我國房地產(chǎn)信用體系建設的思考

[摘要] 我國房地產(chǎn)信用體系正處在初級建設階段，借鑒美國信用制度建設的成功經(jīng)驗，對我國房地產(chǎn)信用體系的建立有著重要的現(xiàn)實意義。本文介紹了美國信用體系的構成和主要特點，結合我國房地產(chǎn)信用體系建設的實際，對加快我國房地產(chǎn)信用體系建設提出了具體的建議。

[關鍵詞] 房地產(chǎn) 信用體系 建議

信用是市場經(jīng)濟的基礎，信用體系在防范金融風險、維護市場經(jīng)濟秩序、提高經(jīng)濟運行效率等方面發(fā)揮著重要的作用。經(jīng)濟發(fā)達國家都建立了與其市場經(jīng)濟發(fā)展相適應的信用體系，美國作為世界上最發(fā)達的征信國家，代表著一種比較完善的信用體系模式。目前我國房地產(chǎn)信用體系正處在初級建設階段，研究、借鑒發(fā)達國家信用制度對我國房地產(chǎn)信用體系的建設有著重要的現(xiàn)實意義。

一、美國模式的結構及特點

1.模式結構

美國社會信用體系由健全的信用管理體系、信用管理的法律體系和市場化的各類信用服務公司組成。

國家信用管理體系明確界定了政府管理部門的基本職能，國家對信用管理主要監(jiān)督和執(zhí)法部門分為兩類:一類是銀行系統(tǒng)，包括財政部貨幣監(jiān)理辦公室、聯(lián)邦儲備系統(tǒng)；一類是非銀行系統(tǒng)，包括聯(lián)邦貿(mào)易委員會、國家信用聯(lián)盟辦公室和儲蓄監(jiān)督局。美國主要集中在上世紀60年代對信用管理進行全面的立法，涉及信用產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售、使用全過程，已經(jīng)形成完善的信用管理法律框架。公正、獨立和市場化的征信服務業(yè):由資本市場、商業(yè)市場、消費者信用評估機構三部分組成，把各種與信用有關的信息加工成信用產(chǎn)品，形成高知識含量、高附加值的現(xiàn)代服務業(yè)。經(jīng)過百年的市場競爭，信用服務企業(yè)已高度集中，形成了穆迪公司、鄧白氏集團公司幾個市場化運作主體。

2.主要特點

作為最發(fā)達的征信國家，美國擁有完備的社會信用體系，主要特點：

(1)完善的法律保障，促進公開政務信息。信用制度在美國已有百年的發(fā)展史，通過20世紀60～80年代對信用管理體系全面的立法建設，現(xiàn)已形成信用管理完整的法律體系，如《公平信用報告法》、《房屋抵押公開法》等信用管理方面16部法律。從法律角度界定了國家秘密、企業(yè)商業(yè)秘密、消費者個人隱私和信息公開的基本關系，在《信息自由法》、《聯(lián)邦咨詢委員會法》、《陽光下的聯(lián)邦政府法》三部法律規(guī)范下，建立了信息公開制度。為建立信用體系政府提供了豐厚的政務資源。大量公開政務信息，增強了社會的透明度，保證了信用數(shù)據(jù)的收集與信用產(chǎn)品生產(chǎn)。

(2)信用服務業(yè)市場化的運作模式。美國的信用服務業(yè)形成了獨立、客觀、公正的市場化運作模式。信用服務機構是市場化運作的公司，處于優(yōu)勝劣汰的市場競爭環(huán)境，政府通過立法對征信機構進行管理。該模式滿足了市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，對促進信用信息的收集、更新與信用產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售發(fā)揮了不可替代的作用。

(3)完善的監(jiān)督管理機制。采用政府和行業(yè)協(xié)會相結合的監(jiān)管體系，聯(lián)邦貿(mào)易委員會是信用管理行業(yè)的主要監(jiān)管部門，司法部、財政部貨幣監(jiān)理局和聯(lián)邦儲備系統(tǒng)在監(jiān)管方面也發(fā)揮著重要作用。同時資信評級、征信、個人資信都建有相應的行業(yè)協(xié)會，作為企業(yè)和政府機構聯(lián)系的紐帶和行業(yè)自律管理部門。

