社會資本參與公共租賃住房建設(shè)的思考

張 瓊

社會資本參與公共租賃住房建設(shè)的思考

張 瓊

國務院在2012年7月11日發(fā)布的《國家基本公共服務體系“十二五”規(guī)劃》里提出，國家建立基本住房保障制度，維護公民居住權(quán)利，逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，實現(xiàn)“住有所居”。“十二五”期間，將增加不低于1000萬套公共租賃住房以解決“城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員”的住房問題。為實現(xiàn)這一目標，規(guī)劃里提到將“進一步完善土地、財稅、金融等政策體系，建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性安居工程建設(shè)和運營?！弊鳛楸Ｕ闲宰》?，公共租賃住房投資規(guī)模大、收益水平低、資金回收周期長導致其融資困難，如何拓寬融資渠道引導社會資本參與公共租賃住房建設(shè)，值得進一步研究。

一、我國公共租賃住房融資模式現(xiàn)狀

自2009年溫家寶總理在政府工作報告中首次明確提出“積極發(fā)展公共租賃住房”，我國公共租賃住房政策已經(jīng)實施6年。六年來，相關(guān)專家學者不斷探討和研究公共租賃住房的融資模式，一定程度上拓寬了公共租賃住房的投融資渠道。

（一）政府投資為主導

公共租賃住房作為保障性住房，其利潤遠低于商品住房，使得私人部門和社會資本參與投資的動力不足，其資金主要來源于政府投資。政府對公共租賃住房的投資方式主要有：中央和地方政府直接撥款、公積金增值收益、公積金貸款、地方政府一定比例的土地出讓凈收益以及租金收益等。

（二）投融資平臺和政府專門機構(gòu)融資為補充

投融資平臺是借鑒國外住房保障的經(jīng)驗建立的能規(guī)范公共租賃住房的運營及管理、企業(yè)化運營的專業(yè)服務機構(gòu)。目前有部分城市（如山東的青島）建立了該模式用于公共租賃住房融資。

政府專門機構(gòu)是指由政府建立的專門負責公共租賃住房的資金來源機構(gòu)，其以市場化融資為主，政府財政撥款為輔，同時再利用相關(guān)優(yōu)惠政策，吸收社會及企業(yè)資金。

（三）企業(yè)單位、工業(yè)園投資非政府類公共租賃住房

企業(yè)單位、工業(yè)園投資建設(shè)的公共租賃住房主要是宿舍式的，以滿足該單位和工業(yè)園區(qū)的新就業(yè)職工和外來務工人員的住房需求。該模式里，企業(yè)單位、工業(yè)園投資為主，政府給予適當補貼，員工承擔較低租金。如，武漢市富士康工業(yè)園的員工宿舍就屬于該模式。

（四）“城中村”改造項目里的“洪山模式”

該模式具體運營方式是，“城中村”的村民委托集體經(jīng)營實體與政府的公共租賃房運營機構(gòu)簽訂包租協(xié)議，然后由公共租賃房運營機構(gòu)根據(jù)相關(guān)政策將房屋出租給住房困難家庭。政府的公共租賃房運營機構(gòu)向村集體按市場租金統(tǒng)一支付租金，然后以市場租金70%的價格出租給租房困難家庭，租金差價用政府公共租賃住房專項資金解決。這個模式比較適合“城中村”改造項目里村民有富余房屋的條件下開展。武漢市洪山區(qū)的馬湖村和南湖村率先實行該運營模式，被稱為“洪山模式”。

二、社會資本參與公共租賃住房建設(shè)阻力分析

由我國公共租賃租房融資模式的現(xiàn)狀可以看出，雖然有少量社會資本試探性地參與社會類公共租賃房的建設(shè)，但是目前我國公共租賃租住房的建設(shè)仍然以政府投資為主。顯然，社會資本參與公共租賃住房建設(shè)存在阻力，如，投資收益低、投資周期長、缺乏激勵措施和退出管理機制不完善等。

（一）投資收益低于商品住宅建設(shè)

