基于時(shí)域產(chǎn)品模型的居住物業(yè)批量評(píng)估系統(tǒng)研究

李征宇++孫平++韓子揚(yáng)

摘要：居住物業(yè)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有重要的作用，構(gòu)建適宜地、自動(dòng)化的居住物業(yè)批量評(píng)估系統(tǒng)，為客觀、公正、科學(xué)、高效的房地產(chǎn)批量評(píng)估提供技術(shù)支持已成為房地產(chǎn)信息化發(fā)展的一個(gè)重要方向。本文在介紹時(shí)域產(chǎn)品模型的基礎(chǔ)上，采用B/S 與 C/S混合的網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)，利用MyEclipse7.0+Struts+SqlServer 2008+Ajax+Jsp.net等平臺(tái)工具，設(shè)計(jì)并實(shí)現(xiàn)了居住物業(yè)批量評(píng)估系統(tǒng)。實(shí)際應(yīng)用證實(shí)，該系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)居住物業(yè)的批量評(píng)估，相對(duì)于基于傳統(tǒng)自動(dòng)估價(jià)模型（AVM）的批量評(píng)估系統(tǒng)，具有更好的適應(yīng)性、工作效率和精準(zhǔn)性。

關(guān)鍵詞：居住物業(yè)；批量評(píng)估；時(shí)域產(chǎn)品

中圖分類號(hào)：TP18 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-3044（2015）24-0119-02

Research on Residential Property Evaluation System Based on time Domain Product Model

LI Zheng-yu1， SUN Ping2， HAN Zi-yang1

（1.Shenyang Construction University， Shenyang 110168， China； 2.Shenyang Construction University， Shenyang 110168， China）

Abstract： residential properties in the real estate market in China has an important role in building a suitable and automated residential property evaluation system， for the objective， fair， scientific and efficient real estate assessment to provide technical support for real estate information has become an important direction of development of real estate information. The in the time domain product model based on the B / s and C / S hybrid network architecture， using MyEclipse7.0Struts+SqlServer 2008 AjaxJsp.net platform tools， design and realize the residential property mass valuation system. The practical application has proved that the system can realize batch evaluation of residential property， and has better adaptability， work efficiency and accuracy compared with bulk evaluation system based on the traditional model （AVM）.

Key words： residential property； batch evaluation； time domain products

計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估（Computer Aided Mass Appraisal，簡(jiǎn)稱CAMA）指在已收集的物業(yè)特征和市場(chǎng)情況等信息基礎(chǔ)上，借助計(jì)算機(jī)程序按照特定的算法在限定的時(shí)間內(nèi)完成對(duì)批量物業(yè)單元的課稅評(píng)估。[1，2] 自動(dòng)估價(jià)模型（AVM）設(shè)計(jì)問題是計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估核心問題之一。AVM構(gòu)建流程簡(jiǎn)述如下：根據(jù)評(píng)估目標(biāo)選取樣本集，并劃分為訓(xùn)練集和目標(biāo)集。確定模型后，利用訓(xùn)練樣本進(jìn)行模型校準(zhǔn)，利用保留樣本進(jìn)行模型檢測(cè)，直至符合要求，否則重設(shè)模型后重做。[3]在當(dāng)前較為成熟的房地產(chǎn)評(píng)估AVM模型中，應(yīng)用較多的有市場(chǎng)評(píng)估法、剩余法、成本法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、住宅價(jià)格指數(shù)和稅基評(píng)估價(jià)值等。[4]

1 時(shí)域產(chǎn)品模型構(gòu)建

本文依據(jù)城市居住物業(yè)的實(shí)情，綜合分析成熟AVM的優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)出基于時(shí)域產(chǎn)品模型的批量估計(jì)系統(tǒng)。模型借鑒的地方包括，直接市場(chǎng)法應(yīng)用多元回歸算法確定房屋級(jí)別的系數(shù)，市場(chǎng)比較法將從歷史案例演變成多個(gè)指標(biāo)（包括指標(biāo)棟和參照單元），住宅價(jià)格指數(shù)方法中區(qū)域產(chǎn)品分區(qū)的價(jià)格指數(shù)的指導(dǎo)作用。

