房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險管理

楊杰

【摘要】本文通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險分階段、分類識別，提出相應(yīng)的應(yīng)對措施，以達(dá)到規(guī)避、減輕、轉(zhuǎn)移風(fēng)險的目的。

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險管理 風(fēng)險識別 風(fēng)險應(yīng)對

隨著房地產(chǎn)開發(fā)的競爭日趨激烈，項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險也越來越大。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)是一次性、復(fù)雜性和不確定性，如不進(jìn)行有效的風(fēng)險管理，項(xiàng)目在進(jìn)度、質(zhì)量、成本等幾大環(huán)節(jié)會產(chǎn)生失控，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險管理日漸受到房企的重視。

項(xiàng)目風(fēng)險管理是指項(xiàng)目承擔(dān)單位對項(xiàng)目全壽命期內(nèi)可能遇到的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測、識別、分析、評估，并在此基礎(chǔ)上采取措施，減少風(fēng)險的損失，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的科學(xué)管理方法[1]。

項(xiàng)目風(fēng)險管理有五個階段：風(fēng)險管理規(guī)劃、風(fēng)險識別、風(fēng)險估計(jì)和風(fēng)險評價、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控。本文由于篇幅有限，僅針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險管理的特點(diǎn)，從風(fēng)險識別、風(fēng)險應(yīng)對兩個階段展開闡述。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險識別

風(fēng)險識別是在全面了解項(xiàng)目情況的基礎(chǔ)上，分類、分階段劃分可能產(chǎn)生風(fēng)險的事件，描述其風(fēng)險特征。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的階段主要有前期階段、建設(shè)階段、租售階段。房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段都伴隨著風(fēng)險，風(fēng)險的表現(xiàn)形式和產(chǎn)生的后果也各有不同。

1、前期階段的風(fēng)險主要有市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、招標(biāo)風(fēng)險等。

（1）市場風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，在整個周期中，市場供求關(guān)系、價格走向會有起伏波動，從而決定著項(xiàng)目能否贏利。

（2）政策風(fēng)險：國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策、土地政策、環(huán)保政策的風(fēng)險對房地產(chǎn)項(xiàng)目影響尤為重要。

（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險：城市規(guī)劃的調(diào)整會對項(xiàng)目的價值產(chǎn)生極大的影響。項(xiàng)目本身設(shè)計(jì)質(zhì)量如達(dá)不到要求，項(xiàng)目品質(zhì)下降，則會給項(xiàng)目帶來巨大的損失，設(shè)計(jì)變更會增加成本和延長工期。

（4）籌資風(fēng)險：由于我國房企開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要靠借貸資金維持開發(fā)，籌資的成功與否、借貸利率的高低都決定著項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。

（5）招標(biāo)風(fēng)險：目前采取的招標(biāo)方式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式。招標(biāo)方式不同，風(fēng)險也各異。公開招標(biāo)的風(fēng)險主要是開發(fā)商對投標(biāo)企業(yè)不甚了解，有可能中標(biāo)企業(yè)的實(shí)力和管理水平達(dá)不到所需的要求，其所需較長的招標(biāo)時間也帶來進(jìn)度風(fēng)險。邀請招標(biāo)由于選擇面較小，可能喪失獲得較低報(bào)價的機(jī)會。

2、建設(shè)階段的風(fēng)險主要有：施工質(zhì)量風(fēng)險、施工工期風(fēng)險、施工成本風(fēng)險等。

（1）施工質(zhì)量風(fēng)險：施工單位的施工人員素質(zhì)、材料質(zhì)量、機(jī)具設(shè)備性能、管理人員業(yè)務(wù)能力都是引起質(zhì)量問題的主要因素。

（2）施工工期風(fēng)險：施工人員緊缺、材料不能及時到貨、水電氣等市政配套工程不及時、返工等均會對項(xiàng)目工期產(chǎn)生影響。

（3）施工成本風(fēng)險：項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)生變更、材料選擇不適宜、通貨膨脹等因素會引起投資增加。

（4）施工安全風(fēng)險：施工單位工地現(xiàn)場高空墜落、臨邊洞口防護(hù)、觸電、基坑坍塌、火災(zāi)以及重大質(zhì)量問題引起的安全事故，必然會影響整個開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和房企形象。

3、租售階段的風(fēng)險主要有：銷售時機(jī)風(fēng)險、租售合同風(fēng)險、物業(yè)管理風(fēng)險[2]。

（1）銷售時機(jī)風(fēng)險：由于調(diào)控政策的實(shí)施，競爭對手的銷售計(jì)劃、銷售淡旺季都對項(xiàng)目銷售時機(jī)的選擇有著較大影響。

（2）租售合同風(fēng)險：租售合同糾紛是一種經(jīng)常發(fā)生的風(fēng)險事件。

（3）物業(yè)管理風(fēng)險：物業(yè)公司的好壞對開發(fā)樓盤的形象具有一定的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對

風(fēng)險應(yīng)對就是對風(fēng)險進(jìn)行識別、估計(jì)和評價后，針對風(fēng)險采取相應(yīng)措施，以減少發(fā)生的可能性和發(fā)生的損失程度。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，風(fēng)險應(yīng)對常用的方法有：風(fēng)險減輕、風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險接受四種。

1、前期階段風(fēng)險的應(yīng)對措施

（1）應(yīng)對市場風(fēng)險、政策風(fēng)險的措施：進(jìn)行項(xiàng)目投資決策前應(yīng)仔細(xì)研究市場變化、政策導(dǎo)向，進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，對市場、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會影響等方面進(jìn)行綜合分析論證，使決策科學(xué)化，杜絕把編制可行性研究報(bào)告作為一個走過場、完成程序化任務(wù)的現(xiàn)象。因此，在前期決策時，認(rèn)真地進(jìn)行可行性分析，是減輕風(fēng)險、規(guī)避風(fēng)險的最佳手段。

