商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管理的影響因素

朱咸勝

【摘要】本文針對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上存在的問(wèn)題，并結(jié)合市場(chǎng)需求，從房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管理的作用和意義著手，全方面重點(diǎn)論述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響因素。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn);設(shè)計(jì)階段;成本管理;重要性;影響因素

0??前言

隨著社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程的腳步加快，人們的生活水平顯著提高，對(duì)住房的要求也相應(yīng)提高，中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的黃金時(shí)期，給房地產(chǎn)行業(yè)提供了巨大的市場(chǎng)契機(jī)，但是“房?jī)r(jià)高燒不退”的現(xiàn)狀又給政府和人們?cè)斐闪酥卮罄_，也給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)注的就是投資報(bào)酬率問(wèn)題，如何合理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，以降低房?jī)r(jià)成為地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。

對(duì)于政府管理部門(mén)，商品住宅的開(kāi)發(fā)是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)的巨大動(dòng)力。要以相對(duì)合理的成本，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，保質(zhì)保量的開(kāi)發(fā)出能夠滿足市場(chǎng)不同層次需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)份額，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前迫切需要解決的問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)高投入且生產(chǎn)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，因此商業(yè)地產(chǎn)的成本控制不單指施工過(guò)程中某一階段的成本控制，而是一個(gè)全過(guò)程、全方位、全壽命周期的控制，設(shè)計(jì)階段在項(xiàng)目全壽命周期中處于獨(dú)特而重要的地位，設(shè)計(jì)階段所產(chǎn)生的決策結(jié)果和施工指導(dǎo)，對(duì)成本控制的影響占到總成本的70%，是全壽命周期房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵。

1??當(dāng)代商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)要求及設(shè)計(jì)階段成本管理的實(shí)際意義

1.1?當(dāng)代商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)要求

（1）建筑設(shè)計(jì)要結(jié)合時(shí)代潮流，反應(yīng)政府政策的影響。商業(yè)地產(chǎn)屬于社會(huì)科學(xué)范疇，加之建筑本身的美學(xué)概念，投資商業(yè)地產(chǎn)好比就是在投資一項(xiàng)社會(huì)藝術(shù)品，政府政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是干預(yù)還是扶持，不僅直接影響行業(yè)本身的切身利益，還深刻引導(dǎo)著消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)向，所以在建筑設(shè)計(jì)上即要順應(yīng)時(shí)代特色，還應(yīng)該充分反映政府決策。

（2）建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該符合社會(huì)消費(fèi)習(xí)慣。改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)民的生活水平和認(rèn)知水平顯著提高，消費(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣也隨之發(fā)生改變，人們開(kāi)始關(guān)注生活品質(zhì)和生活格調(diào)，目前大規(guī)模、大品牌、性能多樣化、消費(fèi)者親身體驗(yàn)感、商業(yè)的綜合交通流線合理性、商業(yè)內(nèi)部功能區(qū)規(guī)劃合理性、服務(wù)性等類(lèi)似商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目比較受到市場(chǎng)青睞，所以商業(yè)地產(chǎn)在設(shè)計(jì)時(shí)一定要充分考慮這個(gè)消費(fèi)趨向。

（3）建筑設(shè)計(jì)要體現(xiàn)科技進(jìn)步的思想。自全球一體化以來(lái)，科技日新月異，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度驚人，大眾的消費(fèi)心理又大多喜新厭舊，投資落后產(chǎn)品就等于是在坐等虧損。但房地產(chǎn)本身生產(chǎn)周期長(zhǎng)，成本又高，不同于一般的消費(fèi)品，所以在建筑設(shè)計(jì)階段，建筑設(shè)計(jì)一定要融合新進(jìn)技術(shù)和鮮新元素，充分體現(xiàn)時(shí)代進(jìn)步的影子。

（4）建筑設(shè)計(jì)要重視環(huán)境設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)重視環(huán)境設(shè)計(jì)體現(xiàn)的是一種“以人為本”“人與自然和諧相處”現(xiàn)代思想理念，另外建筑重視環(huán)境建設(shè)也會(huì)使其與周邊發(fā)展環(huán)境更自然和諧，使建筑充滿“人情味”，更能打動(dòng)消費(fèi)者。

