反向按揭發(fā)展為何舉步蹣跚？

文/陳杰

反向按揭在中國(guó)的推行，始終存在不少制度性障礙，對(duì)該項(xiàng)產(chǎn)品的需求與供給都明顯不足。如果不能對(duì)癥下藥，僅僅靠政府一時(shí)熱心和幾個(gè)名義上鼓勵(lì)但沒有實(shí)質(zhì)扶持政策的文件，反向按揭要在中國(guó)起飛，還十分遙遠(yuǎn)。

保監(jiān)會(huì)在2014年6月23日曾發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（保監(jiān)發(fā)[2014]53號(hào)，下稱《意見》）。隨后，基于住房反向抵押貸款（以下簡(jiǎn)稱反向按揭）的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策正式在北京、上海、廣州和武漢4個(gè)城市落地。該政策發(fā)布時(shí)，社會(huì)各界曾經(jīng)對(duì)反向按揭寄予厚望，媒體紛紛給予聚焦報(bào)道。但時(shí)間過去半年多，這項(xiàng)工作進(jìn)展仍然極為緩慢，媒體上鮮有成功案例的報(bào)道，用現(xiàn)在流行的詞匯來評(píng)價(jià)，“存在感很低”。

保監(jiān)會(huì)《意見》中認(rèn)為，反向按揭有諸多正面意義，“盤活老年人房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的積極探索，有利于拓寬養(yǎng)老保障資金來源，提升老年人養(yǎng)老保障水平”。然而，顯然各界對(duì)于反向按揭并不買賬。

其實(shí)這并令人不意外。2004年前后，國(guó)內(nèi)就有不少人大代表、政協(xié)委員和業(yè)界人士呼吁開展基于反向按揭的“以房養(yǎng)老”。2007年后，上海住房公積金管理中心等不少單位也嘗試過“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，但最后都無疾而終?？梢?，反向按揭在中國(guó)的推行，始終存在不少制度性障礙，對(duì)該項(xiàng)產(chǎn)品的需求與供給都明顯不足。如果不能對(duì)癥下藥，僅僅靠政府一時(shí)熱心和幾個(gè)名義上鼓勵(lì)但沒有實(shí)質(zhì)扶持政策的文件，反向按揭要在中國(guó)起飛，還十分遙遠(yuǎn)。

發(fā)展反向按揭的幾大誤區(qū)

第一，反向按揭依靠金融機(jī)構(gòu)就夠了，不需要進(jìn)行輿論熱身和動(dòng)員宣傳。實(shí)際上，社會(huì)各界對(duì)反向按揭的誤解很深，輿論環(huán)境十分不利。當(dāng)前很多媒體和網(wǎng)絡(luò)觀點(diǎn)，大多認(rèn)為政府現(xiàn)在推出“以房養(yǎng)老”和“反向按揭”，目標(biāo)就是為了減輕政府統(tǒng)籌的養(yǎng)老金負(fù)擔(dān)，甚至認(rèn)為“以房養(yǎng)老”就是政府不管老百姓的養(yǎng)老保障了，要老百姓用自己的房子來給自己養(yǎng)老。結(jié)合近期一再有政府統(tǒng)籌養(yǎng)老金出現(xiàn)“虧空”的傳聞，再加上這段時(shí)間不斷有來自政府或政府背景的專家提議延遲退休年齡和提高領(lǐng)取養(yǎng)老金門檻，確實(shí)讓人們難以不對(duì)此有所聯(lián)想。為此，輿論總體上對(duì)“以房養(yǎng)老”帶有很強(qiáng)的抵觸情緒，進(jìn)而導(dǎo)致公眾需求冷淡，自然很難推動(dòng)反向按揭。

第二，既然反向按揭是金融創(chuàng)新產(chǎn)品，政府只要給予綠燈，市場(chǎng)自然就能發(fā)動(dòng)起來。為此保監(jiān)會(huì)《意見》只有一些很粗略的進(jìn)入限制性條件，既沒有為貸款人提供保險(xiǎn)兜底機(jī)制，也沒有對(duì)老年屋主如何進(jìn)行權(quán)益保障和防止上當(dāng)受騙給予專門法規(guī)保護(hù)，而這些都是很難靠市場(chǎng)自身調(diào)整來解決的。這樣的背景下，市場(chǎng)很難發(fā)動(dòng)起來。

第三，對(duì)反向按揭的需求與供給都過高估計(jì)。從需求角度看，中國(guó)人有家產(chǎn)傳承的傳統(tǒng)文化，尤其當(dāng)前房?jī)r(jià)仍然上漲，增值預(yù)期很高，子女普遍反對(duì)老人將房產(chǎn)反向抵押，強(qiáng)烈希望家產(chǎn)傳后。中國(guó)大多數(shù)老年人自身也有強(qiáng)烈的饋贈(zèng)動(dòng)機(jī)，希望給子女盡可能的支持。同時(shí)，大多數(shù)中國(guó)老年人沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房子，即使有，也往往與子女同住，很少獨(dú)自居住。老年人通常也認(rèn)為，自己應(yīng)該靠子女來養(yǎng)老。這些因素都導(dǎo)致對(duì)反向按揭的潛在需求不可能太高。從供給角度看，中國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、老年人房屋產(chǎn)權(quán)難以確權(quán)及70年產(chǎn)權(quán)規(guī)定等制度性因素，都抑制了銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)提供反向按揭產(chǎn)品的積極性。同時(shí)，中國(guó)銀行本身傳統(tǒng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)豐厚，并沒有強(qiáng)大動(dòng)力涉足金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

