淺議結(jié)合地鐵建設(shè)進(jìn)行地下商業(yè)空間開發(fā)

羅炎楨

【摘要】隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市的人口流動(dòng)和機(jī)動(dòng)車輛數(shù)目也隨之增大，地下空間的開發(fā)已經(jīng)成為提高我國(guó)大城市運(yùn)行效率的重要議題。本文主要對(duì)結(jié)合地鐵建設(shè)進(jìn)行地下商業(yè)空間的開發(fā)進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】地鐵建設(shè)；地下商業(yè)空間；綜合開發(fā)

目前，我國(guó)地鐵建設(shè)已有了初步發(fā)展，在北京、上海、廣州、天津以及武漢等城市都已建設(shè)地鐵，從地鐵在這幾個(gè)城市的投入使用情況來(lái)看，在地鐵周邊建設(shè)各種形式的地下商業(yè)街、地下車庫(kù)等地下工程，在改善交通擁擠狀況的同時(shí)，也進(jìn)一步推動(dòng)了地下商業(yè)空間的開發(fā)，繁榮了區(qū)域經(jīng)濟(jì)。地下商業(yè)空間的開發(fā)必須注重地鐵地下空間綜合功能的運(yùn)用，對(duì)軌道交通與其他交通方式之間的銜接換乘也要進(jìn)行合理規(guī)劃，才能確定地下商業(yè)空間的商業(yè)功能及其分布地點(diǎn)。

1結(jié)合地鐵建設(shè)進(jìn)行地下商業(yè)空間開發(fā)的意義

1.1有利于充分發(fā)揮“地下經(jīng)濟(jì)”的優(yōu)勢(shì)

地鐵站地下層可以連通各個(gè)商業(yè)空間，將商業(yè)空間聚集在一起發(fā)展成為大型商業(yè)設(shè)施，改善購(gòu)物環(huán)境，即使天氣惡劣，市民也可以出行購(gòu)物，使商業(yè)運(yùn)營(yíng)良性循環(huán)，為地鐵提供客流，促進(jìn)地鐵的發(fā)展，例如，在奧地利首都維也納以及瑞士的蘇黎世等城市，在地下穿越道的單側(cè)或雙側(cè)發(fā)展地下商業(yè)設(shè)施，利用城市道路交叉口及地鐵樞紐站的地下空間作為商業(yè)區(qū)，使一部分空間成為行人進(jìn)行豐富多彩的商業(yè)活動(dòng)空間，也能有效緩解地面人行交通的緊張狀況[1]。

1.2有利于地下商業(yè)空間的可持續(xù)發(fā)展

地鐵的建設(shè)使用會(huì)帶來(lái)大量的人流聚集，從而給地下商業(yè)空間帶來(lái)客流量，依照加拿大和日本的地下商業(yè)空間開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)，地下通道的客流量一般會(huì)呈逐年上升的趨勢(shì)，約20年后趨于穩(wěn)定[2]。所以地鐵的建設(shè)為地下商業(yè)空間的開發(fā)利用提供契機(jī)，有利于地鐵與地下商業(yè)空間的可持續(xù)發(fā)展。

1.3有利于組織緩解地面地下的交通壓力

香港地鐵站點(diǎn)商業(yè)空間的開發(fā)便是成功的范例，市民可以在地下商業(yè)空間穿行，通過地下空間甚至可以穿越幾條街。既為地下空間的開發(fā)利用提供了人流、客流，也為市民提供了更加舒適的逛街享受。因此，香港的機(jī)動(dòng)車數(shù)量雖然較多，但地面交通卻井然有序。

2地下商業(yè)空間開發(fā)的經(jīng)濟(jì)分析

2.1結(jié)合地鐵建設(shè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)分析

結(jié)合地鐵建設(shè)進(jìn)行地下空間開發(fā)，其經(jīng)濟(jì)性在于充分利用地鐵施工形成的空間，相比單純開發(fā)地下空間，可以節(jié)省因地鐵建設(shè)自然形成的部分建筑面積的建設(shè)成本。充分利用地鐵建設(shè)形成的通道和空間越多，節(jié)約的成本便越多。對(duì)于以商業(yè)開發(fā)為目的的地鐵地下空間利用來(lái)說，與地鐵工程建設(shè)和周邊物業(yè)開發(fā)緊密結(jié)合，減少工程造價(jià)，同時(shí)充分利用地鐵聚集的人氣，提升商業(yè)價(jià)值，才能有效提高地下空間開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益[3]。

