樓市政策利好 促改善型需求釋放

湯悅晗

2015年4月30日，中共中央政治局召開會(huì)議討論了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)市場再次強(qiáng)調(diào)“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”。業(yè)界普遍認(rèn)為，有關(guān)部門接下來可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)購房的稅收和信貸政策，促進(jìn)改善型需求釋放。記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，樓市有回暖跡象，改善型需求有所釋放。

政策頻出樓市回暖

隨著央行降息、鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例降至4成、二手房營業(yè)稅免征年限的“5”變“2”等系列樓市利好政策的出臺(tái)，消費(fèi)者對(duì)市場產(chǎn)生了新的預(yù)期。目前政策已出臺(tái)月余，記者觀察到在這一個(gè)月里房產(chǎn)交易成交量有所提升。

鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年4月北京市二手住宅共成交14627套（截至4月28日），環(huán)比上月同期上升58.3%，同比上升115.1%。

記者從不少銷售人員處了解到，4月份入市的新盤市場也一片火熱，各大開發(fā)商頻繁開展促銷活動(dòng)、樓盤優(yōu)惠不斷，項(xiàng)目銷售狀況也好于前段時(shí)間。

偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年4月份北京新房網(wǎng)簽量9218套，同比增超五成；剔除保障房，新房成交均價(jià)環(huán)比略漲0.05%。截至2015年4月30日，北京新建住宅存量為80576套。此外，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年4月北京二手房住宅網(wǎng)簽量也創(chuàng)出近25個(gè)月來新高。

業(yè)內(nèi)人士指出，一線城市樓市目前有回暖趨勢，樓市新政讓更多持幣者放棄觀望、選擇入市。

不僅如此，近期央行宣布下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。對(duì)此，北京利世鴻亞置業(yè)有限公司總經(jīng)理張俊俠表示：“金融貨幣政策對(duì)樓市的正面激勵(lì)作用十分明顯。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)說明銀行賬面資金寬裕，購房者的貸款成本、縮短貸款周期降低，將為樓市注入更多動(dòng)力，同時(shí)還降低了房企融資難度和成本，為房地產(chǎn)新政的有效扎實(shí)落實(shí)營造了積極的政策環(huán)境。”

總體來看，2015年北京房地產(chǎn)市場整體將處于跑量穩(wěn)價(jià)階段，不過隨著庫存的去化，量價(jià)齊漲或許只是時(shí)間問題。

改善型需求釋放

值得注意的是，隨著百姓經(jīng)濟(jì)水平的日漸提升，中低端住房困難的需求已不是政策支持的重心，住房市場的需求逐漸從脫困型向改善型、舒適型轉(zhuǎn)變。特別是在生態(tài)資源逐漸受到重視的今天，改善型需求得到較大關(guān)注。

“現(xiàn)在的消費(fèi)者在購房時(shí)還是比較謹(jǐn)慎的，綜合考慮的因素較多，如區(qū)域狀況、價(jià)格、價(jià)值空間等?！睆埧b說，“別墅類產(chǎn)品屬于改善型產(chǎn)品，如果此類產(chǎn)品性價(jià)比高，將獲得不錯(cuò)的市場前景?！?/p>

以京北地區(qū)為例，其不僅是北京科技創(chuàng)新要素聚集的核心區(qū)，也是京津冀地區(qū)旅游資源、文化資源分布最為密集的區(qū)域。尤其是北京北部區(qū)域及北部周邊懷來等區(qū)域，為國際文化功能拓展區(qū)、休閑旅游和創(chuàng)新發(fā)展高地。

懷來作為環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈13縣之一，與北京城的聯(lián)系日益緊密。近年在產(chǎn)業(yè)布局方面，引進(jìn)北京投資5000萬元以上項(xiàng)目26個(gè)，進(jìn)一步定位為“低碳經(jīng)濟(jì)城市”“玻璃太陽能城”“中國葡萄酒城”“綠色有機(jī)蔬菜基地”等。此外，京津冀協(xié)同發(fā)展也為懷來的房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)等發(fā)展提供機(jī)遇。

據(jù)了解，由于交通相對(duì)便利，北京等周邊城市人群假期到懷來度假的情況正逐漸增多。在通訊方面，目前懷來區(qū)域內(nèi)010 區(qū)號(hào)跨省運(yùn)營，移動(dòng)電話免長途漫游費(fèi)。據(jù)悉，未來幾年懷來將全面建設(shè)社保全國聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療、教育、金融等配套設(shè)施。

