海外市場的價值取向與國內調整的倒逼效應

張萍

海外市場的價值取向與國內調整的倒逼效應

張萍

在2013年與2014年中國投資者的資金主要投向了美國、英國與澳大利亞等國的高收益資產(chǎn)。雖然亞太區(qū)在海外投資策略中繼續(xù)占據(jù)重要地位，但該區(qū)投資成交金額占總額的比例已從2012年的54.2%下跌至2014年1-11月的21.0%。2012年以來中國內地房地產(chǎn)開發(fā)商在海外的房地產(chǎn)項目(含已確定投資計劃的項目)總規(guī)模超過百億美元。與之相伴的是中國人浪潮般涌入北美、歐洲和澳洲等地的房地產(chǎn)市場。根據(jù)市場調研機構Dealogic的統(tǒng)計，中國人在海外的房產(chǎn)交易規(guī)模，已經(jīng)由2011年的5.47億美元，猛增至2012年的18.6億美元增幅達46%，去年、前年連續(xù)兩年，漲幅基本保持不變。

投資海外市場的價值取向

我國房地產(chǎn)開發(fā)商“群體”出海，表現(xiàn)出了合作的共性，他們傾向于投資發(fā)達國家和成熟市場，建立國際合作的伙伴關系。為了降低法律和文化差異所導致的投資風險，獲得廣泛的融資渠道、降低融資成本，多數(shù)開發(fā)商的海外項目銷售，以國內客戶為主要目標，滿足海外移民、留學、出境游的需要。只有少數(shù)開發(fā)商專注于當?shù)厥袌?，服務當?shù)厝巳旱男枨蟆H化擴張有利于房地產(chǎn)企業(yè)成為國際化企業(yè)，但目前仍處于初級階段。多數(shù)中國投資者對境外的法律環(huán)境、商業(yè)慣例、市場及文化缺乏了解。因此投資者們近期房地產(chǎn)收購更多的傾向于嘗試性，與其說是為了賺錢不如說是了解海外市場。投資的目的不是為了短期收益，重要的是積累經(jīng)驗為實現(xiàn)國際化打基礎。

在“萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀”董事主管林浩文看來，要想成為國際化的房地產(chǎn)公司，更重要的是建立國際化團隊。“如果一味依靠資源整合，必然會使成本不斷升高。另外出海的中國房地產(chǎn)企業(yè)還沒有經(jīng)歷過完整的經(jīng)濟周期，需要經(jīng)過5至10年以后再來評估他們的選擇是否準確。彼時中國房企在海外建設的商業(yè)地產(chǎn)項目，能不能形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能不能收支相抵有所盈利才會見出分曉。但是，從趨勢看中國的開發(fā)商仍然會加大海外投資。因為國際化是企業(yè)落實理性投資策略的選擇。目前多數(shù)開發(fā)商的發(fā)展過度依賴國內市場，缺少對沖市場下滑風險的能力。通過國際化實現(xiàn)資產(chǎn)的多樣化，有助于企業(yè)確保穩(wěn)定的收益?！?/p>

中國房地產(chǎn)開發(fā)商的境外投資策略，正從快速周轉向長期投資與開發(fā)轉變，從一個側面說明著眼長遠的地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)將海外市場納入企業(yè)長期戰(zhàn)略，國際化的步調將越發(fā)穩(wěn)健、逐漸走向成熟。綠地集團去年3 月3日對外宣布，在馬來西亞新山市簽署了兩個項目合作備忘錄，計劃斥資近200億元人民幣進行投資建設，其中一個項目將成為迄今為止中國在馬來西亞投資的最大規(guī)模單體項目。據(jù)了解這是繼碧桂園、雅居樂、富力等房企之后，國內房企再次開發(fā)馬來西亞房地產(chǎn)市場。綠地此次簽署協(xié)議的兩個項目，分布在馬來西亞新山市的東區(qū)和西區(qū)，沿柔佛海峽與新加坡隔海相望?？傉嫉孛娣e約860畝，規(guī)劃建筑面積約230萬平方米，規(guī)劃建設大型住宅社區(qū)、中高端服務式公寓、酒店及配套商業(yè)。東南亞國家房地產(chǎn)市場憑借價格和文化優(yōu)勢具備獨特吸引力。馬來西亞由于具備有利的購買政策和龐大的華人社區(qū)，已經(jīng)成為綠地集團海外投資目的地。目前，國內已有碧桂園、雅居樂、富力、新華聯(lián)等多家大型房企通過購地等形式，開辟馬來西亞市場。其中包括綠地、新華聯(lián)、富力所拿地塊均位于馬來西亞柔佛州。柔佛州和新加坡之間僅隔狹長的柔佛海峽，目前已經(jīng)建成兩座跨海大橋連接兩地，形成了房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)越區(qū)位條件。

據(jù)筆者統(tǒng)計進入2014年以來房企出海勢頭兇猛。除上述綠地、新華聯(lián)等進軍馬來西亞市場外，萬科、碧桂園等房企紛紛再次發(fā)力海外市場。碧桂園首次進軍澳大利亞住宅市場，以7300萬澳元購買了位于悉尼西北部的開發(fā)用地。該地塊總占地面積1.76萬平方米，計劃開發(fā)建設約815套公寓及相關商鋪配套。去年2月萬科聯(lián)手美國知名地產(chǎn)商RFR、漢斯共同開發(fā)的紐約曼哈頓列克星敦大道610號項目舉行了動工典禮，該項目位于曼哈頓中城區(qū)，將于今年秋季啟動預售2017年開始交付，主要面向紐約及國際高端客戶。綠地登陸北美的首個項目“洛杉磯綠地中心”已經(jīng)于去年底正式開工建設，總投資額逾達10億美元。

