商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈成本優(yōu)化策略研究

張晏瑋

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)存在著資金周轉(zhuǎn)、成本高昂?jiǎn)栴}，為降低商業(yè)用地開發(fā)成本，本文通過介紹商業(yè)地產(chǎn)及發(fā)展現(xiàn)況，了解供應(yīng)鏈在商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮的作用，將成本優(yōu)化的觀點(diǎn)引入供應(yīng)鏈研究中，進(jìn)一步了解縮減商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本的方法。

關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展概況；供應(yīng)鏈策略；成本優(yōu)化

一、商業(yè)地產(chǎn)及發(fā)展概況

1.商業(yè)地產(chǎn)概述

我國(guó)地產(chǎn)可根據(jù)用途劃分為住宅用地、工業(yè)地產(chǎn)、政府用地及商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)又稱“商鋪用地”與“零售地產(chǎn)”，即用作商業(yè)用途的土地，與住宅用地和工業(yè)地產(chǎn)不同，廣義的商業(yè)地產(chǎn)主要包括零售、休閑、娛樂、批發(fā)、健身等用途，狹義的商業(yè)用地主要指用于零售業(yè)的地產(chǎn)。這里需要注意辦公用地的劃分，辦公用地既可劃為商業(yè)用地范疇，也可以當(dāng)初分出來作辦公用地一個(gè)小類。商業(yè)用地也可以根據(jù)規(guī)模大小進(jìn)行區(qū)分，用作購(gòu)物中心（shopping mall）的商業(yè)用地一般面積最多可達(dá)到上百萬平方米，而小規(guī)模的商業(yè)用地項(xiàng)目可能只有幾百平方米，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大小決定其經(jīng)營(yíng)模式，大規(guī)模商業(yè)用地一般由開發(fā)商整體開發(fā)，獲取租金作為投資資金，小規(guī)模的商業(yè)用地一般采用租金回收的經(jīng)營(yíng)方式。

商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)最早可以追溯到1999年，大連萬達(dá)企業(yè)最早創(chuàng)建我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，即眾所周知的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”。隨著萬達(dá)集團(tuán)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)各類商業(yè)企業(yè)投身于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，帶動(dòng)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，此時(shí)商業(yè)地產(chǎn)涉及商務(wù)酒店、賣場(chǎng)、寫字樓、專賣店、商業(yè)街等各種用途。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)使用功能的廣泛性，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)主要以大型購(gòu)物中心為地產(chǎn)開發(fā)方式，帶動(dòng)建設(shè)地周圍商業(yè)蓬勃發(fā)展。

2.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述

不同的經(jīng)營(yíng)方式?jīng)Q定了不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)，限制住宅用地的開發(fā)速度，使商業(yè)用地進(jìn)入了快速發(fā)展階段，2010年商業(yè)性營(yíng)業(yè)用房投資額為5598.84億元，年增長(zhǎng)率33.9%；2011年，我國(guó)商業(yè)房產(chǎn)銷售額年增長(zhǎng)率為23.7%，四大城市的一、二手寫字樓銷售總面積為360萬平方米，年增長(zhǎng)率為13%；2012年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨于理性，但依然火熱，2012年前9個(gè)月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比增長(zhǎng)率為25.3%，上半年全國(guó)新增購(gòu)物中心投資規(guī)模達(dá)到2200億元，11月份眾多商業(yè)事件發(fā)生，如新城控股與旭輝集團(tuán)在香港上市，銀泰百貨14周年全國(guó)店慶，浙江溫州龍灣萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)經(jīng)營(yíng)等，2012年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭依然猛烈；2014年的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與投資決策分析報(bào)告》指出，2014年末全國(guó)商業(yè)用地的均價(jià)為6552元/平方米，高于3522元/平方米的綜合用地、5277元/平方米的住宅用地，更是每平方米工業(yè)用地價(jià)格的8倍左右。通過分析2011年至2014年商業(yè)用地價(jià)格變動(dòng)及增長(zhǎng)率，我們可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)用地整體發(fā)展較為迅猛，年增長(zhǎng)速率較快，國(guó)家緊縮性的土地政策對(duì)住宅用地影響較大，帶來了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的春天。但過快發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)中依然存在布局不合理、成本價(jià)格高的問題，這值得我們進(jìn)一步考量。