2.2地下商業(yè)空間開發(fā)的建議

地鐵建設(shè)與地下商業(yè)空間的開發(fā)是基于城市軌道交通及土地利用而發(fā)展起來(lái)的一種新的資源經(jīng)營(yíng)及利用模式。沿線站點(diǎn)的綜合開發(fā)有利于激發(fā)城市活力促進(jìn)區(qū)域發(fā)展；實(shí)現(xiàn)地鐵和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性空間的客流互補(bǔ)；形成城市軌道交通建設(shè)發(fā)展的良性循環(huán)。規(guī)?；?、多元化、一體化和人性化是軌道交通站點(diǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)。站點(diǎn)綜合開發(fā)的多樣性決定了其前期設(shè)計(jì)工作線路的復(fù)雜性，用地、物業(yè)、車站三個(gè)層面，規(guī)劃、策劃、設(shè)計(jì)三條線索相互交疊，形成站點(diǎn)綜合開發(fā)的工作線路網(wǎng)絡(luò)。

具體建議有三點(diǎn)，一是提出統(tǒng)籌規(guī)劃，分區(qū)定位，特色化差異發(fā)展；二是建立公交銜接一體化，優(yōu)化車站的布局形式；三是實(shí)施分期銜接的開發(fā)策略。在梳理全線可開發(fā)空間的基礎(chǔ)上選取有代表性的站點(diǎn)提出具體的開發(fā)設(shè)計(jì)概念。

3結(jié)合地鐵建設(shè)進(jìn)行地下商業(yè)空間開發(fā)模式分類

3.1臺(tái)灣模式

主要以地鐵建設(shè)為中心，衍伸了商業(yè)據(jù)點(diǎn)、地下停車場(chǎng)等地下空間的開發(fā)利用，創(chuàng)造了一個(gè)融合運(yùn)輸、藝文、休閑的優(yōu)質(zhì)環(huán)境。例如，線形公園、、藝文走廊以及地下街等特有的生活空間。

3.2香港模式

在香港，由于其自身山多地少的自然因素，導(dǎo)致可以開發(fā)的土地甚少，但卻是商業(yè)、金融業(yè)以及游樂行業(yè)發(fā)展較快的城市，因此，加強(qiáng)它的地鐵建設(shè)也顯得極為重要，針對(duì)它的客觀特點(diǎn)，其線網(wǎng)和物業(yè)開發(fā)的計(jì)劃均是由地鐵部門與政府部門共同制訂的，并以“地鐵和物業(yè)”作為主要的戰(zhàn)略機(jī)制，經(jīng)過批準(zhǔn)后，港鐵還需向政府申請(qǐng)開發(fā)權(quán)，之后才能進(jìn)行取地，經(jīng)過取地后，需根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況引進(jìn)開放商，由此一來(lái)，港鐵才能從中獲取利潤(rùn)。

香港地下空間的利用主要是將站點(diǎn)的商業(yè)開發(fā)與地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行地下商業(yè)空間開發(fā)，成為世界上屈指可數(shù)的贏利的地鐵公司，也是全世界地鐵企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的典范和標(biāo)桿。

3.3新加坡模式

在新加坡，由于它的土地權(quán)基本由政府控制，因此，在其地鐵建設(shè)方面的程序就相對(duì)將容易，只要經(jīng)過政府許可，其便負(fù)責(zé)規(guī)劃全盤的主導(dǎo)線網(wǎng)以及地鐵的站點(diǎn)建設(shè)，并特許經(jīng)營(yíng)。

4地鐵建設(shè)與地下商業(yè)空間的案例分析

本文以武漢地鐵4號(hào)線二期工程為例，結(jié)合具體站點(diǎn)探討地鐵建設(shè)中地下商業(yè)空間的開發(fā)

