郵政公司租賃業(yè)務(wù)納稅籌劃探討

（石家莊郵電職業(yè)技術(shù)學(xué)院 河北石家莊050031）

在郵政公司開展的業(yè)務(wù)中，既有常規(guī)的郵政普遍服務(wù)、特殊服務(wù)和郵品銷售、郵政代理等各類郵政服務(wù)，也有多樣化的郵政媒體、短信等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和貨物銷售業(yè)務(wù)，在郵政業(yè)“營改增”之后，這些業(yè)務(wù)主要適用于增值稅的不同稅目和稅率。此外，還有一類常見的租賃業(yè)務(wù)，如企業(yè)對外出租房屋建筑物、土地使用權(quán)、車輛、設(shè)備等資產(chǎn)，以獲取租金收入。在郵政公司的租賃業(yè)務(wù)中，主要是閑置房屋和運(yùn)輸車輛對外出租所取得的收入。本文就郵政公司的租賃業(yè)務(wù)探討納稅籌劃的方法。

一、房屋租賃的籌劃

在現(xiàn)行稅制下，企業(yè)房屋租賃涉及多個稅種，主要包括營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅等。其中，營業(yè)稅和房產(chǎn)稅占比較大，且都以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，具有一定重復(fù)性，可以通過納稅籌劃方法減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（一）將租賃合同轉(zhuǎn)變?yōu)閭}儲保管合同的籌劃案例

例1：某市郵政公司將房產(chǎn)原值為1 000萬元的自有房產(chǎn)用于出租，其從價計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值扣除比例為20%。有如下兩個出租方案：方案一：出租，年租金200萬元；方案二：將房屋用于倉儲保管，配備保管員，為客戶提供24小時倉儲保管服務(wù)，增加保管員工資等支出共3萬元，每年收取倉儲保管費(fèi)200萬元（含稅）。假如不考慮企業(yè)所得稅，比較兩個方案的稅負(fù)。

方案一：該郵政公司應(yīng)納營業(yè)稅=200×5%=10（萬元）；房產(chǎn)稅=200×12%=24（萬元）；城建稅及教育費(fèi)附加=10×（7%+3%）=1（萬元）。 稅負(fù)合計(jì)=10+24+1=35（萬元）。

方案二：該郵政公司改租賃為倉儲保管，“營改增”后，倉儲業(yè)征收6%的增值稅，應(yīng)納增值稅=200÷（1+6%）×6%=11.32（萬元）；房產(chǎn)稅改從租為從價計(jì)征，房產(chǎn)稅=1 000×（1-20%）×1.2%=9.6 （萬元）；城建稅及教育費(fèi)附加=11.32×（7%+3%）=1.132（萬元）。稅負(fù)合計(jì)=11.32+9.6+1.132=22.052（萬元）。

方案二比方案一稅負(fù)降低12.948萬元（35-22.052），扣除增加的支出3萬元，稅負(fù)凈降低9.948萬元。因此，方案二更優(yōu)。相比快速增長的房產(chǎn)價格和租金水平，房產(chǎn)原值始終保持在較低的歷史水平，所以在很多情況下，可以考慮將房屋租賃合同轉(zhuǎn)變?yōu)閭}儲保管合同，租金收入按5%征收營業(yè)稅，“營改增”后，倉儲業(yè)改為按6%價外征收增值稅，雖然增值稅相比營業(yè)稅稅負(fù)有所增加，但從房產(chǎn)稅的角度，改從租為從價計(jì)征，避免了租金收入適用12%的較高稅率，將房產(chǎn)原值扣除一定比例后，從價計(jì)征的房產(chǎn)稅稅率僅為1.2%，可減輕企業(yè)的綜合稅負(fù)。當(dāng)然，將租賃合同轉(zhuǎn)變?yōu)閭}儲保管合同，出租方就負(fù)有貨物保管的責(zé)任，保管不當(dāng)發(fā)生損失還要承擔(dān)賠償責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)較大?？紤]到倉儲保管工作對技術(shù)性要求不高，如果錄用責(zé)任心較強(qiáng)的下崗職工，還可享受有關(guān)稅收優(yōu)惠，降低公司的經(jīng)營成本。但是，倉儲保管業(yè)務(wù)一定要真實(shí)，企業(yè)必須配備專門的人員提供倉儲服務(wù)，否則其實(shí)質(zhì)仍是租賃，將被認(rèn)定為租賃業(yè)務(wù)。