發(fā)展反向按揭的對(duì)策建議

筆者認(rèn)為，如果政府真心要促成反向按揭在中國(guó)起飛，應(yīng)當(dāng)作以下政策調(diào)整：

1.對(duì)于反向按揭，政府定位要明確，態(tài)度要鮮明。政府一定要明確，反向按揭不是一般意義上的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，而是公益性和外部性很強(qiáng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。而經(jīng)濟(jì)學(xué)理論又告訴我們，帶有外部性的公共產(chǎn)品，市場(chǎng)供給一定是不足的，短于社會(huì)最優(yōu)供給。在這方面，政府不應(yīng)該羞羞答答，覺得反向按揭是金融產(chǎn)品，就應(yīng)該讓市場(chǎng)來決定。對(duì)于反向按揭，一定要政府扶上馬后才能討論市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮的事情。美國(guó)反向按揭就是由聯(lián)邦政府主導(dǎo)設(shè)計(jì)和推行的，沒有交給市場(chǎng)來做。如果沒有聯(lián)邦政府提供的保險(xiǎn)，美國(guó)反向按揭也是寸步難行。遭遇危機(jī)時(shí)刻，如果沒有聯(lián)邦政府的傾力救助，反向按揭也早就覆滅了。從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，中國(guó)政府如果真心想發(fā)展反向按揭，態(tài)度一定要鮮明果斷，要主動(dòng)承擔(dān)引導(dǎo)乃至主導(dǎo)的責(zé)任，從保險(xiǎn)制度和運(yùn)行機(jī)制上給市場(chǎng)充分信心，而不是交給市場(chǎng)自由發(fā)揮。

2.對(duì)于反向按揭這樣復(fù)雜的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，一定要有充分的輿論宣傳動(dòng)員和知識(shí)普及。當(dāng)前社會(huì)公眾對(duì)反向按揭仍然似懂非懂，當(dāng)人們對(duì)一個(gè)事物陌生的時(shí)候，往往傾向于排斥和拒絕。畢竟大多數(shù)人的金融知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力有限，老年人尤其這方面處于弱勢(shì)，反向按揭又涉及到住房這個(gè)基本生活品，特別需要慎重。早在1981年，美國(guó)官方反向按揭正式開始的多年之前，美國(guó)政府就專門成立國(guó)家住房資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心，專職向老年屋主進(jìn)行反向按揭產(chǎn)品知識(shí)的宣傳和教育。2001年，美國(guó)住房和城市發(fā)展署建立了一整套規(guī)范的貸款咨詢程序。這些都是反向按揭起步的必要準(zhǔn)備動(dòng)作。

3.法規(guī)先行、公平公開、信息透明、監(jiān)管有力，才能樹立社會(huì)和市場(chǎng)對(duì)反向按揭的信心。反向按揭從本質(zhì)上來說還是一項(xiàng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，要獲得市場(chǎng)的認(rèn)可并進(jìn)一步推廣需要法律制度加以制約。美國(guó)反向按揭的發(fā)展，每一步都是先有法律規(guī)范，再推出相應(yīng)的產(chǎn)品或產(chǎn)品革新。如1982年美國(guó)國(guó)會(huì)出臺(tái)的《加恩-圣杰曼存款機(jī)構(gòu)法》使反向按揭具有合法性，1994年的《房屋凈值保護(hù)法》要求有關(guān)貸款人全面地反映貸款所需的成本費(fèi)用?？梢钥闯?，在整個(gè)反向按揭的發(fā)展史中，法律一直在起到了引導(dǎo)和規(guī)范的作用。當(dāng)前我國(guó)關(guān)于反向按揭的法律法規(guī)幾乎還沒有，如何保障貸款人和老年屋主雙方的合法權(quán)益，尚無從談起。這是阻礙反向按揭起步的關(guān)鍵性原因。

4.穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，避免反向按揭行業(yè)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)，才有反向按揭的生機(jī)。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)居高不下，且波動(dòng)性逐年加大。這種市場(chǎng)環(huán)境下，供需雙方都很難有積極性參加反向按揭。這使得反向按揭在其發(fā)行的初期就難以獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。所以，作為反向按揭市場(chǎng)標(biāo)的物的房地產(chǎn)業(yè)，必須保持穩(wěn)健的發(fā)展，才可為反向按揭市場(chǎng)的起步提供支持。

5.嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，引導(dǎo)市場(chǎng)主體穩(wěn)健推進(jìn)反向按揭的發(fā)行。但這種市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，應(yīng)該更多體現(xiàn)在準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)合理設(shè)置和建立申報(bào)——社會(huì)公示制度上，盡量減少行政審批制度，防止尋租行為。中國(guó)老年屋主對(duì)于反向抵押產(chǎn)品了解甚少，在初期的推進(jìn)過程中，可以借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，政府主導(dǎo)或引導(dǎo)設(shè)計(jì)基本統(tǒng)一規(guī)范且簡(jiǎn)單易懂的業(yè)務(wù)模式，同時(shí)利用政府的影響力和公信力為反向按揭提供擔(dān)保，消除老年屋主對(duì)反向按揭的疑慮。在反向按揭起步并為公眾熟悉和認(rèn)可之后，再考慮我國(guó)各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差別，逐步允許一定的靈活性，讓市場(chǎng)主體根據(jù)各城市具體情況，發(fā)行各具特色的反向抵押貸款產(chǎn)品，但前提是要有充分的信息公開、完整的權(quán)益保障和足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。