房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系研究
——兼論基于AHP-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的誠(chéng)信評(píng)價(jià)模型

竇艷杰

天津國(guó)土資源和房屋職業(yè)學(xué)院，天津300270

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系研究
——兼論基于AHP-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的誠(chéng)信評(píng)價(jià)模型

竇艷杰

天津國(guó)土資源和房屋職業(yè)學(xué)院，天津300270

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的一個(gè)重要組成部分，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。然而，近年來(lái)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在誠(chéng)信建設(shè)方面暴露出很多問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的正常發(fā)展。因此，以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作為研究對(duì)象，構(gòu)建一套科學(xué)全面的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系，并運(yùn)用層次分析法和BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建立誠(chéng)信評(píng)價(jià)模型，以期為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)提供一種新的思路。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；誠(chéng)信評(píng)價(jià)；層次分析法；BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)

一、引言

自從我國(guó)實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革以后，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著不可替代的作用。與此同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也迅速發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)師的隊(duì)伍逐漸壯大、房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)逐漸健全、房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)日趨完善，在保障房地產(chǎn)公平交易、降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)等方面起著重要的作用。然而，在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在一些亟待解決的問(wèn)題，其中誠(chéng)信問(wèn)題尤為突出。

目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在誠(chéng)信方面暴露出很多問(wèn)題，如一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為了迎合客戶(hù)的需要，高估抵押房產(chǎn)價(jià)值，騙取銀行貸款；業(yè)務(wù)操作簡(jiǎn)單化，違背操作流程；為了提高工作效率，偽造查勘照片；超越資質(zhì)等級(jí)業(yè)務(wù)范圍承接估價(jià)業(yè)務(wù)；通過(guò)給予回扣、低收費(fèi)等方式獲取業(yè)務(wù)；估價(jià)人員缺乏職業(yè)操守，不重視估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，這些都嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信建設(shè)是一個(gè)急需解決的問(wèn)題。本文在進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查和專(zhuān)家咨詢(xún)的基礎(chǔ)上，建立了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并提出了一種基于AHP-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)模型，試圖為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)領(lǐng)域提出一個(gè)新的思路。

二、企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)研究綜述

隨著當(dāng)今社會(huì)誠(chéng)信問(wèn)題的日益突出，有關(guān)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)的研究越來(lái)越多，已經(jīng)成為學(xué)者們關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，并且已經(jīng)取得了豐碩的研究成果。

（一）企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系的研究現(xiàn)狀

目前我國(guó)很多行業(yè)都開(kāi)展了誠(chéng)信評(píng)價(jià)工作，如工程咨詢(xún)行業(yè)、工程監(jiān)理行業(yè)、旅游行業(yè)、建筑行業(yè)、物流行業(yè)等，已經(jīng)形成了相應(yīng)行業(yè)的誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系。姚延波、焦彥等人構(gòu)建了一個(gè)包括誠(chéng)信事實(shí)、誠(chéng)信績(jī)效、誠(chéng)信努力3個(gè)一級(jí)指標(biāo)、金融誠(chéng)信、服務(wù)誠(chéng)信、企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效、企業(yè)商譽(yù)等10個(gè)二級(jí)指標(biāo)、銀行信用等級(jí)評(píng)估、有效旅游投訴、商業(yè)責(zé)任糾紛等32個(gè)三級(jí)指標(biāo)的旅游企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系，并采用層次分析法確定了該指標(biāo)體系的權(quán)重。鄭磊、李茜、趙偉光結(jié)合建設(shè)工程監(jiān)理企業(yè)誠(chéng)信的內(nèi)涵及工作流程，從企業(yè)素質(zhì)、誠(chéng)信記錄、投標(biāo)誠(chéng)信、履約誠(chéng)信和誠(chéng)信環(huán)境5個(gè)大項(xiàng)，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與工程業(yè)績(jī)、人員素質(zhì)、資質(zhì)申請(qǐng)材料真實(shí)性、違法轉(zhuǎn)包分包等34個(gè)小項(xiàng)方面出發(fā)建立了工程監(jiān)理企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系。彭佃欣、周長(zhǎng)銀結(jié)合目前國(guó)內(nèi)食品企業(yè)的誠(chéng)信現(xiàn)狀，構(gòu)建了食品企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，該體系包括企業(yè)基本狀況、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)質(zhì)量誠(chéng)信保障能力、企業(yè)社會(huì)責(zé)任4個(gè)一級(jí)指標(biāo)，企業(yè)法人信用、企業(yè)誠(chéng)信記錄、企業(yè)財(cái)務(wù)制度等21個(gè)二級(jí)指標(biāo)。張瑞光結(jié)合港口生產(chǎn)特點(diǎn)以及港口企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀，提出了一個(gè)包括經(jīng)營(yíng)秩序、安全生產(chǎn)、港口設(shè)施維護(hù)等6個(gè)一級(jí)指標(biāo)和資質(zhì)管理、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化一級(jí)港口設(shè)施維護(hù)等30個(gè)二級(jí)指標(biāo)的港口企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并給出了相應(yīng)的實(shí)施要點(diǎn)。

