房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理存在的問題和對策研究

王路 錢超卓

【摘要】面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)項目管理必須以質(zhì)取勝，做好質(zhì)量管理，本文針對房地產(chǎn)項目的重要性，分析了房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的重要性，闡述了房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的內(nèi)涵，剖析了房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理中存在的問題，并針對性的提出了解決對策，以期推動房地產(chǎn)項目管理水平提升。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；質(zhì)量管理；問題；對策

引言：

房地產(chǎn)開發(fā)項目與人民群眾的生活息息相關(guān)，是生活的基本需求，是一項關(guān)乎民生國計的事。但是近幾年來，不斷出現(xiàn)房地產(chǎn)項目出現(xiàn)質(zhì)量問題的報道，這些問題給群眾帶來了諸多不安感。作為工程人員，我們應(yīng)就房地產(chǎn)這件產(chǎn)品，就其質(zhì)量問題展開研究，做好質(zhì)量管理工作，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，建設(shè)讓人民群眾放心的房子。

一、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的重要性

一方面，最近幾年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的挑戰(zhàn)，另一方面，勞動力成本、原材料成本和機械設(shè)備成本大幅上升。在這樣雙重競爭下，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本上升、房價降低、銷售量下降，大大壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，使諸多房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存危機。在這樣的情況下，就如何發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢、增強品牌效應(yīng)、提高項目檔次品質(zhì)，加強質(zhì)量管理，從而加強自身競爭力，擴大市場份額，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，對一個地產(chǎn)企業(yè)來說，顯得尤為重要。在這之中，就如何建設(shè)一個科學(xué)的質(zhì)量管理體系、完善工作流程成為提高質(zhì)量管理的重要點。

二、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理存在的問題

2.1項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段存在的主要問題

該階段是整個項目質(zhì)量控制的核心點，在這一過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)項目的構(gòu)思、項目的質(zhì)量要求與業(yè)主的意圖不相符的情況，而且投資額與投資目標(biāo)相差很大。另外可行性研究報告、項目建議書和初步設(shè)計文件往往不符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方針和政策。這些問題都會對項目的決策和設(shè)計產(chǎn)生重大影響。

2.2設(shè)計、規(guī)劃階段存在的主要問題

設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠是當(dāng)前項目初步設(shè)計過程中普遍存在的問題，使得在實際施工過程中存在各專業(yè)相互妨礙的情況。在施工圖設(shè)計時，一定要對施工過程進行細(xì)化，這樣才能較好的指導(dǎo)具體施工過程，但是實際施工圖設(shè)計過程中不考慮相關(guān)的法規(guī)和規(guī)范強制性條文，導(dǎo)致施工圖設(shè)計不符合相關(guān)要求的情況，甚至存在在沒有勘察報告的情況下進行施工圖設(shè)計，導(dǎo)致在實際施工過程中存在諸多問題的情況。

2.3實施階段存在的主要問題

實施階段的管理是控制豆腐渣工程的關(guān)鍵階段，在招投標(biāo)過程中，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定的要求進行，業(yè)主對設(shè)計單位的把關(guān)也不嚴(yán)謹(jǐn)，而且存在不少暗箱操作的情況。在施工過程中使用不合格的原材料或半成品。監(jiān)理單位沒有盡到監(jiān)理的責(zé)任，對于不符合規(guī)范的施工過程采取睜一只眼閉一只眼的政策，甚至與施工單位同流合污，導(dǎo)致建設(shè)工程無法達到預(yù)期的質(zhì)量要求。

2.4竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題

在這一過程中，一是存在相互“護短”的情況，施工、設(shè)計和監(jiān)理單位相互聯(lián)合起來，在工程竣工資料上相互“幫助”，從而讓工程竣工順利過關(guān)。二是項目驗收結(jié)束后，缺少專家總結(jié)會，導(dǎo)致工程的質(zhì)量存在一定的隱患，無法完全讓人放心。三是使用階段客服人員缺少相關(guān)專業(yè)知識，導(dǎo)致建筑在使用過程中存在一定的誤解和不便。

三、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的對策建議

3.1項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段的質(zhì)量控制

在進行可行性報告研究時，要從多方面來考察報告是否符合相關(guān)法律規(guī)范的要求以及是否滿足業(yè)主的需求。在進行可行性研究報告審查時，可以借鑒發(fā)達國家的審查制度，由與該項目無利益關(guān)系的第三方組成相關(guān)的專家論證組，專家論證組對業(yè)主和政府負(fù)責(zé)，提出報告中的不合理之處，甚至可以賦予專家一票否決權(quán)的權(quán)利。

3.2設(shè)計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制

3.2.1選擇設(shè)計單位

在進行設(shè)計單位選擇時，可以由業(yè)主自行組織專家委員會，由專家委員會對設(shè)計單位的實力和資質(zhì)進行把握，或者向業(yè)主推薦幾家設(shè)計單位，然后從這幾家的設(shè)計方案中擇優(yōu)選擇。

3.2.2嚴(yán)格按照工程建設(shè)

業(yè)主單位可以設(shè)立相關(guān)的設(shè)計負(fù)責(zé)經(jīng)理，負(fù)責(zé)設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作，同時對施工圖的設(shè)計進行實時跟蹤并對圖紙機制進行評審，確保圖紙完全符合法律法規(guī)中的強制性條文，能夠滿足工程質(zhì)量要求，同時對施工設(shè)計做到科學(xué)合理。

3.2.3引入設(shè)計監(jiān)理制

當(dāng)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題時，施工單位和設(shè)計單位都會相互推卸責(zé)任，為了解決這樣的問題，同時也為了保證設(shè)計階段的科學(xué)合理，可以效仿國外引入設(shè)計監(jiān)理制，讓建設(shè)單位委托設(shè)計監(jiān)理對設(shè)計單位的設(shè)計進行監(jiān)督，在除了對設(shè)計圖紙的合理性進行審核外，還可以審核設(shè)計方案能否滿足業(yè)主的需求。

3.3施工階段的質(zhì)量控制

首先，嚴(yán)格對人的控制，監(jiān)理健全崗位責(zé)任制，根據(jù)具體工程特點，從人的技術(shù)水平等方面來進行人員的安排，對于具有一定危險的現(xiàn)場作業(yè)，一定控制人為錯誤，另外嚴(yán)禁無證上崗。

其次，積極做好材料控制，材料控制包括原材料、半成品、構(gòu)配件等，在進行收、發(fā)、儲、運等環(huán)節(jié)時，要避免混合，不合格的材料不得在工程中使用，使用時也需要正確使用，嚴(yán)格檢查。

最后，嚴(yán)把機械控制質(zhì)量關(guān)，根據(jù)工藝和技術(shù)要求，選擇合適的機械設(shè)備，定期進行養(yǎng)護，機械操作員要做好培訓(xùn)工作，確保機械在使用過程中能達到最佳狀態(tài)，及時解決事故隱患。

結(jié)語：

好的質(zhì)量管理，是生產(chǎn)出高質(zhì)量產(chǎn)品的前提條件，而重視質(zhì)量問題也直接關(guān)系到我國經(jīng)濟增長方式的根本性轉(zhuǎn)變，是國家開拓市場、擴大內(nèi)需的政策大政方針。通過不斷的經(jīng)驗積累、學(xué)習(xí)、研究、借鑒、總結(jié)質(zhì)量管理方法和理論，達到不斷提高整體質(zhì)量管理水平的目的，是國家立足長遠(yuǎn)發(fā)展、增強國際競爭力的基本要素。

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