樓宇經(jīng)濟(jì)影響因素分析：一個(gè)扎根理論探索性研究*

何繼新 楊 鵬 高亞君

樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與一個(gè)城市工業(yè)化和現(xiàn)代化水平密切相關(guān)，其發(fā)端往往始于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)或區(qū)位優(yōu)勢較為明顯的沿海城市和內(nèi)陸中心城市，但是近十年來隨著我國城市化發(fā)展的不斷增速，一些中小城市的商務(wù)樓宇及工業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了集聚效應(yīng)，逐漸縮小與大城市之間的差距。因此，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展對我國各級城市經(jīng)濟(jì)快速及可持續(xù)發(fā)展有著重要的理論與實(shí)踐意義。天津市作為我國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心和重要的港口城市，其樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展雖然與北京、上海等一線城市存在一定差距，但是在大中城市中具有典型的代表性，根據(jù)2013年《中國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》顯示，天津市和平區(qū)入選了我國“樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展十大實(shí)力城區(qū)”。盡管如此，從總體來看，天津市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在很多不足，那么影響其發(fā)展的各方因素以及影響路徑是什么？這些因素對我國大中城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展有哪些借鑒意義？為了探究這些問題，本文選取天津市樓宇經(jīng)濟(jì)作為研究對象，運(yùn)用扎根理論研究思想與方法，根據(jù)天津市實(shí)際情況，構(gòu)建天津市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素模型，為政府制定針對性的引導(dǎo)政策提供理論依據(jù)。

一、文獻(xiàn)回顧

樓宇經(jīng)濟(jì)起源于20世紀(jì)20年代美國的“中央商務(wù)區(qū)（CBD）”，在早期文獻(xiàn)中，國外學(xué)者多從不同理論視角對中央商務(wù)區(qū)（CBD）內(nèi)涵進(jìn)行了研究。Burgess（1923）在同心圓理論中提出的城市5個(gè)圈層空間結(jié)構(gòu)，其中心為城市地理及功能核心區(qū)域，簡稱為中央商務(wù)區(qū)。Homer（1939）、Harris和Ullman（1945）分別提出了扇形理論和多核理論，逐漸修正和豐富了CBD的區(qū)位及空間結(jié)構(gòu)理論。Murphy和Vance（1954）認(rèn)為地價(jià)峰值區(qū)是CBD最明顯的特點(diǎn)，提出了白天人口密度最大，就業(yè)人數(shù)最多，車流，人流量最大，地價(jià)最高的地區(qū)即為CBD。20世紀(jì)80年代以前，對于CBD的研究主要是從城市地理學(xué)的角度對城市中心區(qū)所進(jìn)行的定義，是把商業(yè)零售、商務(wù)辦公等城市中心區(qū)的職能統(tǒng)一在CBD概念之中。20世紀(jì)80年代后，隨著全球國際化、信息化程度的提高，商務(wù)辦公逐漸開始獨(dú)立，“樓宇經(jīng)濟(jì)”的概念逐漸出現(xiàn)，同時(shí)也受到我國學(xué)者的關(guān)注，其中，楊麗等（2004）認(rèn)為樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體，通過開發(fā)建設(shè)、出租出售樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，快速帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種全新經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)，畢波等（2006）更進(jìn)一步闡述了樓宇經(jīng)濟(jì)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的核心，是具有一定空間集聚規(guī)模、較強(qiáng)競爭力、能夠產(chǎn)生較高經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)業(yè)，它可以吸引其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)聚集。

