林振龍 黃秋梅
【摘要】本文首先分析了施工項目管理的內(nèi)涵,然后闡述了房地產(chǎn)施工項目管理的基本內(nèi)容和提高項目管理能力的具體策略。對房地產(chǎn)企業(yè)施工項目進行高效的管理是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題 ,本文在此提出了自己的觀點和看法,可與同行工作人員共同探討。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn); 施工管理; 主要措施
房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是一項比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程,對房地產(chǎn)項目工程的優(yōu)化管理,應(yīng)當在房地產(chǎn)項目規(guī)劃前做好充分的調(diào)研,應(yīng)當不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的機制和制度,著眼于房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的工程管理問題,對房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程進行全面控制,促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)施工項目管理的內(nèi)涵
房地產(chǎn)開發(fā), 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過過程中一系列的具體措施, 把最初的想法構(gòu)思最終落成一座具體房地產(chǎn)物的社會實踐活動。在這項實踐活動中, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要遵守國家土地主管部門的相關(guān)政策要求, 循序漸進的落實到最后房地產(chǎn)物的施工建設(shè),這其中,首先需要完成的工作是在土地交易市場獲取土地開發(fā)權(quán)再就是對整個房地產(chǎn)的開發(fā)項目進行規(guī)劃設(shè)計, 在一切設(shè)計事宜都準備妥當后通過公開招標確定房地產(chǎn)施工隊伍和監(jiān)理單位, 開展房地產(chǎn)工程的施工建設(shè),完成一張設(shè)計圖紙到實際房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。
二、房地產(chǎn)施工項目管理的基本內(nèi)容
1、 總體規(guī)劃
人類在做任何一件事情之前都有一個想法, 如同在房地產(chǎn)開發(fā)項目中一樣, 房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)某項具體項目之前都要有一個總體規(guī)劃, 總設(shè)計也就是工程建設(shè)之前做的準備工作。
2、 配合協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)開發(fā)涉及的社會因素眾多, 同時由于房地產(chǎn)的建設(shè)工程自身的特點,如工程項目多,施工周期長,建設(shè)范圍廣,涉及部門廣,泛單位多, 所以建設(shè)當中的矛盾眾多, 在眾多的矛盾當中,要達到工程建設(shè)的順利進行,就必須進行配合協(xié)調(diào)。 在協(xié)調(diào)工作中,需要注意的是配合好開發(fā)建設(shè)相關(guān)單位,并處理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種矛盾。
3、 質(zhì)量監(jiān)理
過硬的質(zhì)量保證是激烈的市場競爭中最重要的祛碼, 房地產(chǎn)開放企業(yè)要想使自己開發(fā)的樓盤實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益和社會效益,首要的是保證房地產(chǎn)物質(zhì)量的過關(guān), 因此在工程的建設(shè)過程中要十分注意現(xiàn)場施工的監(jiān)理,及時發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題, 并注重抓落實。
三、房地產(chǎn)施工過程控制管理普遍存在的問題
1、 施工質(zhì)量管理中存在的問題
很多房地產(chǎn)施工企業(yè)為了追求施工進度進而對房地產(chǎn)工程施工中的一些施工環(huán)節(jié)的施工方法和工藝重視不夠,并且一些施工人員質(zhì)量意識不高、業(yè)務(wù)素質(zhì)不過關(guān)、習慣沿用傳統(tǒng)的施工工藝與方法或者是施工人員的違規(guī)操作,都會在很大程度上降低工程的質(zhì)量。甚至有的房地產(chǎn)施工企業(yè)為了追求利益的最大化,在選用房地產(chǎn)材料是以次充好,施工時偷工減料,這就使房地產(chǎn)工程存在很大的安全隱患,不僅僅會威脅到房地產(chǎn)工程的使用者,還會在很大程度上不利于房地產(chǎn)施工企業(yè)的名譽建設(shè)。
2、施工進度管理中存在的問題
為了加快建設(shè),工程建設(shè)對速度的重要性強調(diào)過大,致使必要流程被縮減,人員每日勞動量增加,質(zhì)量和速度不能同時兼顧,應(yīng)當認識到,認真工作對房地產(chǎn)物使用壽命的影響,加速工作短期看似任務(wù)完成,節(jié)約成本,實則是豆腐渣工程,導致房地產(chǎn)物更新使其成本更大,且在使用期間房屋使用者人身安全遭受影響,所以必須重視
