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    收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中的應(yīng)用

    2015-12-05 06:36:28王群
    建材與裝飾 2015年46期
    關(guān)鍵詞:計(jì)息決策分析純收益

    王群

    (四川大西洋集團(tuán)重慶公司 重慶市九龍坡區(qū) 400039)

    收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中的應(yīng)用

    王群

    (四川大西洋集團(tuán)重慶公司 重慶市九龍坡區(qū) 400039)

    隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,人們對(duì)于物業(yè)維修的關(guān)注度也越來(lái)越高,現(xiàn)階段,收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中應(yīng)用還比較成熟,因而在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)分析中,該方法的適用性則比較好,因而基于其原理,在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)分析中的操作性也較強(qiáng),所以,本文就對(duì)收益還原法的基本概念以及收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策中的應(yīng)用以及在應(yīng)用過(guò)程中需要注意的幾點(diǎn)事項(xiàng)進(jìn)行了簡(jiǎn)要的探析。

    收益還原法;物業(yè)維修;經(jīng)濟(jì)決策;應(yīng)用

    引言

    所謂的物業(yè)維修即是保持物業(yè)原有的的狀態(tài)或者能夠恢復(fù)到原先規(guī)定的功能狀態(tài),就技術(shù)觀點(diǎn)而已,物業(yè)維修其實(shí)就是對(duì)物業(yè)新建的工程進(jìn)行延續(xù)的施工,而從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看,屬于對(duì)于現(xiàn)有的物業(yè)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值以及未來(lái)的期望價(jià)值進(jìn)行維護(hù)的一種行為。因而對(duì)物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策進(jìn)行分析研究,具有較高的實(shí)用性。

    1 收益還原法的概述

    1.1 基本概念

    所謂的收益還原法是將需要估價(jià)的土地未來(lái)每年的預(yù)期客觀的純收益按照一定的還原利率即報(bào)酬率,進(jìn)行統(tǒng)一折算,并折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。

    1.2 理論依據(jù)

    對(duì)于投資者而言,用來(lái)購(gòu)買房地產(chǎn)獲取的收益跟資金存在銀行獲取利益作用是相通的,因而就出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)的凈收益/報(bào)酬率的關(guān)系。舉例來(lái)說(shuō),如果某人擁有40萬(wàn)元的資金,若將其存入銀行,按照2%的年利率來(lái)算,其每年可以獲得0.8萬(wàn)元的利息,而如果其用這40萬(wàn)進(jìn)行房地產(chǎn)的購(gòu)置,每年同樣也可以獲取0.8萬(wàn)元的凈收益,對(duì)于其而言,房地產(chǎn)和40萬(wàn)元的資金的價(jià)值是相等的的,都是40萬(wàn)元。若將現(xiàn)在視為估計(jì)時(shí)的點(diǎn),并購(gòu)買的房地產(chǎn)具有一定期限的收益,這就預(yù)示著其在未來(lái)的收益期限內(nèi)獲得的純收益是源源不斷的。如果現(xiàn)階段擁有一筆資金能夠跟未來(lái)一定期限內(nèi)凈收益的現(xiàn)值之和相等,那么這宗房地產(chǎn)的價(jià)格就是這筆資金。而現(xiàn)值則是指未來(lái)的一筆資金在現(xiàn)在時(shí)刻所擁有的價(jià)值,當(dāng)前按一定利率i存入一筆現(xiàn)金,到n年后將達(dá)到一定金額,存入這筆資金就是n年后這一金額的現(xiàn)值?,F(xiàn)值計(jì)算公式:利息與利率。利息即是占用了資金而需要付出的代價(jià)或者放棄資金的使用權(quán)而獲得的補(bǔ)償,如果在銀行存入一筆資金,這筆資金則稱為本金,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后,儲(chǔ)戶則可以獲得除本金以外的一筆資金,即為利息,計(jì)算這一過(guò)程通??梢园凑找韵鹿竭M(jìn)行計(jì)算,即Fn=P+In。式中:Fn代表本利和;P代表本金;In則代表利息;而計(jì)算利息一般又分為單利和復(fù)利計(jì)算兩種:

    (1)單利計(jì)息,即n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為:

    (2)復(fù)利計(jì)息,即是針對(duì)某計(jì)息周期來(lái)定的,計(jì)算時(shí)如果將本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息,則就是所謂的“利息再生利息”,又稱之為“利滾利”。n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為:

