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    樓市政策利好 促改善型需求釋放

    2015-11-24 21:10:40湯悅晗
    中國名牌 2015年11期
    關(guān)鍵詞:樓市北京區(qū)域

    湯悅晗

    2015年4月30日,中共中央政治局召開會(huì)議討論了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢,同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)市場再次強(qiáng)調(diào)“要完善市場環(huán)境,盤活存量資產(chǎn),建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”。業(yè)界普遍認(rèn)為,有關(guān)部門接下來可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)購房的稅收和信貸政策,促進(jìn)改善型需求釋放。記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn),樓市有回暖跡象,改善型需求有所釋放。

    政策頻出樓市回暖

    隨著央行降息、鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例降至4成、二手房營業(yè)稅免征年限的“5”變“2”等系列樓市利好政策的出臺(tái),消費(fèi)者對(duì)市場產(chǎn)生了新的預(yù)期。目前政策已出臺(tái)月余,記者觀察到在這一個(gè)月里房產(chǎn)交易成交量有所提升。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年4月北京市二手住宅共成交14627套(截至4月28日),環(huán)比上月同期上升58.3%,同比上升115.1%。

    記者從不少銷售人員處了解到,4月份入市的新盤市場也一片火熱,各大開發(fā)商頻繁開展促銷活動(dòng)、樓盤優(yōu)惠不斷,項(xiàng)目銷售狀況也好于前段時(shí)間。

    偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示,2015年4月份北京新房網(wǎng)簽量9218套,同比增超五成;剔除保障房,新房成交均價(jià)環(huán)比略漲0.05%。截至2015年4月30日,北京新建住宅存量為80576套。此外,中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年4月北京二手房住宅網(wǎng)簽量也創(chuàng)出近25個(gè)月來新高。

    業(yè)內(nèi)人士指出,一線城市樓市目前有回暖趨勢,樓市新政讓更多持幣者放棄觀望、選擇入市。

    不僅如此,近期央行宣布下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。對(duì)此,北京利世鴻亞置業(yè)有限公司總經(jīng)理張俊俠表示:“金融貨幣政策對(duì)樓市的正面激勵(lì)作用十分明顯。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)說明銀行賬面資金寬裕,購房者的貸款成本、縮短貸款周期降低,將為樓市注入更多動(dòng)力,同時(shí)還降低了房企融資難度和成本,為房地產(chǎn)新政的有效扎實(shí)落實(shí)營造了積極的政策環(huán)境。”

    總體來看,2015年北京房地產(chǎn)市場整體將處于跑量穩(wěn)價(jià)階段,不過隨著庫存的去化,量價(jià)齊漲或許只是時(shí)間問題。

    改善型需求釋放

    值得注意的是,隨著百姓經(jīng)濟(jì)水平的日漸提升,中低端住房困難的需求已不是政策支持的重心,住房市場的需求逐漸從脫困型向改善型、舒適型轉(zhuǎn)變。特別是在生態(tài)資源逐漸受到重視的今天,改善型需求得到較大關(guān)注。

    “現(xiàn)在的消費(fèi)者在購房時(shí)還是比較謹(jǐn)慎的,綜合考慮的因素較多,如區(qū)域狀況、價(jià)格、價(jià)值空間等?!睆埧b說,“別墅類產(chǎn)品屬于改善型產(chǎn)品,如果此類產(chǎn)品性價(jià)比高,將獲得不錯(cuò)的市場前景?!?/p>

    以京北地區(qū)為例,其不僅是北京科技創(chuàng)新要素聚集的核心區(qū),也是京津冀地區(qū)旅游資源、文化資源分布最為密集的區(qū)域。尤其是北京北部區(qū)域及北部周邊懷來等區(qū)域,為國際文化功能拓展區(qū)、休閑旅游和創(chuàng)新發(fā)展高地。

    懷來作為環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈13縣之一,與北京城的聯(lián)系日益緊密。近年在產(chǎn)業(yè)布局方面,引進(jìn)北京投資5000萬元以上項(xiàng)目26個(gè),進(jìn)一步定位為“低碳經(jīng)濟(jì)城市”“玻璃太陽能城”“中國葡萄酒城”“綠色有機(jī)蔬菜基地”等。此外,京津冀協(xié)同發(fā)展也為懷來的房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)等發(fā)展提供機(jī)遇。