公共租賃住房是保障性住房，有政府的政策支持，其投資的安全性相對較高，但其租金收入必然低于同類商品住宅。并且由于公共租賃住房建設(shè)還處于探索階段，政府保障性政策并不完善，導致社會資本一般傾向于商品住宅的投資。

（二）投資回收周期長

目前公共租賃住房采取的是只租不售的方式，投資回收周期相比可以出售房地產(chǎn)項目必然會長很多。公共租賃住房投資回收周期長，企業(yè)風險會增加，大多數(shù)企業(yè)都不會主動參與這種投資。

（三）缺乏具體的激勵措施

國家在近幾年的文件里，多次呼吁引導社會資本參與公共租賃住房建設(shè)。但是社會資本參與公共租賃住房建設(shè)有哪些政策優(yōu)惠以及具體的激勵措施并沒有明確制定出來，人們對此處于觀望態(tài)度。

（四）退出管理機制不完善

公共租賃住房退出管理機制不完善，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和社會機構(gòu)對公共租賃住房的循環(huán)利用并不看好。公共租賃住房的承租者沒有內(nèi)在動力主動申報其收入改善情況，導致現(xiàn)有房源利用效率不高，也必然會影響公共租賃住房投資方的資金利用效率。

三、社會資本參與公共租賃住房建設(shè)的建議

在公共租賃住房制度實施的6年時間里，社會資本參與建設(shè)主要是試探性的。但是要實現(xiàn)不少于1000萬套公共租賃住房的建設(shè)目標，拓寬融資渠道勢在必行，如何引導社會資本參與公共租賃住房建設(shè)是關(guān)鍵。社會資本參與公共租賃住房建設(shè)可以是直接投資、間接投資，也可以是直接和間接投資融合的方式。

（一）社會資本直接參與公共租賃住房建設(shè)

社會資本直接參與公共租賃住房建設(shè)，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接參與公共租賃住房的建設(shè)和供給。具體操作步驟為：有意向和經(jīng)濟實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在政府部門進行注冊登記，申請參與公共租賃住房的建設(shè)和供給；然后由政府相關(guān)部門審核批準并頒發(fā)相應資質(zhì)文件；該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政府的規(guī)劃進行公共租賃住房的建設(shè)和供給。為了鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)，政府相關(guān)部門可以在稅費上給予減免，另外，在商品住宅項目的審批上優(yōu)先考慮該企業(yè)。當然，這需要政府部門針對此方式制定一系列的法律法規(guī)。

（二）社會資本間接參與公共租賃住房建設(shè)

社會資本間接參與公共租賃住房建設(shè)，主要是指社會資本通過為公共租賃住房建設(shè)提供資金參與到公共租賃住房建設(shè)、運營與管理中。初步的做法是：政府相關(guān)部門制定一系列法律法規(guī)，規(guī)定相關(guān)部門可以通過REITs模式、ABS模式、PIPP模式和BOT模式籌集資金建設(shè)公共租賃住房；同時，確定個人、非銀行企業(yè)和機構(gòu)、銀行等都可以參與公共租賃住房投資。個人和非銀行企業(yè)和機構(gòu)主要是購買政府部門發(fā)行的公共租賃住房債券或者信托機構(gòu)發(fā)行的相關(guān)基金；銀行機構(gòu)主要是直接為公共租賃住房建設(shè)主體提供中長期貸款。

（三）直接投資和間接投資相融合的方式參與

政府部門建立激勵機制以鼓勵社會資本參與公共租賃住房建設(shè)，鼓勵不同社會資本進行協(xié)作與融合。如，獲得公共租賃住房建設(shè)和供給資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過發(fā)行債券、向銀行申請中長期貸款等方式來籌集資金，實現(xiàn)直接投資和間接投資方式的融合。

（作者單位：武漢東湖學院經(jīng)濟學院、武漢生物工程學院管理學院）

責任編輯：代建明

本文系湖北省教育廳人文社會科學研究項目，編號：2011jyte187；項目名稱：《湖北省公共租賃房財務策略研究》；項目負責人：張瓊。