房價收入比下降的程度并不明顯。

從租售比的數(shù)據(jù)來看，由于缺少全國整體的租金數(shù)據(jù)，我們以北京、上海、廣州、武漢、沈陽、成都等城市為代表來進行測算。結(jié)果顯示，不同城市間差異較大。其中北京市商品住宅租售比最高，中心地段的租售比甚至超過了1∶800，次中心地段的租售比也超過了1∶500。武漢、沈陽、成都等市的租售比數(shù)值相對較為穩(wěn)定，保持在1∶400以內(nèi)。從國際經(jīng)驗看，一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好，其租售比應(yīng)保持在1∶200～1∶300之間，如果租售比高于1∶300，就意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。從這些城市的房價收入比數(shù)值來看，大部分明顯高于正常水平，尤其是北京、上海、廣州等一線城市更為明顯。

以上數(shù)據(jù)結(jié)果表明，伴隨著住房價格的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)泡沫的程度也在不斷加大，特別是一線城市，其泡沫程度更高。在不考慮房價上漲的前提下，房產(chǎn)投資的收益低于其他投資渠道的收益水平。

3.受政策和價格預(yù)期下跌影響，投資性需求退場

2009年，在國家刺激政策的指引下，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)快速反彈，當年商品住宅價格平均上漲24.7%，創(chuàng)住房制度改革以來最高漲幅。為抑制房價的過快上漲，政府在房價上漲過快的城市實施了限購，大量投資性購房需求被迫退出市場。另外，房地產(chǎn)稅的研究開征將大幅提高非自住房屋的保有成本，對投資性住房需求也產(chǎn)生強大的擠出效應(yīng)。

投資性住房需求的一個顯著特點是彈性大，容易受到外部因素的干擾。在政策限制和未來房價下跌預(yù)期的共同影響下，投資性購房需求被有效抑制。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，近兩年投資性購房的比例大幅回落，由2009年年底時的18%回落到當前的5%左右。

4、保障房和二手房對新建住房的替代效應(yīng)增強

不可忽視的是，商品住房只是城鎮(zhèn)居民滿足自身住房需要的一個途徑，除此以外，還有以下幾種途徑：購買保障房或二手房、租賃住房等。

從二手房看，隨著城鎮(zhèn)住房存量的持續(xù)增加，二手房交易規(guī)模日益擴大，二手房成為居民住房消費的重要對象。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，在一些經(jīng)濟較為發(fā)達的城市，存量房交易面積與新建房銷售面積基本持平，甚至有個別城市存量房交易面積超過了新建房，這將降低其對新建住房的需求。以北京、天津、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都等城市為例，其中北京、深圳市二手住房成交面積已超過了新建住宅成交面積；南京、廈門、天津、成都等城市的二手住房成交面積已經(jīng)達到新建住房成交面積的一半以上。

從保障房看，2009年以來，我國住房保障的投入和建設(shè)規(guī)模明顯加大，保障房占商品房的比重也明顯增加，保障房同樣形成了對商品住房的競爭。從有關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，2009－2015年，保障房新開工套數(shù)與商品住房新開工套數(shù)的比值將達到52.5%，折算成面積約占30%左右。保障房以其相對較低的價格對商品住宅需求形成較大的引流作用。（見表4）

隨著二手房交易的日益活躍和保障房建設(shè)的加速，二者對新建商品住宅的替代作用越來越明顯。相當部分住房需求被引流到此類房屋，通過新建住房來滿足住房需求的比重有所下降。

總之， 2014年的房地產(chǎn)市場整體回落，是在人口結(jié)構(gòu)變化、居民購房能力下降、投資性購房需求退場，以及二手房和保障房引流等多方面因素的共同作用下，導(dǎo)致供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，市場出現(xiàn)自發(fā)性調(diào)整。

未來市場走勢展望及政策建議

我們不妨用季節(jié)來形容一下近幾年住房市場的形勢。可以說，2009－2010年如同炎熱的夏天，投資銷售火熱，房價快速上漲；2011-2013如同夏末秋初，限購政策和保障房建設(shè)的提速讓整個市場感受到些許涼意，但“秋老虎”的威力依然不減，市場保持了強勁的前進慣性，甚至個別城市還能屢創(chuàng)漲幅新高；2014年，市場已逐漸進入了寒冷的冬季，房價環(huán)比同比均出現(xiàn)下跌，市場銷售形勢低迷，盡管限購放松、限貸放松以及降息等系列刺激性政策的出臺，減緩了下滑的步伐，但市場回落的整體趨勢沒有根本性改變。

