基于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響問(wèn)題探析

霍智勇

【摘要】本文主要就結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)成本控制的影響問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，成本控制成了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益好壞的重要手段，而結(jié)構(gòu)成本在整個(gè)建安成本中所占比重最大，但又最容易被客戶所忽視，因此，做好結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段的成本控制，是提高項(xiàng)目整體利潤(rùn)的必然選擇。本文在此提出了自己的一些看法和觀點(diǎn)，希望對(duì)同行工作人員起到一定的參考價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】建筑成本；競(jìng)爭(zhēng)；控制；經(jīng)濟(jì)效益；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

一、前言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度越來(lái)越快，房地產(chǎn)行業(yè)也緊跟著發(fā)展了起來(lái)。但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)也就越來(lái)越多，所以說(shuō)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的影響是至關(guān)重要的。

二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)成本控制的影響

1.結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)優(yōu)化并不是單純的挑毛病。而是通過(guò)交流、溝通，找到更為合理、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)，從而存滿足各種規(guī)范的使用要求的前提下，杜絕不必要的浪費(fèi)，做好成本控制，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)化是在充分坐著原設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行的，通過(guò)優(yōu)化的過(guò)程，互相學(xué)習(xí)，也有利于提高設(shè)計(jì)院結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)水平

2.優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行深化、調(diào)整、改善與提高。也就足對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)汁進(jìn)行再加工的過(guò)程。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)化，不是以犧牲結(jié)構(gòu)安傘度和抗震性能來(lái)求得經(jīng)濟(jì)效益的，相反經(jīng)過(guò)沒(méi)計(jì)優(yōu)化的工程，結(jié)構(gòu)布置更為合理、差錯(cuò)更少、用料更省、結(jié)構(gòu)更安全。

3.施工圖審查與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化并不矛盾。它們的著眼點(diǎn)不同、側(cè)蕈面不同，施工圖審查并沒(méi)有義務(wù)審查設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性，而結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的目的之一足控制成本、并使設(shè)計(jì)更加合理，當(dāng)然，結(jié)構(gòu)設(shè)汁優(yōu)化的結(jié)果也必須通過(guò)施工圖審查

4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作不會(huì)影響設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度?？膳c沒(méi)計(jì)同步進(jìn)行，設(shè)計(jì)優(yōu)化工作也可以按工程進(jìn)度要求分階段進(jìn)行。

三、結(jié)構(gòu)成本在建安成本占的比例是最大的

建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、墻體、門(mén)窗，水電工程的強(qiáng)電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調(diào)排水）等材料和人工成本投入。

建安成本是房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分，按照國(guó)外一般情況，建安成本一般占房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)成本的70%，其它的地價(jià)及稅、費(fèi)三項(xiàng)僅占房?jī)r(jià)的30%左右。 而在國(guó)內(nèi)，這個(gè)數(shù)字是顛倒的。根據(jù)有關(guān)報(bào)道，建安成本費(fèi)用占普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的10.66%-28.77%，建安工程費(fèi)平均僅為普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的15.71%，而土地使用權(quán)出讓金一項(xiàng)，就占了普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的31.48%，也就是說(shuō)，老百姓購(gòu)房款的30%多，系政府土地使用權(quán)出讓金，這也從另一側(cè)面反映出房地產(chǎn)價(jià)格畸高問(wèn)題。

