淺談房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本管理與案例分析

袁大洲 顧漢標(biāo)

【摘要】隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，房產(chǎn)企業(yè)陷入了“前期投入多，資金回籠難”的困境，因此如何有效管理控制建設(shè)項(xiàng)目的成本成了重中之重的難題，房產(chǎn)企業(yè)只有加大對(duì)成本管理的控制力度，提高對(duì)成本管理的水平才能擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益提升的空間。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本管理；投資決策；設(shè)計(jì)；招投標(biāo)

0. 引言

在房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理始終貫穿其中，包括建設(shè)投資決策階段、建設(shè)設(shè)計(jì)階段、建設(shè)招投標(biāo)階段、建設(shè)施工階段、建筑竣工驗(yàn)收結(jié)算直至最后的銷售階段。本文通過(guò)對(duì)其中的建設(shè)投資決策階段、建設(shè)設(shè)計(jì)階段、建設(shè)招投標(biāo)階段及建設(shè)施工階段來(lái)分析房產(chǎn)企業(yè)成本管理的意義。

1.建設(shè)投資決策階段在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理中起關(guān)鍵作用

建設(shè)投資決策階段是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行選擇和決定的過(guò)程，對(duì)之后的房產(chǎn)項(xiàng)目有著至關(guān)重要的意義，通過(guò)比較不同的工程方案，選擇合適的技術(shù)條件去建設(shè)，最終決定是否擬建項(xiàng)目，建設(shè)投資最終的經(jīng)濟(jì)效益最終取決于建設(shè)投資決策的正確與否。如在對(duì)某大型建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行投資判斷時(shí)，建設(shè)總面積為386000 m2，地下室建設(shè)面積為68550 m2，地面建設(shè)面積為317500m2，通過(guò)對(duì)成本的分析判斷后，地下室建設(shè)面積做出如下改動(dòng)，把地下室的柱距由原先的8.1米改變?yōu)槿缃竦?.3米，對(duì)車位的調(diào)整更趨合理性。

調(diào)整前后的參數(shù)為土方182萬(wàn)元、支護(hù)46萬(wàn)元、地下室3519萬(wàn)元、樁基293萬(wàn)元，共計(jì)減少4040萬(wàn)元，工期預(yù)計(jì)減少至少2個(gè)月，相當(dāng)于開(kāi)盤銷售提前了2個(gè)月，使資金周轉(zhuǎn)周期得以縮短。由此案例可知：建設(shè)成本的有效分配對(duì)經(jīng)濟(jì)效果有關(guān)鍵作用，通過(guò)控制投資決策階段的成本管理，指導(dǎo)建設(shè)的投資分配，選擇最佳的方案。

2.建設(shè)設(shè)計(jì)階段在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理中起決定作用

確定好建設(shè)項(xiàng)目后，工程的設(shè)計(jì)成為了擺在廣大建設(shè)著面前的難題，雖然建設(shè)設(shè)計(jì)的費(fèi)用通常只占工程項(xiàng)目全部成本的1% ～2%，卻影響建設(shè)工程80%以上的造價(jià)，因此合理的建筑設(shè)計(jì)是控制建設(shè)成本的基礎(chǔ)與前提，這不僅關(guān)系到一次性將投資多少給工程項(xiàng)目，也將關(guān)系到竣工之后的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的分析決策，確定房產(chǎn)成本管理的主要部分，工程計(jì)量只是包含建設(shè)預(yù)算及工程結(jié)算，無(wú)法從根本上控制建設(shè)成本，因此就必須在建設(shè)設(shè)計(jì)階段中抓好重點(diǎn)。

2.1實(shí)行建設(shè)方案的招投標(biāo)制度

通過(guò)對(duì)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，以此確保建筑設(shè)計(jì)的安全性、實(shí)用性、先進(jìn)性等各方面的特性。適當(dāng)合理的設(shè)計(jì)會(huì)減少建設(shè)工程10%以上的造價(jià)，不合理的設(shè)計(jì)會(huì)造成建筑的質(zhì)量問(wèn)題，使工程程序無(wú)故變更，增加了建設(shè)成本的負(fù)擔(dān)，不合理的設(shè)計(jì)可能還會(huì)造成建筑風(fēng)格的落后，從而影響房產(chǎn)的開(kāi)盤銷售，使企業(yè)資金長(zhǎng)期得不到回籠，無(wú)法保證經(jīng)濟(jì)效益的可行。然而在當(dāng)下的建設(shè)設(shè)計(jì)中，不少建設(shè)者只看重技術(shù)，而輕視經(jīng)濟(jì)效益，隨意提高建設(shè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或是安全系數(shù)，較少考慮經(jīng)濟(jì)上的合理適當(dāng)，產(chǎn)生許多無(wú)效成本，這就對(duì)有效控制建設(shè)成本形成了沖突。

