上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)編制方法研究

羅欣蟾

（上海市統(tǒng)計(jì)局，上海 200003）

上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)編制方法研究

羅欣蟾

（上海市統(tǒng)計(jì)局，上海 200003）

建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯得十分必要。本文根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論，運(yùn)用時(shí)差相關(guān)分析法確定預(yù)警指標(biāo)體系，運(yùn)用3σ方法確定預(yù)警區(qū)間，依據(jù)主成分分析對(duì)指標(biāo)體系賦權(quán)，最后加權(quán)擬合得到上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)，并對(duì)2008年1月至2014年6月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)證分析，進(jìn)一步驗(yàn)證了上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的可行性和有效性。

房地產(chǎn)業(yè)；預(yù)警系統(tǒng)；實(shí)證

新世紀(jì)以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，市場(chǎng)化程度不斷提升，但受政策調(diào)控影響，市場(chǎng)波動(dòng)也比較劇烈。之所以頻繁出現(xiàn)這種情況，其中一個(gè)主要原因是沒(méi)有一套房地產(chǎn)預(yù)警體系，沒(méi)有在市場(chǎng)發(fā)生趨勢(shì)改變之前適時(shí)出臺(tái)熨平房地產(chǎn)周期波動(dòng)的政策措施。尤其是近些年，樓市的變化更為頻繁，變化速度之快往往令各方都措手不及。2013年樓市火爆的場(chǎng)景還歷歷在目，而2014年初以來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)的調(diào)整，銷(xiāo)售低迷的狀況更遠(yuǎn)超市場(chǎng)各方的預(yù)計(jì)，全國(guó)各地紛紛取消長(zhǎng)達(dá)3年的樓市限購(gòu)政策。為了能夠及時(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)，避免樓市大起大落，編制上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯得十分必要和迫切。

目前，國(guó)內(nèi)所進(jìn)行的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)實(shí)證研究中，主要分成兩種。一種是篩選指標(biāo)并建立預(yù)警指標(biāo)體系，對(duì)各個(gè)指標(biāo)確定警限，然后進(jìn)行加權(quán)匯總，其常用的篩選和合并指標(biāo)的方法包括聚類(lèi)分析、主成分分析和層次分析等，在確定警限時(shí)主要是運(yùn)用專(zhuān)家意見(jiàn)法。另一種是通過(guò)回歸等方法，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)某個(gè)指標(biāo)的走勢(shì)，并通過(guò)3σ方法進(jìn)行警限、警情的判別。有關(guān)模糊分析法、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析法等還處于研究的初期階段。

一、預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建方法及原則

房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，科學(xué)合理地設(shè)置指標(biāo)體系能有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的功能和目標(biāo)。房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建方法已逐漸從定性分析轉(zhuǎn)為定量分析，目前比較常用的方法有：時(shí)差相關(guān)分析法、主成分分析法、聚類(lèi)分析法和K-L信息量法等，這些方法運(yùn)用于房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的篩選都有合理的理論依據(jù)，但單獨(dú)運(yùn)用某種方法會(huì)帶來(lái)一些問(wèn)題，因此綜合應(yīng)用是科學(xué)的選擇。

房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)紛繁復(fù)雜，國(guó)內(nèi)外學(xué)者提出了很多評(píng)價(jià)指標(biāo)，本文建議要充分考慮以下四方面的原則。

1．全面性原則。指標(biāo)的選取應(yīng)該覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，而不是局限于某一階段，即所選指標(biāo)要能夠全面、客觀的反映房地產(chǎn)生產(chǎn)和交易的各個(gè)環(huán)節(jié)。具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的全面性、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素的全面性、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的全面性和房地產(chǎn)市場(chǎng)要素的全面性。

2．敏感性原則。所選取的指標(biāo)必須能夠敏

感反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，有些指標(biāo)可能很重要，但是由于敏感性不強(qiáng)，就沒(méi)有必要選入指標(biāo)體系。例如人均GDP增長(zhǎng)率和房?jī)r(jià)增幅呈正相關(guān)關(guān)系，但由于我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期，房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人均GDP增長(zhǎng)率，則人均GDP增長(zhǎng)率這個(gè)指標(biāo)就不夠敏感，構(gòu)建指標(biāo)體系時(shí)就不必考慮此指標(biāo)。

