淺談地產(chǎn)安裝造價成本管理

張慈珍

【摘 要】文章結(jié)合筆者的工作實踐，主要闡述了安裝工程造價特點，在此基礎(chǔ)上從投資招標(biāo)采購階段、設(shè)計階段、施工階竣段和結(jié)算階段四個方面對建筑安裝工程造價全過程成本控制策略進(jìn)行了研究，以供大家參考。

【關(guān)鍵詞】安裝工程；造價；成本管理；策略

安裝專業(yè)工程造價占建筑工程造價比例一般為15-25%，從成本占比來說不算大，但因其專業(yè)性強(qiáng)，專業(yè)分類多，與其他工程之間存在較多搭接關(guān)系，故安裝工程的管理成效如何，對整個項目的管理水平和贏利能力都有著至關(guān)重要的影響。

如何做好地產(chǎn)安裝設(shè)計階段的成本優(yōu)化，招標(biāo)采購的成本控制，施工過程的成本動態(tài)管理，結(jié)算階段成本管理，最終達(dá)到提升項目的盈利模式和產(chǎn)品溢價，是房地產(chǎn)企業(yè)成本人員和全員應(yīng)該努力的目標(biāo)和方向。

1 安裝工程造價特點

1、專業(yè)分類多，有電氣設(shè)備工程、給排水工程、燃?xì)夤こ?、通風(fēng)空調(diào)工程、消防工程、智能工程、通訊工程、電梯工程等。

2、設(shè)備材料品種多、規(guī)格多、品牌多，如電氣設(shè)備工程中電纜有1KV電纜、10KV電纜。1KV電纜有非等截面多芯電纜（如3+1芯）和等截面單芯、多芯電纜，1KV電纜相同截面芯數(shù)電纜又分VV、YJV-VV、YJE-VV、NH-VV、NH-YJV-VV、NH-YJE-VV等等，其使用功能不同，價格相差較大，很容易在設(shè)計選型及計價過程中出錯。

3、專業(yè)性強(qiáng)，與其他專業(yè)之間存在較多搭接關(guān)系，如安裝工程與土建工程、裝飾工程及安裝工程各專業(yè)間相配合。

2 地產(chǎn)安裝造價成本管理策略

2.1設(shè)計階段的成本優(yōu)化

從設(shè)計優(yōu)化來優(yōu)化成本，設(shè)計在整個項目的成本投入上占比不大，卻影響75%的項目成本和項目盈利。一方面不能不計成本盲目追求設(shè)計效果，另一方面要避免成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)下降。成本管控的最高階段主要圍繞設(shè)計做文章，設(shè)計方案落地，就決定了大致的成本.

設(shè)備的配置、選型和系統(tǒng)劃分會至關(guān)重要，可以大量節(jié)約成本，減少機(jī)房和管井的占地面積，優(yōu)化使用空間，提高主要空間的使用率，同時也可提高系統(tǒng)運(yùn)行的安全性和穩(wěn)定性。紫麟山高層地下室變配電室

安裝專業(yè)材料品種繁多，合理選用材質(zhì)及其安裝方式，可以有效節(jié)約成本，如惠州XX項目，圖紙會審中發(fā)現(xiàn)所有電纜為YJE（交聯(lián)聚乙烯絕緣，聚烯涇護(hù)套）， 從成本角度復(fù)核，并滿足《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》及惠州供電局有關(guān)規(guī)定電纜規(guī)格改為YJV（交聯(lián)聚乙烯絕緣，聚氯乙烯護(hù)套）， 相同規(guī)格電纜YJE比YJV單價高約10%，惠州XX項目電纜規(guī)格經(jīng)過成本優(yōu)化減少造價約60萬元。

明確設(shè)備安裝專業(yè)與建筑結(jié)構(gòu)配合要點及厘清責(zé)任，可以有效減少無效成本的產(chǎn)生。如設(shè)備位置和管道走向設(shè)計的合理性、安裝圖紙的孔洞預(yù)留須與建筑結(jié)構(gòu)圖紙相符。例如：XX項目圖紙預(yù)留空調(diào)孔洞與外立面裝飾線條沖突，重新鉆孔，由此產(chǎn)生無效成本約8萬。

2.2 招標(biāo)采購的成本控制

招標(biāo)采購是建設(shè)單位擇優(yōu)選用承包商，合理有效控制成本，有利于提高工程質(zhì)量及保證按工期交付使用。

招標(biāo)用合同、工程量清單、設(shè)備材料品牌選用是招標(biāo)文件的重要組成部分，也是合理有效控制成本的關(guān)鍵。

因安裝工程專業(yè)性強(qiáng)，招標(biāo)用合同中明確劃分工程范圍尤為重要，如高低壓配電工程，因地方供電部門規(guī)定不同，與總包電氣工程的工程范圍劃分范圍也不同。如深圳地區(qū)：1、10KV紅線外進(jìn)戶至項目變電所高壓電纜由供電局提供，建設(shè)方不投資，項目變電所之間的高壓電纜由建設(shè)方提供；2、低壓柜至電表箱電纜由總包單位施工。如廣佛地區(qū)：1、10KV紅線外進(jìn)戶高壓電纜由建設(shè)方投資，歸入高低壓配電工程；2、低壓柜至電表箱電纜歸入高低壓配電工程。