此外，近年來國內(nèi)外學(xué)者對于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素研究越來越關(guān)注，并取得了一定的研究成果。在國外研究中，Colwell（1999）提出促使CBD快速發(fā)展的因素有兩個(gè)：一是信息革命，二是新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金引入。Runyan（2006）分析了品牌對中央商業(yè)區(qū)取得成功中的作用，提出品牌對CBD發(fā)展的成功有一個(gè)重要和積極的作用，品牌標(biāo)識是一個(gè)城市中心商務(wù)區(qū)可以擁有的最重要的資源。Abadie（2008）認(rèn)為CBD對投資的吸引力在其影響因素中占很大比例，良好和健康的商業(yè)環(huán)境是吸引外來投資的一個(gè)重要因素。Rahaman（2009）認(rèn)為CBD最突出的問題是周邊雜亂的街道和交通系統(tǒng)混亂，提出探索城市布局規(guī)劃，最大限度地利用城市空間，減少CBD地區(qū)交通問題。在國內(nèi)研究中，高軍軍（2009）通過實(shí)證研究從企業(yè)構(gòu)成、產(chǎn)業(yè)分布、配套設(shè)施等幾方面分析了南京市中心區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)。梁毅（2010）從區(qū)位因素、產(chǎn)業(yè)聚集因素、商務(wù)成本因素三個(gè)方面分析了我國總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力的影響因素。呂慧錦（2012）從城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、樓宇管理水平、產(chǎn)業(yè)支撐、軟環(huán)境等四個(gè)方面研究了鄭州市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)面臨的問題和困難。夏穎等（2013）分析了CBD文化建設(shè)的外部環(huán)境影響和內(nèi)部環(huán)境影響。薛靜（2014）對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素進(jìn)行了分析，包括產(chǎn)業(yè)聚集、政府配套政策、市政基礎(chǔ)設(shè)施、招商引資等四個(gè)方面。

綜上所述，國外學(xué)者對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素的研究還比較少，并且往往是側(cè)重于某一方面的針對性研究，缺乏系統(tǒng)的梳理和概括。國內(nèi)學(xué)者雖然從局部和整體都對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素做出一定研究，但是關(guān)于各影響因素的作用機(jī)制，現(xiàn)有的參考文獻(xiàn)在一定程度上缺乏深入研究或有待補(bǔ)充。因此，本研究在國內(nèi)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，針對天津市樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)行研究，探究影響城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要決定因素及其作用路徑。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）扎根理論方法概述

本研究旨在建立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素模型，且目前國內(nèi)外缺乏對此研究較為成熟的理論假設(shè)和測量表，量化研究方法缺少充足的理論支撐，鑒于此，我們通過開放式的訪談?wù){(diào)研，從天津市部分商業(yè)樓宇的從業(yè)人員和管理者以及政府相關(guān)部門中獲取一手資料，采用扎根理論（Ground Theory）質(zhì)性研究方法對其進(jìn)行系統(tǒng)的歸納和分析。其中主要步驟包括開放式編碼、主軸編碼和選擇性編碼，三個(gè)步驟層層推進(jìn)即是對原始資料的持續(xù)比較和總結(jié)，使之不斷概念化與范疇化，并在概念與范疇之間建立相互關(guān)系，形成最終的理論框架?？傊碚摰暮诵乃枷刖褪恰霸瘛薄蠢碚撛从趯?shí)踐，原則是避免研究者任何主觀的、先入為主的假定，讓研究問題和最終的理論成果從社會(huì)過程及對其進(jìn)行的研究過程中自然涌現(xiàn)，這種方法目前已廣泛地應(yīng)用于社會(huì)科學(xué)研究領(lǐng)域。

（二）數(shù)據(jù)收集

訪談是扎根理論應(yīng)用中最主要的資料收集方法，相比于問卷調(diào)查，訪談法獲取的信息資源更加靈活、豐富，使被調(diào)研者不拘泥于問卷框架內(nèi)的思維限制，更有利于對研究問題的深入探索。本文通過設(shè)計(jì)開放式訪談提綱對樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)從業(yè)人員進(jìn)行一對一的深度訪談，時(shí)間設(shè)定在40-60分鐘之間，在訪談前先告知訪談對象相關(guān)注意事項(xiàng)和訪談主題，在訪談對象允許的情況下，對訪談過程進(jìn)行全程錄音，并采用質(zhì)性分析軟件Nvivo8將錄音文件整理為文本信息，為接下來的編碼分析做準(zhǔn)備。訪談的問題主要包括：（1）您認(rèn)為您所在區(qū)域樓宇發(fā)展現(xiàn)狀如何，存在哪些問題？（2）您認(rèn)為對樓宇發(fā)展產(chǎn)生積極或消極影響的主要因素有哪些？（3）您從自身角度出發(fā)對促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展有哪些經(jīng)驗(yàn)做法或期望。