3．及時(shí)性原則。所選取的指標(biāo)必須能夠及時(shí)統(tǒng)計(jì)，與報(bào)告期時(shí)差越短越好，以免耽誤預(yù)警決策的時(shí)機(jī)。因此，及時(shí)獲取當(dāng)前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)采集工作的重點(diǎn)。

4．穩(wěn)定性原則。某些指標(biāo)數(shù)據(jù)通常都具有一定的規(guī)律性，比如周期性波動(dòng)，雖然不可能?chē)?yán)格按照數(shù)學(xué)正弦波一樣波動(dòng)，但還是大致符合周期性波動(dòng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)這些指標(biāo)表現(xiàn)出相對(duì)穩(wěn)定性，體現(xiàn)在先行、同步和滯后三方面，這些具有相對(duì)穩(wěn)定性的指標(biāo)更能體現(xiàn)出房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的特點(diǎn)。

二、上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)

上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論，運(yùn)用聚類(lèi)分析法和時(shí)差相關(guān)分析法確定預(yù)警指標(biāo)體系，依據(jù)正態(tài)分布原理3σ方法和預(yù)警信號(hào)法確定各指標(biāo)的預(yù)警級(jí)別，根據(jù)主成分分析法確定各指標(biāo)的重要性，加權(quán)擬合得到上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)，從而判斷房地產(chǎn)運(yùn)行狀況（景氣程度），并預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)并適時(shí)預(yù)警。

1．選擇指標(biāo)體系

（1）指標(biāo)篩選。指標(biāo)的篩選一方面要基于指標(biāo)選取四大原則，另一方面要基于指標(biāo)體系的構(gòu)成規(guī)則，要將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全過(guò)程的各類(lèi)指標(biāo)劃分為：外因影響指標(biāo)和內(nèi)因動(dòng)力指標(biāo)。外因影響指標(biāo)是指影響和制約房地產(chǎn)宏觀發(fā)展的指標(biāo)，如國(guó)民生產(chǎn)總值、國(guó)民收入水平、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模、建筑業(yè)總產(chǎn)值、原材料（鋼材、木材、水泥、玻璃等）產(chǎn)量、全社會(huì)貨幣供應(yīng)量等。內(nèi)因動(dòng)力指標(biāo)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程各階段性的指標(biāo)，如企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員人數(shù)、土地出讓面積及金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房屋施工面積、房屋新開(kāi)工面積、房屋竣工面積、房屋出租面積、房屋銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售率、房屋銷(xiāo)售價(jià)格、房屋待售面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金、貸款（建設(shè)貸款和消費(fèi)貸款）利率等。

（2）指標(biāo)處理。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，各指標(biāo)有著自身的經(jīng)濟(jì)含義及特殊性，同時(shí)也會(huì)受到政策突發(fā)因素影響（如2014年3月國(guó)家發(fā)布“國(guó)五條”政策從嚴(yán)計(jì)征個(gè)人所得稅引發(fā)搭政策末班車(chē)效應(yīng)，短期交易量出現(xiàn)激增）和季節(jié)性因素影響。因此，對(duì)于原始指標(biāo)數(shù)據(jù)要進(jìn)行以下四方面的處理及調(diào)整。一是要對(duì)異常數(shù)據(jù)處理，一般采取插值法或序列臨近值進(jìn)行替換；二是要消除量綱，一般采用相對(duì)化、函數(shù)化、標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行處理三是季節(jié)性調(diào)整，通常采用時(shí)間序列的景氣動(dòng)向指標(biāo)進(jìn)行長(zhǎng)期變動(dòng)因子、景氣循環(huán)因子、季節(jié)因子和不規(guī)則因子的調(diào)整；四是數(shù)據(jù)平滑處理，一般使用移動(dòng)平均的方法。

