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    “社區(qū)O2O”進擊房地產(chǎn)

    2015-11-03 02:49:00華中師范大學武漢430070
    產(chǎn)權(quán)導刊 2015年2期
    關(guān)鍵詞:時代

    ◎ 葉 雷 (華中師范大學,武漢 430070)

    “社區(qū)O2O”進擊房地產(chǎn)

    ◎ 葉雷 (華中師范大學,武漢 430070)

    隨著信息化時代發(fā)展的突飛猛進,傳統(tǒng)商品零售領(lǐng)域服務(wù)業(yè)態(tài)的改變已然延伸至“社區(qū)”。 2014年從BAT大佬到創(chuàng)業(yè)者,從傳統(tǒng)相關(guān)行業(yè)到互聯(lián)網(wǎng)各方相關(guān)勢力都在搶灘“社區(qū)商業(yè)O2O”,這種風生水起的“互聯(lián)網(wǎng)思維”新模式將顛覆房地產(chǎn)行業(yè)。

    花樣年旗下子公司“彩生活”2014年6月上市后,股價呼嘯而上,靜態(tài)市盈率達70多倍;萬達商業(yè)地產(chǎn)只是將原計劃上市的旅游地產(chǎn)資產(chǎn)替換為部分O2O資產(chǎn),估值立馬翻了一倍;小米科技聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長兼CEO雷軍斥資1億元投資一家名為“you+國際青年社區(qū)”的創(chuàng)業(yè)公司,只是因為這家公司的公寓項目是以打造“年輕人線下社交平臺”為特色;百度牽手萬科,要用大數(shù)據(jù)講商業(yè)地產(chǎn)新故事;騰訊斥資15億港元入股物流地產(chǎn)商華南城;阿里巴巴斥資53.7億港元入股百貨零售商銀泰商業(yè);恒大集團與海爾集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,3年的合作規(guī)模達人民幣300億元;世聯(lián)行與搜房網(wǎng)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系,目標直指世聯(lián)行背后的線下新房代理銷售業(yè)務(wù)……扇動“蝴蝶效應(yīng)”的翅膀就是“社區(qū)O2O”。

    “社區(qū)O2O”開啟房地產(chǎn)行業(yè)新時代

    在房地產(chǎn)領(lǐng)域,歷史演化的邏輯是四步。第一步是有了“商品房”的概念,單純?yōu)榱藵M足人們“住有所居”的需求,房地產(chǎn)行業(yè)是一個“臺風來了豬都會飛”的時代。第二步是有了“社區(qū)商業(yè)”的概念,以5分鐘步行為范圍,將人們的購物形態(tài)從大商場轉(zhuǎn)換為鄰里型購物,滿足了人們“一站式”購物的需求,房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個拼“配套”的時代。第三步是“O2O”概念的提出,同樣源于美國,將線下的商務(wù)機會與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合,讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的前臺,除了解決人們“最后一公里”的需求之外,豐富的服務(wù)項目和休閑娛樂項目成為標配,房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個拼“以人為本”的時代。第四步是伴隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展,“社區(qū)O2O”以“互聯(lián)網(wǎng)思維”的形式全新出現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個拼“服務(wù)體驗”的時代。影響將如何?至少目前“彩生活”明確提出了“零物業(yè)費”的理想,房地產(chǎn)不得不重視“大數(shù)據(jù)”、“眾籌”這些新玩意兒了,大商場這一誕生于上世紀50年代的商業(yè)神廟也正在持續(xù)衰亡……

    人類每一次時代轉(zhuǎn)換都以科技的重大發(fā)明為標志。一方面,科技的重大發(fā)明促進生產(chǎn)力的巨大發(fā)展,物質(zhì)財富進一步豐富,人的需要層次進一步提升,“社區(qū)商業(yè)”時代滿足的是人們的生理需求,“O2O”時代滿足的是人們的心理需求,“社區(qū)O2O”滿足的將是人們的精神需求。另一方面,移動互聯(lián)網(wǎng)將使終端網(wǎng)絡(luò)、內(nèi)容網(wǎng)絡(luò)、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)互連互通并基于這種連接社會協(xié)同,包括人在內(nèi),所有的一切都既是終端,又是內(nèi)容、關(guān)系和服務(wù),時代變換加速進行,產(chǎn)品對產(chǎn)品的顛覆、行業(yè)對行業(yè)的顛覆,最終必將演進為時代對時代的顛覆。互聯(lián)網(wǎng)巨頭、商業(yè)巨頭、房地產(chǎn)巨頭為何紛紛都加入對“社區(qū)O2O”的角逐,只因為這將是一個新的時代。在這樣一個新的時代還在談?wù)撋虡I(yè)地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、購物中心等實體商業(yè),似乎有些過時了。