（三）樣本選擇

由于扎根理論要求被訪談?wù)邔υL談問題具有一定的認(rèn)識和理解，同時(shí)為了更全面地獲取樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)信息，我們選取三類人群作為訪談對象：一是樓宇業(yè)主管理者；二是入駐企業(yè)工作人員；三是政府部門工作人員，這三類人群是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中聯(lián)系最為緊密的利益相關(guān)者。其次，在對訪談對象的進(jìn)一步篩選中，我們要求訪談對象具有本科及以上學(xué)歷，參加樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)工作3年以上，在樓宇建設(shè)和發(fā)展等問題上有一定工作經(jīng)歷、思維活躍的中青年個(gè)體。同時(shí)根據(jù)理論飽和準(zhǔn)則確定樣本數(shù)，共選擇30位訪談對象，其基本信息如表1所示。

表1 訪談對象基本信息

三、數(shù)據(jù)分析及模型構(gòu)建

通過對受訪者的錄音整理，形成30份完整的文本資料用于數(shù)據(jù)分析，共計(jì)8萬余字。然后隨機(jī)選擇其中2/3（20份）訪談?dòng)涗浻糜诰幋a分析，按照開放式編碼、主軸編碼、選擇性編碼的操作流程進(jìn)行模型構(gòu)建，其余1/3（10份）訪談?dòng)涗浻糜诶碚擄柡投葯z驗(yàn)。

（一）開放式編碼：概念化與范疇化

開放式編碼是將大量的原始資料進(jìn)行逐句分解，在不斷分析比較中形成初始概念，隨后將這些概念分類整理，形成不同的范疇。其中，概念的抽取來自于訪談對象的原話，盡可能避免研究者主觀思想的影響，同時(shí)為了保證數(shù)據(jù)分析的準(zhǔn)確性，我們對訪談?dòng)涗浿谢卮鸨容^模糊和簡單的語句（如“一般”“還可以”等）進(jìn)行了排除，一共得到450余條能夠反映樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素的原始語句及相應(yīng)的初始概念。在進(jìn)行范疇化的時(shí)候，我們將概念出現(xiàn)頻率在2次及以下的語句進(jìn)行了剔除，保留出現(xiàn)頻率較高的概念，以保證結(jié)論的可靠性。最終得到42個(gè)初始概念和16個(gè)范疇。為了節(jié)省篇幅，我們對每個(gè)范疇選取代表性的原始語句和初始概念進(jìn)行羅列，如表2所示。

（二）主軸編碼：典范模型和主范疇

主軸編碼是指運(yùn)用“因果條件——現(xiàn)象——情境——影響因素——行動(dòng)/互動(dòng)策略——結(jié)果”這一典范模型把各范疇聯(lián)系起來的過程。它是在開放式編碼的基礎(chǔ)上，對訪談資料的又一次類聚分析，通過典范模型挖掘各范疇之間的內(nèi)在特征和潛在的邏輯關(guān)系，發(fā)展主范疇及其副范疇，其中主范疇是由副范疇聯(lián)結(jié)而成，在概念層次上的進(jìn)一步提升。本文通過對開放式編碼中不同范疇之間相互關(guān)系的分析和整理，歸納出四個(gè)主范疇，如表3所示。其中，服務(wù)體系建設(shè)包括信息服務(wù)、中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)和行政服務(wù)；基礎(chǔ)設(shè)施配建包括樓宇設(shè)計(jì)、內(nèi)部硬件設(shè)施、外部配套設(shè)施和交通設(shè)施；政府規(guī)劃與管理包括空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、行政管理和經(jīng)濟(jì)政策；人力資源與招商引資包括人力資本、招商手段、招商隊(duì)伍、入駐企業(yè)選擇等。

