關(guān)于房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)及防范措施探究

吳文桂

青海省樂都區(qū)房地產(chǎn)管理局 青海樂都 810700

摘要：本文首先分析了房地產(chǎn)交易存在的突出問題，同時(shí)論述了如何防范產(chǎn)權(quán)登記中的弄虛作假行為及房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，以期對(duì)目前房產(chǎn)交易安全起到一定的積極作用。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)交易；存在問題；產(chǎn)權(quán)登記；風(fēng)險(xiǎn)防范

前言

房產(chǎn)交易正朝著規(guī)范化、市場(chǎng)化的方向發(fā)展，但我國(guó)房產(chǎn)交易過程中仍然存在不少問題，在制定和簽署房產(chǎn)買賣合同的時(shí)要加強(qiáng)安全防范意識(shí)，嚴(yán)格簽署合同條款，避免房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生糾紛。因此，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)交易中有關(guān)理論與實(shí)務(wù)的探討，有益于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律調(diào)控。

1、房地產(chǎn)交易中存在的突出問題

1.1 偽造假證，達(dá)到非法交易的目的

在辦理房地產(chǎn)交易的過程中，當(dāng)事人身份證、產(chǎn)權(quán)證甚至是結(jié)婚證，或買賣雙方的購(gòu)房合同在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中是不可或缺的，還有委托書、公證文書在特定場(chǎng)合和特殊情況下也必須提供。除與當(dāng)事人關(guān)系非同一般以外，獲取真的身份證、產(chǎn)權(quán)證實(shí)屬不易，所以不法人員常用制假手段，偽造身份證、產(chǎn)權(quán)證和公證文書，由于制假技術(shù)日趨成熟，這類假證非常逼真，往往能逃過受理人員的眼睛蒙混過關(guān)。

1.2 房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確

標(biāo)的物的權(quán)屬法律關(guān)系是確定交易合法性的重要環(huán)節(jié)。權(quán)屬法律關(guān)系必須清晰，交易雙方應(yīng)提供證據(jù)來證明所簽訂的交易合同具有法律效力。簽訂合同者應(yīng)具備相應(yīng)的權(quán)利。如是否是產(chǎn)權(quán)所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權(quán)利。在簽訂房屋交易合同時(shí)，如果由于委托事項(xiàng)不明確，價(jià)格不透明，就會(huì)給交易雙方造成不必要的糾紛和損失。另外還存在著一些詐騙行為，例如有人以收購(gòu)名義買斷房屋，待得到該房屋的法律文件原件和房屋后不辦手續(xù)而是冒充產(chǎn)權(quán)人或利用產(chǎn)權(quán)人的委托證明采取一房多賣、一房多租等手段進(jìn)行詐騙活動(dòng)。使真正的產(chǎn)權(quán)人蒙受巨大的損失。

1.3 房屋質(zhì)量低劣型

我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)做出了比較完善的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不具備或不完全具備“五證”的情況下，不得進(jìn)行房產(chǎn)買賣，而在實(shí)際生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，實(shí)際未取得商品房預(yù)售許可證明和合法的土地使用權(quán)，卻哄騙消費(fèi)者已五證具備和工程施工建設(shè)，另外很多開發(fā)商為了謀取私利，在工程施工過程中偷工減料，使用不達(dá)標(biāo)建材，造成房屋質(zhì)量低劣，所交付的房屋不符合質(zhì)量要求或合同的約定，主要包括：房屋主體不合格、房屋質(zhì)量瑕疵、房屋面積誤差等。

2、杜絕產(chǎn)權(quán)登記中的弄虛作假行為

當(dāng)前，房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中弄虛作假的現(xiàn)象日益嚴(yán)重，當(dāng)事人往往通過制作和使用假證件（如身份證、結(jié)婚離婚證明、公證書等）、假房屋權(quán)利證書、冒名頂替、隱瞞事實(shí)等不法方式騙取房地產(chǎn)登記部門的登記，從而獲得非法利益。為了有效打擊這種違法行為，凈化房產(chǎn)市場(chǎng)，扭轉(zhuǎn)登記部門被動(dòng)和尷尬的局面，一方面要和公安、司法等部門聯(lián)合起來共同打擊，更重要的是要在登記中加強(qiáng)管理、規(guī)范流程、嚴(yán)格把關(guān)，并利用現(xiàn)代化技術(shù)和現(xiàn)行的法律法規(guī)捍衛(wèi)自身利益和權(quán)威。

2.1 在辦理房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)要求買賣雙方或登記方親自到場(chǎng)，核對(duì)身份和簽名，對(duì)委托辦理的要提供委托書（若出讓方委托要求提供經(jīng)公證過的委托書），以及被委托人及委托人的證件原件或公證書。核對(duì)身份時(shí)盡可能核對(duì)證件的相片和本人，并做基本的詢問。

2.2 在登記中核對(duì)房產(chǎn)來源和原登記的檔案，重點(diǎn)核對(duì)房產(chǎn)來源是否清晰，原登記中提供的身份證明、婚姻狀況等與現(xiàn)狀是否一致。