    想了解“社區(qū)O2O”對商業(yè)模式的沖擊,只需要看美國著名的百貨零售集團梅西百貨的“攻略”就會明白傳統(tǒng)商業(yè)的“無奈”:支持Apple Pay、當日送達、線上購買線下取貨、專職建議師、現(xiàn)場互動屏幕直接下單、購物APP、圖像搜索、手機錢包、RFID應(yīng)用和擴展、Shop kick逛街應(yīng)用、智能試衣間、梅西數(shù)字出版、梅西桌面搭配……在本質(zhì)上,梅西百貨的這些并不是創(chuàng)新,而是為了生存而不得不采取的融入“社區(qū)O2O”的對策。移動互聯(lián)網(wǎng)時代,“社區(qū)”早就超過了社會學的概念,但“社交”的本質(zhì)沒變,“社區(qū)O2O”的“線下的商務(wù)機會”也將不再局限于物理的“社區(qū)”。有多少種契合人性的“社區(qū)”創(chuàng)意,就會有多少種“社區(qū)O2O”的商業(yè)模式,但毫無疑問,未來一定是屬于“社區(qū)O2O”的。

    “社區(qū)O2O”之于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的機遇

    據(jù)媒體報道,上海某房地產(chǎn)企業(yè)由于物業(yè)管理用房建設(shè)面積過多,就用空閑的房子作為桶裝水的臨時倉庫,代售上海多個品牌的桶裝水,每桶水賺一元錢差價,結(jié)果一年下來光桶裝水就掙了幾十萬元的利潤。這只是“社區(qū)商業(yè)”的一個例子,“社區(qū)O2O”的誘惑顯然大得多。對于電商來說,“社區(qū)”可買的東西顯然不止“油鹽醬醋茶”,凡是居家需要的、個人生活需要的,都會是暢銷的。一個城市的三口之家,每月的“社區(qū)”消費多在兩千多元至一萬多元,一年至少就有3萬元,如果按照20%的利潤計算,一年就可賺6000元,即使只拿1%的傭金,也有300元,那么,圈住10萬戶,就能賺3~60億元,這還沒算平臺衍生出來的眾多收益,那么,如果圈住100萬戶、1000萬戶呢?可見,“社區(qū)O2O”是一個多么大的“金礦”,也難怪專家說這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的最佳機會。

    2014年12月末,中國社科院發(fā)布的《社會藍皮書》顯示,“90后”大學畢業(yè)生可能成為不買房一代。很多人吐槽:“不是不買房,是買不起房”,但這確實可能是“老眼光”,“買不起房”是因素之一,但更重要的是“不是不買房”,而是“為什么要買房”、“買什么樣的房”,所以《人民日報》這次說對了,“是觀念進步”?!?0后”是誰?他們是數(shù)字世界的“土著居民”,是生存需求已經(jīng)不再強烈的一代,“互聯(lián)網(wǎng)思維”已經(jīng)內(nèi)化到他們的骨髓,沒有理由不“享受生活”。租房為什么不能是一種更好的選擇?我國也必然逐漸像美國一樣,隨著經(jīng)濟“新常態(tài)”的持續(xù),除了買房時的成本與稅費,買房后的房產(chǎn)稅、保險、社區(qū)費等都可能隨之而來;隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施,租售比也必然下降,租房比買房更便捷,面對高房價,喜歡“隔段時間就換換空氣”的年輕人,買房為什么還要成為首選呢?