（3）指標(biāo)分類(lèi)。運(yùn)用聚類(lèi)分析法和時(shí)差相關(guān)分析法從待選指標(biāo)中篩選出先行指標(biāo)、同步指標(biāo)和滯后指標(biāo)。在房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中，由于房屋銷(xiāo)售價(jià)格作為市場(chǎng)指示器是房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要反映，可將其作為基準(zhǔn)指標(biāo)，通過(guò)計(jì)算各指標(biāo)與其的先后關(guān)系和程度，確定各指標(biāo)先行、同步還是滯后的性質(zhì)。先行指標(biāo)是先于房地產(chǎn)周期波動(dòng)而變動(dòng)的指標(biāo)，用于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的波峰和波谷，如房屋銷(xiāo)售面積、土地出讓面積、房屋新開(kāi)工面積、房屋建設(shè)及消費(fèi)貸款利率等。同步指標(biāo)是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)大體一致的指標(biāo)，反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，如居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、國(guó)民生產(chǎn)總值等。滯后指標(biāo)是落后于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的指標(biāo)，用于認(rèn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的峰和谷是否已經(jīng)出現(xiàn)，如房屋竣工面積、房屋待售面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金等。

2．劃分預(yù)警區(qū)間。我們將房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分為紅燈區(qū)、黃燈區(qū)、綠燈區(qū)、淺藍(lán)燈區(qū)和藍(lán)燈區(qū)相應(yīng)的稱(chēng)為過(guò)熱區(qū)、偏熱區(qū)、正常區(qū)、偏冷區(qū)和過(guò)冷區(qū)五個(gè)區(qū)間。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論，依據(jù)正態(tài)分布原理房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警區(qū)間可以采取3σ方法。其原理是：各指標(biāo)“正?！焙汀爱惓！钡膮⒖贾挡皇且粋€(gè)單一的數(shù)值，而是一個(gè)范圍，它理應(yīng)服從正態(tài)分布法。根據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)X分布在中心值

附近，離中心值越近可能性P越高，越偏離中心值可能性越低。如果偏離超過(guò)1倍標(biāo)準(zhǔn)差，可能性只有31.74%，如果偏離超過(guò)2倍標(biāo)準(zhǔn)差，可能性只有5%，如果偏離超過(guò)3倍標(biāo)準(zhǔn)差，可能性不足1%。因此，可以根據(jù)偏離中心值的標(biāo)準(zhǔn)差倍數(shù)來(lái)反映數(shù)據(jù)是否合理。不同的行業(yè)質(zhì)量控制具有不同的選擇標(biāo)準(zhǔn)，如果對(duì)質(zhì)量要求嚴(yán)格的控制，選擇偏離1倍標(biāo)準(zhǔn)差以上作為異常，一般的質(zhì)量控制選擇偏離2倍標(biāo)準(zhǔn)差以上作為異常，寬松的質(zhì)量控制選擇偏離3倍標(biāo)準(zhǔn)差作為異常。

確定預(yù)警區(qū)間臨界值的u和σ可使用靴襻抽樣法。靴襻抽樣法與從某一概率分布中生成若干隨機(jī)樣本不同，它可以從該分布中生長(zhǎng)出一個(gè)隨機(jī)樣本。然后從原始樣本再生成若干樣本，這種在“樣本中抽樣”的方法就被稱(chēng)為“靴襻抽樣法”。靴襻抽樣法的本質(zhì)就是利用自身的資源（也即是一個(gè)給定的樣本）獲得若干新的隨機(jī)樣本，在隨機(jī)抽樣法得到的這些樣本中，原始樣本中的一些數(shù)字可能只出現(xiàn)一次或多次，也可能一次不出現(xiàn)，這就是靴襻抽樣法的特點(diǎn)，利用靴襻抽樣法可將原來(lái)較少的數(shù)據(jù)樣本點(diǎn)放大，更好地估計(jì)均值和方差。為了擬合綜合指數(shù)，對(duì)各區(qū)間進(jìn)行1分到5分的賦值（表1）。