通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，目前很多行業(yè)都相繼進(jìn)行了誠(chéng)信評(píng)價(jià)活動(dòng)，而關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)的研究卻處于空白。因此，建立一套科學(xué)完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。

（二）企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)方法的研究現(xiàn)狀

在各行各業(yè)開(kāi)展企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)活動(dòng)的過(guò)程中，提出了很多用于企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)的模型和方法，目前用得比較多的方法有層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法、嫡權(quán)法、灰色預(yù)測(cè)法、功效系數(shù)法等。郭炳寶、朱勝雪在利用層次分析法確定各個(gè)指標(biāo)權(quán)重的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了二級(jí)模糊綜合評(píng)價(jià)模型對(duì)物流企業(yè)進(jìn)行誠(chéng)信評(píng)價(jià)，并對(duì)整個(gè)評(píng)價(jià)過(guò)程進(jìn)行分析。李智偉將嫡權(quán)法運(yùn)用到倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)工作中，通過(guò)嫡權(quán)法確定了各個(gè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，并結(jié)合實(shí)例證明了該方法的有效性。侯彩虹，李紅霞在構(gòu)建海關(guān)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系的基礎(chǔ)上，借助層次分析法確定了各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，并運(yùn)用灰色模糊決策法建立了海關(guān)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)模型。湯小凝在構(gòu)建監(jiān)理企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，運(yùn)用層次分析法確定了各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，結(jié)合模糊數(shù)學(xué)理論建立了監(jiān)理企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)模型，并詳細(xì)介紹整個(gè)評(píng)價(jià)流程。

綜上，用于企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)的各種方法都有自己的特點(diǎn)和相應(yīng)的適用范圍，不能將其他領(lǐng)域的評(píng)價(jià)方法直接移到房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)中來(lái)。因此，結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身的特點(diǎn)，本文將層次分析法與BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，建立一種基于AHP-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)模型。

三、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系

（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系

為了構(gòu)建科學(xué)、全面、實(shí)用的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系，依據(jù)目標(biāo)針對(duì)性、層次合理性、系統(tǒng)整體性等原則，在借鑒國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)的發(fā)展現(xiàn)狀，通過(guò)聽(tīng)取行政主管部門(mén)及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)相關(guān)人員意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，最終本文形成了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，具體見(jiàn)表1。

表1　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)的內(nèi)涵

結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的特點(diǎn)及誠(chéng)信建設(shè)的實(shí)際情況，本文從四個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行誠(chéng)信評(píng)價(jià)，分別是：企業(yè)素質(zhì)、員工素質(zhì)、經(jīng)營(yíng)能力和信用記錄，每個(gè)方面又包括幾個(gè)具體的指標(biāo)，具體內(nèi)涵如下。

1.企業(yè)素質(zhì)。企業(yè)素質(zhì)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)獨(dú)立完成業(yè)務(wù)的能力和素質(zhì)，它是決定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信水平的重要因素之一。企業(yè)素質(zhì)包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、注冊(cè)資金、從事估價(jià)行業(yè)的時(shí)間、員工人數(shù)四個(gè)方面。企業(yè)資質(zhì)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)取得的資質(zhì)等級(jí)，即一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)或暫定三級(jí)，一般來(lái)講資質(zhì)等級(jí)高的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)擁有健全的組織機(jī)構(gòu)、完善的檔案管理制度和嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系，這些都是提高誠(chéng)信水平的保證；注冊(cè)資金是指企業(yè)股東實(shí)際繳付的出資數(shù)額，數(shù)額越大企業(yè)失信的代價(jià)越高；在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)背景下，從事估價(jià)行業(yè)的時(shí)間越長(zhǎng)意味著該估價(jià)機(jī)構(gòu)占有的市場(chǎng)份額較大，這也是企業(yè)較高誠(chéng)信水平的體現(xiàn)；員工人數(shù)是反映企業(yè)規(guī)模的最主要指標(biāo)。