    理論上,房地產(chǎn)業(yè)是介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的、具有復(fù)合特征的產(chǎn)業(yè)。但在長期“買地—蓋房—賣房—賺錢”的模式下,房地產(chǎn)業(yè)主要是以第二產(chǎn)業(yè)的面貌出現(xiàn)的。但是,當社會進化到“不買房一代”成為社會主流的時候,第二產(chǎn)業(yè)的模式還能奏效嗎?即使是物業(yè)出租,如果不考慮生活的便捷性,不真正將房屋設(shè)計為“數(shù)字土著”的家,能吸引得到租客嗎?作為第二產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)“黃金時代”的終結(jié),是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢?!吧系坳P(guān)上了一扇門,必然會為你打開另一扇窗”,賣房賺錢的門越來越窄,但植入“互聯(lián)網(wǎng)思維”之后,依靠“運營+服務(wù)”的第三產(chǎn)業(yè)的“黃金時代”必將開啟。房地產(chǎn)業(yè)從重到輕,徹底變?yōu)榉?wù)業(yè),這就是生存之道、發(fā)展之道。

    房地產(chǎn)“社區(qū)O2O”的轉(zhuǎn)型實驗

    互聯(lián)網(wǎng)的精神就是開放,“社區(qū)O2O”的想象無限,也對一切創(chuàng)業(yè)者開放著,易居中國與新浪、微博、分眾、申通聯(lián)合推出了社區(qū)增值服務(wù)品牌“實惠”;順豐大面積鋪設(shè)名為“嘿客”的線下連鎖店;還有以社區(qū)001、小區(qū)無憂為代表的社區(qū)O2O平臺在資本的助力下迅速崛起。然而,房地產(chǎn)與“社區(qū)”有著天然的“血緣”關(guān)系,房地產(chǎn)開發(fā)商憑借其強大實力,以互聯(lián)網(wǎng)思維孵化的每一個項目都有可能獨當一面,特別是房地產(chǎn)開發(fā)商自帶的物業(yè)公司,更是“社區(qū)O2O”的天然入口,網(wǎng)上繳納物業(yè)費、網(wǎng)上報修、物業(yè)投訴、房屋出租等,一項服務(wù)就可將居民拉上“社區(qū)O2O”的“賊船”。更重要的是,物業(yè)公司是互聯(lián)網(wǎng)時代居民最便捷、最值得信賴的“落地點”,所以不懼互聯(lián)網(wǎng)龍頭掌握了大量客戶資源,不懼互聯(lián)網(wǎng)龍頭控制了多數(shù)用戶的流量入口。“社區(qū)O2O”時代,物業(yè)公司將不再是雞肋。

    房地產(chǎn)商當然難以戒掉“賣房”的癮。要想將房子賣給“不買房一代”談何容易。幸運的是,房地產(chǎn)遇上了眾籌。目前,房地產(chǎn)眾籌大約有三種模式,一是投資理財型,大家有錢賺,本質(zhì)是推廣;二是營銷推廣型,朋友圈營銷傳播品牌;三是金融產(chǎn)品研發(fā),分解購房者的首付壓力。然而,置于“社區(qū)O2O”的概念之下,這三種模式都因為風險太高,現(xiàn)在的火爆避免不了終將淪為噱頭的必然。眾籌指的是在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金,以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。如果從賣房的角度,房地產(chǎn)眾籌應(yīng)該回歸“互聯(lián)網(wǎng)思維”,是基于共享、參與、掌控基礎(chǔ)上的“自建住房”,應(yīng)該是買房者先選地、先設(shè)計、先出錢,房屋還沒開建就已經(jīng)賣出去了。居住地產(chǎn)如此,養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也都應(yīng)該如此。對開發(fā)商來說,房地產(chǎn)眾籌不僅是一個“自建住房”的過程,更是構(gòu)建“社區(qū)O2O”的天然過程。