表2 開放式編碼過程

1112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142在中國的“衙門口”辦事特別復(fù)雜，在辦理遷入手續(xù)時(shí)周期長、難度大，對業(yè)務(wù)銜接造成很大影響，能否通過電子政務(wù)等方式，建立服務(wù)平臺，政府與企業(yè)之間的信息溝通知道政府出臺了一些獎(jiǎng)勵(lì)措施，具體細(xì)則不太清楚，不知道如何咨詢樓房設(shè)計(jì)的大氣、個(gè)性一些會(huì)更能吸引企業(yè)入駐現(xiàn)在的寫字樓普遍容積率比較高，應(yīng)該多種點(diǎn)花草什么的為了避免不安全因素的影響，應(yīng)當(dāng)注意消防安全的加強(qiáng)我認(rèn)為高檔的寫字樓內(nèi)部裝修可以吸引更多更好的項(xiàng)目和人才希望能夠加強(qiáng)電子監(jiān)控系統(tǒng)，保證公司的安全由于工作需要，可能經(jīng)常會(huì)請客吃飯，而且在單位旁邊不用跑太遠(yuǎn)工作累的時(shí)候喜歡和朋友出去唱歌每天在上下班高風(fēng)期，途中都會(huì)有不同程度的堵車現(xiàn)象，我覺得這會(huì)影響企業(yè)的入駐意愿現(xiàn)在很多商業(yè)中心的停車位都非常緊張目前區(qū)內(nèi)不同功能區(qū)之間以及舊樓宇和新建樓宇之間規(guī)劃布局和協(xié)調(diào)引導(dǎo)不足河西區(qū)現(xiàn)在確定了“兩核一帶”的規(guī)劃目標(biāo)，“兩核”是指小白樓商務(wù)中心區(qū)和陳塘科技商務(wù)區(qū)；“一帶”是指友誼路金融服務(wù)帶一些樓宇以科技、貿(mào)易、服務(wù)類小型企業(yè)居多，規(guī)模較大的企業(yè)數(shù)量不多大部分樓宇都是綜合性的，特色樓宇和專業(yè)樓宇較少需要進(jìn)一步加快稅源綁定工作以及對各樓宇的稅收缺口測算單靠一兩個(gè)部門難以推動(dòng)，需要靠整個(gè)區(qū)的所有部門聯(lián)合工作來推動(dòng)現(xiàn)在有部分企業(yè)存在經(jīng)營上的不穩(wěn)定性和異地經(jīng)營性的問題，政府需要加強(qiáng)監(jiān)管政府對稅收貢獻(xiàn)高的企業(yè)按照一定的百分比減免稅收，對一些新技術(shù)新產(chǎn)品的研發(fā)費(fèi)用，在計(jì)算所得稅時(shí)也會(huì)加計(jì)扣除南開區(qū)在2014年擬定了億元樓宇專項(xiàng)資金管理辦法，用于促進(jìn)高端樓宇的發(fā)展希望政府能夠給中小型入駐企業(yè)一定的購房、租房補(bǔ)貼人才集聚才是樓宇經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的核心競爭力現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展越來越需要專業(yè)化的人才，以提高服務(wù)質(zhì)量和效率，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展為了公司更好的發(fā)展，我們有一套自己培養(yǎng)新人的方式方法對重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝，制作宣傳片、廣告牌等我們一般采用個(gè)性招商或者平臺招商等方式進(jìn)行招商現(xiàn)在的招商過多聚焦和強(qiáng)調(diào)招商的政策優(yōu)惠和支持上，在服務(wù)功能、服務(wù)環(huán)境上宣傳上還不足目前無論是政府還是房地產(chǎn)開發(fā)商，在招商隊(duì)伍的選拔、使用、培訓(xùn)、考核上都存在很大缺陷近年來，為了打造專業(yè)特色樓宇，會(huì)更有針對性地選擇入駐企業(yè)對入駐優(yōu)質(zhì)企業(yè)重視程度不足，只重視眼前利益，不能多為樓宇引進(jìn)、培育有潛力的企業(yè)在招商引資中不能盲目地追求入駐率和企業(yè)數(shù)量，要適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行篩選行政審批行政服務(wù)平臺政策咨詢建筑風(fēng)格環(huán)境綠化消防設(shè)施裝飾裝修安保設(shè)施餐飲設(shè)施娛樂設(shè)施交通擁堵停車位規(guī)劃布局空間集聚產(chǎn)業(yè)低端化產(chǎn)業(yè)趨同化稅收管理部門聯(lián)通規(guī)范經(jīng)營秩序稅收獎(jiǎng)勵(lì)專項(xiàng)資金購租房政策人才數(shù)量人才專業(yè)化人才培訓(xùn)宣傳方式招商渠道宣傳力度招商隊(duì)伍專業(yè)化企業(yè)類型企業(yè)規(guī)模企業(yè)數(shù)量行政服務(wù)樓宇設(shè)計(jì)內(nèi)部硬件設(shè)施外部配套設(shè)施交通設(shè)施images/BZ_314_1149_1099_1151_1099.png空間規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃行政管理經(jīng)濟(jì)政策人力資本招商手段招商隊(duì)伍入駐企業(yè)選擇

