建設(shè)用地批后監(jiān)管之我見

李秀俠

【摘要】為了促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高土地的利用率，本文通過對(duì)我國(guó)建設(shè)用地批后監(jiān)督管理現(xiàn)狀的分析，提出了建設(shè)用地批后監(jiān)管的主要內(nèi)容，并結(jié)合實(shí)際，粗淺談?wù)剬?duì)建設(shè)用地批后監(jiān)管的一些建議。

【關(guān)鍵詞】建設(shè)用地??批后??監(jiān)管??建議

引言：當(dāng)前，我們國(guó)家對(duì)建設(shè)用地批后監(jiān)管工作越來越重視，國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部相繼出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)[2008]3號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資發(fā)[2010]34號(hào)）等一些政策文件，土地管理制度不斷完善，政府依法供地和依法用地的觀念也在不斷增強(qiáng)，并通過采取的一些措施，初步取得了成效。然而，在具體的土地管理工作中，仍然面臨一些建設(shè)用地批后監(jiān)管的問題，導(dǎo)致一些違法違規(guī)用地的發(fā)生，久而久之，容易引發(fā)上訪，影響社會(huì)穩(wěn)定。建設(shè)用地監(jiān)管工作任重而道遠(yuǎn)，還有很多工作需要我們?nèi)プ觥?/p>

一、建設(shè)用地批后監(jiān)管的科學(xué)內(nèi)涵

建設(shè)用地批后監(jiān)管，是指建設(shè)用地從批準(zhǔn)供地到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收期間，依照國(guó)有建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、劃撥決定書、出讓合同等，對(duì)土地使用權(quán)人使用土地情況進(jìn)行監(jiān)督和管理，以確保土地使用權(quán)人全面履行土地審批中約定的義務(wù)，達(dá)到集約高效用地的目標(biāo)。其監(jiān)管的主要內(nèi)容包括企業(yè)或單位是否按照合同約定期限開工建設(shè)和是否按照合同約定期限竣工;是否未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變了土地批準(zhǔn)用途;是否違反法律法規(guī)非法將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人;工業(yè)用地是否按照出讓合同約定的投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)等規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè);是否存在少批多占和異地使用土地，是否按照合同約定時(shí)限繳納土地使用價(jià)款等行為。????二、建設(shè)用地批后監(jiān)管的重要性????根據(jù)國(guó)土資源部2013年上半年國(guó)土資源管理重要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)27.75萬公頃，同比增加3.5%，供應(yīng)總量處于近年來同期高點(diǎn)，其中房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬公頃，同比增長(zhǎng)38.2%，大幅高于近五年同期水平。供地?cái)?shù)據(jù)雖屢創(chuàng)新高，但與此同時(shí)，我們也看到，國(guó)土部門在土地供應(yīng)上“重土地審批輕批后監(jiān)管”的局面依舊存在，不少地區(qū)土地批而未供、供而未用、欠繳土地出讓金等行為還沒有完全杜絕，造成了土地資源的浪費(fèi)，與我國(guó)目前要求的“要全面促進(jìn)資源節(jié)約，節(jié)約集約利用資源，推動(dòng)資源利用方式根本轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)全過程節(jié)約管理”土地利用國(guó)策不相適應(yīng)。

三、建設(shè)用地批后監(jiān)管面臨的問題????目前，在建設(shè)用地批準(zhǔn)供應(yīng)以后開發(fā)利用過程中，面臨的幾大問題：

（一）面臨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的變化和由土地資源不可再生性導(dǎo)致越來越緊缺的情況，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他相關(guān)用地單位受土地價(jià)格低門檻的吸引，以低價(jià)格將受讓土地囤起來，而不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性項(xiàng)目開發(fā)，等待土地增值后再進(jìn)行轉(zhuǎn)手，進(jìn)而從此行為中牟取一定的暴利。????（二）有的個(gè)別企業(yè)和單位為了使自己的招商引資項(xiàng)目能夠獲批土地，存在在用地預(yù)審時(shí)提高自己的投資額度以此來增強(qiáng)投資強(qiáng)度的行為，但是，這些個(gè)別的企業(yè)和單位一旦在土地獲得批準(zhǔn)以后卻沒能按出讓合同約定的投資金額進(jìn)行投資開發(fā)建設(shè)，進(jìn)而導(dǎo)致土地的低效利用。????（三）企業(yè)和單位在取得土地時(shí)，合同對(duì)容積率、建筑面積、土地用途等都會(huì)有明確的規(guī)定，然而個(gè)別企業(yè)和單位由于種種原因卻沒有按照取得土地時(shí)合同約定的建筑面積、土地用途等這些規(guī)劃條件開發(fā)利用土地，而是沒在經(jīng)過國(guó)土部門允許在開發(fā)項(xiàng)目過程中擅自通過規(guī)劃增加容積率或者改變土地用途。?????（四）有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)單位取得土地開發(fā)項(xiàng)目過程中存在超占土地或企業(yè)或相關(guān)單位由于自身原因在取得土地后超過一年甚至兩年的時(shí)間而不對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)利用造成土地在那閑置、欠繳土地出讓金等行為。????（五）部分企業(yè)和單位在后續(xù)使用土地過程中未經(jīng)任何有關(guān)部門批準(zhǔn)擅自改變土地的原有規(guī)劃用途，例如：個(gè)別企業(yè)和單位在取得劃撥土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)完成后為了獲得自己的經(jīng)濟(jì)利益將部分或全部劃撥土地用于經(jīng)營(yíng)性用途。