    從運營、服務(wù)的角度,“彩生活”毫無疑問具有代表性,花樣年的總裁潘軍甚至說“只做兩件事”:一是提供專業(yè)服務(wù)、二是搭建社區(qū)平臺?!拔磥?,我們希望能免除業(yè)主的所有物業(yè)費,并在海量業(yè)主用戶群基礎(chǔ)上,通過增值服務(wù)創(chuàng)造一種全新的物業(yè)公司盈利模式?!币驗椤霸跇I(yè)主和物業(yè)管理公司之間有太多的服務(wù)可以深度挖掘,像購物需求、理財需求、租售需求、支付需求、咨詢需求、社交需求、管家需求等,這些需求僅其中一個或許就是一個巨大的寶藏。”目前,“彩生活”不但推出了涉及物業(yè)繳費、維修、社交、餐飲等服務(wù)于一身的彩生活網(wǎng)站,更在國內(nèi)465個住宅小區(qū)內(nèi)推行其“彩之云”APP應(yīng)用,全面貫通社區(qū)的O2O業(yè)務(wù)。

    “社區(qū)O2O”不僅僅是一種商業(yè)模式

    縱觀人類社會的發(fā)展史,商業(yè)對社會發(fā)展的推動作用有目共睹。因為商業(yè)能夠創(chuàng)造利潤,所以技術(shù)推動社會進步往往選擇以商業(yè)模式為起點。購物空間立體化、購物時間碎片化、購物方式移動化、信息傳播社交化,移動互聯(lián)網(wǎng)時代消費者購物的四個新特點,催生商家集群效應(yīng)的社區(qū)化商業(yè)將向“社區(qū)O2O”的商業(yè)模式發(fā)展。目前,完成“社區(qū)O2O”交易閉環(huán)的路徑,雖然都以社區(qū)為單位,以家庭為入口,但有兩種探索模式,一種是以小區(qū)無憂、社區(qū)001、叮咚小區(qū)為代表的“線上社區(qū)+線下整合”順向?qū)崿F(xiàn)O2O的模式,另一種是以剛剛獲得6000萬元天使投資的“新潮小區(qū)”為代表,走的是“軟件+硬件”、“廣告+服務(wù)”模式,通過線下的LED屏進行強勢推廣,向線上軟件導流,通過線下到線上逆向?qū)崿F(xiàn)O2O。

    “科技延伸媒介,媒介更新人文,人文重塑商業(yè)規(guī)則”?!稌r代的變換:互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建新世界》一書將互聯(lián)網(wǎng)時代的“媒介更新人文”概括為四個方面:思維模式更新,從理性時代到感性時代;時間感更新,從慢時代到快時代;空間感更新,從科層時代到扁平化時代;目標感更新,從奮斗時代到娛樂時代。所以,基于“品質(zhì)、價格、內(nèi)涵”的體驗,將決定成敗?!吧鐓^(qū)O2O”是一種商業(yè)模式,更是一種人文生活方式,能否在“社區(qū)O2O”的叢林中生存并崛起,關(guān)鍵就看對人文生活方式的理解。我們都是別人的機會,所有人也都是我們的機會;如果我們不能成為別人的機會,我們就沒有機會?!皠?chuàng)新有一種說法,領(lǐng)先半步叫超越,領(lǐng)先一步就是死”,互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建新世界的邏輯就在那里,我們所需要做的就是,從空間和時間中準確找到自己的位置,在互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)筑的數(shù)字世界中找到自己的方向,存活在那種趨勢和邏輯中,把不屬于那種趨勢和邏輯的東西拋棄掉,最終基于社區(qū)實現(xiàn)“線上”和“線下”的平衡。

    家,貫穿于馬斯洛需要層次理論各個層次,是一個住所,但更是一種精神,在家的時候,家是我們花最多心思打造的空間;離家的時候,家是我們最想念的地方;回家的時候,家是我們最放松的地方。所以,“社區(qū)O2O”毫無疑問是剛需、高頻類產(chǎn)品,更易吸引用戶,并更適合用互聯(lián)網(wǎng)的方式尋找盈利模式。有人的地方就有家,有家就有社區(qū),社區(qū)就是一道天然的“護城河”。阿里巴巴首席執(zhí)行官陸兆禧說:“六億的農(nóng)村用戶可以再造一個淘寶,再造一個阿里?!彼?,電商巨頭紛紛將眼光投向農(nóng)村。那么,“社區(qū)O2O”的眼光顯然也不能只盯著城市?;ヂ?lián)網(wǎng)時代,沒有對手,真正的對手只有自己。

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