新絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略對(duì)烏魯木齊房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響研究

【摘要】中國構(gòu)筑新絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶，對(duì)中國眾多地區(qū)是一次新的發(fā)展機(jī)會(huì)。最直接的受益區(qū)域?qū)⑹俏鞑康男陆?。新疆一直立足于搭建亞歐溝通的橋頭堡，通過亞歐博覽會(huì)等方式已經(jīng)取得了對(duì)亞歐，尤其是中亞的經(jīng)濟(jì)、文化、政治交流的先手。烏魯木齊作為新疆的主要城市，也因?yàn)榻z綢之路經(jīng)濟(jì)帶的實(shí)施受益很多，本文就針對(duì)新絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略對(duì)于烏魯木齊房地產(chǎn)的影響展開分析研究。

【關(guān)鍵詞】絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶；房地產(chǎn)；烏魯木齊

絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶，東接廣袤的亞洲太平洋經(jīng)濟(jì)圈，往西毗鄰著發(fā)達(dá)的歐洲經(jīng)濟(jì)圈，總面積約5000萬平方公里，匯集人口約占世界總?cè)丝诘亩种?，被認(rèn)作是“世界上最長、最具有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)大走廊”。它源于中國古絲綢之路，早在千年以前便已成為了我國與中西南亞諸國進(jìn)行經(jīng)貿(mào)往來的最主要途徑。新疆位于亞歐大陸腹地，東接我國內(nèi)地，外與中亞、南亞、西亞、歐洲八國相連，毫無疑問是歐亞大陸幾何中心。因此在新絲綢之路的潮流中，新疆在巨大的挑戰(zhàn)中無疑擁有著難逢的機(jī)遇。

一、絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶實(shí)施烏魯木齊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）發(fā)展現(xiàn)狀

在國家宏觀調(diào)控政策以及諸多不確定因素的影響下，烏魯木齊近幾年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出結(jié)構(gòu)調(diào)整平衡發(fā)展的態(tài)勢(shì)。我們根據(jù)烏魯木齊市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告可以看出，2013年烏魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資825.69億元，比上年增長36.2%，增幅比上年提高18.8個(gè)百分點(diǎn)。2012年烏市建設(shè)保障性住房12168套，共77.8萬平方米。2013年烏市保障性住房新建項(xiàng)目10個(gè)，計(jì)劃建設(shè)保障性住房11500套，總投資18.9億元。其中6項(xiàng)集中建設(shè)項(xiàng)目7855套正在建設(shè)中；社會(huì)籌集公租房項(xiàng)目4項(xiàng)846套，已開工兩項(xiàng)400套。實(shí)際建設(shè)已完成投資6.6億元?？傆?jì)劃完成投資20.27億元。因此，我們可以看出烏魯木齊市房地產(chǎn)市場中固定資產(chǎn)投資得到了高速的增長。

（二）發(fā)展的特征

烏市住房價(jià)格普遍呈南低北高態(tài)勢(shì)，隨著城市向北擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)重心的北移，北部從原來2008年住房的少人問津到現(xiàn)在的開盤即受熱捧，短短五年間發(fā)生重大改變。南門、北門、小西門等原來的市中心，現(xiàn)在這已經(jīng)逐漸變?yōu)槔铣菂^(qū)。隨著地鐵一號(hào)線的開工，未來城市南北的距離將逐漸變小，加上南部建筑布局陳舊，多數(shù)地段規(guī)劃不合理，交通相對(duì)擁擠，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限等緒多因素導(dǎo)致北區(qū)房價(jià)直線上升。但北區(qū)也受限于自身發(fā)展較緩的情況，相對(duì)南區(qū)，教育、醫(yī)療、政治、大型超市、商場等各項(xiàng)生活配套設(shè)施均較南區(qū)落后。一些地段開發(fā)商只注重商品房本身的開發(fā)、忽略了生活配套設(shè)施的引進(jìn)，導(dǎo)致較偏的地方一些房子仍然無人問津。

二、絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶實(shí)施對(duì)烏魯木齊市房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

（一）房地產(chǎn)市場進(jìn)入良性發(fā)展軌道

經(jīng)過政府管理部門的宏觀調(diào)控和市場的調(diào)節(jié)，使得烏魯木齊市房地產(chǎn)市場供需矛盾得到了一定的緩解，這標(biāo)志著烏魯木齊市的房地產(chǎn)越來越快速發(fā)展的勢(shì)頭得到了有控制。而且住宅空置面積在多年得增長以后也出現(xiàn)了明顯下降，因此，說明了政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控實(shí)施的措施發(fā)揮了自己的作用，市場進(jìn)入了良性發(fā)展的軌道。