    我國(guó)房地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)貨的貸款以及住房抵押貸款的計(jì)算時(shí),都是根據(jù)復(fù)利進(jìn)行計(jì)息的。因?yàn)槲覈?guó)復(fù)利計(jì)息跟社會(huì)中資金再生產(chǎn)過(guò)程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況相一致,因而,在對(duì)投資進(jìn)行分析時(shí),通常使用的都是復(fù)利計(jì)息的方式。

    2 收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策中的應(yīng)用

    物業(yè)維修的投入實(shí)質(zhì)在于對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)進(jìn)行再投資的一種形式,最終能夠構(gòu)成物業(yè)全壽命的周期費(fèi)用,為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化,則需要對(duì)經(jīng)濟(jì)決策進(jìn)行及進(jìn)一步的分析。在房地產(chǎn)估價(jià)中使用的收益還原法還適用于分析決策物業(yè)維修。物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)決策結(jié)論在某一時(shí)點(diǎn)會(huì)存在兩種可能:①即是能夠立刻進(jìn)行維修;②不能進(jìn)行維修。由于維修物業(yè),能夠有助于完善物業(yè)的功能,提高使用壽命。此外,維修也會(huì)提高物業(yè)的收益能力,反映在使用收益還原法估算物業(yè)的價(jià)值時(shí),維修后的物業(yè)比維修前的物業(yè)評(píng)估價(jià)格要高,高出的部分就是即將進(jìn)行維修時(shí)投入的維修費(fèi)用的最大值。根據(jù)上述方法和收益還原法的計(jì)算公式(1)和式(2),相應(yīng)的物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)分析基本公式和假定轉(zhuǎn)化公式為:

    式中:P、r1的含義與收益還原法式(1)相同,F(xiàn)表示物業(yè)一次性大修或更新改造費(fèi)用;n表示物業(yè)不進(jìn)行維修情況下還能使用的年數(shù);m表示物業(yè)經(jīng)維修后尚能使用的年數(shù);ai表示物業(yè)維修前和維修后在未來(lái)第i年的純收益。利用式(3)或式(4),能夠?qū)⒋舜尉S修得到的費(fèi)用最大值以及維修后物業(yè)能夠繼續(xù)使用的可靠時(shí)間計(jì)算出來(lái),一般以年作為基本單位,進(jìn)而將這兩個(gè)值當(dāng)作

    是物業(yè)維修項(xiàng)目中經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的約束條件,對(duì)物業(yè)維修進(jìn)行決策分析。如果假設(shè)一物業(yè)維修前每年可以獲得的純收益8萬(wàn)元,剩余使用的壽命長(zhǎng)為15年,維修后,該物業(yè)每年可獲取10萬(wàn)元的純收益,資本化率為6%,而剩余壽命則如圖1所示。由圖1可知,維修物業(yè)的壽命在不斷延長(zhǎng)的同時(shí),其后期物業(yè)維修費(fèi)用增長(zhǎng)速度也就相應(yīng)的變緩了,然而此時(shí)物業(yè)維修的范圍以及難度卻大大增加了,在維修費(fèi)用約束下的技術(shù)實(shí)現(xiàn)可能性降低。要對(duì)式(3)和式(4)的兩個(gè)極端情況進(jìn)行充分的考慮,當(dāng)F=0時(shí),式(3)和式(4)就成為物業(yè)不用立即維修時(shí)的收益還原法估價(jià)公式;當(dāng)V=0時(shí),有兩種可能:①ai=0,即物業(yè)在未來(lái)每年獲取的純收益為零,物業(yè)還可以再繼續(xù)投入使用,但物業(yè)的維修(包括物業(yè)中小修和日常維護(hù))費(fèi)用和管理費(fèi)用等總費(fèi)用隨著物業(yè)的老化逐年上升,而物業(yè)的總收益(包括有形收益和實(shí)收益)卻隨著物業(yè)的老化逐年下降,到物業(yè)維修決策時(shí)點(diǎn)時(shí),未來(lái)各年物業(yè)總費(fèi)用已超過(guò)物業(yè)的總收益,物業(yè)如果不維修已無(wú)利用價(jià)值;②當(dāng)m=0,說(shuō)明物業(yè)已成為危房,因而不能再繼續(xù)使用。

    圖1 物業(yè)經(jīng)過(guò)維修后壽命與維修費(fèi)用之間的比較

    3 收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中需要關(guān)注的重點(diǎn)