2.員工素質(zhì)。員工素質(zhì)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成估價(jià)業(yè)務(wù)所需要的管理人員和估價(jià)人員的品質(zhì)、知識(shí)和技能，它是決定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信水平的重要因素之一。員工素質(zhì)主要包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)和本科以上員工比例兩個(gè)方面。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)是指企業(yè)內(nèi)員工取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)的人數(shù)，一般來(lái)講取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的人數(shù)越多，代表該機(jī)構(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)水平越高、經(jīng)驗(yàn)越豐富，這些是提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的重要保障；本科以上員工比例是指機(jī)構(gòu)內(nèi)擁有大學(xué)本科或本科以上學(xué)歷的員工占全體員工的比例，該比例越高說(shuō)明該估價(jià)機(jī)構(gòu)員工的學(xué)習(xí)能力比較強(qiáng)，意味著勞動(dòng)力的增值潛力較大。

3.經(jīng)營(yíng)能力。經(jīng)營(yíng)能力是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域開(kāi)展其業(yè)務(wù)時(shí)的經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)能力，它是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信表現(xiàn)的重要基礎(chǔ)和保證。經(jīng)營(yíng)能力主要包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、評(píng)估總價(jià)值和評(píng)估總建筑面積三個(gè)方面。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指估價(jià)機(jī)構(gòu)一年內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)所產(chǎn)生的基本收入；評(píng)估總價(jià)值和評(píng)估總建筑面積分別是指估價(jià)機(jī)構(gòu)一年內(nèi)評(píng)估的所有估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和總建筑面積，這些都是企業(yè)擁有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要表現(xiàn)。

4.信用記錄。信用記錄指包括政府、客戶(hù)、同行在內(nèi)的社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用狀況的反映情況，它是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信水平的具體體現(xiàn)。信用記錄主要包括信用不良記錄次數(shù)和信用良好記錄次數(shù)兩個(gè)方面，房地產(chǎn)估價(jià)信用檔案系統(tǒng)中詳細(xì)記錄著全國(guó)各個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用良好和不良記錄。

四、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)模型

（一）理論概述

1.層次分析法。層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡(jiǎn)稱(chēng)AHP）是20世紀(jì)70年代由美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家T.L.Satty等人提出的一種方法，這種方法特別適用于那種具有多目標(biāo)、多層次的復(fù)雜系統(tǒng)的決策問(wèn)題，目前已經(jīng)在很多領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。運(yùn)用層次分析法求解決策問(wèn)題的基本步驟如下。

（1）建立遞階層次結(jié)構(gòu)。根據(jù)影響房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信系統(tǒng)的主要因素建立遞階層次結(jié)構(gòu)體系，即目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層。同一層次的元素作為準(zhǔn)則，上一層次對(duì)下一層次的全部元素或部分元素起支配作用，最后形成自左而右（如表1所示）的逐層支配關(guān)系的遞階層次結(jié)構(gòu)。

（2）構(gòu)造判斷矩陣。在建立遞階層次結(jié)構(gòu)以后，相鄰層的隸屬關(guān)系就己經(jīng)確定，此時(shí)可以在各層因素中進(jìn)行兩兩比較，構(gòu)造出判斷矩陣。

（3）計(jì)算各層中因素的權(quán)重。針對(duì)某一準(zhǔn)則，各元素的權(quán)重向量為w=［w1，w2，L，wn］T，可以通過(guò)求解下列方程得到各層中因素的權(quán)重w

Aw=λmaxw

式中A為判斷矩陣，λmax是矩陣A的最大特征值。

（4）一致性檢驗(yàn)。求出w后，還要對(duì)該權(quán)重值的合理性和可靠度進(jìn)行驗(yàn)證。若沒(méi)能通過(guò)一致性檢驗(yàn)需要調(diào)整判斷矩陣，使其具有合理的一致性。

（5）計(jì)算評(píng)價(jià)結(jié)果。計(jì)算由各個(gè)指標(biāo)的權(quán)數(shù)及相應(yīng)指標(biāo)值組成的線性加權(quán)函數(shù)即可得出各個(gè)評(píng)價(jià)單元的最終結(jié)果，公式如下：

