城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響與思考

王洪運(yùn)

【摘要】在城市規(guī)劃建筑環(huán)境下，如何正確處理好二者之間的矛盾，如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的盈利，規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是現(xiàn)在房地產(chǎn)商首先要考慮的問題。本文主要對(duì)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響進(jìn)行了分析。

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃;房地產(chǎn)開發(fā);影響

一、前言

城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對(duì)城市土地利用進(jìn)行控制，對(duì)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。這兩者既相互對(duì)立，有相互統(tǒng)一。本文首先對(duì)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特點(diǎn)進(jìn)行了介紹，并對(duì)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響進(jìn)行了分析。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點(diǎn)

1、城市規(guī)劃的定義及其特點(diǎn)

城市規(guī)劃：指根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系，研究城市的未來發(fā)展和合理布局，綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃城市土地用途，保證城市有序發(fā)展，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

城市規(guī)劃的特點(diǎn)：他是城市發(fā)展的規(guī)劃藍(lán)圖，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，是城市管理的重要構(gòu)成，是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)管理階段的“龍頭”，是一種政府干預(yù)行為，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，使城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)合理、壞境優(yōu)美，為城市生活創(chuàng)造良好條件。

2、房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)：《城市房地產(chǎn)管理法》中指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，房地產(chǎn)開發(fā)指企業(yè)或個(gè)人以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為，是以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合自身利益實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：是在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)土地進(jìn)行綜合開發(fā)，是一種商品生產(chǎn)和管理行為。

三、從近幾年發(fā)生的城市突發(fā)性安全危機(jī)層面看城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響

1、2008年的南方雪災(zāi)

2008年我國南方地區(qū)的雪災(zāi)已造成房屋倒塌22.3萬間;大量電線、電桿和鐵塔被積冰壓斷、倒塌，從而造成交通中斷和斷電、斷水，導(dǎo)致部分地區(qū)停電停水、通信中斷、交通事故頻發(fā)，人民群眾的生產(chǎn)生活受到較大影響。災(zāi)后重建，雖然在幾個(gè)月內(nèi)就能完成，但這幾個(gè)月的重建得慎重規(guī)劃。將更加注重基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、注重安居工程的建設(shè)。這種重視將體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，加大投入;第二，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。尤其是應(yīng)對(duì)災(zāi)害性天氣的基礎(chǔ)設(shè)施，各地還應(yīng)該加大力度投資。

2、2010年多省區(qū)的洪澇災(zāi)害

2010年5月以來，中國南部多個(gè)省市遭受了多輪特大暴雨襲擊及洪澇災(zāi)害。與常年同期相比，江南大部、華南北部降雨量較常年同期偏多二成以上，其中江西、福建、廣東等部分地區(qū)偏多五成至一倍。截至7月16日止，全國11省市已經(jīng)有12.4間房屋倒塌，損壞32.7萬間。連續(xù)的罕見暴雨讓不少城市市區(qū)頻繁“浮起來”，暴露出當(dāng)前我國一些地方在加快城市化進(jìn)程中，過度追求“‘水泥硬化，重地上輕地下、重建設(shè)輕規(guī)劃”等不可忽視的問題。在一棟棟漂亮的現(xiàn)代高樓大廈下面，排澇系統(tǒng)幾乎一片空白，遇到極端天氣時(shí)往往不是“敵手”。城市的排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該適當(dāng)提高。應(yīng)急之后更要著重建立長效防范機(jī)制，水務(wù)、市政、城建等部門要對(duì)整個(gè)城市排污、排澇情況進(jìn)行一次大排查，先從治理低洼地區(qū)等脆弱點(diǎn)入手，隨后整體推開，盡快理順標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行擴(kuò)建補(bǔ)建工作。

四、從城市規(guī)劃的主要內(nèi)容層面看城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、開發(fā)用途確定

為適應(yīng)開發(fā)要求，土地地塊用途的確定應(yīng)當(dāng)比較明確，同時(shí)有一定靈活性，確定地塊用途時(shí)應(yīng)著眼下述幾方面：

第一，地塊用途分類要適中，與開發(fā)的要求相適應(yīng)。

第二，城市土地的等級(jí)差異影響著城市的空間布局，按照最高租金原則，必須是越往中心地區(qū)，對(duì)土地用途、開發(fā)活動(dòng)的收益要求亦越高，在制定規(guī)劃、確定土地用途時(shí)，必須反映和適應(yīng)這種要求。