是誰促成了轉型轉場

業(yè)內普遍認為，眾多大型房企包括萬科、綠地等行業(yè)龍頭如此青睞海外地產(chǎn)，與國內實施限購政策勢頭不見松動、眾多房企的銷售業(yè)績難見起色直接相關聯(lián)。在調控預期不改的情況下，以住宅建設為主要業(yè)務的房企，國內的銷售業(yè)績已經(jīng)不太可能有較大幅度提升。去年以來區(qū)域性樓市銷售結果出現(xiàn)分化，部分城市的樓市持續(xù)走衰，使開發(fā)商們嗅到了風險的味道，因此才紛紛選擇了轉型加轉場的發(fā)展策略。房企出海的背后，還反映出房企對資金層面的考量，國內房地產(chǎn)企業(yè)遭遇的貸款條件更為苛刻，各商業(yè)銀行對貸款持續(xù)收緊，對房企開發(fā)、銷售和回款等多個結算環(huán)節(jié)進行監(jiān)督。而在國外拿地直接從事房地產(chǎn)開發(fā)，則能更好地利用企業(yè)的財務杠桿。目前我國房地產(chǎn)投資信托不具備避稅功能，而通過在國外成立公司，打包國內資產(chǎn)進行房地產(chǎn)投資信托收益就會高很多。海外發(fā)債、房地產(chǎn)投資信托，將會成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新途徑。

同時有業(yè)內人士稱，人民幣持續(xù)升值是刺激房企海外投資的重要原因。大型房企的全國化布局已基本完成，布局海外是其多元化戰(zhàn)略布局的重要步驟。伴隨著眾多房企海外掘金，業(yè)內預計將會有更多房企加碼海外投資。房企在海外投資其實是與當下移民潮和海外投資同步進行的，項目直接瞄準了國內客戶群的海外置業(yè)的需求。同時海外房地產(chǎn)市場仍然存在一些價值洼地有待開發(fā)，國內房企進軍海外市場的潮流將會延續(xù)。據(jù)了解2013年綠地在韓國的項目獲得了10億元的銷售業(yè)績。由碧桂園自主開發(fā)的在馬來西亞的金海灣于去年8月發(fā)售，僅僅兩個月便實現(xiàn)約100億元人民幣銷售額。海外項目出色的銷售業(yè)績，將會讓更多的國內房企同行躍躍欲試。

海外房產(chǎn)賣給了中國人

在去年8月8日的萬科半年報業(yè)績發(fā)布會上，公布了萬科的走出去戰(zhàn)略：萬科會在類似于紐約、波士頓這樣的中國留學生、移民非常多的，商貿往來非常頻繁的地方做一些投資安排。但這并不是說萬科要在國外開發(fā)一個新的唐人街，選擇華人聚集的地方是為了發(fā)揮萬科自身優(yōu)勢快速帶來銷售，萬科將會積極開發(fā)海外的當?shù)乜蛻簟＿@幾乎是所有走出去的開發(fā)商的默契。綠地總裁張玉良不久前表示會優(yōu)先選擇中國投資者、移民群體較為青睞和中國游客及留學生較多的國家及城市參與投資開發(fā)，因為在國際化初期只有借力現(xiàn)有優(yōu)勢資源，才能降低進入新興市場的風險。全美地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(National Association of Realtors)的一項調查顯示，2012年中國人已經(jīng)成為美國住宅市場僅次于加拿大人的第二大海外購買群體，占美國住宅對外銷量的11%。

一方面中國房地產(chǎn)企業(yè)在國內遭遇限購、限貸、房產(chǎn)稅等調控政策的頻繁沖擊，希望開拓一塊政策穩(wěn)定的全新市場；另一方面海外土地和房產(chǎn)的產(chǎn)權、良好的生活環(huán)境和穩(wěn)定的回報率，對中國投資客的巨大吸引。如此一來國內房地產(chǎn)企業(yè)在國外開發(fā)的項目，就成了二者的最佳結合點。外國客戶不熟悉中國開發(fā)商，只有依靠當?shù)睾献骰锇槿ソo本地人推售項目，就萬通臺灣2011的項目而言，賣給當?shù)厝说谋壤徽?0%，向國內投資者銷售的占了50%。面向當?shù)乜蛻翡N售房地產(chǎn)當?shù)氐拈_發(fā)商可以獨立運營；與大陸開發(fā)商合作雙方才能各展所長各取所需。

中國開發(fā)商所能帶去的龐大客戶群是吸引本土合作方的巨大籌碼。胡潤2012年11月報告說，目前中國高端消費者中擁有海外資產(chǎn)的比例高達三分之一，海外資產(chǎn)占到其總資產(chǎn)的約19%，房地產(chǎn)是海外資產(chǎn)最主要的部分。2012年頤和地產(chǎn)在悉尼的洋房項目“Summer Court”對外銷售項目推出上百套住宅和商鋪，主要銷售對象為中國人。鑫苑置業(yè)在紐約布魯克林區(qū)建造216套公寓的大樓，希望一半住宅能夠賣給中國投資者。不僅是留學生、投資客和新移民需要在海外買房，中國游客境外游需要住酒店同樣是個巨大的市場。忙于在全球布局豪華酒店的萬達針對的正是這個市場，因為中國的酒店管理者更懂得中國人的需要。跟中國開發(fā)商合作，可以使當?shù)亻_發(fā)商開發(fā)的項目獲得更好的回報。如果沒有大陸客戶的需求，當?shù)氐南M能力可能導致項目最后賣不出量，或者賣不出價。

THE VALUE OF OVERSEA MARKET