3、成本管理不當
在房地產(chǎn)工程建設(shè)的主要目的是為了獲取利益,為了實現(xiàn)利益的最大化,應(yīng)該加強對施工項目管理工作。通過對工程項目建設(shè)進行合理的管理,可以有效的節(jié)省資金,提高整體的效益。
四、提高項目管理能力的具體策略
1、 完善規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī),尋找政策保護。尤其是在當前形勢下,國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻發(fā)布。同時,開發(fā)部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策,以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準才能開展后續(xù)工作的,所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。
2、加強對工程質(zhì)量的管理和控制
房地產(chǎn)是人們所有投資中所占比例最大的投資,人們在房屋的質(zhì)量方面考慮很多,房屋質(zhì)量合格是房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質(zhì)量,在項目工程的開發(fā)過程中應(yīng)當在材料、人員、機械及施工等方面嚴格控制和管理,并做到量化要求。另外,應(yīng)當做好其它基礎(chǔ)配套設(shè)施,房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。
3、 完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理
(1) 在項目開發(fā)的規(guī)劃階段,應(yīng)當做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)測及評估工作,對房地產(chǎn)開放項目的成本、銷售及利潤進行嚴格控制,盡量做到房地產(chǎn)開發(fā)項目成本最低且質(zhì)量最優(yōu)。
(2)在房地產(chǎn)項目的實際施工中,應(yīng)當引入競爭機制,做到市場化投保招標,還應(yīng)當建立明確的獎懲制度,嚴格控制項目工程的工期和質(zhì)量。在項目的施工階段應(yīng)當加強和完善現(xiàn)場簽證管理,可以從現(xiàn)場簽證的辦理及審查兩個階段進行加強和完善。
4、加大對項目的安全管理
項目施工安全管理主要以基礎(chǔ)施工及高空作業(yè)進行重點管理,確保施工順利進行。高空作業(yè)前,需要進行禁區(qū)劃分,根據(jù)區(qū)域劃分設(shè)置圍欄,掛牌示警,確保施工安全。同時高空作業(yè)外沿需要在行人處搭建防護棚,針對電梯井口、樓梯口、陽臺口等危險區(qū)域要設(shè)置危險標示及防護圍欄。根據(jù)施工需要,腳手架搭建前,需要進行嚴格設(shè)計計算,技術(shù)負責人審批后方可進行搭建,并按照相關(guān)施工規(guī)定進行,根據(jù)腳手架的高度及氣候,以15m 為標準,增設(shè)避雷設(shè)施,不能鋪設(shè)照明電線。高層房地產(chǎn)施工時,要求在工作面外側(cè)設(shè)置寬度至少為3m 的安全網(wǎng),施工層與首層間要求搭建安全網(wǎng),間距為3~4個樓層,存在安全隱患的安全網(wǎng)禁止使用,直至高空作業(yè)整體結(jié)束,安全網(wǎng)方可拆除。安全帽也是高空作業(yè)中必要的安全防護措施,要求具備耐燒、耐低溫、耐沖擊、耐穿透、耐側(cè)壓及具備絕緣性能等特點,使用前應(yīng)檢查是否符合使用標準,有無合格證,使用過程中不能隨意取下帽襯,存在安全隱患的安全帽必須停止使用,以確保施工及人身安全。
5、項目進度管理
( 1) 制定進度計劃。在工程的設(shè)計之初,做好項目的總進度計劃,確定工期的總目標,在對現(xiàn)場進行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上,將各個階段的工作進行詳細的計劃,對施工進行指導。
( 2) 保證進度計劃的實施。對施工中存在的影響進度和質(zhì)量的問題,要及時進行處理,采用適當?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進度的順利進行。項目的進度管理是項目管理中的難點,影響因素較多,實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中,要對這些因素進行詳細的分析,列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題,進行預(yù)防性的控制,以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。
通過研究可以發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)工程的建設(shè),涉及到各個方面,其廣泛的影響范圍及其對社會發(fā)展的重要作用,使得對于其進行施工項目管理成為了必要措施,只有科學地處理其中存在的問題,并能夠制定出有效的措施防范問題的產(chǎn)生,才能助力與房地產(chǎn)工程的建設(shè),從而促進工程的科學發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展,為社會的進步和人們生活水平的提高做出貢獻。
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