新形勢下房地產企業(yè)合同管理工作分析

馬利剛

【摘要】在房地產企業(yè)經營中，合同管理是促進企業(yè)正常經營的前提，然而在合同管理過程中由于涉及的領域較多，因此合同管理是一項較為艱巨的工作。本文就房地產企業(yè)的合同管理的重要性和提高合同管理的措施進行簡要分析和論述。

【關鍵詞】房地產企業(yè);合同;管理工作

合同作為商品交換的法律保障，在企業(yè)經濟活動中企業(yè)對經濟活動的有效管理是通過管理企業(yè)合同來實現的。房地產企業(yè)中除了日常的費用支出外，其他多數經濟活動都是通過簽訂合同進行和完成的，因此，對房地產企業(yè)而言加強合同管理尤為重要，加之，無論在企業(yè)額資金管理中，還是在企業(yè)的項目管理中，合同管理在房地產企業(yè)的財務管理中始終扮演著重要角色，因此房地產企業(yè)應加強對合同的管理。

• 房地產企業(yè)實施合同管理的重要性

（一）合同管理是促使經營目標實現的前提

合同作為當事人之間在法律基礎上確定、變更和終止雙方權利與義務關系的協(xié)議，其基本屬性是一種契約。房地產企業(yè)在經營活動中，通過簽訂合同將房地產項目任務委托他人或者承接他人的房地產項目任務，是其在整個警用活動中擁有法律保障，在整個房地產項目的經營過程中，合同內容和準則是合同雙方執(zhí)行任務的最高行為準則，合同雙方應嚴格按照合同相關規(guī)定享受合同賦予的權利和履行合同規(guī)定的義務，只有在合同的約束下，雙方當事人的行為才能夠被制約、監(jiān)督，雙方當事人的權益才得以保證。因此，合同管理是房地產企業(yè)正常經營的基礎，也是促使經營目標實現的前提。

• 對企業(yè)的管理手段加以嚴格規(guī)范

隨著我國經濟的高度發(fā)展，市場競爭越來越激烈，要想保證市場中各個經濟主體能夠在公平有序的環(huán)境下競爭，必須對市場經濟體制的法律法規(guī)加以完善。房地產企業(yè)隨著建筑行業(yè)的高速發(fā)展而迅速崛起，其項目合同的簽訂可以說是涉及到多種領域，甚至還涉及到企業(yè)內部和合作單位之間的多個部門，因此，房地產企業(yè)的合同管理工作是相當復雜的。例如房地產企業(yè)管理過程中出現雙方溝通不暢、相互之間進行詆毀或徇私舞弊等不良現象時，通過雙方簽訂的合同，不僅可以對雙方行為加以約束，也能夠在一定程度上維護公平競爭的秩序。由此可以看出，房地產企業(yè)加強合同管理是規(guī)范企業(yè)管理手段的重要途徑，也是維護企業(yè)良好形象的依據。

• 有效防范企業(yè)經營風險

眾所周知，房地產開發(fā)具有投資成本高、工程施工量大、工程建設工期長、受到國家政策干預程度高等特點，由此在其經營過程中存在較大的經營風險，而企業(yè)要想對這些風險加以防范和管理，必須加強合同管理。房地產企業(yè)的工程在建設過程中的立項、施工和竣工驗收階段中都面臨著多種不同風險因素。比如，在工程項目的招標中，由于招標方和投標方了解的信息不通，對招標方而言需要對各種風險加以考慮，使得開發(fā)企業(yè)無法作出合理的選擇，如果企業(yè)對合同進行有效管理，便能夠對風險加以準確判斷和合理規(guī)避，進而更好地控制開發(fā)項目的進度、質量、成本和安全。

• 房地產企業(yè)加強合同管理的措施

（一）構建完善的合同管理體系

房地產企業(yè)從簽訂合同開始到履行合同結束的過程中，涉及到專業(yè)管理部門較多，無論其中哪一個部門出現錯誤，都會使房地產企業(yè)經營造成嚴重的經營損失。因此，為了避免合同履行過程中出現失誤情況，房地產企業(yè)必須構建完善的合同管理體系并制定高效的工作流程，從而確保企業(yè)合同管理效率的提高。房地產企業(yè)構建的完善的合同管理體系內容應包括完善的管理部門職責權限制度、合同編制制度、合同審核制度、合同監(jiān)督制度等，只有對合同管理者的責任加以明確，才能保證合同管理者盡最大能力管理好合同;高效的工作流程應該與合同管理體系相協(xié)調，在合同管理體系構建的同時制定相應的管理工作流程，首先合同管理人員應該掌握合同管理制度的內容，然后對合同歸口進行管理，最后需要對合同內容及其履行情況進行審核。