表1 信號(hào)燈賦值及政策措施

3．確定指標(biāo)權(quán)重。各指標(biāo)權(quán)重的量化應(yīng)具有可比性，每個(gè)指標(biāo)的權(quán)重值應(yīng)在0～1或0～100之間確定，且所選指標(biāo)的權(quán)重值之和應(yīng)等于1或100。各指標(biāo)權(quán)重值的確定可采用主成分賦權(quán)法、特爾菲法、因素成對(duì)比較法、層次分析法、美國(guó)ECRI評(píng)分系統(tǒng)等目前較為成熟的方法來(lái)科學(xué)確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重。

4．?dāng)M合綜合指數(shù)。在選定指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)警區(qū)間對(duì)不同指標(biāo)進(jìn)行賦值，并結(jié)合各指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行指數(shù)的擬合，計(jì)算得到綜合指數(shù)，其得分不同對(duì)應(yīng)不同的信號(hào)燈區(qū)，這可以分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)及未來(lái)的走勢(shì)，并以此作為政府調(diào)控政策的依據(jù)。

若信號(hào)亮出“紅燈”（過(guò)熱區(qū)），則表示房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯“過(guò)熱”，其未來(lái)的走勢(shì)應(yīng)視綜合指數(shù)高出紅燈區(qū)的程度而定，如果綜合指數(shù)高出較多，且先行指數(shù)還在不斷上升，則未來(lái)一段時(shí)間可能繼續(xù)出現(xiàn)過(guò)熱的狀態(tài)，此時(shí)就應(yīng)采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策使得房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定。

若信號(hào)亮出“黃燈”（偏熱區(qū)），則表示房地產(chǎn)市場(chǎng)熱情較為高漲，房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)中偏熱，其未來(lái)的走勢(shì)有轉(zhuǎn)熱和趨穩(wěn)的兩種可能。如由紅燈轉(zhuǎn)為黃燈，宏觀調(diào)控政策不宜繼續(xù)緊縮；如由綠燈轉(zhuǎn)為黃燈，在綠燈時(shí)期所采取的措施雖可繼續(xù)維持，但不宜進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)的措施，并應(yīng)密切注意之后市場(chǎng)的變化，以便及時(shí)采取措施避免過(guò)熱情況的出現(xiàn)。

若信號(hào)亮出“綠燈”（正常區(qū)），則表示房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展的平穩(wěn)期，但其未來(lái)走勢(shì)有轉(zhuǎn)熱和趨冷的可能，且由于此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)良好，因此很有可能成為房地產(chǎn)由穩(wěn)變熱的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。此時(shí)，政府可以采取促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的調(diào)控措施。同時(shí)，政府和企業(yè)均應(yīng)密切關(guān)注可能導(dǎo)致房地產(chǎn)失衡因素的出現(xiàn)，警惕可能出現(xiàn)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)而導(dǎo)致趨熱的現(xiàn)象。

若信號(hào)亮出“淺藍(lán)燈”（偏冷區(qū)），則表示房地產(chǎn)市場(chǎng)偏冷，通常表現(xiàn)為供需不旺，其未來(lái)走勢(shì)有轉(zhuǎn)穩(wěn)和趨于衰退的可能。如由淺藍(lán)燈轉(zhuǎn)為綠燈，表示房地產(chǎn)發(fā)展趨穩(wěn)，可繼續(xù)采取促進(jìn)增長(zhǎng)的措施，如由綠燈轉(zhuǎn)為淺藍(lán)燈，表示房地產(chǎn)發(fā)展趨冷，有衰退的跡象，此時(shí)應(yīng)適當(dāng)采取促進(jìn)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的調(diào)控措施,以使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)。

若信號(hào)亮出“藍(lán)燈”（過(guò)冷區(qū)），則表示房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，若信號(hào)由淺藍(lán)燈轉(zhuǎn)為藍(lán)燈，表示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于極度萎縮狀態(tài)，通常表現(xiàn)為市場(chǎng)萎靡、需求不振，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情大幅下降、投資量大幅縮減，商品房銷(xiāo)售不暢，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始跌入谷底，其未來(lái)的走勢(shì)受經(jīng)濟(jì)慣性作用的影響，在外界