居住物業(yè)的時(shí)域產(chǎn)品模型區(qū)間由市場(chǎng)階段、經(jīng)濟(jì)板塊和產(chǎn)品定位聯(lián)合劃分樣本集所得，表達(dá)樣本集覆蓋的產(chǎn)品區(qū)域。引入時(shí)域產(chǎn)品的主要原因是，傳統(tǒng)的MRA方法所依賴的項(xiàng)目層面的特征數(shù)據(jù)缺失情況嚴(yán)重，例如區(qū)位、交通、周邊配套、自然環(huán)境、物業(yè)管理等信息，并且項(xiàng)目層面和單元層面的特征系數(shù)差距過大，從而使估價(jià)結(jié)果誤差過大。

為了兼顧系統(tǒng)的運(yùn)行效率和維護(hù)代價(jià)，在每個(gè)時(shí)域產(chǎn)品中挑選一些具有價(jià)格指示作用的樓棟作為指標(biāo)棟，其指標(biāo)范圍為整個(gè)時(shí)域產(chǎn)品。指標(biāo)棟由開發(fā)商、項(xiàng)目配套和銷售狀況等因素綜合確定的，兼顧具有一定的數(shù)量。每個(gè)樓房都確定各自的基準(zhǔn)單元，棟內(nèi)的所有其他單元將以基準(zhǔn)單元為參照，根據(jù)相對(duì)的特征差異進(jìn)行相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整，比如樓層、面積、景觀、坐向等。相基準(zhǔn)單元一般都選擇服從公式的中間層，以減少誤差。例外情況可以借助行業(yè)人員進(jìn)行調(diào)整。

另外引入價(jià)格指數(shù)表達(dá)了時(shí)域產(chǎn)品價(jià)格總體變化的情況，價(jià)格指數(shù)是所有指標(biāo)棟單位面積價(jià)格變化率的平均值，而非指標(biāo)棟的單價(jià)估值為上期的單價(jià)和本期價(jià)格指數(shù)的積。至此，待估單元在某時(shí)刻的估價(jià)為其所屬時(shí)域產(chǎn)品的的基準(zhǔn)單價(jià)和樓層修正系數(shù)、面積修正系數(shù)等因子的連乘積。

2 系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

2.1 功能設(shè)計(jì)

本系統(tǒng)是一個(gè)多角色參與的系統(tǒng)，用戶涵蓋專業(yè)評(píng)估人員、行業(yè)從業(yè)人員以及社會(huì)公眾。系統(tǒng)的主要模塊包括用戶管理、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、模型管理、業(yè)務(wù)管理、咨詢管理等模塊。用戶管理模塊主要依據(jù)用戶角色實(shí)現(xiàn)用戶信息維護(hù)和用戶權(quán)限管理?；A(chǔ)數(shù)據(jù)管理模塊實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及香菇參數(shù)的更新維護(hù)功能。專屬數(shù)據(jù)管理模塊主要針對(duì)評(píng)估特需數(shù)據(jù)進(jìn)行周期維護(hù)，包括對(duì)指標(biāo)體系的修改、指標(biāo)棟的定價(jià)、去重及特殊戶的處理等。業(yè)務(wù)管理模塊主要包括居住物業(yè)的單獨(dú)和批量評(píng)估，生成相應(yīng)的評(píng)估報(bào)告，一段時(shí)期內(nèi)居住物業(yè)的分析報(bào)告包括周報(bào)或者月報(bào)。模型管理模塊主要實(shí)現(xiàn)對(duì)于基于時(shí)域產(chǎn)品模型的優(yōu)化調(diào)整以適應(yīng)不同城市的特性，對(duì)歷史案例庫定期進(jìn)行維護(hù)更新以及新添其他AVM 模型。咨詢管理模塊主要實(shí)現(xiàn)政策法規(guī)咨詢、評(píng)估理論普及、房貸稅費(fèi)計(jì)算以及委托業(yè)務(wù)等功能。系統(tǒng)功能模塊設(shè)計(jì)如圖 1 所示。