編制清單時，存在工程量少算或漏算以及清單特征描述不準(zhǔn)等現(xiàn)象。對清單編制的質(zhì)量建立獎懲制度，通過獎懲制度手段來制約清單編制人，從而達(dá)到提高清單質(zhì)量的效果. 投標(biāo)人會利用清單工程量的可能變化進(jìn)行不平衡報價，對清單工程量預(yù)計結(jié)算時工程量會增加的項目報高價，反之則報低價. 3、公司首先應(yīng)有一套完善的圖紙及一份高質(zhì)量的工程量清單，以避免因圖紙的不完善和工程量清單的編制失誤給投標(biāo)人留下可乘之機(jī)。

合理確定設(shè)備材料品牌，可以有效節(jié)約成本并達(dá)到性價比合理。如三箱設(shè)備的斷路器選擇就是很好的例子，住宅戶內(nèi)微型斷路器數(shù)量占的比例小，造價比小，考慮到住宅戶內(nèi)設(shè)備，小業(yè)主能看到品牌，為了提升項目產(chǎn)品的品質(zhì)，可以選用施耐等一線品牌。非住宅戶內(nèi)微型斷路器數(shù)量占的比例大，造價比大，選用二線品牌，如常熟開關(guān)、杭州之江等國內(nèi)品牌，最終達(dá)到性價比合理。

2、合理確定各專業(yè)的招標(biāo)時間。如柴油發(fā)電機(jī)的招標(biāo)時間與造價的關(guān)系：夏天用電旺季， 此時柴油發(fā)電機(jī)價格高，招標(biāo)時間盡量避開夏季。

3、合同標(biāo)準(zhǔn)化：建立標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行跟蹤管理，也就是根據(jù)實施情況不斷優(yōu)化。

2.3 工程實施階段的成本控制

2.3.1建立成本巡檢、成本審計制度。

建立成本巡檢、成本審計制度：是成本常態(tài)管理，梳理一個審計跟蹤表，跟蹤表內(nèi)容有：成本基礎(chǔ)資料管理、合約規(guī)劃管理、目標(biāo)成本管理、動態(tài)成本管理、招標(biāo)管理、計價管理、付款管理、設(shè)計成本性管理、結(jié)算管理、項目后評估管理。跟蹤表明確各管理階段的關(guān)注要點，可能存在的風(fēng)險、內(nèi)部控制要求、實施情況、建議等。

2.3.2 加強(qiáng)施工中的技術(shù)管理

企業(yè)內(nèi)部，必須按照現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)真進(jìn)行圖紙自審和會審，制訂正確合理的施工方案，施工方案主要包括四項內(nèi)容：施工方法的確定、施工機(jī)具的選擇、施工順序的安排和施工的組織。施工方案的不同，工期、機(jī)具、費(fèi)用也會不同，因此，正確選擇施工方案是降低成本的關(guān)鍵。造價人員要對工程項目中使用到的技術(shù)和工藝，比較熟悉和了解，才能做出符合實際的報價結(jié)果。

2.3.3 嚴(yán)格把握安裝工程變更簽證

造價工程師必須依據(jù)工程變更內(nèi)容認(rèn)真核查工程量清單和估算工程變更價格，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較，檢查每個子項單價、數(shù)量和金額的變化情況，按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格，計算該項劃等號變更對總投資額的影響。如果待工程變更付諸實施后再去核實計量，現(xiàn)場已面目全非，不但核量不準(zhǔn)即使核準(zhǔn)了，也木已成舟，難以更改。

由于安裝工程隱蔽工程多，技術(shù)復(fù)雜，因此在施工成本控制中存在著許多影響因素。因此，工程管理人員要嚴(yán)格堅持按圖施工的原則，按照設(shè)計施工圖要求，進(jìn)行施工和監(jiān)督，這樣才能在保證工程質(zhì)量的前提下，加快工程進(jìn)度、控制工程造價。在施工及預(yù)算的執(zhí)行過程中，必須以批準(zhǔn)的施工圖預(yù)算作為標(biāo)準(zhǔn)，核實各階段施工單位所報進(jìn)度量，嚴(yán)格按合同規(guī)定的有關(guān)材料設(shè)備供應(yīng)方式、現(xiàn)場簽證辦法、進(jìn)度結(jié)算制度等執(zhí)行，各專業(yè)部門必須按基建程序起到層層把關(guān)的作用，力求實現(xiàn)預(yù)算造價，這是施工階段造價控制的關(guān)鍵。

2.4 工程竣工結(jié)算階段的成本控制

竣工結(jié)算階段是控制造價的最后一道關(guān)口。建設(shè)單位必須按圖紙、規(guī)范、合同及基建程序的要求進(jìn)行復(fù)查。建設(shè)單位工程造價管理部門應(yīng)首先對完成的工程量進(jìn)行復(fù)核，對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證逐一核實，予以確認(rèn)；對工程質(zhì)量、工期作出評定，此后再按核實工程數(shù)量、定額單價、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定結(jié)算造價，并按合同要求作出進(jìn)一步處理，只有這樣，才可以有效地控制好安裝工程造價。

3 結(jié)束語

綜上所述，地產(chǎn)安裝造價成本管理主要貫穿于項目的全過程，在全過程管理過程中，可能會出現(xiàn)一些影響工程造價成本控制的因素。因此，造價管理人員需要加強(qiáng)安裝項目成本控制的認(rèn)識，充分認(rèn)識到地產(chǎn)安裝造價成本管理是一項復(fù)雜性和系統(tǒng)性工作，需要全面進(jìn)行動態(tài)的跟蹤、調(diào)整和控制，并在各個階段確定合理的造價目標(biāo)，及時采取有效的成本管理策略，以合理地控制工程造價，提高工程造價管理水平。

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