二、商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈策略

1.供應(yīng)鏈概述

近年來供應(yīng)鏈一詞常出現(xiàn)在人們眼前，但深究其定義，不同的學(xué)者對(duì)其有著不同理解?，F(xiàn)在人們普遍認(rèn)為供應(yīng)鏈（Supply Chain）是圍繞核心企業(yè)進(jìn)行購(gòu)買材料來溝通上游企業(yè)，推銷產(chǎn)品給下游分銷企業(yè)的整個(gè)過程，包括著信息、資金、物品溝通各種形式，最終形成一條功能性的鏈條結(jié)構(gòu)。根據(jù)供應(yīng)鏈的定義進(jìn)行理解，可以發(fā)現(xiàn)供應(yīng)鏈?zhǔn)且粋€(gè)緊密聯(lián)系的結(jié)構(gòu)，它的中心為核心企業(yè)，服務(wù)對(duì)象是需求產(chǎn)品或服務(wù)的人群，在供應(yīng)鏈進(jìn)行供應(yīng)的整個(gè)過程中，信息流、資金流、服務(wù)流與物流都在同時(shí)運(yùn)行。這種結(jié)構(gòu)明確供應(yīng)中心與服務(wù)對(duì)象，能夠全面且系統(tǒng)地分析輸送流程，并針對(duì)不同信息流進(jìn)行分析。供應(yīng)鏈有著以下5方面的特點(diǎn)：

（1）增值性

供應(yīng)鏈?zhǔn)且惑w化的鏈條結(jié)構(gòu)，其涉及到產(chǎn)品與服務(wù)的增值過程。不同的產(chǎn)品與服務(wù)在經(jīng)過供應(yīng)鏈的不同節(jié)點(diǎn)時(shí)發(fā)生增值，使其更滿足消費(fèi)者需求，進(jìn)入市場(chǎng)。不同供應(yīng)鏈間存在著競(jìng)爭(zhēng)，增值能力最強(qiáng)，成本消耗最低的供應(yīng)鏈將擁有最良好的市場(chǎng)，因此，關(guān)注供應(yīng)鏈的增值性至關(guān)重要。

（2）動(dòng)態(tài)性

供應(yīng)鏈溝通核心企業(yè)的上下游企業(yè)，這些企業(yè)隨市場(chǎng)需求的變動(dòng)發(fā)生改革，為適應(yīng)市場(chǎng)變動(dòng)，整個(gè)供應(yīng)鏈動(dòng)態(tài)性極強(qiáng)。

（3）復(fù)雜性

供應(yīng)鏈連接若干企業(yè)，這些企業(yè)類型各異，既有銷售企業(yè)也有生產(chǎn)企業(yè)，不同的企業(yè)類型導(dǎo)致供應(yīng)環(huán)節(jié)復(fù)雜多樣，同時(shí)供應(yīng)鏈不僅涉及到國(guó)內(nèi)，而且包括全世界的供應(yīng)環(huán)境，國(guó)際環(huán)境差別加劇供應(yīng)鏈的復(fù)雜程度。再加上供應(yīng)鏈不是單一的信息流，同時(shí)傳輸物流、服務(wù)流等各種類型信息，使供應(yīng)鏈異常復(fù)雜。

（4）交叉性

不同的供應(yīng)鏈可以通過中間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行交互，形成相互聯(lián)系的供應(yīng)網(wǎng)，復(fù)雜多樣的供應(yīng)鏈通過彼此交叉，擴(kuò)展供應(yīng)范圍與供應(yīng)水平，極大地發(fā)揮供應(yīng)鏈作用。

（5）服務(wù)性

供應(yīng)鏈的中心是核心企業(yè)，其服務(wù)對(duì)象是具有產(chǎn)品或服務(wù)需求的人群，此類人群的市場(chǎng)需求是供應(yīng)鏈形成的根本原因，也是推動(dòng)供應(yīng)鏈發(fā)展的動(dòng)力。供應(yīng)鏈為更好的發(fā)展，就必須具備服務(wù)性，以市場(chǎng)需求作為發(fā)展目標(biāo)，并隨著市場(chǎng)需求變動(dòng)不斷改進(jìn)。

2.商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈的流程

供應(yīng)鏈管理目的是對(duì)核心產(chǎn)品進(jìn)行籌劃、生產(chǎn)、分銷、進(jìn)入市場(chǎng)的整個(gè)流程的有效管理與控制，從而達(dá)到最少時(shí)間最小成本最優(yōu)產(chǎn)品的生產(chǎn)效果，同時(shí)關(guān)注核心產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的各個(gè)企業(yè)節(jié)點(diǎn)，重視信息流、服務(wù)流等運(yùn)行發(fā)展，最終達(dá)到多方共贏的成效。商業(yè)地產(chǎn)工程的供應(yīng)鏈流程則是將商業(yè)地產(chǎn)作為中心，進(jìn)行土地競(jìng)標(biāo)、圖紙測(cè)繪、實(shí)地勘測(cè)、建設(shè)工程、招商出租等整體流程的有效管控，縮短合約簽訂與建設(shè)的時(shí)間，減少建設(shè)建材成本，進(jìn)行招商出租工作，建成最符合市場(chǎng)需求的商業(yè)化商場(chǎng)與商業(yè)辦公樓等。在整個(gè)供應(yīng)鏈流程中，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，建立完善的市場(chǎng)機(jī)制，發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的對(duì)經(jīng)濟(jì)的積極作用。