武漢地鐵4號(hào)線總共穿越了漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)以及青山區(qū)等4個(gè)城區(qū)，經(jīng)過了武昌繁華的商業(yè)區(qū)、客流集散中心以及東湖新城開發(fā)區(qū)，一期途經(jīng)15個(gè)站點(diǎn)，二期途經(jīng)13個(gè)站點(diǎn)，鏈接武昌和漢陽(yáng)，串聯(lián)三大火車站。二期工程從漢陽(yáng)黃金口站至武昌首義路站，線路全長(zhǎng)16.85公里。其主要的地下空間利用理念包括以下三類：

一是車站本身有地下空間開發(fā)。例如黃金口站、漢陽(yáng)火車站、王家灣站以及梅苑小區(qū)站。4號(hào)線沿線重點(diǎn)車站內(nèi)均設(shè)置不超過100平米的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，車站內(nèi)設(shè)置自動(dòng)販?zhǔn)蹤C(jī)。個(gè)別車站內(nèi)富余空間作為商業(yè)開發(fā)，例如，4號(hào)線黃金口站為4層高架車站，地面二層，地下二層，地下空間作為設(shè)備管理用房及11號(hào)線地下站換乘大廳，其余富余空間設(shè)置為地下停車場(chǎng)，同時(shí)與北側(cè)物業(yè)地下室聯(lián)通，既滿足車站造型、功能等要求，又很好的利用了有限空間。

二是車站有配線、利用配線上方空間做開發(fā)。例如玉龍路站、五里墩站、武昌火車站、鐘家村站、青魚嘴站、園林路站。其中玉龍路站站內(nèi)設(shè)置雙存車線，存車線上方空間空間可做為地下商業(yè)開發(fā)，物業(yè)單獨(dú)設(shè)置出入口與周邊地塊相連接，并通往站廳公共區(qū)，有效吸引乘客，提升車站商業(yè)價(jià)值，帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展。武昌火車站不僅形成了公路長(zhǎng)途客運(yùn)、鐵路、地鐵、市內(nèi)公交公共交通等交通方式的換乘樞紐，而且還結(jié)合人防和地下空間、沿線物業(yè)的綜合利用，大大提高了其地下空間的利用效率。

三是車站出入口與周邊商業(yè)結(jié)合。例如王家灣站，處于漢陽(yáng)商業(yè)核心區(qū)，出入口對(duì)接家樂福、漢商21世紀(jì)購(gòu)物中心、海天歡樂購(gòu)商業(yè)體以及金馬凱旋家居精品廣場(chǎng)等，匯聚了超市、百貨、家電以及家居等各個(gè)行業(yè)，此外，王家灣站周邊有眾多商住樓和居民小區(qū)，王家灣站周邊的大型商圈必然會(huì)吸引更多的消費(fèi)者，而其周邊的市民都是王家灣商業(yè)圈的潛在消費(fèi)人群。

結(jié)束語(yǔ)

結(jié)合地鐵建設(shè)進(jìn)行地下商業(yè)空間開發(fā)，具有充分發(fā)揮“地下經(jīng)濟(jì)”的優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)地鐵和地下商業(yè)空間的可持續(xù)發(fā)展、充分利用地鐵施工形成的關(guān)聯(lián)空間以及組織緩解地面地下的交通壓力等重要意義，使地鐵車站功能更加完善。但是當(dāng)前地下空間的建設(shè)還存在諸多問題，必須對(duì)地下空間的開發(fā)利用采取相應(yīng)的措施，加強(qiáng)管理力度，及時(shí)解決問題，為城市建設(shè)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，從而提高人們的生活水平和質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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[2]楊帆.地鐵站域地下商業(yè)空間設(shè)計(jì)初探[J].東南大學(xué)，2009，9（7），21-22.

[3]賴東風(fēng).結(jié)合地鐵建設(shè)進(jìn)行地下商業(yè)空間開發(fā)[J].都市快軌交通，2007，20（2）：77-79.