(4)市場主體信用意識及對信用產(chǎn)品巨大市場需求。在美國不論是企業(yè)還是個人，都有很強的信用觀念，信用記錄差的企業(yè)和個人在生產(chǎn)、生活等多方面會受到極大制約。為了有效防范信用風險，企業(yè)一般不愿與沒有資信記錄的客戶交往，個人也十分注重自身的信用狀況。美國政府十分重視信用產(chǎn)品的市場需求，在法律中做出明確規(guī)定，監(jiān)管機構也提出有關的要求，使絕大多數(shù)經(jīng)濟主體把信用評級和評級結果運用作為一種自覺行動，為信用體系的健康發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的市場空間。

(5)對失信者完備的懲戒制度。美國信用制度的重要組成部分是對失信者的懲戒。把失信者的失信行為擴大為失信方與全社會的矛盾，而且失信記錄依照法律規(guī)定要保留多年。懲戒制度包括經(jīng)濟處罰、勞動處罰和司法配合，對各類失信行為的懲戒都有明確的規(guī)定，使失信者付出昂貴的失信成本，對不法奸商或失信者具有強大的威脅和震撼力。促使企業(yè)和個人自覺培育和維護自身信用，形成誠信和守法的良好習慣。

二、加快我國房地產(chǎn)信用體系建設的思考

近年來，涉及房地產(chǎn)相關的質量、價格、廣告、計量、物業(yè)管理等投訴以每年20％的速度遞增，2004年全國消協(xié)組織共受理商品房投訴達2.053萬件，而解決率居倒數(shù)第一。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，一方面面臨著良好的發(fā)展機遇，同時也出現(xiàn)了嚴重的誠信危機，因此加快房地產(chǎn)信用體系建設迫在眉睫。

1.加強房地產(chǎn)法律建設，構建房地產(chǎn)信用法律框架

從國外經(jīng)驗來看，信用管理法律體系是信用體系健康規(guī)范運作的基礎，建立信用法律體系作為信用建設的基礎性工作，為信用體系的建立和發(fā)展提供了制度保證。建立房地產(chǎn)信用體系首先是建立相應的法律體系，在這方面我國仍然是空白。當前立法建設重點是從行業(yè)管理的角度界定好國家機密與政務公開、商業(yè)秘密與企業(yè)信息、個人隱私與個人信息基本關系，著手制定《房地產(chǎn)政務信息公開法規(guī)》、《企業(yè)商業(yè)秘密法規(guī)》、《個人隱私權法規(guī)》、《消費信用保護法規(guī)》、《房地產(chǎn)信用報告法規(guī)》，然后抓緊修改其它相關法律法規(guī)，構建房地產(chǎn)信用體系的法律框架。在此基礎上出臺信用管理方面的規(guī)章制度，并通過立法建立房地產(chǎn)監(jiān)管部門與其他相關部門的交流和協(xié)調(diào)機制，以促進信用建設的規(guī)范發(fā)展。

2.建立失信懲戒和守信激勵機制，強化房地產(chǎn)信用體系建設

建立房地產(chǎn)信用體系，要形成誠信經(jīng)營的社會環(huán)境，必須使失信成本大于守信成本。因此，必須建立強有力的懲戒機制，綜合運用道德、行政、經(jīng)濟和法律等手段來嚴懲失信行為。在道德上，房地產(chǎn)監(jiān)管部門將其失信記錄向社會公布、廣泛傳播，在社會生活中讓失信者一處失信處處受罰。在行政上，采取記錄、警告、處罰、資質降級、取消市場準入、依法追究責任等行政管理手段，而且讓失信記錄依法保留多年，使失信者在一定期限內(nèi)付出沉重的代價。在經(jīng)濟上，要加大經(jīng)濟處罰力度，使失信成本大大超過預期收益。在法律上，建立和完善對失信行為司法處理，依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與激勵并重的原則，對誠信企業(yè)政府管理部門在競標摘牌、市場準入、資質升級等方面優(yōu)先考慮；在定期性檢查、審驗、年審時，給予以免檢或免審；在市場經(jīng)營活動中優(yōu)先提供相關服務、在評比表彰中予以優(yōu)先推薦，并通過媒體宣傳擴大影響。