F=∑xi×wi

式中xi為各指標(biāo)的得分，wi為各指標(biāo)的權(quán)數(shù)

2.BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。反向傳播神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（Back Propagation，簡(jiǎn)稱(chēng)BP）是人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的一種典型算法，該算法是1985年由Rumelhart科研小組首次提出的，目前已經(jīng)在模式識(shí)別、分類(lèi)、預(yù)測(cè)等很多領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是由輸入層、隱含層和輸出層組成，相鄰兩層的神經(jīng)元之間實(shí)現(xiàn)全連接，而每層各神經(jīng)元之間沒(méi)有直接聯(lián)系。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)過(guò)程由正向傳播和反向傳播組成，具體過(guò)程如下：

（1）信息正向傳輸。本文以一個(gè)三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)為例，包括輸入層X(jué)，隱含層S和輸出層Y，其中隱含層各個(gè)節(jié)點(diǎn)的初始輸入值為

式中wij為輸入層與隱含層的連接權(quán)值，θj為隱含層各節(jié)點(diǎn)的輸出閾值，p為隱含層的節(jié)點(diǎn)總數(shù)。

通過(guò)S型傳遞函數(shù)計(jì)算隱含層的輸出值，并將其傳遞給輸出層

yj=f（sj）

（2）誤差信號(hào)反向傳輸。實(shí)際輸出值y與目標(biāo)輸出值d的誤差為：

（3）權(quán)值、閾值的調(diào)整。將計(jì)算出的誤差值與設(shè)定的誤差值進(jìn)行比較，如果誤差值小于設(shè)定的誤差值則說(shuō)明訓(xùn)練成功；如果計(jì)算出的誤差值大于設(shè)定的誤差值，則需要通過(guò)調(diào)整權(quán)值和閾值來(lái)降低誤差，如此反復(fù)進(jìn)行，直至達(dá)到設(shè)定的誤差為止。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)模型

基于上述理論，本文提出了基于AHP—BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)模型，該模型的框架如圖1所示。

圖1　房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)模型框架

1.原始數(shù)據(jù)搜集。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系有目的地搜集全國(guó)各估價(jià)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，本文主要通過(guò)查閱《房地產(chǎn)估價(jià)信用檔案系統(tǒng)》、地方房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)（學(xué)會(huì)）網(wǎng)站以及各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站搜集評(píng)價(jià)體系中涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)。

2.數(shù)據(jù)歸一化處理。為了消除各評(píng)價(jià)指標(biāo)不同量綱和區(qū)間取值范圍的影響，利用極差標(biāo)準(zhǔn)化法對(duì)各指標(biāo)數(shù)值進(jìn)行歸一化處理，處理后的數(shù)值將位于［0，1］區(qū)間內(nèi)，這些數(shù)值將作為BP網(wǎng)絡(luò)的輸入數(shù)據(jù)。

3.評(píng)價(jià)單元綜合值的確定。運(yùn)用AHP確定誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系中各層級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，利用線性加權(quán)函數(shù)計(jì)算出各個(gè)評(píng)價(jià)單元的綜合值，由于上一步已經(jīng)對(duì)各個(gè)指標(biāo)值進(jìn)行了歸一化處理，因此綜合值也將位于［0，1］區(qū)間內(nèi)，這些數(shù)值將作為BP網(wǎng)絡(luò)的輸出數(shù)據(jù)。

4.訓(xùn)練樣本和測(cè)試樣本的選取。結(jié)合所搜集的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，從中選擇一部分作為BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的訓(xùn)練樣本，大約占到樣本總量的70% -80%，將剩余的20%-30%作為測(cè)試樣本。

5.BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的構(gòu)建。結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)工作的特點(diǎn)，確定BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的層數(shù)、輸入層神經(jīng)元數(shù)目、輸出層神經(jīng)元數(shù)目、隱含層神經(jīng)元數(shù)目、傳遞函數(shù)、訓(xùn)練函數(shù)、學(xué)習(xí)函數(shù)等參數(shù)。

6.模型訓(xùn)練。設(shè)定網(wǎng)絡(luò)權(quán)值和閾值、訓(xùn)練步長(zhǎng)、訓(xùn)練次數(shù)、訓(xùn)練目標(biāo)誤差精度等參數(shù)進(jìn)行BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型訓(xùn)練。如果訓(xùn)練誤差滿(mǎn)足精度要求則說(shuō)明訓(xùn)練成功，否則需要重新檢查樣本、調(diào)整權(quán)值閾值降低誤差，直至達(dá)到訓(xùn)練成功為止。