    據(jù)了解,由于交通相對(duì)便利,北京等周邊城市人群假期到懷來度假的情況正逐漸增多。在通訊方面,目前懷來區(qū)域內(nèi)010 區(qū)號(hào)跨省運(yùn)營,移動(dòng)電話免長途漫游費(fèi)。據(jù)悉,未來幾年懷來將全面建設(shè)社保全國聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療、教育、金融等配套設(shè)施。

    在談到懷來房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀與產(chǎn)品類型時(shí),張俊俠表示:“目前有不少企業(yè)到懷來開發(fā)投資,根據(jù)客群需求的不同,衍生出了不同類型的別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品類型多以聯(lián)排、疊拼、雙拼、獨(dú)聯(lián)體低密產(chǎn)品為主,購買者大多來自北京北部區(qū)域。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目間是一種‘競合(既有相互競爭,又有相互合作)的關(guān)系,未來,企業(yè)在產(chǎn)品類型開發(fā)方面將更加注重環(huán)境價(jià)值和度假價(jià)值?!?/p>

    房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不能“等、靠、要”

    “目前,房地產(chǎn)市場處于新的發(fā)展階段。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,只有把握好新方向,才更能抓住機(jī)會(huì)。”中國城市發(fā)展研究院研究部副主任丁宇說。丁宇認(rèn)為,從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢方面來看,現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)不是過去短期見效益的發(fā)展模式,房地產(chǎn)企業(yè)要做好整個(gè)行業(yè)本身轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備,不論是在京津冀一體化還是全國的房地產(chǎn)政策、市場變化的情況下,都要注意行業(yè)發(fā)展的新態(tài)勢。

    “此外,房地產(chǎn)企業(yè)在未來發(fā)展中要更為關(guān)注人的需求,做好設(shè)施配套方面的工作。隨著北京城市功能的疏解,有幾類人群會(huì)產(chǎn)生新的購房需求,如隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到地方的工人的購房需求;生源的教育需求(校園共建、優(yōu)質(zhì)教育資源的引進(jìn));畢業(yè)生的實(shí)習(xí)、就業(yè)需求;產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)匕l(fā)展中產(chǎn)生的需求(建立園區(qū)、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)升級(jí));旅游方面開發(fā)新產(chǎn)品、新項(xiàng)目的需求;養(yǎng)老需求(養(yǎng)老地產(chǎn)、就醫(yī));新的消費(fèi)需求等?!倍∮钫f。

    以懷來拉斐水岸項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目更多地注重配套設(shè)施搭建。據(jù)悉,項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃有商業(yè)街、五星酒店、紅酒主題城堡、24小時(shí)超市、ATM自助銀行、藥店門診、餐飲、多功能廳、兒童樂園、健身房、游泳池、SPA中心、馬術(shù)俱樂部、高爾夫球練習(xí)場、湖邊濕地公園等綜合配套服務(wù)設(shè)施,以滿足人群的各類日常生活所需。

    此外,記者還了解到,目前拉斐水岸項(xiàng)目開發(fā)商正著手“航空小鎮(zhèn)”的開發(fā), 并且得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。?jù)悉,航空小鎮(zhèn)是與住宅相結(jié)合,集旅游度假、飛行體驗(yàn)于一體的新型產(chǎn)業(yè)。

    “目前較多大城市交通擁堵、空氣質(zhì)量下降的客觀現(xiàn)實(shí)不容忽視,很多山清水秀的地方受制于交通等因素,房地產(chǎn)項(xiàng)目推動(dòng)較為困難,低空飛行的出現(xiàn)打破了這一格局?!北本├励檨喼脴I(yè)有限公司董事長李中子表示,房地產(chǎn)配套民用飛機(jī)將有效縮短城市距離,弱化大城市第一居所的概念,有利于城市發(fā)展壓力的緩解。隨著中國在通用航空和低空飛行領(lǐng)域的快速發(fā)展,飛機(jī)將會(huì)越來越融入到人們的生活之中,未來,懷來區(qū)域?qū)?huì)是一個(gè)集低空飛行、旅游度假為一體的綜合發(fā)展區(qū)。

    “房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展最終還是要依托城市及居住區(qū)功能,并與之相結(jié)合,要注意人居環(huán)境、文化環(huán)境、營商環(huán)境、創(chuàng)新環(huán)境等綜合環(huán)境的營造,如休閑娛樂設(shè)施、體育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、購物場所等。這不僅對(duì)房地產(chǎn)的保值、升值有益,對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)也會(huì)有一定帶動(dòng)作用。”中國社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任劉彥平說。

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