在談到懷來房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀與產(chǎn)品類型時(shí)，張俊俠表示：“目前有不少企業(yè)到懷來開發(fā)投資，根據(jù)客群需求的不同，衍生出了不同類型的別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品類型多以聯(lián)排、疊拼、雙拼、獨(dú)聯(lián)體低密產(chǎn)品為主，購買者大多來自北京北部區(qū)域。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目間是一種‘競合（既有相互競爭，又有相互合作）的關(guān)系，未來，企業(yè)在產(chǎn)品類型開發(fā)方面將更加注重環(huán)境價(jià)值和度假價(jià)值?！?/p>

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不能“等、靠、要”

“目前，房地產(chǎn)市場處于新的發(fā)展階段。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，只有把握好新方向，才更能抓住機(jī)會(huì)。”中國城市發(fā)展研究院研究部副主任丁宇說。丁宇認(rèn)為，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢方面來看，現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)不是過去短期見效益的發(fā)展模式，房地產(chǎn)企業(yè)要做好整個(gè)行業(yè)本身轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備，不論是在京津冀一體化還是全國的房地產(chǎn)政策、市場變化的情況下，都要注意行業(yè)發(fā)展的新態(tài)勢。

“此外，房地產(chǎn)企業(yè)在未來發(fā)展中要更為關(guān)注人的需求，做好設(shè)施配套方面的工作。隨著北京城市功能的疏解，有幾類人群會(huì)產(chǎn)生新的購房需求，如隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到地方的工人的購房需求；生源的教育需求（校園共建、優(yōu)質(zhì)教育資源的引進(jìn)）；畢業(yè)生的實(shí)習(xí)、就業(yè)需求；產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)匕l(fā)展中產(chǎn)生的需求（建立園區(qū)、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)升級(jí)）；旅游方面開發(fā)新產(chǎn)品、新項(xiàng)目的需求；養(yǎng)老需求（養(yǎng)老地產(chǎn)、就醫(yī)）；新的消費(fèi)需求等?！倍∮钫f。

以懷來拉斐水岸項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目更多地注重配套設(shè)施搭建。據(jù)悉，項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃有商業(yè)街、五星酒店、紅酒主題城堡、24小時(shí)超市、ATM自助銀行、藥店門診、餐飲、多功能廳、兒童樂園、健身房、游泳池、SPA中心、馬術(shù)俱樂部、高爾夫球練習(xí)場、湖邊濕地公園等綜合配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人群的各類日常生活所需。

此外，記者還了解到，目前拉斐水岸項(xiàng)目開發(fā)商正著手“航空小鎮(zhèn)”的開發(fā)， 并且得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。?jù)悉，航空小鎮(zhèn)是與住宅相結(jié)合，集旅游度假、飛行體驗(yàn)于一體的新型產(chǎn)業(yè)。

“目前較多大城市交通擁堵、空氣質(zhì)量下降的客觀現(xiàn)實(shí)不容忽視，很多山清水秀的地方受制于交通等因素，房地產(chǎn)項(xiàng)目推動(dòng)較為困難，低空飛行的出現(xiàn)打破了這一格局?！北本├励檨喼脴I(yè)有限公司董事長李中子表示，房地產(chǎn)配套民用飛機(jī)將有效縮短城市距離，弱化大城市第一居所的概念，有利于城市發(fā)展壓力的緩解。隨著中國在通用航空和低空飛行領(lǐng)域的快速發(fā)展，飛機(jī)將會(huì)越來越融入到人們的生活之中，未來，懷來區(qū)域?qū)?huì)是一個(gè)集低空飛行、旅游度假為一體的綜合發(fā)展區(qū)。

“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展最終還是要依托城市及居住區(qū)功能，并與之相結(jié)合，要注意人居環(huán)境、文化環(huán)境、營商環(huán)境、創(chuàng)新環(huán)境等綜合環(huán)境的營造，如休閑娛樂設(shè)施、體育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、購物場所等。這不僅對(duì)房地產(chǎn)的保值、升值有益，對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)也會(huì)有一定帶動(dòng)作用。”中國社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任劉彥平說。