三、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈的成本優(yōu)化研究

1.商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本考量

供應(yīng)鏈成本考量是將成本管理運(yùn)用在供應(yīng)鏈上，供應(yīng)鏈成本涉及到產(chǎn)品生產(chǎn)流通過程中各節(jié)點(diǎn)的相關(guān)費(fèi)用，包含產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)、采購(gòu)、宣傳、銷售各環(huán)節(jié)費(fèi)用，而商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本考量則重視地產(chǎn)開發(fā)商的中心作用，關(guān)注上游、核心、下游的成本耗費(fèi)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的上游主要涉及地產(chǎn)建設(shè)前期的成本，例如土地購(gòu)置成本、資本成本等；核心成本則關(guān)注工程建設(shè)階段的成本，例如房屋建設(shè)成本、土地安置成本、建筑人員成本等；下游成本則關(guān)注商業(yè)項(xiàng)目銷售成本，例如物業(yè)管理成本等。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程，這要求我們進(jìn)行成本優(yōu)化來促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。以我國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商萬科作為例子，當(dāng)小開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)開發(fā)難題時(shí)，萬科集團(tuán)關(guān)注地地方供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)，減少建設(shè)成本，形成“戰(zhàn)略供應(yīng)商”模式。

2.實(shí)行供應(yīng)鏈成本優(yōu)化的意義

供應(yīng)鏈?zhǔn)呛诵钠髽I(yè)進(jìn)行上游、下游溝通的流程性鏈條結(jié)構(gòu)，將工程供應(yīng)鏈應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)中，主要是將商業(yè)地產(chǎn)看成中心，即供應(yīng)鏈條中的核心企業(yè)，它既是房屋的提供者，也是鏈條結(jié)構(gòu)中的組織者和協(xié)調(diào)者，再根據(jù)相應(yīng)的開發(fā)流程確定上游與下游企業(yè)，形成完整的商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈。進(jìn)行成本優(yōu)化管理，不僅能推動(dòng)供應(yīng)鏈的完善，同時(shí)帶動(dòng)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)工程，將供應(yīng)鏈成本優(yōu)化引入商業(yè)地產(chǎn)工程中具有重要意義，主要表現(xiàn)在以下4個(gè)方面：

（1）利于在激烈的土地競(jìng)標(biāo)中取勝

各商業(yè)企業(yè)為擴(kuò)展自身商業(yè)領(lǐng)地，占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額，勢(shì)必通過競(jìng)標(biāo)獲取更多的土地資源，高價(jià)競(jìng)標(biāo)是目前競(jìng)標(biāo)的主要形式，價(jià)高者得成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。單一提高購(gòu)買土地價(jià)格只能保證土地的所有權(quán)，倘若后續(xù)資金不充足，就難以進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因此，在商業(yè)地產(chǎn)工程中引入供應(yīng)鏈促進(jìn)企業(yè)從供應(yīng)鏈整體的角度考慮問題，分析整體環(huán)節(jié)的資金配置，減少個(gè)環(huán)節(jié)成本，從而在土地競(jìng)標(biāo)中提出最為合理的價(jià)格，保證在激烈土地競(jìng)標(biāo)中取勝。

（2）利于實(shí)現(xiàn)成本與時(shí)間的最優(yōu)配置

商業(yè)地產(chǎn)工程受市場(chǎng)需求的影響巨大，確定商業(yè)地產(chǎn)工程需要經(jīng)過簽訂合同、實(shí)地勘測(cè)等多個(gè)環(huán)節(jié)，少則幾月，多則數(shù)年，在其期間中耗費(fèi)的時(shí)間與成本總量極大。將供應(yīng)鏈引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)工程，商業(yè)企業(yè)家的上游供應(yīng)商與下游分銷商都是經(jīng)過長(zhǎng)期整合形成的最優(yōu)配置，正如“老馬識(shí)途”一般，配合良好的供應(yīng)鏈能減少地產(chǎn)開發(fā)的成本與時(shí)間，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的平穩(wěn)運(yùn)行。