表3 主軸編碼過程

（三）選擇性編碼：樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素模型的構(gòu)建

選擇性編碼是通過對主范疇的進(jìn)一步挖掘得出核心范疇，系統(tǒng)建立主范疇與核心范疇之間的有機(jī)關(guān)聯(lián)，故也稱為“核心式登錄”。本文通過對主軸編碼得出的四個(gè)主范疇與樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間關(guān)系的分析，最終歸納出“樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素”這一核心范疇，并建立各范疇之間的聯(lián)結(jié)關(guān)系如圖1所示。圍繞核心范疇，與其相關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施配建、服務(wù)體系建設(shè)、政府規(guī)劃與管理、人才資源與招商引資等四大因素影響樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中，基礎(chǔ)設(shè)施配建與服務(wù)體系建設(shè)分別代表樓宇發(fā)展的硬實(shí)力和軟實(shí)力，是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展最基本的影響因素，本文將其界定為前置因素。而政府規(guī)劃與管理和人才資源與招商引資這兩個(gè)因素是驅(qū)動(dòng)強(qiáng)化因素，分別代表著政府支持和市場推動(dòng)，它們影響前置因素對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施效果與強(qiáng)度，也是不可或缺的重要因素。鑒于此，本文將此聯(lián)結(jié)關(guān)系框架定義為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素模型。

（四）理論飽和度檢驗(yàn)

理論飽和度檢驗(yàn)可以作為決定何時(shí)停止采樣的鑒定標(biāo)準(zhǔn)，本文將隨機(jī)抽取20份樣本后剩余的10份樣本按照扎根理論的三級編碼分析方法進(jìn)行編碼分析，得到的結(jié)果仍然符合模型中“樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素”所表現(xiàn)的脈絡(luò)和關(guān)系。經(jīng)過檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)沒有形成新的范疇和關(guān)系，因此，本文建立的理論模型是飽和的。

四、影響因素及其路徑選擇

由影響因素模型（見圖1）可知，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要影響因素包括“基礎(chǔ)設(shè)施配建”“服務(wù)體系建設(shè)”“政府規(guī)劃與管理”和“人才資源與招商引資”，下面主要分析這些因素對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響路徑及其選擇。

（一）基礎(chǔ)設(shè)施配建

基礎(chǔ)設(shè)施配建是影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬實(shí)力。隨著商務(wù)人員對辦公環(huán)境要求的不斷提高，樓宇內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施的配建情況已經(jīng)成為影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要因素，例如都市中心的商務(wù)寫字樓根據(jù)硬件設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)可以分為甲級寫字樓和乙級寫字樓，具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)或公司往往選擇能夠體現(xiàn)公司品牌和地位的甲級寫字樓，同時(shí)也能滿足更多高端人才對工作環(huán)境的客觀需求，樓宇本身的“質(zhì)量”與“性能”在一定程度上決定了企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益的能力。從對受訪者訪談?dòng)涗浀姆治鲋锌梢园l(fā)現(xiàn)樓宇設(shè)計(jì)、內(nèi)部硬件設(shè)施、外部配套設(shè)施、交通設(shè)施是對該范疇的具體細(xì)化和說明，表明了基礎(chǔ)設(shè)施配建的具體內(nèi)容和路徑。其中，外部配套設(shè)施和交通設(shè)施的配建是被訪者新的關(guān)注增長點(diǎn)，其中外部硬件設(shè)施配建是指學(xué)校、醫(yī)院、餐飲等生活服務(wù)類設(shè)施的建設(shè)與完善。交通設(shè)施包括地鐵建設(shè)、停車場建設(shè)等，一方面近年來在大中城市興起的地鐵建設(shè)極大地促進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至產(chǎn)生了地鐵經(jīng)濟(jì)，另一方面停車泊位的緊張也是樓宇發(fā)展中出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象，無論是地鐵出行還是駕車出行，交通設(shè)施的便捷性正在逐漸影響樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