表3 2000年-2013年全國房價收入比情況

對于未來幾年的房地產(chǎn)市場，我們認為，在政策保持適度寬松的前提下，市場將迎來春天，整體形勢好于2014年。但在住房存量規(guī)模加大、房價泡沫明顯、需求總量有所放緩以及待售面積增長的大背景下，市場的銷售壓力依然較大，城市間的分化加劇，房價保持小幅波動，漲幅放緩。

在市場下行周期，隨著不同城市的市場分化加劇，房地產(chǎn)調(diào)控的難度也在加大。一方面是，房價水平過高，與居民收入脫節(jié)，泡沫風(fēng)險不斷加大，政府為保持市場的長期健康發(fā)展需要控制泡沫水平。另一方面，住房庫存量居高不下，整個市場的“去庫存”的壓力巨大，政府需要出臺政策刺激需求，加速“去庫存”。

如何在不過度加大房地產(chǎn)泡沫的前提下實現(xiàn)“去庫存”的目標，是一個難題。筆者認為，自住型住房需求的平穩(wěn)釋放將是解開這個難題的關(guān)鍵。一方面，自住型住房需求屬于真正的住房需求，基本不會過分加大市場的泡沫；另一方面，當前我國自住型住房需求的整體規(guī)模還比較高，如果能夠通過政策加快這部分需求的釋放力度，將在很大程度上解決當前庫存水平過高的問題。具體來說，有四點建議：

1.房地產(chǎn)業(yè)在“去庫存”的同時仍需注意“去泡沫”

預(yù)計未來我國住房市場的風(fēng)險將主要集中在兩方面：一是部分三線城市的房屋過剩風(fēng)險；二是一、二線城市的房價泡沫風(fēng)險。針對這兩類不同的風(fēng)險，需要采取不同的政策措施。對于前者，需要政府和企業(yè)想方設(shè)法“去庫存”，實現(xiàn)市場平穩(wěn)發(fā)展；對于后者，既要看到短期內(nèi)房屋庫存的壓力，政府要想法降低庫存水平，同時由于這些城市的房價水平已經(jīng)偏高，必須要注重控制房價的漲幅，避免房價泡沫被再次加大。

對于“去庫存”和“去泡沫”二者之間的關(guān)系，筆者認為，去庫存應(yīng)當是針對當前房地產(chǎn)庫存增加的短期政策措施，去泡沫則是一個長期的政策導(dǎo)向。在去庫存的過程中，應(yīng)注意不能過度加大房地產(chǎn)的泡沫，特別是一線城市。

2.加大對自住型住房需求的支持力度，穩(wěn)定需求總量

自住型住房需求是住房市場持續(xù)健康發(fā)展的基石。自住型住房需求主要包括兩大部分：一是首次購房需求，二是改善型住房需求，或者說是二次購房需求。為促進市場的平穩(wěn)發(fā)展，同時不加大房價的泡沫水平，自住型住房是重點支持的對象。

根據(jù)當前的住房存量推測，預(yù)計2020年，我國將實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民家庭戶均1套房，首次購房需求特別是新建商品住房的首次購房需求將會出現(xiàn)較明顯的回落，改善性購房的需求有所上升。改善型購房需求能否活躍將成為決定未來幾年住房市場形勢的關(guān)鍵性因素，然而，從當前與改善性購房有關(guān)的政策環(huán)境來看，并不利于改善性購房需求的釋放。建議對現(xiàn)有的有關(guān)政策進行調(diào)整，將首套住房人均面積低于當?shù)仄骄降母纳菩唾彿恳曂状钨彿浚硎芡鹊恼邨l件，鼓勵居民改善性購房需求的釋放。

具體來說，主要有三點：

第一，交易過程便利化。對于部分改善型購房者來說，他們通常會采用“賣小買大”或者“賣舊買新”的方式進行，而住房的買賣總有一個過程，無論是買房還是賣房都需要一定時間。按照現(xiàn)行的相關(guān)政策，買賣順序的不同會在相關(guān)稅費中出現(xiàn)明顯的差異，包括個人所得稅、契稅、貸款利率等。從實際的角度來看，先賣后買與先買后賣二者并沒有任何本質(zhì)的差別。建議對家庭在一定時期內(nèi)“先買后賣”享受與“先賣后買”相同的政策待遇，降低交易成本，促進市場成交。