（2）應(yīng)對規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險的措施：及時全面了解項(xiàng)目的周邊規(guī)劃配套情況，使所選項(xiàng)目位于政府規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，從而享受城市發(fā)展紅利。開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位簽訂合同時，應(yīng)明確設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)質(zhì)量承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任，從而通過合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險。項(xiàng)目建設(shè)的成本控制主要是在設(shè)計(jì)階段，據(jù)國外統(tǒng)計(jì)資料，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為88%，在合同中，應(yīng)明確限額設(shè)計(jì)來控制造價，通過合理、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)來降低成本。同時在設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)提前征求工程、銷售和物業(yè)公司的意見，以此來提高設(shè)計(jì)的適用性。

（3）應(yīng)對籌資風(fēng)險的措施：通過合作開發(fā)、股權(quán)合作、增加融資方式，通過銀行借貸、發(fā)行股票和債券、引入基金投資等方式，籌集資金，通過預(yù)售和加快銷售來回籠資金；通過合同約定延后支付下游合作單位工程款項(xiàng)，以此來減輕、轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險。

（4）應(yīng)對招標(biāo)風(fēng)險的措施：公開招標(biāo)時，由建設(shè)主管部門邀請專家嚴(yán)格審查投標(biāo)單位的實(shí)力，評標(biāo)時避免采用最低價中標(biāo)的方式，宜采取綜合評標(biāo)法選定實(shí)力強(qiáng)、有信譽(yù)、管理水平高的企業(yè)，規(guī)避以后產(chǎn)生的質(zhì)量、進(jìn)度風(fēng)險。邀請招標(biāo)時，要擇優(yōu)選擇幾家承包商，在同等條件下，可采取合理低價中標(biāo)的方式選取承包商，以此減輕成本風(fēng)險。

2、建設(shè)階段的風(fēng)險應(yīng)對措施：

（1）應(yīng)對施工質(zhì)量風(fēng)險措施：委托符合資質(zhì)要求的監(jiān)理單位進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)理，并接受建設(shè)主管部門質(zhì)量監(jiān)督，以此來減輕風(fēng)險。貫徹“預(yù)防為主、防患于未然、把質(zhì)量問題消滅在萌芽狀態(tài)”的現(xiàn)代質(zhì)量管理理念，強(qiáng)化工程質(zhì)量責(zé)任制和責(zé)任主體類型；對質(zhì)量進(jìn)行事前、事中、事后控制；分析影響工程質(zhì)量的各種因素，采取措施進(jìn)行預(yù)防和應(yīng)對；加強(qiáng)過程驗(yàn)收，嚴(yán)格整改，逐層確保下道工序工程質(zhì)量。

（2）應(yīng)對施工工期風(fēng)險措施：開發(fā)商要根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，嚴(yán)格要求總包和分包單位編制各自施工計(jì)劃，經(jīng)甲方、監(jiān)理確認(rèn)后在承發(fā)包合同中明確。在實(shí)施過程中，開發(fā)商定期召開工地周例會，對施工進(jìn)度進(jìn)行檢查，如出現(xiàn)工期延誤應(yīng)分析原因并督促承包商采取相應(yīng)趕工措施。開發(fā)項(xiàng)目要按期完工，開發(fā)商加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位、施工單位、供應(yīng)商、工程周邊單位和居民、政府職能部門、水電氣公用市政單位，如不能高效協(xié)調(diào)，必將導(dǎo)致工期延期風(fēng)險產(chǎn)生。

（3）應(yīng)對施工成本風(fēng)險措施：建設(shè)過程是投資具體發(fā)生、實(shí)現(xiàn)的過程，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)各類合同制定最高限價，通過投標(biāo)合理競價，減輕成本風(fēng)險，簽訂合同時盡量把材料上漲風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承包商。嚴(yán)格控制變更費(fèi)用，防止發(fā)生承包商費(fèi)用索賠，努力實(shí)現(xiàn)決算不超預(yù)算的目標(biāo)。

3、租售階段的風(fēng)險應(yīng)對措施

（1）應(yīng)對銷售時機(jī)風(fēng)險措施：通過事先推廣、積蓄客戶，分析周邊樓盤競爭對手的價格及銷售情況，制定合理開盤價格和適時開盤時間，規(guī)避銷售不暢的風(fēng)險。

（2）應(yīng)對租售合同風(fēng)險措施：由開發(fā)商對銷售代理公司進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，增加項(xiàng)目的規(guī)劃、工程知識，加強(qiáng)開發(fā)商與代理公司的溝通，建立設(shè)計(jì)變更快速告知備案制度，在與銷售公司簽訂的合同中應(yīng)明確“因銷售公司失誤造成損失的，由銷售公司承擔(dān)有關(guān)損失”的責(zé)任。

（3）應(yīng)對物業(yè)管理風(fēng)險措施：售后服務(wù)中，要事先精心選擇有信譽(yù)、口碑好的物業(yè)公司，公共設(shè)施移交應(yīng)由物業(yè)公司驗(yàn)收簽字，以此在完成保修期后，轉(zhuǎn)移后期維護(hù)風(fēng)險。

通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段進(jìn)行風(fēng)險識別，可以預(yù)先排查風(fēng)險發(fā)生的概率和嚴(yán)重程度，采取科學(xué)的應(yīng)對措施，以達(dá)到規(guī)避、減輕、轉(zhuǎn)移損失的目的。

參考文獻(xiàn)

[1] 郭波， 龔時雨， 譚云濤. 項(xiàng)目風(fēng)險管理[M] . 北京： 電子工業(yè)出版社，2008： 6.

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