圖1 樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素模型

（二）服務(wù)體系建設(shè)

服務(wù)體系建設(shè)是影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟實(shí)力。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的今天，任何一個(gè)入駐樓宇的企業(yè)或公司的發(fā)展都離不開相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的支持，即便政府部門也在由全能型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，因此高質(zhì)量、多類別的服務(wù)體系建設(shè)是影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。其副范疇信息服務(wù)、中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、行政服務(wù)是對主范疇的進(jìn)一步說明和闡釋，并指明了加強(qiáng)服務(wù)體系建設(shè)的具體方向。首先，在以往的研究文獻(xiàn)中，人們往往忽視了行政服務(wù)對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，但很多受訪者認(rèn)為高效、快捷的行政服務(wù)往往可以在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占得先機(jī)。其次，在訪談過程中，我們發(fā)現(xiàn)很多落戶企業(yè)對物業(yè)管理服務(wù)很重視。今天來了，看服務(wù)不好，明天就可以走，所以好的物業(yè)服務(wù)是保障樓宇經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要保障，物業(yè)管理水平對提升樓宇水平，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)的集聚有非常重要的意義。就天津市商業(yè)樓宇物業(yè)服務(wù)情況來看，依然存在很多問題，包括服務(wù)模式陳舊、高端物業(yè)企業(yè)缺少等因素?？傊?，現(xiàn)代服務(wù)體系的不完善會(huì)影響到樓宇的招商吸引力和品質(zhì)提升，不利于樓宇向高端化發(fā)展，制約著樓宇高端企業(yè)和業(yè)態(tài)的入駐和集聚，產(chǎn)生入駐企業(yè)“進(jìn)、留、轉(zhuǎn)”的穩(wěn)定和發(fā)展問題，影響樓宇市場競爭優(yōu)勢的發(fā)揮。

（三）政府規(guī)劃與管理

政府規(guī)劃與管理是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的驅(qū)動(dòng)強(qiáng)化因素之一。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開政府的規(guī)劃、引導(dǎo)，同時(shí)還需要政府的管理和監(jiān)督，沒有政府的支持，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就沒有統(tǒng)一的方向與保障。具體來說，受訪者認(rèn)為政府在空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、行政管理、經(jīng)濟(jì)政策四個(gè)范疇中的行為影響樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從入駐企業(yè)和公司的角度來看，其比較關(guān)心政府制定和實(shí)施相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策，例如2011年天津市政府制定了《樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法》等配套措施，實(shí)行稅收優(yōu)惠，進(jìn)行資金補(bǔ)貼，但是一些企業(yè)管理者認(rèn)為政府在政策的制定上相對粗獷，隨著樓宇經(jīng)濟(jì)推進(jìn)和發(fā)展存在著諸多不適應(yīng)，突出表現(xiàn)在：一是對特色化、專業(yè)化樓宇的扶持不清晰；二是對重點(diǎn)扶持的商務(wù)樓宇的遴選和評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及程序亟須完善；三是獎(jiǎng)勵(lì)和財(cái)政資金扶持依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容過于狹窄等問題。在政府相關(guān)工作人員的訪談過程中，他們更多是站在城市發(fā)展全局的角度從空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因?yàn)闃怯罱?jīng)濟(jì)是一種產(chǎn)業(yè)集聚，無論是樓宇建設(shè)還是產(chǎn)業(yè)分布，如果不能產(chǎn)生集聚效應(yīng)，必將制約樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模。綜上可以看出，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開政府支持，這既是落戶樓宇企業(yè)的強(qiáng)烈需求，又是政府作為城市管理者身份的客觀要求，政府部門無論是在宏觀層面還是在微觀層面上的規(guī)劃與管理都時(shí)刻影響著樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（四）人力資源與招商引資