3.強化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞平臺

誠信缺失的重要原因之一是信息不對稱，降低房地產(chǎn)市場的信息不對稱是房地產(chǎn)信用體系建設的關鍵。因此，強化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞機制。對于房地產(chǎn)需求信息、供給信息、企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息和政府政務信息，應在指定媒體上定期如實披露，建立與社會公眾溝通的信息平臺，保證房地產(chǎn)信息傳遞。要充分利用現(xiàn)代通信技術和計算機網(wǎng)絡資源的優(yōu)勢，以房地產(chǎn)電子政務系統(tǒng)、行業(yè)協(xié)會自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎，形成覆蓋全行業(yè)并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實現(xiàn)各級建設行政主管部門、協(xié)會網(wǎng)站的互通，構成房地產(chǎn)信息傳遞網(wǎng)絡，形成房地產(chǎn)信息與社會溝通的平臺。

4.大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，建立房地產(chǎn)行業(yè)的自律機制

市場經(jīng)濟條件下，行業(yè)協(xié)會是協(xié)調(diào)和平衡市場主體利益、提高資源配置效率的重要組織機構，更多的是組織、協(xié)調(diào)、引領行業(yè)自律發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟體制和管理體制改革的不斷深入，政府要積極扶持、指導房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會行使行業(yè)規(guī)范管理的職能，使協(xié)會既能反映企業(yè)的要求，又具有規(guī)范行業(yè)成員行為的作用。我國房地產(chǎn)行業(yè)誠信體系的建立和完善，即要解決當前突出問題，又要考慮長遠的制度建設，行業(yè)協(xié)會要引領房地產(chǎn)企業(yè)在關注經(jīng)濟效益的同時，更多地關注和承擔社會責任，推動企業(yè)的誠信建設，逐步建立行業(yè)的自律機制，塑造行業(yè)形象。

5.加強企業(yè)信用文化建設，樹立企業(yè)信用品牌

企業(yè)文化是企業(yè)內(nèi)部形成的一種規(guī)范行為模式，涉及企業(yè)的價值觀、經(jīng)營理念和企業(yè)行為等。當前企業(yè)要切實加強自身的信用建設，形成 “誠信為本”的經(jīng)營理念，強化企業(yè)自律行為規(guī)范，才能在房地產(chǎn)市場中贏得消費者的青睞，樹立企業(yè)品牌。在我國經(jīng)濟轉型與市場經(jīng)濟體系逐步完善的階段，強調(diào)企業(yè)的誠信經(jīng)營尤為重要，即使在市場經(jīng)濟發(fā)達的國家，一個企業(yè)如果只強調(diào)企業(yè)利益的最大化而忽略誠信為本的經(jīng)營思想，企業(yè)最終將被市場淘汰。

企業(yè)信用文化建設需求企業(yè)高層領導的支持和倡導，將信用管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，在企業(yè)內(nèi)部形成誠信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹立誠信經(jīng)營的企業(yè)形象，提高企業(yè)經(jīng)營管理的透明度，逐步取得全社會信賴。我國房地產(chǎn)市場將進入信用競爭的新階段，房地產(chǎn)投訴是行業(yè)發(fā)展到一定階段產(chǎn)生的問題，一方面反映了消費者日益成熟和理性，另一方面也反映了房地產(chǎn)企業(yè)多年來存在和積累的問題。房地產(chǎn)企業(yè)應該樹立誠信為本經(jīng)營理念，轉變思想觀念，以積極的態(tài)度正視這些問題，從質量、管理、服務中去尋找原因，在解決投訴的過程中樹立起企業(yè)的信用品牌和企業(yè)形象。

三、結語

我國信用體系建設但借鑒國外信用體系建設的先進經(jīng)驗是十分必要的，結合國情目前以政府為主導，一個以道德為支撐、產(chǎn)權為基礎、法律為保障的社會信用體系建設的探索正在開展。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中即是支柱產(chǎn)業(yè)，又是消費熱點。對于拉動經(jīng)濟增長、擴大社會就業(yè)、滿足人民群眾的住房需求、全面建設小康和諧社會發(fā)揮重要的作用。因此，加快房地產(chǎn)信用體系建設，在房地產(chǎn)信用法律框架下，建立激勵、懲戒和行業(yè)自律機制，強化信息披露制度和企業(yè)信用建設，為促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展，為我國經(jīng)濟發(fā)展做出新的貢獻。

參考文獻：

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