2.2 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

系統(tǒng)涉及的數(shù)據(jù)除了基礎(chǔ)的空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)外，還有專屬數(shù)據(jù)以及評(píng)估修正參數(shù)、評(píng)估模型和政策咨詢等信息數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)按其功能可分為基礎(chǔ)地形數(shù)據(jù)，評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和居住物業(yè)數(shù)據(jù)（地塊信息、項(xiàng)目樓盤、預(yù)售許可、樓棟、住戶等數(shù)據(jù)）。下面就重要的數(shù)據(jù)進(jìn)行說明。房地產(chǎn)評(píng)估專屬數(shù)據(jù)，主要包括市場(chǎng)時(shí)期、泛片區(qū)、產(chǎn)品定位、指標(biāo)樓棟、均價(jià)樓層、指標(biāo)價(jià)格等。價(jià)格指數(shù)及交易案例數(shù)據(jù)，主要包括買賣、租賃、抵押價(jià)格數(shù)據(jù)和歷史交易案例數(shù)據(jù)等。評(píng)估模型參數(shù)主要指的是時(shí)域產(chǎn)品模型參數(shù)，主要包括樓層修正系數(shù)、面積修正系數(shù)、朝向修正系數(shù)等。除上述所述之外還有用戶管理、相關(guān)政策法規(guī)、委托代理以及咨詢專屬服務(wù)等數(shù)據(jù)等。本系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)如圖 2所示。

2.3 系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)

由于系統(tǒng)用戶不僅包括專業(yè)評(píng)估人員以及行業(yè)從業(yè)人員，還服務(wù)于社會(huì)大眾，故系統(tǒng)采用C/S與 B/S并用的混合式網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)。其中，主要服務(wù)專業(yè)評(píng)估人員以及行業(yè)機(jī)構(gòu)（開發(fā)商，政府相關(guān)機(jī)構(gòu)），B/S主要服務(wù)公眾。C/S部分分為數(shù)據(jù)層、業(yè)務(wù)層和表現(xiàn)層三層。數(shù)據(jù)層由基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、專屬數(shù)據(jù)、參數(shù)庫及案例數(shù)據(jù)庫等構(gòu)成。業(yè)務(wù)層包括數(shù)據(jù)訪問模塊，估價(jià)模型模塊和業(yè)務(wù)流程模塊。表現(xiàn)層負(fù)責(zé)與用戶的直接交互，并且根據(jù)不同用戶角色的需求提供簡(jiǎn)明友好的界面輔助用戶完成特定的業(yè)務(wù)需求。B/S部分在業(yè)務(wù)上與C/S部分保持一致的同時(shí)，在數(shù)據(jù)的瀏覽上采用JQuery和Ajax，增加用戶友好度，涉及的內(nèi)容包括查詢?yōu)g覽政策法規(guī)、查詢相關(guān)物業(yè)評(píng)估、下載評(píng)估月報(bào)或周報(bào)等。

2.4 系統(tǒng)開發(fā)方案

系統(tǒng)基于 B/S 與 C/S 混合的網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)設(shè)計(jì)，以Eclipse 9為開發(fā)平臺(tái)，應(yīng)用struts2框架，采用MVC設(shè)計(jì)模式開發(fā)；后臺(tái)程序以java為開發(fā)語言，數(shù)據(jù)庫為SQL Server 2008，前臺(tái)頁面使用JSP語言開發(fā)，借助JQuery插件庫以優(yōu)化特效，采用AJAX的異步請(qǐng)求方式提升用戶體現(xiàn)，此外系統(tǒng)集成了百度地圖API，第三方支付平臺(tái)（支付寶，中國(guó)銀聯(lián)）API。

3 結(jié)束語

本文構(gòu)建的基于時(shí)域產(chǎn)品模型的居住物業(yè)批量評(píng)估系統(tǒng)，經(jīng)過了多年行業(yè)人員及公眾檢驗(yàn)，系統(tǒng)能夠順利地完居住物業(yè)的單獨(dú)及批量評(píng)估工作。實(shí)踐結(jié)果顯示該系統(tǒng)在提高居住物業(yè)批量評(píng)估效率的同時(shí)，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度也有較大程度的提高，特別是當(dāng)相關(guān)時(shí)域產(chǎn)品存有歷史交易案例時(shí)，其估價(jià)的準(zhǔn)確度更高。

參考文獻(xiàn)：

[1] IAAO. Standard on Automated Valuation Models （AVMs）. Assessment Journal， 2003， 10（4）： 109-154.

[2] IAAO. Standard on Mass Appraisal of Real Estate. Assessment Journal， 2002， 9（1）： 34-51.

[3] Mary Lou Downie， Gill Robson. Automated Valuation Models： an international perspective.[C]. The Council of Mortgage Lenders（CML），2007.

[4] Cheng Ming-hua， Jia Zelu， Xu Hanming， etc. Research on Intelligent Mass Appraisal Public System of Real Estate Based on Automated Valuation Models. China Real Estate，2013.