1.2?商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管理的意義

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)、工序復(fù)雜的生產(chǎn)鏈，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本管理是實(shí)現(xiàn)建筑總成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建筑設(shè)計(jì)是把資金轉(zhuǎn)換為實(shí)物的決定性環(huán)節(jié)，它決定著接下來(lái)建筑項(xiàng)目的總投資和成本控制，進(jìn)而直接影響著投資企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

（2）科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)的建筑設(shè)計(jì)不僅是確保建筑質(zhì)量的可靠保證，還是一項(xiàng)工程可否如期順利完工的決定性因素。一方面它可以對(duì)工程施工起到高效的引導(dǎo)作用，也可以為其它環(huán)節(jié)的施工順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)，減少不必要的設(shè)計(jì)變更和返工，保證施工進(jìn)度;另一方面可以減少設(shè)計(jì)與施工之間的誤差，避免出現(xiàn)成品房與設(shè)計(jì)的模型房出現(xiàn)“失真”的情況，降低了業(yè)主與承包商之間發(fā)生糾紛的可能性。

（3）“物美價(jià)廉”是商品在市場(chǎng)暢通無(wú)阻的最好名片。對(duì)于同一項(xiàng)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，建筑的功能、開(kāi)發(fā)商的投資目標(biāo)和業(yè)主的決策范疇都是既定值，但是好的建筑設(shè)計(jì)卻能將這些既定值加以有效整合，設(shè)計(jì)出一套最優(yōu)執(zhí)行方案，使建造出來(lái)的成品房即具備建筑物自身獨(dú)特的風(fēng)格和美感，又將工程造價(jià)控制在了合理范圍，如此物美價(jià)廉的商品，消費(fèi)者自然趨之若鶩，有了好的市場(chǎng)口碑和顧客群基礎(chǔ)，可以大大節(jié)約宣傳銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用。

2??商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管理的影響因素

設(shè)計(jì)階段成本管理直接影響著后續(xù)的項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、售后服務(wù)等階段的成本管理，所以影響因素多種多樣，加之企業(yè)性質(zhì)、規(guī)模、管理模式等的差異，所以在成本控制上各自面臨著不同的問(wèn)題和難點(diǎn)。影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段成本控制的因素既有共性因素，又有特性因素，歸納起來(lái)會(huì)比較復(fù)雜，所以筆者在此只能結(jié)合自己的一些實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，做一個(gè)相對(duì)全面的概況：

2.1?工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)相分離

⑴作為設(shè)計(jì)人員一般會(huì)比較偏重設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性和獨(dú)特性，而忽視了設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性，造成在施工過(guò)程中，為了達(dá)到先進(jìn)的設(shè)計(jì)要求，不得不引進(jìn)新技術(shù)、新設(shè)備配合施工需求，從而加大施工成本。⑵由于設(shè)計(jì)責(zé)任問(wèn)題，設(shè)計(jì)人員會(huì)尤其關(guān)注建筑質(zhì)量，因而設(shè)計(jì)方案會(huì)相對(duì)保守，性?xún)r(jià)比低。（3）市場(chǎng)目前缺乏一套完整的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)可以對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣加以判斷，因此，很多設(shè)計(jì)人員和相關(guān)管理人員普遍缺乏自主、自發(fā)進(jìn)行成本控制的動(dòng)力和意識(shí)。（4）利潤(rùn)最大化是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從事住宅開(kāi)發(fā)的基本動(dòng)力，因而就會(huì)為了追求一些短期利益行為影響設(shè)計(jì)工作的正常開(kāi)展，最后所設(shè)計(jì)出來(lái)的方案忽視社會(huì)效益、環(huán)境效益和公共利益。

2.2?設(shè)計(jì)招投標(biāo)不徹底

《中華人民共和國(guó)建筑法》第十九條規(guī)定?建筑工程依法實(shí)行招標(biāo)發(fā)包，對(duì)不適于招標(biāo)發(fā)包的可以直接發(fā)包[1]。招投標(biāo)以質(zhì)量、資金、工期等作為衡量標(biāo)準(zhǔn)可以將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入建筑設(shè)計(jì)過(guò)程，有利于房地產(chǎn)企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，提高設(shè)計(jì)水平，縮短設(shè)計(jì)周期，節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量，另一方面還能打擊行賄、受賄等腐敗行為。但是由于招投標(biāo)的市場(chǎng)機(jī)制建立不夠完善又缺乏有力的監(jiān)管，加之建筑還涉及美學(xué)價(jià)值和社會(huì)效益等模糊的衡量標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)計(jì)招投標(biāo)在市場(chǎng)中并沒(méi)有得到實(shí)效性的貫徹。