7.模型測(cè)試。利用提前選定的測(cè)試樣本對(duì)訓(xùn)練好的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行檢測(cè)，根據(jù)具體的檢測(cè)誤差來(lái)判斷構(gòu)建的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型是否滿(mǎn)足房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)的需要，如果不能滿(mǎn)足重新進(jìn)行訓(xùn)練和測(cè)試，直至滿(mǎn)足要求為止。

8.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)。將待評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的指標(biāo)數(shù)值輸入訓(xùn)練好的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，計(jì)算評(píng)估結(jié)果。

（三）實(shí)例分析

按照上述模型，筆者從全國(guó)選取了20家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的真實(shí)數(shù)據(jù)作為樣本（限于篇幅數(shù)據(jù)略），對(duì)所有數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一化處理使其位于［0，1］區(qū)間內(nèi)，根據(jù)線性加權(quán)函數(shù)計(jì)算20個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)綜合值，將前15個(gè)數(shù)據(jù)作為訓(xùn)練樣本，余下5個(gè)作為測(cè)試樣本。

結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系，確定采用三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，輸入層神經(jīng)元12個(gè)，輸出層神經(jīng)元1個(gè)，隱含層神經(jīng)元8個(gè)。隱含層和輸出層的傳遞函數(shù)分別選用S型正切函數(shù)tansig和對(duì)數(shù)函數(shù)logsig。網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練函數(shù)選用traingdx，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)函數(shù)選用learngd。

net=newff（P，T，8，｛'tansig'，'logsig'｝，'traingdx'，'learngd'）

在訓(xùn)練之前，設(shè)置網(wǎng)絡(luò)的訓(xùn)練參數(shù)：訓(xùn)練次數(shù)50000，訓(xùn)練目標(biāo)0.001，學(xué)習(xí)速率0.1。應(yīng)用Matlab2014a軟件，經(jīng)過(guò)145次訓(xùn)練后，網(wǎng)絡(luò)性能達(dá)到了要求，具體訓(xùn)練結(jié)果如圖2所示：

此外，本文選擇了余下5個(gè)樣本對(duì)BP網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行測(cè)試，測(cè)試結(jié)果為預(yù)測(cè)值與真實(shí)值之間的誤差（兩者之差的絕對(duì)值testterrt）并繪制測(cè)試誤差曲線，如圖3和圖4所示。

圖2　網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練結(jié)果

圖3　網(wǎng)絡(luò)測(cè)試結(jié)果

圖4　網(wǎng)絡(luò)的測(cè)試誤差

從上述結(jié)果可以看出，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的預(yù)測(cè)值與真實(shí)值之間的誤差非常小，所有誤差都控制在5%以?xún)?nèi)，能夠滿(mǎn)足應(yīng)用要求，因此，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型能夠很好地對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果的可信度較高。

五、結(jié)語(yǔ)

本文在分析房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，探討了衡量房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用等級(jí)的影響因素。同時(shí)，借鑒了其他行業(yè)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，構(gòu)建了一套科學(xué)合理的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并提出了一種將層次分析法和BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)模型，并通過(guò)實(shí)例驗(yàn)證了該模型的有效性和合理性，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)工作開(kāi)辟了一個(gè)新的思路。

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責(zé)任編輯：王春艷董躍進(jìn)

Study on Integrity Evaluation for Real Estate Evaluation Institution——Concurrently Discuss on Integrity Evaluation Model Based on AHP-BP ANN

DOU Yan-jie
（Tianjin Land Resources and House Vocational College，Tianjin 300270）

Real estate evaluation institution，as the important part of the industry chain，has played a significant role in the healthy development of real estate industry.However，there are many problems on integrity construction existing in the evaluation institution，which have barried the development of the industry.Therefore，taking the evaluation institution as the research object，the author established an all-round and scientific integrity evaluation model by using AHP in order to offer a new thinking for the integrity evaluation.

real estate evaluation institution；integrity evaluation；AHP；BP-ANN

F224.9

A

2095－5537（2015）05－00023－05

2015-09-12

竇艷杰（1984-）女，漢族，天津市人，天津國(guó)土資源和房屋職業(yè)學(xué)院講師。研究方向：工程經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)。