環(huán)境不發(fā)生突變的情況下，將繼續(xù)在谷底徘徊一段時(shí)間。此時(shí)，政府應(yīng)采取有力的措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，如降低利率、放松銀根等手段來(lái)激發(fā)市場(chǎng)活力和房地產(chǎn)投資熱情。

三、上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)實(shí)證研究

根據(jù)上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)的思路，并結(jié)合上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，我們擬對(duì)2008年1月至2014年6月間上海市場(chǎng)化商品住房進(jìn)行實(shí)證研究。

1．背景說(shuō)明。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)持“三個(gè)為主”的原則，即以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品房為主。由于保障性住房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象具有特定性，而市場(chǎng)化商品住房的變化與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的關(guān)聯(lián)度高，因此我們把研究聚焦在市場(chǎng)化商品住房上。

2007年12月24日，上海市人民政府頒布《貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn)》，此后上海住房供應(yīng)進(jìn)入“雙軌制”，保障與市場(chǎng)基本各占半壁江山。因此，將實(shí)證研究的時(shí)間點(diǎn)定在2008年1月。

2．確定指標(biāo)及權(quán)重。根據(jù)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，結(jié)合月度數(shù)據(jù)的可獲取性，本文最初選定了近30個(gè)指標(biāo)。應(yīng)用EViews 5統(tǒng)計(jì)分析軟件，通過(guò)計(jì)算各指標(biāo)與新建住房?jī)r(jià)格的時(shí)差相關(guān)系數(shù)，得到各指標(biāo)的時(shí)差影響強(qiáng)度和長(zhǎng)度，最終確定了12個(gè)指標(biāo)（其中絕大多數(shù)是復(fù)合指標(biāo)）作為預(yù)警指標(biāo)體系，并根據(jù)計(jì)算結(jié)果將這12個(gè)指標(biāo)分為先行指標(biāo)、同步指標(biāo)和滯后指標(biāo)三大類(lèi)。現(xiàn)分別選取通過(guò)EViews 5軟件計(jì)算的3個(gè)不同類(lèi)別的指標(biāo)進(jìn)行簡(jiǎn)單說(shuō)明。

通過(guò)對(duì)新建住房銷(xiāo)售量與新建住房?jī)r(jià)格進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，計(jì)算得到第7期的時(shí)差相關(guān)系數(shù)為0.4957，一般即認(rèn)為銷(xiāo)售量領(lǐng)先于價(jià)格7個(gè)月，且它們之間是正向影響。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上解釋?zhuān)翠N(xiāo)售量如果出現(xiàn)上升的話，一般情況下7個(gè)月以后價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)上漲，因此，將新建住房銷(xiāo)售量作為先行指標(biāo)。

對(duì)存量住房?jī)r(jià)格與新建住房?jī)r(jià)格進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，計(jì)算得到同期的時(shí)差相關(guān)系數(shù)為0.9260，一般認(rèn)為存量住房?jī)r(jià)格與新建住房?jī)r(jià)格是同步的，且是高度正相關(guān)的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上我們也很容易理解，即當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲或下跌時(shí)，不論存量住房還是新建住房基本是同步的，因此，就將存量住房?jī)r(jià)格作為同步指標(biāo)。

對(duì)房屋竣工面積與新建住房?jī)r(jià)格進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，計(jì)算得到第3期的時(shí)差相關(guān)系數(shù)為0.5037，一般認(rèn)為竣工面積滯后于價(jià)格3個(gè)月，且它們之間是反向影響，我們將竣工面積作為滯后指標(biāo)進(jìn)行處理。

用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件，對(duì)12個(gè)指標(biāo)進(jìn)行主成分分析并根據(jù)結(jié)果分別賦權(quán)（表2）。