2.3 要認(rèn)真檢查申請(qǐng)表格和報(bào)告是否填寫清晰完整，有無涂改，申請(qǐng)人的字跡是否一致，最好能當(dāng)場(chǎng)填寫并簽名；若委托辦理的，要盡量檢查委托書和資料中的簽名是否一致。

2.4 登記人員發(fā)現(xiàn)有問題的證件和資料要仔細(xì)對(duì)比，一旦確認(rèn)應(yīng)及時(shí)報(bào)警。

2.5 盡可能利用現(xiàn)行的法律法規(guī)與相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)處罰力度?！斗课莸怯涋k法》已對(duì)偽造和涂改權(quán)利證書、弄虛作假驗(yàn)取登記機(jī)關(guān)登記等行為做出了一些規(guī)定，我們可對(duì)違反者大膽行使處罰權(quán)。但在實(shí)施中應(yīng)注意要嚴(yán)格按照《行政處罰法》的規(guī)定和程序進(jìn)行處罰。

3、防范房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

房產(chǎn)交易中心作為房地產(chǎn)交易登記的責(zé)任機(jī)構(gòu)，既要高度保持對(duì)房地產(chǎn)交易領(lǐng)域存在風(fēng)險(xiǎn)的警惕，又要提高識(shí)假辨假的敏銳度和鑒別力，從各個(gè)方面提高全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，做好宣傳防范，協(xié)助買賣雙方了解交易程序、方法和雙方的權(quán)力義務(wù)，通過規(guī)章制度來形成一道無形的圍墻，最大限度地遏止房產(chǎn)安全交易的發(fā)生。

3.1 嚴(yán)把審核關(guān)，杜絕造假行為，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度

針對(duì)假冒身份證現(xiàn)象增多的趨勢(shì)，在查檔和受理窗口配備身份證識(shí)別器，從科技層面上來加強(qiáng)防范，凡持有委托公證書的代理人，嚴(yán)格核實(shí)委托書及內(nèi)容，并對(duì)該公證書文書進(jìn)行核實(shí)。對(duì)二手房買賣和有疑點(diǎn)的現(xiàn)房抵押的出讓人和抵押人的身份證件與上一手的檔案中的身份證件進(jìn)行核對(duì)，如身份證件不一致的（除二代身份證外），必須到當(dāng)?shù)毓膊块T開具戶籍證明；并核實(shí)原登記范圍有否變化。針對(duì)房地產(chǎn)案件易發(fā)的二手房買賣、現(xiàn)房抵押業(yè)務(wù)，落實(shí)專人以回訪的形式再次查驗(yàn)當(dāng)事人的身份和此件交易的真?zhèn)巍?/p>

3.2 做好房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，避免糾紛

交易雙方在簽訂房產(chǎn)交易合同時(shí)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或依法委托的代理人來確定交易中的重要環(huán)節(jié)，并簽訂合同。確保合同的合法性、真實(shí)性、有效性，使交易價(jià)格更合理、透明和安全。因房屋的產(chǎn)權(quán)是以登記制為法定產(chǎn)權(quán)歸屬的，一旦該房屋發(fā)生糾紛或重大事件，如果產(chǎn)權(quán)人不能提供相應(yīng)的證據(jù)來證明沒有過錯(cuò)，那么該產(chǎn)權(quán)人將承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。作為交易雙方，即使在簽訂合同后，各自的法律文件證明應(yīng)由各自保管好。盡量不要委托他人，本人不能親自辦理、出面辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的也應(yīng)委托信任的人。

3.3 房屋交付時(shí)，要嚴(yán)格把握質(zhì)量關(guān)

首先檢查所買的房屋與合同附圖是否一致，房屋結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有偏差。其次檢查房屋有沒有質(zhì)量問題，例如該房是否已通過綜合驗(yàn)收，房屋有無裂縫，是否存在一般的質(zhì)量問題或主體結(jié)構(gòu)問題。如存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，購(gòu)房者要堅(jiān)決予以拒收，最后要注意的是交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)問題，一定要書面記錄下來保留證據(jù)。

3.4 房產(chǎn)交易要做好產(chǎn)權(quán)登記

產(chǎn)權(quán)登記是房產(chǎn)買賣雙方在交易過程中的過渡橋梁，也是買賣房屋最重要、必不可少的一環(huán)。如果不辦理產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移在法律上也就沒有效力，日后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，將對(duì)買受人產(chǎn)生不利，帶來一系列不必要的麻煩。因此，在合同中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)登記時(shí)交易雙方的義務(wù)和權(quán)利、產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間以及有關(guān)稅費(fèi)等。

4、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活不可缺少的基本物質(zhì)資料，房地產(chǎn)業(yè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部門。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了許多新情況、新問題。各類房地產(chǎn)糾紛，特別是產(chǎn)權(quán)登記方面的問題迅速增加，給房地產(chǎn)管理部門的工作帶來了極大壓力。因此，需要解放思想、勇于創(chuàng)新，這樣才能與時(shí)俱進(jìn)。

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