（二）改變水電費(fèi)等費(fèi)用支付方式的籌劃案例

例2：某市郵政公司將自有房產(chǎn)用于出租。有如下兩個出租方案：方案一：年租金200萬元，出租企業(yè)負(fù)責(zé)支付水電、供暖、燃?xì)獾荣M(fèi)用，每年此類費(fèi)用合計(jì)數(shù)為20萬元；方案二：收取年租金180萬元，承租企業(yè)自行支付房屋的水電、供暖、燃?xì)獾荣M(fèi)用20萬元。從稅負(fù)角度比較兩個方案。

方案一：該郵政公司應(yīng)付營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育費(fèi)附加合計(jì)仍為35萬元（同上例方案一）。

方案二：營業(yè)稅=180×5%=9（萬元）；房產(chǎn)稅=180×12%=21.6（萬元）；城建稅及教育費(fèi)附加=9×（7%+3%）=0.9（萬元）。稅負(fù)合計(jì)=9+21.6+0.9=31.5（萬元）。

兩種方案下郵政公司收取的實(shí)際租金相同，均為180萬元，但方案二比方案一稅負(fù)降低3.5萬元。因此，方案二更優(yōu)。將水電、供暖、燃?xì)獾荣M(fèi)用由出租企業(yè)支付改為承租企業(yè)自行負(fù)擔(dān)（或由出租企業(yè)代收代繳），出租企業(yè)實(shí)際租金收入不變，但營業(yè)稅和房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)由200萬元降為180萬元，可降低企業(yè)稅負(fù)。

（三）變房屋出租為承包業(yè)務(wù)的籌劃案例

例3：某市郵政公司將原值為1 000萬元的自有房產(chǎn)用于出租，其從價計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值扣除比例為20%。職工王某承租房屋用于餐飲經(jīng)營，年租金200萬元，經(jīng)雙方約定，王某財(cái)務(wù)獨(dú)立核算，擁有經(jīng)營自主權(quán)。方案一：王某領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照獨(dú)立經(jīng)營；方案二：王某不領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，只辦理分支機(jī)構(gòu)稅務(wù)登記，仍以郵政公司名義對外經(jīng)營。從稅負(fù)角度比較兩個方案。

方案一：王某向工商部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，則屬于分支機(jī)構(gòu)或個體工商戶，郵政公司向王某出租不動產(chǎn)所取得的租金收入，屬于從事租賃業(yè)務(wù)的租金收入，應(yīng)繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，合計(jì)35萬元（同例1方案一）。

方案二：如王某不領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，郵政公司以承包或承租形式將房屋提供給職工或其他人員經(jīng)營，只提供門面或貨柜，不提供產(chǎn)品、資金，靠收取固定管理費(fèi)或利潤分成等其他名目價款的收入，均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不屬于租賃，只需從價繳納房產(chǎn)稅，不用繳納營業(yè)稅和城建稅及教育費(fèi)附加。 房產(chǎn)稅=1 000×（1-20%）×1.2%=9.6（萬元）。

稅法規(guī)定，租賃雙方將房屋出租變?yōu)槌邪?，改簽訂租賃合同為承包合同，可以避免按租金收入征收12%的房產(chǎn)稅，還可以避免營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，從而減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。但變出租為承包，承租方不辦理營業(yè)執(zhí)照，雖然可以事先約定由承租方自行承擔(dān)納稅及相關(guān)費(fèi)用，但承租方對外經(jīng)營的法律責(zé)任要由出租方承擔(dān)，一旦承租方有問題，出租方的風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，在承租方誠實(shí)可信的前提下，該籌劃方案具有一定可行性，但應(yīng)充分考慮可能帶來的承包風(fēng)險(xiǎn)。

二、車輛租賃的籌劃

郵政公司常見的租賃業(yè)務(wù)中，除將閑置房屋用于租賃外，也經(jīng)常發(fā)生交通運(yùn)輸車輛租賃的業(yè)務(wù)。在“營改增”之后，運(yùn)輸車輛的出租屬于增值稅“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)——有形動產(chǎn)租賃”業(yè)務(wù)，征收17%的增值稅，但有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃由于租賃合同簽訂時間、租賃標(biāo)的物購置時間和租賃方式等不同，稅法規(guī)定也不相同，這為納稅籌劃提供了空間。