第三，為抑制開發(fā)的隨意或與規(guī)劃要求背離的傾向，在制定規(guī)劃時(shí)，應(yīng)對(duì)土地用途的規(guī)定留有一定彈性，即對(duì)土地用途之間的相容性作出說明。

第四，在確定地塊用途的規(guī)劃中，必須抑制高收益用途過度開發(fā)，甚至以收益高的用途擠占收益低的開發(fā)用途的現(xiàn)象，保證一些低收益的用途。

2、開發(fā)強(qiáng)度的確定

第一，根據(jù)城市的規(guī)模、總體規(guī)劃要求以及土地開發(fā)容量等估算城市開發(fā)備用地的多少，進(jìn)一步確定每類用地的最大開發(fā)強(qiáng)度。

第二，具體確定地塊的開發(fā)強(qiáng)度時(shí)，應(yīng)體現(xiàn)不同區(qū)位、不同性質(zhì)的地塊之間的差異。

第三，根據(jù)現(xiàn)狀因素，包括現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)荷能力，改造的一次性費(fèi)用多少等，確定再開發(fā)中可能承受的開發(fā)強(qiáng)度。

第四，對(duì)居住片區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度宜加強(qiáng)控制，通過較為詳細(xì)明確的強(qiáng)度控制指標(biāo)（臺(tái)密度、層數(shù)、間距等等），限制開發(fā)過密的傾向，以保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。

3、形體景觀控制

規(guī)劃時(shí)形體景觀的控制，主要是通過城市設(shè)計(jì)的勝仗、方法，對(duì)開發(fā)活動(dòng)從景觀構(gòu)成的角度提出控制要求，對(duì)建筑的風(fēng)格、色彩、輪廓空間組合等方面加以控制。隨著城市設(shè)計(jì)的日益深化，它在開發(fā)前期確定規(guī)劃干預(yù)內(nèi)容時(shí)發(fā)揮的作用越來越顯著。

4、環(huán)境容量控制

指標(biāo)一般包括：人口密度、綠化率、空間率等。人口密度規(guī)定建設(shè)用地上的人口聚集量;綠地率和空地率顯出公共綠地和開放空間在建設(shè)用地在的比例。

5、設(shè)施配套控制

即是對(duì)居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)等用地上的公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)提出定量配置要求。公共設(shè)施配套一般包括文化、教育、體育、公共衛(wèi)生等公共設(shè)施和商業(yè)、服務(wù)業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施的配置要求，市政設(shè)施配套一般包括道路、停車場(chǎng)以及基礎(chǔ)設(shè)施容量的規(guī)定等。

五、探索城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法

各國城市規(guī)劃的體系由于具體國情不同而有差異，但總的來看，大致上都包含兩大基本層次，即城市發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)控制規(guī)劃。前者重于城市總體發(fā)展策略、空間結(jié)構(gòu)框架的制定，后者則偏于對(duì)城市開發(fā)建設(shè)具體的規(guī)定。我國缺乏與后者對(duì)應(yīng)的規(guī)劃層次（傳統(tǒng)的詳細(xì)規(guī)劃與此不同），城市開發(fā)的實(shí)踐呼喚規(guī)劃體系的改革和完善，目前興起的控制性詳細(xì)規(guī)劃正是在這樣背景下產(chǎn)生的。這是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個(gè)新的規(guī)劃層次。在上海、溫州、廣州等城市已有成功經(jīng)驗(yàn)。它一般規(guī)定8-9項(xiàng)控制指標(biāo)（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。

六、結(jié)束語

綜上所述，城市規(guī)劃與房地開發(fā)是既矛盾又統(tǒng)一的整體，二者相互依賴又相互獨(dú)立，相互聯(lián)系又相互制約。沒有城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)無從談起;沒有房地產(chǎn)開發(fā)，城市規(guī)劃就無法實(shí)現(xiàn)。?因此，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)城市規(guī)劃也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。雙方既要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)和短期利益相結(jié)合，又要協(xié)調(diào)城市利益與房地產(chǎn)企業(yè)利益，這樣才能共同促進(jìn)城市建設(shè)良性循環(huán)發(fā)展。

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