2.3?設(shè)計(jì)缺乏強(qiáng)大的技術(shù)力量做支撐

就目前中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展水平來(lái)看，不管是大型房地產(chǎn)企業(yè)還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)在施工技術(shù)力量方面都比較薄弱，無(wú)法符合設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)要求，一方面使得高效益、新工藝的設(shè)計(jì)方案實(shí)施困難;另一方面施工單位與設(shè)計(jì)單位溝通難度大，增加返工和設(shè)計(jì)變更的成本費(fèi)用。

2.4?企業(yè)管理權(quán)責(zé)劃分過(guò)細(xì)，缺乏“團(tuán)隊(duì)效益”

中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多喜歡將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離開(kāi)來(lái)，建筑工程設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)組負(fù)責(zé)，造價(jià)則由概預(yù)算組負(fù)責(zé)，兩組人員缺乏有效溝通，又出于各自的利益和要求，最后不是設(shè)計(jì)沒(méi)有考慮經(jīng)濟(jì)因素，使得設(shè)計(jì)性?xún)r(jià)比低，就是經(jīng)濟(jì)原因限制了設(shè)計(jì)的有效發(fā)揮，使得設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到指定要求。

2.5平行承發(fā)包管理模式上的不完善

采用平行承發(fā)包模式導(dǎo)致建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工以及材料設(shè)備采購(gòu)等主要環(huán)節(jié)之間互相分割與脫節(jié)，造成人工和材料浪費(fèi)。平行承發(fā)包，是指業(yè)主將建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工以及材料設(shè)備采購(gòu)的任務(wù)經(jīng)過(guò)分解分別發(fā)包給若干個(gè)設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位，并分別與各方簽訂合同[2]。采用平行承發(fā)包模式由于工程招標(biāo)任務(wù)量大，需控制多項(xiàng)合同價(jià)格?致使總合同價(jià)不易確定，增加了投資控制難度;另一方面，溝通不到位，在施工過(guò)程中設(shè)計(jì)變更和修改較多，導(dǎo)致成本增加。

2.6現(xiàn)行的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取方式不合理

現(xiàn)行設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額百分比計(jì)算，缺乏對(duì)設(shè)計(jì)在控制工程造價(jià)方面的推動(dòng)力，因而設(shè)計(jì)人員缺乏控制工程造價(jià)的意識(shí)和的主動(dòng)性。

2.7業(yè)主方“急催房”而導(dǎo)致不合理的設(shè)計(jì)時(shí)間

業(yè)主方“急催房”，造成承包商不合理壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間。雖然合同中明確規(guī)定了設(shè)計(jì)周期和設(shè)計(jì)時(shí)間，但是由于承包商已與業(yè)主承諾了總建設(shè)周期，為了不出現(xiàn)延期違約現(xiàn)象，不合理壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間，致使設(shè)計(jì)圖質(zhì)量不優(yōu)，甚至設(shè)計(jì)變更頻繁，增加成本。

2.8建筑設(shè)計(jì)人才緊缺

設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)也是在近幾年房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展下，才開(kāi)始興起的新興行業(yè)，在國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè)起步晚，運(yùn)營(yíng)機(jī)制還不完善，設(shè)計(jì)人員良莠不齊，導(dǎo)致建筑設(shè)計(jì)方案過(guò)時(shí)保守，最終興建起來(lái)的商品房在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，出現(xiàn)大量積壓房，甚至還有的商業(yè)樓盤(pán)因?yàn)闆](méi)有市場(chǎng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)融資，最后不得不中途“棄樓”，造成重大成本損失。

3?結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本也趨向透明化，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)想要搶占先機(jī)，就必須盡快轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)模式，正確認(rèn)識(shí)影響成本控制的各種因素，然后運(yùn)用先進(jìn)的管理理念、方法和技術(shù)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行全壽命周期的成本控制。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是全壽命周期商業(yè)地產(chǎn)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一定要重視設(shè)計(jì)階段成本管理的各種影響因素，防微杜漸，為生產(chǎn)出物美價(jià)廉的優(yōu)質(zhì)商品房打好基礎(chǔ)。

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