（一）選擇租賃方式的籌劃案例

例4：位于市區(qū)的郵政公司擁有閑置運(yùn)輸車輛5輛用于出租。方案一：只出租車輛，不提供司機(jī)，不負(fù)責(zé)燃油和維修費(fèi)用，每月租金收入5萬元；方案二：出租車輛，并提供司機(jī)，負(fù)責(zé)燃油和維修費(fèi)用，每月租金收入7萬元，但應(yīng)負(fù)擔(dān)司機(jī)勞務(wù)費(fèi)1萬元，汽油、維修費(fèi)用1萬元，取得可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額1 453元。從稅負(fù)角度比較兩個方案。

方案一：僅出租車輛不提供司機(jī)，屬于增值稅有形動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，適用17%的增值稅稅率，每月應(yīng)納增值稅=50 000×17%=8 500（萬元）。

方案二：出租車輛并提供司機(jī)，負(fù)責(zé)燃油和維修費(fèi)用，根據(jù)《營改增應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》，屬于交通運(yùn)輸業(yè)，適用增值稅稅率為11%，每月應(yīng)納增值稅=70 000×11%-1 435=6 265（元）。

方案二相比方案一，需要將租賃合同轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)輸合同，出租車輛并提供司機(jī)，負(fù)責(zé)汽油和維修費(fèi)，稅負(fù)降低2 235元（8 500-6 265），雖然這會增加司機(jī)的勞務(wù)費(fèi)和汽油、維修費(fèi)，但郵政公司也可將承擔(dān)的這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到對方企業(yè)。而且，一般來說在沒有新購汽車和發(fā)生較大維修費(fèi)用的情況下，汽車經(jīng)營租賃比以汽車為工具的交通運(yùn)輸業(yè)得到的抵扣要少，租賃方式的選擇可以設(shè)法將高稅率的有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃向低稅率的交通運(yùn)輸業(yè)轉(zhuǎn)換，并且爭取得到更多的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

（二）選擇租賃標(biāo)的物購置時間的籌劃案例

例5：某市區(qū)郵政公司擁有運(yùn)輸車輛10輛，其中在“營改增”試點(diǎn)實(shí)施之日 （2013年8月1日）后購進(jìn)的車輛5輛，取得了增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額17萬元，從中選出5輛用于出租，每月租金收入5萬元，租賃期為3年。方案一：選擇用于出租的車輛為2013年8月1日以后購入的；方案二：選擇用于出租的車輛為2013年8月1日前購入的。從稅負(fù)角度比較兩個方案。

方案一：如果一般納稅人出租的有形動產(chǎn)是在2013年8月1日以后購入的，取得有形動產(chǎn)增值稅專用發(fā)票，可以抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額，但租金收入也必須按17%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。因此，不考慮資金時間價值，3年應(yīng)納增值稅=5×17%×36-17=13.6（萬元）；應(yīng)納城建稅及教育費(fèi)附加=13.6×（7%+3%）=1.36（萬元），稅負(fù)合計(jì)=13.6+1.36=14.96（萬元）。

方案二：從事經(jīng)營性租賃的納稅人出租的有形動產(chǎn)是在2013年8月1日之前購置的，因?yàn)椴豢傻挚塾行蝿赢a(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額，如果按提供有形動產(chǎn)租賃取得的租金收入乘以17%計(jì)算銷項(xiàng)稅，會導(dǎo)致稅負(fù)畸高。為此，稅法規(guī)定：一般納稅人以試點(diǎn)實(shí)施前購進(jìn)或者自制的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，即按3%的征收率計(jì)稅。但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。因此，應(yīng)納增值稅=5×3%×36=5.4（萬元）；城建稅及教育費(fèi)附加=5.4×（7%+3%）=0.54（萬元），稅負(fù)合計(jì)=5.4+0.54=5.94（萬元）。

兩方案企業(yè)出租所取得的租金相同，但三年下來，方案二比方案一稅負(fù)減少9.02萬元（14.96-5.94）。因此，方案二更優(yōu)。當(dāng)然，企業(yè)在選擇租賃標(biāo)的物時，需考慮租賃時間的長短和“營改增”試點(diǎn)實(shí)施之后購入車輛可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的多少，租賃時間越長，則選擇簡易計(jì)稅方法3%稅率更合適。郵政公司可根據(jù)“營改增”政策，結(jié)合企業(yè)自身的具體情況，選擇合適的租賃標(biāo)的物用于出租，降低稅負(fù)。