人力資源與招商引資也是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)化驅(qū)動(dòng)因素。之所以將人力資源與招商引資合在一起作為主范疇，是因?yàn)槿瞬藕腿腭v企業(yè)都是作為市場因素對樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著強(qiáng)大的推動(dòng)作用，它們都是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心參與者。該主范疇的內(nèi)容由人力資本、招商手段、招商隊(duì)伍、入駐企業(yè)選擇等四個(gè)副范疇組成。具體來說，在人力資本方面，高素質(zhì)的專業(yè)型人才是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要智力保證，例如美國“硅谷”的巨大成就來源于其強(qiáng)大的人力資源優(yōu)勢。在受訪者中，無論是樓宇企業(yè)還是政府職員都強(qiáng)調(diào)要大力培養(yǎng)和吸引各產(chǎn)業(yè)相關(guān)的專業(yè)人才，很多企業(yè)都有一套人才引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)和針對性的培養(yǎng)計(jì)劃，人才因素關(guān)系著樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心競爭力。在招商引資方面，天津市不斷創(chuàng)新招商手法，開展以商引商、敲門招商、商圈聯(lián)誼、主題招商、項(xiàng)目和樓宇展示推介等方式，對重點(diǎn)樓宇進(jìn)行專題宣傳和推廣，取得了一定的招商效果，但是還有很大的提升空間。例如房地產(chǎn)開發(fā)商在招商過程中經(jīng)常出于自身利益考慮，有一些急功近利的招商行為，影響了樓宇經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。政府也需要進(jìn)一步建設(shè)專業(yè)化的招商隊(duì)伍，引進(jìn)具有高知識含量、高附加值、經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)高的企業(yè)，以提升城市樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模和檔次，推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

五、結(jié) 語

根據(jù)開放式訪談以及扎根理論研究方法，本文分析得出樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素的四大類屬（即主范疇）：基礎(chǔ)設(shè)施配建、服務(wù)體系建設(shè)、政府規(guī)劃與管理以及人力資源與招商引資。其中基礎(chǔ)設(shè)施配建、服務(wù)體系建設(shè)被界定為前置因素，是四個(gè)類屬中最先發(fā)揮作用的基礎(chǔ)因素，如彎弓射箭時(shí)鋒銳的箭頭。政府規(guī)劃與管理以及人力資源與招商引資被界定為驅(qū)動(dòng)強(qiáng)化因素，它們影響前置因素對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施效果與強(qiáng)度，如箭上的弓力。這四個(gè)因素缺一不可，樓宇經(jīng)濟(jì)這根“箭”能否穩(wěn)定帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展取決于各影響因素的逐步完善和相互配合。這是我們在相對客觀和分析訪談一手材料的前提下歸納總結(jié)出來的，并對影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的每種因素進(jìn)行詳細(xì)的闡述和分析，從而構(gòu)建出樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素的概念模型。

本研究具有一定的理論意義，首先，分析得出了一個(gè)定性的理論模型，描述了各組成部分對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用路徑和特點(diǎn)，為后續(xù)的實(shí)證研究打下基礎(chǔ)。其次，以往有關(guān)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素的研究較少，而且多是概念性描述，本文采用質(zhì)性研究方法，基于扎根理論的思想，嚴(yán)格從實(shí)證訪談中建立模型，對樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)理論的發(fā)展具有一定的促進(jìn)作用。最后，在實(shí)踐上，為政府部門促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指出了方向。相關(guān)的政策建議包括以下幾點(diǎn)：第一，重視樓宇經(jīng)濟(jì)推進(jìn)政策與樓宇企業(yè)需求之間的契合性，著力培育良好的市場環(huán)境。第二，不斷優(yōu)化各類醫(yī)療資源、教育資源、生活服務(wù)類資源等配套資源，科學(xué)布局與規(guī)劃，加大樓宇經(jīng)濟(jì)與所在地其他產(chǎn)業(yè)的耦合發(fā)展。第三，重視對老舊樓宇的改造和擴(kuò)建，升級樓宇的硬件設(shè)施，增強(qiáng)樓宇的整體等級和吸引力。第四，在招商引資中，各區(qū)縣可根據(jù)自身的能力和優(yōu)勢在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中選擇不同的路徑，形成區(qū)縣多層次，錯(cuò)位競合的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。

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