四、建議

（一）強(qiáng)化建設(shè)項(xiàng)目竣工用地驗(yàn)收制度

國(guó)土資源行政部門應(yīng)將建設(shè)項(xiàng)目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況，作為建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的一項(xiàng)內(nèi)容，依據(jù)土地出讓合同、劃撥決定書等有關(guān)文件中的土地利用約定條件，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)位置、用地規(guī)模、土地開發(fā)強(qiáng)度等執(zhí)行情況實(shí)施全程監(jiān)管，并出具檢查驗(yàn)收意見。

（二）強(qiáng)化用地合同管理

土地出讓合同和劃撥決定書應(yīng)嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目投資額、開工和竣工時(shí)間、規(guī)劃條件、價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容。對(duì)未按批準(zhǔn)文件或合同要求執(zhí)行的，按照有關(guān)規(guī)定追究土地使用者的責(zé)任，依法收回全部或部分土地使用權(quán)并收取違約金。對(duì)未按照土地使用合同如期開工建設(shè)和竣工的，國(guó)土部門應(yīng)依法依規(guī)提出處理意見，督促企業(yè)限期完成建設(shè)，并將企業(yè)違法用地、閑置土地等信息納入信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，及時(shí)通報(bào)給金融部門。

1、不達(dá)標(biāo)違約責(zé)任。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，宗地建筑容積率、投資強(qiáng)度等指標(biāo)低于合同約定的最低標(biāo)準(zhǔn)的，國(guó)土資源管理部門應(yīng)按照實(shí)際差額部分約定最低標(biāo)準(zhǔn)比例，要求有關(guān)單位支付相當(dāng)于同比例國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的違約金，并督促用地單位繼續(xù)履行合同。

2、增加容積率處理。除工業(yè)用地外，其它出讓土地擅自改變建設(shè)規(guī)模，提高建筑容積率的，在相關(guān)執(zhí)法部門依法查處后，新增加的建筑面積，應(yīng)按照補(bǔ)辦時(shí)的行情評(píng)估樓面地價(jià)，按照確認(rèn)的樓面地價(jià)補(bǔ)繳國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，并簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。

3、工業(yè)用地配建要求。工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的綠地率、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積等任何一項(xiàng)指標(biāo)超過合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，每超過一項(xiàng)指標(biāo)，用地單位應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源部門支付相當(dāng)于宗地出讓價(jià)款1%的違約金。

（三）健全土地市場(chǎng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度

1、國(guó)土部門相關(guān)科室、國(guó)土所（分局）、用地單位各指定一名具體責(zé)任人，對(duì)建設(shè)用地必須做到批后五個(gè)到場(chǎng)，即選址到場(chǎng)，打樁放樣到場(chǎng)，開工建設(shè)到場(chǎng)，建設(shè)中核查到場(chǎng)，竣工驗(yàn)收到場(chǎng)。

2、項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)必須懸掛公示牌，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地的批準(zhǔn)書文號(hào)、占地面積、土地投資強(qiáng)度、主要控制指標(biāo)、開竣工時(shí)間、監(jiān)管單位、具體責(zé)任人等廣泛接受社會(huì)監(jiān)督。

3、制作全程跟蹤管理卡，結(jié)合動(dòng)態(tài)巡查，對(duì)其土地用途是否發(fā)生改變、是否超批準(zhǔn)面積用地、是否形成土地閑置、是否如期開（竣）工等進(jìn)行跟蹤檢查，確保項(xiàng)目用地不出現(xiàn)違反土地出讓合同現(xiàn)象。

4、根據(jù)用地單位是否履約、違法違紀(jì)現(xiàn)象是否及時(shí)整改、是否履行批后監(jiān)管義務(wù)等情況建立用地信用信息數(shù)據(jù)庫，將用地單位評(píng)價(jià)等級(jí)結(jié)果錄入數(shù)據(jù)庫，作為今后使用土地的信用資料。

5、國(guó)土資源管理部門應(yīng)按照土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)要求，及時(shí)發(fā)布、上傳國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房地產(chǎn)項(xiàng)目開工、竣工等信息，開展市場(chǎng)分析等相關(guān)工作。財(cái)政部門安排土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，切實(shí)加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控的保障。

（四）嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。

根據(jù)國(guó)土資源部下發(fā)的《閑置土地處置辦法》，凡經(jīng)審批的建設(shè)用地，批而不用、圈而未用，造成土地閑置滿一年的，依法收取土地閑置費(fèi)，土地閑置兩年以上的，依法收回土地使用權(quán)。有效地制止用地單位圈地的行為，保障了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。

總之，完善建設(shè)用地批后監(jiān)督管理，提高土地利用效率，實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約利用土地就是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)在土地利用過程中出現(xiàn)的各種問題，督促取得土地使用權(quán)的企業(yè)、單位和個(gè)人根據(jù)法律法規(guī)合理開發(fā)利用土地，讓獲批后的每一寸土地都能得到合理利用，使其發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

【參考文獻(xiàn)】

[1]?崔硯青.??關(guān)于建設(shè)用地批后監(jiān)管的探討.?齊魯晚報(bào).?2013年08月05日