（3）利于培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)功能冗雜，責(zé)任巨大，不僅要把握供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，而且涉及開發(fā)建設(shè)的各個(gè)方面，這讓不少開發(fā)商筋疲力盡。運(yùn)用供應(yīng)鏈的商業(yè)地產(chǎn)商則能夠明確自身的職權(quán)范圍，把握關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展脈絡(luò)，進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督，及時(shí)調(diào)整的保障措施，減少企業(yè)浪費(fèi)的成本，帶動(dòng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)。以萬達(dá)集團(tuán)為例，大連萬達(dá)房管公司重視人員供應(yīng)鏈條，同海爾公司建設(shè)筑屋工作室，提高人員供應(yīng)水平，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（4）利于形成企業(yè)的創(chuàng)新能力

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)工作依靠供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)的技術(shù)支持，開發(fā)工作若缺少合拍的建材供應(yīng)商、質(zhì)量檢測(cè)局、籌資機(jī)構(gòu)等便會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。供應(yīng)鏈關(guān)注各節(jié)點(diǎn)技術(shù)能力，把握重點(diǎn)作用，促使核心公司根據(jù)不同技術(shù)水平及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，作出加大建設(shè)投入，更換新型建材，結(jié)合實(shí)際需求等決策，從而帶動(dòng)企業(yè)創(chuàng)新力，建設(shè)特色的商業(yè)房產(chǎn)。

3.商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本優(yōu)化

相比普通地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)與環(huán)境因素影響巨大，便利的交通位置能帶動(dòng)地產(chǎn)商業(yè)化的進(jìn)程，相關(guān)的國(guó)家政策亦能影響其發(fā)展規(guī)模，因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成本優(yōu)化，應(yīng)在經(jīng)濟(jì)與環(huán)境因素的前提下，將地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本優(yōu)化分為上游、核心與下游進(jìn)行具體分析：

首先，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游的成本優(yōu)化。供應(yīng)鏈上游成本主要包括土地開發(fā)成本、咨詢成本、勘探成本、資金成本等，其中開發(fā)與資金成本占該環(huán)節(jié)成本比重最大。要想減少土地開發(fā)成本，就必須了解不同區(qū)域政府對(duì)土地價(jià)格對(duì)相關(guān)規(guī)定，對(duì)價(jià)格波動(dòng)作出相應(yīng)預(yù)測(cè)，選擇價(jià)格最優(yōu)的時(shí)間進(jìn)入市場(chǎng)，要想減少資金成本，就必須關(guān)注貸款利率、回報(bào)周期、企業(yè)負(fù)債率的成本指標(biāo)，降低企業(yè)負(fù)債率，利用財(cái)務(wù)手段控制資金流動(dòng)，擴(kuò)寬融手段，合理使用資金，加快資金回籠。

其次，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈核心的成本優(yōu)化。供應(yīng)鏈核心成本主要包括工程建設(shè)成本、管理成本、開發(fā)成本三方面。要想減工程建設(shè)成本，可以通過設(shè)計(jì)與建設(shè)兩方面進(jìn)行成本減少，在保證商業(yè)房屋的實(shí)用與安全性的前提下減少工程造價(jià)，盡量選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案等；要想減少管理成本，就必須合理配置管理人員，保證人崗匹配，提高整體的管理水平，減少不必要的管理費(fèi)用；要想減少開發(fā)成本，就必須意識(shí)必要開發(fā)成本與浪費(fèi)性成本，去除不必要成本，在法律允許的前提下減少必要的相關(guān)成本，減少成本耗費(fèi)。

接著，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈下游的成本優(yōu)化。供應(yīng)鏈下游成本主要包括銷售成本、宣傳成本等。銷售成本是影響下游成本的核心，它影響整個(gè)工程是否能獲取回報(bào)。要想減少開發(fā)商的銷售成本，就應(yīng)制定符合市場(chǎng)需求的銷售計(jì)劃，招聘優(yōu)秀的銷售人員，減少不必要的宣傳成本，以最少的銷售成本取得最大的銷售成果。

最后，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈的成本優(yōu)化，應(yīng)從上游、核心與下游三方面進(jìn)行具體分析，并結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際進(jìn)行開發(fā)，重視經(jīng)濟(jì)與環(huán)境對(duì)其成本的影響。

四、結(jié)論

繁榮的城市經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，商業(yè)用地的單位價(jià)格遠(yuǎn)高于住宅、工業(yè)與綜合用地。以商業(yè)開發(fā)作為核心進(jìn)行上游建材供應(yīng)商與下游銷售商的供應(yīng)鏈分析，促進(jìn)地產(chǎn)商形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)將成本優(yōu)化引入供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，盡可能減少房地產(chǎn)開發(fā)成本，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。

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