• 制定并完善合同示范文本制度

在房地產企業(yè)合同管理中制定和完善合同示范文本制度，主要取決于兩方面的原因，一方面合同當事人可以借助合同示范文本對相關的法律、法律加以熟悉，以此確保合同是在法律規(guī)范的基礎上得以簽訂的，另一方面采用合同示范文本制度有利于提高合同的履約率。房地產企業(yè)在經營過程中，應該在原本的合同示范文本制度的基礎上對其加以完善，例如對當事人的權利、義務和責任進行更為全面的分析和了解，確保合同的可執(zhí)行性，也可在很大程度上防止當事人出現主觀上的錯誤?？傊?，房地產企業(yè)在簽訂合同時，應對合同示范文本進行考慮，而在合同執(zhí)行過程中，應完善合同示范文本，以此防范合同風險。

• 設立健全的合同管理機構

房地產企業(yè)在加強合同管理過程中，應根據企業(yè)經營的實際情況和企業(yè)本身的特點，設立健全的合同管理機構。合同管理機構的主要任務應該包括制定相關的合同管理制度、對企業(yè)簽訂的各個工程合同進行審核、對工程合同的簽訂和執(zhí)行情況等進行跟蹤檢查和監(jiān)督。在房地產企業(yè)對合同管理中，合同管理機構應該合同簽訂和履行中，承擔有關合同法律、法規(guī)的宣傳工作，對合同管理人員進行培訓，對合同內容進行審查，當合同中出現糾紛時應參與合同糾紛的解決。總之，房地產企業(yè)應該在合同管理過程中，設立健全的合同管理機構，明確合同管理機構應承擔的責任和義務，保證機構在企業(yè)管理中發(fā)揮的紐帶作用，最終使工程項目合同的簽訂、履行、變更和終止等活動得到有效控制。

• 加強對合同管理人員的培訓

合同管理人員的素質是影響合同管理工作效率和質量的重要因素，因此，房地產企業(yè)要想加強合同管理，提高合同管理質量，應該對合同管理人員進行定期或不定期培訓。企業(yè)在提高合同管理人員素質中應考慮以下幾方面的工作：

1. 選擇合適的合同管理人員。房地產企業(yè)在聘用合同管理人員時，應選擇對房地產工程項目建設過程和施工環(huán)節(jié)全面了解的、具有一定合同管理知識的、有較強法律法規(guī)意識的人，只有對多方面業(yè)務熟悉的管理人員，才能夠在管理合同中應用合同管理技能提高管理質量。
2. 重視合同管理人員的培訓工作。房地產業(yè)涉及的范圍和領域較廣，因此房地產企業(yè)簽訂的合同內容涉及的法律、行政法規(guī)等知識較廣泛，這就需要合同管理人員不斷學習合同管理法律，為了滿足管理人員學習合同管理法律的要求，房地產企業(yè)應定期或不定期對管理人員進行專業(yè)知識培訓，不斷提高管理人員的業(yè)務水平。
3. 合同管理人員不斷強化自身的學習。合同管理人員應在實際工作中積極汲取國際成熟的合同管理經驗，不斷完善合同內容，盡可能減少合同中出現的失誤，從而降低合同履行中的爭議，提高工程合同管理水平。

三、結束語

合同管理工作作為房地產企業(yè)管理工作中的重要組成部分，房地產企業(yè)應在日常經營中認識到合同管理的重要性，并在此基礎上加強合同管理，采用多種有效措施提高合同管理的質量。企業(yè)只有做好合同管理工作，才能夠有效控制和防范經營風險，才能夠保證企業(yè)經營目標的順利實現。

【參考文獻】

[1]?秦玉文.??建筑業(yè)如何成為實實在在的支柱產業(yè)[J].?建筑.?2006（17）

[2]?胡季英，關柯.??我國建設工程合同管理存在的問題及對策探討[J].?建設監(jiān)理.?2003（04）

[3]?張大來.??企業(yè)合同管理的現狀及完善——上海市虹口區(qū)合同信用促進會的調研報告[J].?中國工商管理研究.?2004（06）

[4]?沈啟勝.??關于建筑施工企業(yè)合同管理中常見的幾個問題——以湖北省宜城市為例[J].?中國建設信息.?2006（04）

[5]?任志遠，賈海濱.??淺析建筑企業(yè)合同管理中存在的主要問題及原因[J].?科技資訊.?2005（27）