表2 預(yù)警指標(biāo)體系各指標(biāo)權(quán)重

3．確定預(yù)警區(qū)間。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)分布運(yùn)用3σ方法并參考經(jīng)驗(yàn)值，我們分別確定12個(gè)指標(biāo)的預(yù)警區(qū)間。在一個(gè)正常經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，數(shù)據(jù)偏離穩(wěn)定數(shù)值過(guò)大或過(guò)小，可能性都很低。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)連續(xù)時(shí)間不多，如果選擇3倍標(biāo)準(zhǔn)差，幾乎沒(méi)有數(shù)據(jù)落在異常區(qū)間；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)同時(shí)具有較大的波動(dòng)性，選擇1倍標(biāo)準(zhǔn)差，對(duì)數(shù)據(jù)的要求過(guò)于嚴(yán)格。因此我們選擇2倍標(biāo)準(zhǔn)差作為異常的依據(jù)，同時(shí)選擇偏離1倍標(biāo)準(zhǔn)差到2倍標(biāo)準(zhǔn)差的范圍作為基本正常區(qū)間。中心線是CL=u，上控制線是UCL=u+2σ，下控制線是LCL=u-2σ。

預(yù)警區(qū)間的臨界值確定后，5個(gè)區(qū)間分別是［-∞，x-2σ］過(guò)冷區(qū)、［x-2σ，x-σ］偏冷區(qū)、［x-σ，xσ］正常區(qū)、［x+σ，x+2σ］偏熱區(qū)和［x+2σ，+∞］過(guò)熱區(qū)（表3）。

表3 預(yù)警指標(biāo)體系各指標(biāo)預(yù)警區(qū)間

4．計(jì)算綜合指數(shù)。利用2008年1月～2014年6月的12個(gè)指標(biāo)的月度數(shù)據(jù)，根據(jù)不同指標(biāo)的預(yù)警區(qū)間分別賦值，再根據(jù)主成分分析測(cè)算的權(quán)重進(jìn)行加權(quán)，得到上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)（圖2）。

圖2 2008年1月～2014年6月上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)

從上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)看，自2008年1月至2014年6月出現(xiàn)了2次波谷和2次波峰（表4）。由于2007年3月份開(kāi)始，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇回暖，伴隨當(dāng)年上證指數(shù)上沖歷史最高6124點(diǎn)，房?jī)r(jià)一路上漲至年底，但隨著年內(nèi)6次上調(diào)基準(zhǔn)利率10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，二套房首付比例上調(diào)等信貸收緊政策影響，2008年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，在2008年10月出現(xiàn)谷底（波谷）。在應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)的刺激政策影響下，特別是購(gòu)房利率下浮30%，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)繁榮，至2009年12月出現(xiàn)這輪上漲的峰值（波峰）。2009年底出臺(tái)的“國(guó)四條”、“滬四條”以及2010年初出臺(tái)的“國(guó)十一條”等調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施影響下，樓市再次步入新一輪調(diào)整，之后國(guó)家和上海出臺(tái)了住房限購(gòu)和房產(chǎn)稅等政策，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷筑底，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)2年多時(shí)間的調(diào)整后，2012年2月（波谷）市場(chǎng)在這2年積壓需求逐步釋放下出現(xiàn)回暖上行走勢(shì)，這輪上行一直延續(xù)到2013年10月出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)（波峰）。

表4 綜合指數(shù)峰谷時(shí)點(diǎn)

從綜合指數(shù)和先行指數(shù)的運(yùn)行走勢(shì)看，在2010年1月先行指數(shù)開(kāi)始轉(zhuǎn)入上行態(tài)勢(shì)，早于綜合指數(shù)。當(dāng)綜合指數(shù)第二次波峰前7個(gè)月先行指數(shù)已經(jīng)處于這輪上升的波峰，總體而言，先行指數(shù)在一定程度上起到了預(yù)測(cè)未來(lái)走勢(shì)的作用（圖3）。

圖3 2008年1月～2014年6月上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)與先行指數(shù)

實(shí)證分析顯示，此套預(yù)警系統(tǒng)可綜合反映上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的景氣狀況，可行性和有效性都是可以接受的。一定程度上房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理部門(mén)可以據(jù)此制定房地產(chǎn)的調(diào)控政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)運(yùn)行走勢(shì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)雙方可以參考這套預(yù)警系統(tǒng)，權(quán)衡房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)機(jī)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展將起到積極的作用。

（責(zé)任編輯：曹家樂(lè)）