（二）普通住宅商品房銷售價(jià)格上漲

自從新一輪的絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶政策被正式提出，將會(huì)是新疆的經(jīng)濟(jì)社會(huì)更加的繁榮、這必然會(huì)是新疆各族人民的收入得到提高從而會(huì)使人們的生活水平不斷地提高，這樣一來就會(huì)加大烏魯木齊市房地產(chǎn)價(jià)格走高的趨勢(shì)。在最近的幾年中，經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的浮動(dòng)是比較穩(wěn)定的。而且在政府部門的宏觀調(diào)控措施下商品住宅銷售價(jià)格也有了比較穩(wěn)定的小幅度的上升趨勢(shì)。2013年底全市平均商品住宅房價(jià)為7400元/平方米，比2012年6600元/平方米上漲12%。從需求比例來看，2012和2013年首套住房均占55%左右，改善性和投資性需求占45%。2014年一季度這一比例有所變化，首套住房需求比例達(dá)到了61%，改善和投資需求有所下降至39%。 因此，通過以上我們可以看出在近幾年中房價(jià)已經(jīng)走出了低位徘徊的陰影。

（三）投資者信心有所增加

由于絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶政策的實(shí)施，使得烏魯木齊市的市民和城市周邊的農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入的到了不斷地提高，因此，越來越多的人有能力在烏魯木齊市買房了。而且國家大力提倡通過城鎮(zhèn)化建設(shè)來提高城市人口在總?cè)丝谥械谋戎?。因此，這些因素都增強(qiáng)了投資者的信心。

三、加強(qiáng)烏魯木齊房地產(chǎn)市場發(fā)展的對(duì)策

（一）宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求

烏魯木齊銀監(jiān)局在貫徹意見中要求對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款嚴(yán)格執(zhí)行“四證齊全”和資本金比例不低于35%的標(biāo)準(zhǔn)，高檔商品房、別墅、商業(yè)用房開發(fā)貸款應(yīng)實(shí)行更高項(xiàng)目資本金要求，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款以外，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放如流動(dòng)資金貸款、票據(jù)融資等其他任何形式的短期貸款和融資則被嚴(yán)令禁止。此外，烏魯木齊銀監(jiān)局還要求烏魯木齊各銀行區(qū)別對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)貸款展期要求，對(duì)存在銷售前景不佳、惡意囤積房源等現(xiàn)象的開發(fā)項(xiàng)目要從嚴(yán)控制貸款展期，同時(shí)切實(shí)加強(qiáng)貸后管理，督促房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)歸還到期的開發(fā)貸款。

（二）改革土地財(cái)政，弱化地方抬高地價(jià)的沖動(dòng)

近幾年來，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為利潤最高的產(chǎn)業(yè)之一，企業(yè)收益、政府收益，投資和投機(jī)者收益都大大增加，但許多以前擁有土地的農(nóng)民，不僅沒有從中獲得應(yīng)該獲得的收益，反而因此失去了就業(yè)保障和社會(huì)保障，這是極其不合理的。因此，改革土地出讓金制度，尤其是增大征地拆遷補(bǔ)償和農(nóng)民社會(huì)保障，將會(huì)在一定程度上，減少農(nóng)民的利益損失，使農(nóng)民獲得一定的補(bǔ)償，對(duì)建立合理土地出讓金分配機(jī)制是非常有益的一次探索，而更深遠(yuǎn)的意義就在于，它對(duì)中國進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地制度新模式具有巨大的促進(jìn)和推動(dòng)作用。

（三）建立、健全住房管理制度，保障房市活動(dòng)的理性

促進(jìn)房產(chǎn)回歸居住屬性的另一有效工具就是加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)。牛鳳瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控涉及三大領(lǐng)域，除了房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域和房地產(chǎn)市場調(diào)控領(lǐng)域，還包括住房保障建設(shè)領(lǐng)域。只有增加這部分供給，才能達(dá)到更高水平的平衡狀態(tài)。

鑒于住房的特殊商品屬性和民生特點(diǎn)，烏魯木齊將一方面加快發(fā)展完善房地產(chǎn)市場體系，另一方面加快建立健全住房保障體系。烏魯木齊的住房保障體系主要包括四大類——廉租房、動(dòng)遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房以及單位租賃房、公共租賃房。

（四）建立行之有效的管理監(jiān)督機(jī)制，保障房產(chǎn)發(fā)展

加強(qiáng)對(duì)烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)市場行為和質(zhì)量行為的監(jiān)管，把是否有不良記錄、違規(guī)違法行為作為年檢和晉級(jí)的重要條件。對(duì)房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入的各項(xiàng)條件嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)，對(duì)不合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將堅(jiān)決予以注銷。同時(shí)，政府還建立長效監(jiān)管機(jī)制，以此來加強(qiáng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管與調(diào)控，嚴(yán)厲打擊炒房者、投機(jī)者，防止房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，維護(hù)好房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

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作者簡介：姓名：伍天山 性別：男 出身年月：1975年9月5日 籍貫：湖南 學(xué)歷：本科 畢業(yè)院校：湖南大學(xué) 現(xiàn)有職稱：中級(jí) 研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)