    3.1 做好基礎(chǔ)計(jì)算

    從上述的相關(guān)公式中,不難發(fā)現(xiàn),維修施工前物業(yè)使用的年限以及維修后物業(yè)使用的年限這一數(shù)值較為敏感,且決定著維修的結(jié)果。對(duì)物業(yè)維修的使用年限進(jìn)行研究涉及到的內(nèi)容較為廣泛,重點(diǎn)放在了建筑的時(shí)變基礎(chǔ)上,但是,由于建筑的時(shí)變跟很多條件都有著密切的聯(lián)系,且存在著不定性,因此,評(píng)估建筑的使用年限時(shí),要對(duì)更多的數(shù)據(jù)進(jìn)行基礎(chǔ)計(jì)算。

    3.2 注重經(jīng)濟(jì)決策公式的適用性

    物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)決策公式能夠有效的反應(yīng)出物業(yè)中大修以及改進(jìn)工程,且在物業(yè)中對(duì)中小型物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)以及維修需要投入較多的資金,且一次性應(yīng)用的資金數(shù)額較小,無(wú)法反應(yīng)在公式中,因此,相關(guān)人員在利用公式進(jìn)行計(jì)算時(shí),應(yīng)對(duì)其適用性進(jìn)行仔細(xì)考量。

    3.3 做好純利潤(rùn)的計(jì)算工作

    在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí),在那些有潛力的房地產(chǎn)物業(yè)或者對(duì)相關(guān)收益進(jìn)行計(jì)算時(shí)可以使用收益還原的方法,這里的利潤(rùn)則是能夠使用一般的貨幣對(duì)資金的數(shù)額進(jìn)行衡量,其中并不包含買房時(shí)業(yè)主自用所消費(fèi)的機(jī)會(huì)成本。而分析物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)決策時(shí),對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行計(jì)算是為了分析并決策現(xiàn)有的物業(yè)維修所需要的資金,而不是對(duì)市場(chǎng)的交換價(jià)格進(jìn)行決策。所以,根據(jù)替換的原則,在對(duì)所有物業(yè)類型中物業(yè)的利潤(rùn)和潛在性進(jìn)行估算時(shí),都可以利用市場(chǎng)比較的方法進(jìn)行估算,以便能夠很好的為維修經(jīng)濟(jì)決策分析提供相應(yīng)的參考。

    3.4 確定好還原率

    所謂的還原率即是用價(jià)值比率來(lái)替換房地產(chǎn)的純收益數(shù)額,究其根本,其是投資資本的收益比率。物業(yè)的維修更是一項(xiàng)對(duì)投資進(jìn)行操縱的方式。在收益還原法中,計(jì)算物業(yè)的價(jià)值時(shí),最常用的一個(gè)方式就是還原率計(jì)算,然而,物業(yè)維修會(huì)受到很多因素的影響,綜合性較高,而經(jīng)濟(jì)效益只是其存在的一個(gè)體現(xiàn),在實(shí)際生活中,物業(yè)維修工作還受多方面因素的影響,比如政府政策、維修的安全性、折舊率、歷史文化、周邊自然環(huán)境等。所以,物業(yè)維修的相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策要全面的進(jìn)行考量,不能夠片面盲目的進(jìn)行,更應(yīng)該轉(zhuǎn)化思路,將物業(yè)的維修基金利率或公積金利率看作是物業(yè)的資金還原化比率。

    4 結(jié)語(yǔ)

    總之,對(duì)物業(yè)進(jìn)行更新改造或者大修,就跟對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修一樣,是對(duì)物業(yè)進(jìn)行進(jìn)一步的投資,所以,在物業(yè)的維修經(jīng)濟(jì)決策中,建設(shè)前期,投資者要及時(shí)的估算建設(shè)工程預(yù)算文件的準(zhǔn)確性,從而有助于其作出更為正確的決策行為。而本文則是對(duì)預(yù)算評(píng)價(jià)這一工作進(jìn)行有益的嘗試,以便更好的對(duì)收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策中應(yīng)用進(jìn)行分析。

    [1]陳志芳,褚延芳.收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中的應(yīng)用[J].中國(guó)外資,2013(16):55~57.

    [2]劉青憲.收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中的應(yīng)用[J].蘭州石化職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2009(2):55~57.

    [3]張密,程鴻群.層次分析法在物業(yè)管理中的應(yīng)用[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)月刊,2008 (05):146~147.

    F224

    A

    1673-0038(2015)46-0108-02

    2015-10-27

    王群(1957-),男,經(jīng)濟(jì)師,大專,長(zhǎng)期在國(guó)有大中型企業(yè)從事經(jīng)濟(jì)工作,擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。

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