數(shù)據(jù)分析：超高層五星級(jí)酒店的建安成本標(biāo)準(zhǔn)如下（元/平方米）：

1.樁基工程（受力樁）總建筑面積180-200

2.地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐地下室建筑面積4000-4400

3.建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積900-990

4.外墻玻璃幕墻外立面建筑面積1300-1600

5.結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積1000-1200

6.給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積370-400

7.噴淋、氣體消防總建筑面積110-120

8.污水處理（含管線）總建筑面積40-45

9.空調(diào)工程地上建筑面積600-660

10.地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積190-210

11.照明、防雷、動(dòng)力、變配電總建筑面積900-990

12.電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳總建筑面積530-580

13.煤氣工程總建筑面積50-55

14.電梯、自動(dòng)扶梯總建筑面積360-400

15.室外總體總建筑面積120-135

16.室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積3500-3900

17.雜項(xiàng)工程總建筑面積300-350

18.洗衣房設(shè)備地上建筑面積170-190

通過(guò)以上數(shù)據(jù)，我們可以相當(dāng)清晰的看出結(jié)構(gòu)成本在建安成本占的比例是最大的。

四、做好結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段的成本控制

優(yōu)化，就是采取一定的措施使目標(biāo)變的優(yōu)秀。結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)（optimum design of engineering structure）是指在滿足各種規(guī)范或某些特定要求的條件下，使建筑結(jié)構(gòu)的某種指標(biāo)（如重量、造價(jià)、剛度等）為最佳的設(shè)計(jì)方法。也就是要在所有可用方案和做法中，按某一目標(biāo)選出最優(yōu)的方法。 我國(guó)工程技術(shù)人員與國(guó)外同行比較，缺乏也不太重視經(jīng)濟(jì)觀念。離開(kāi)了規(guī)范就動(dòng)不了的、離開(kāi)了計(jì)算機(jī)就不會(huì)設(shè)計(jì)的，還不能算是工程師，只是技術(shù)員而已。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的成本控制能力是一個(gè)工程師的技術(shù)水平和一個(gè)設(shè)計(jì)單位的管理水平的直接體現(xiàn)。精細(xì)化設(shè)計(jì)是時(shí)代對(duì)設(shè)計(jì)院和結(jié)構(gòu)工程師的必然要求。

設(shè)計(jì)優(yōu)化帶來(lái)的技術(shù)意義主要是，使建筑功能更為合理或得到提升，使結(jié)構(gòu)安全度和抗震性能提高，減少和避免設(shè)計(jì)差錯(cuò)。帶來(lái)的主要經(jīng)濟(jì)意義是，節(jié)約建設(shè)造價(jià)，縮短建設(shè)工期，推廣和利用新技術(shù)。

如何降低成本、增加利潤(rùn)，是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的問(wèn)題。建設(shè)項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)階段（方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）影響整個(gè)項(xiàng)目投資的可能性在80%以上。其中，結(jié)構(gòu)成本占到建安成本的40%至60%。很多建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)做的并不精細(xì)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)公司已經(jīng)不同程度的認(rèn)識(shí)到結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響，并采取了不同的方法來(lái)控制結(jié)構(gòu)造價(jià)，一般有以下四種方法，不同的方法起到了不同的作用。

1.設(shè)立專門(mén)的人員控制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。實(shí)際情況更多的是，難以招聘到確實(shí)水平高一籌的結(jié)構(gòu)工程師，是起不了多大作用的。

2.設(shè)立專門(mén)的研發(fā)部門(mén)。多數(shù)情況是，專門(mén)設(shè)立的研發(fā)部門(mén)，針對(duì)市場(chǎng)需求或規(guī)劃方案做了大量的工作，但是針對(duì)結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計(jì)很難做什么工作，起不到控制結(jié)構(gòu)成本的作用。

3.對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的要求。不足之處是：有些水平不高的設(shè)計(jì)單位為了完成限額，犧牲了結(jié)構(gòu)整體或局部的安全度、抗震性能或耐久性；限額值是過(guò)去常規(guī)工程的一般經(jīng)驗(yàn)值，針對(duì)性不強(qiáng)。

4.聘請(qǐng)專業(yè)的顧問(wèn)公司。專業(yè)化的顧問(wèn)公司往往有結(jié)構(gòu)專家領(lǐng)銜，他們具有較為豐富的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，熟悉設(shè)計(jì)規(guī)范和計(jì)算機(jī)軟件，有一套成功的結(jié)構(gòu)成本控制的方法。聘請(qǐng)專業(yè)的顧問(wèn)公司來(lái)控制結(jié)構(gòu)造價(jià)的方法應(yīng)該是最有效和最科學(xué)的方法，這也是國(guó)際通行的做法。

在整個(gè)結(jié)構(gòu)成本管理控制過(guò)程中要把握好以下三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：做好事前控制。這是整個(gè)結(jié)構(gòu)成本控制的重中之重。設(shè)計(jì)過(guò)程的精細(xì)化管理。設(shè)計(jì)過(guò)程中必須控制好的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)流程做好精細(xì)化設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)過(guò)程中適時(shí)、適當(dāng)?shù)囊胪獠抠Y源。聘請(qǐng)專業(yè)化的設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司，全過(guò)程的進(jìn)行工程設(shè)計(jì)的管理和結(jié)構(gòu)成本的控制，將會(huì)起到事半功倍的效果。好的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不僅能給房地產(chǎn)公司降低工程成本，更可以給房地產(chǎn)公司帶來(lái)意想不到的價(jià)值。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)以上詳細(xì)的分析以及探討，我們可以看出結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響是很重要的。所以，我們必須要做好結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段的成本控制，這樣才能在最大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]姜曉軍.蘇州東盛步行街項(xiàng)目建筑安裝工程成本管理問(wèn)題研究[D].南京理工大學(xué).2013（5）：90-91

[2]劉丹.建筑項(xiàng)目管理選擇和實(shí)現(xiàn)造價(jià)的有效承包方式探討[J].科技風(fēng).2010（9）：11-12.