表4 2009年-2015年保障房新開工情況

第二，契稅征收同等化。在契稅政策上，如果是購買首套普通住房，則享受政策優(yōu)惠，如果是購買第二套住房，則不享受政策優(yōu)惠。為活躍市場，促進“去庫存”，建議對人均住房面積低于當?shù)仄骄降母纳菩再彿肯硎芘c首套房相同的契稅優(yōu)惠政策。

第三，貸款條件趨同化。在信貸政策上，隨著央行對首套房貸標準的重新認定，只要名下沒有貸款即可按照首套房貸標準進行放貸，并享受政策優(yōu)惠，改善型購房的信貸政策環(huán)境有所改善。然而，在公積金貸款方面卻遲遲未做調(diào)整，多數(shù)城市的公積金貸款仍執(zhí)行“認房又認貸”的標準，符合改善型購房條件的也僅貸三成，難以滿足改善性購房群體對低成本資金的需求。建議公積金貸款執(zhí)行與商貸同等或者類似的認定標準，鼓勵改善型購房的釋放。

3.繼續(xù)保持對投資性購房需求的適度限制，一線城市繼續(xù)實施限購政策

對于投資性購房需求，其主要目的是為了在房價上漲中獲取收益，如果這部分比重過高就會影響到市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。因而，對于投資性住房，還應(yīng)該實施適度的限制，對于人口較為集中的一線城市，由于其各方面的資源相對較為集中，外來人口眾多，住房需求旺盛，房價自身上漲的壓力就比較大，因此這些城市的政策調(diào)整就需要更加謹慎，避免政策過度導(dǎo)致投資性需求大量增加，進而導(dǎo)致房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈。

對于一線城市的限購政策，可以根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行微調(diào)，如放寬繳納社保的年限等，擴大可購房群體的規(guī)模，但不宜全面取消限購，因為這很有可能會導(dǎo)致市場重現(xiàn)2009年時房價暴漲的情景，加大泡沫風(fēng)險。同時，由于一線城市的市場走勢對全國市場有強烈的示范效應(yīng)，一旦一線城市房價失控，全國房價很有可能會再次迎來全面上漲，前面幾年房地產(chǎn)調(diào)控所取得的階段性成果也會功虧一簣。

4、穩(wěn)定房價預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

由于住房同時具有消費品與投資品的屬性，而且其資產(chǎn)價值還比較高，因而未來的價格走勢預(yù)期將會對需求的釋放產(chǎn)生巨大影響，“買漲不買跌”就是這一心理的典型表現(xiàn)。在市場下行期間，人們總是希望房價能夠降得更低一點再購買，造成市場成交低迷。要想徹底改變市場低迷的形勢，必須穩(wěn)定人們對未來房價走勢的預(yù)期。

隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的積極穩(wěn)妥推進，房地產(chǎn)稅的開征預(yù)期也會越來越強烈，社會預(yù)期普遍認為，房地產(chǎn)稅的開征將使住房的持有成本明顯增加，從而導(dǎo)致房價下跌。不過，房地產(chǎn)稅的開征究竟會在多大程度上影響房價走勢，還要取決于房地產(chǎn)稅的征收范圍、稅率等多方面因素。建議在房地產(chǎn)稅征收方案明確后盡快公布，以穩(wěn)定居民的房價預(yù)期，促進市場成交量回歸正常水平。

總之，針對當前的市場調(diào)整和住房待售面積不斷增長的局面，應(yīng)當看到，潛在的住房需求還比較旺盛，同時部分城市的房價泡沫風(fēng)險也比較高，因此政府必須既要“去庫存”，還要注重“去泡沫”。一方面，政府要通過加大對首次購房和改善性購房的支持力度，穩(wěn)定房價預(yù)期，保持需求的平穩(wěn)增長和有序釋放，避免市場出現(xiàn)過度下滑；另一方面，政府仍需貫徹此前兩年的“去泡沫”思路，拓寬全社會的投資渠道，適度抑制投資性購房需求的規(guī)模，避免資金向房地產(chǎn)過度集中從而加大泡沫風(fēng)險。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也要認清形勢，準確認識到未來住房需求增速的實際水平，將“去庫存”作為自身的核心任務(wù)，制定合理的價格，促進住房市場及至房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。（本文僅代表作者個人觀點）

作者系國家信息中心房地產(chǎn)信息處高級經(jīng)濟師