如某大型高層住宅每層電梯井的走廊只有十米左右的距離，當(dāng)中又沒(méi)有防火分區(qū)，只安裝了三只消防箱，但是按照消防條例規(guī)范，要求只要有兩支水槍可以同時(shí)到達(dá)房間內(nèi)的任一部位即可，因此就多余了一只消防水箱。這種設(shè)計(jì)明顯不合理，浪費(fèi)了部分資源，造成部分工程成本的浪費(fèi)。

2.2比較不同設(shè)計(jì)方案背后的經(jīng)濟(jì)效益

建設(shè)者必須要謹(jǐn)慎挑選適合的建筑設(shè)計(jì)方案，分析判斷不同設(shè)計(jì)方案背后的造價(jià)以及背后的經(jīng)濟(jì)效益，務(wù)必選擇技術(shù)成熟、施工簡(jiǎn)便、成果合理的建筑設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)方案的分析篩選可以有助于投資上的有效控制，也能推動(dòng)施工的操作，例如在建設(shè)樁基上的選用：

如某位于大型住宅項(xiàng)目，其地下水資源豐富，初次勘探其力層厚度大約在地下25至30米，建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)由4幢35層高樓與1幢16層高樓組成，皆有地下室一層，建筑總面積為87235 m2，而在選擇樁基種類時(shí)，設(shè)計(jì)院提供了兩種不同的樁型方案，通過(guò)成本計(jì)算分析可知，預(yù)應(yīng)力管樁相較于沖孔沉管樁而言更便于施工，且可提高施工速度，減少對(duì)施工場(chǎng)地的影響，成本也可以降低230萬(wàn)元，因此選用預(yù)應(yīng)力管樁。

2.3實(shí)施實(shí)際方案限額

建設(shè)工程項(xiàng)目最關(guān)鍵的一項(xiàng)成本控制即限額設(shè)計(jì)。在建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程中，建設(shè)者們必須要與成本管理者緊密合作，務(wù)必保證技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的比例達(dá)到最優(yōu)。建設(shè)者在設(shè)計(jì)建筑時(shí)需站在投資方的角度看待問(wèn)題，分析比較不同方案，在設(shè)計(jì)優(yōu)化的同時(shí)盡量做到建筑工程利益的最大化；而成本管理者需要及時(shí)對(duì)建筑工程的造價(jià)做出核算，提供相關(guān)信息與合適的建議供建設(shè)者參考，使投資活絡(luò)以便可以有效控制。例如在設(shè)計(jì)當(dāng)中建筑結(jié)構(gòu)的鋼筋含量、砼含量的設(shè)定指標(biāo)。

如某辦公樓建筑設(shè)計(jì)為地下三層，不含樁基的地下室結(jié)構(gòu)的鋼筋含量限額設(shè)計(jì)為每平方米180公斤，但當(dāng)初設(shè)計(jì)的鋼筋含量每平方米卻要超過(guò)180公斤，通過(guò)設(shè)計(jì)單位不懈的努力，在對(duì)地下室結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)的比較計(jì)算以及論證優(yōu)化，終于將每平方米的鋼筋含量控制在每平方米180公斤以內(nèi)，達(dá)到限額的標(biāo)準(zhǔn)，然后才能進(jìn)行下一步設(shè)計(jì)。

2.4強(qiáng)化圖紙會(huì)審

在建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程中所發(fā)現(xiàn)的紕漏，解決的代價(jià)最小，卻可以取得良好的效果。在設(shè)計(jì)完畢之后，房產(chǎn)企業(yè)通常需要組織精通設(shè)計(jì)方面的技術(shù)專業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行進(jìn)一步考察，其中建筑設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)合理性，戶型結(jié)構(gòu)的分布合理性、各部分之間交叉的融合性，以及建設(shè)成本的經(jīng)濟(jì)性是重點(diǎn)考察的方面，例如建筑與設(shè)計(jì)的戶型是否相匹配，設(shè)備與材料的選用是否最趨經(jīng)濟(jì)化、管道分布是否合理等。

3.控制建設(shè)工程成本的核心是建設(shè)招投標(biāo)階段

建設(shè)招投標(biāo)階段在如今的建設(shè)項(xiàng)目工程占據(jù)十分重要的地位，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇最優(yōu)承包商，不僅對(duì)質(zhì)量有所保障，也能有效減少建設(shè)成本。但需要注意的是，在建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)文件必須明確寫明招標(biāo)內(nèi)容、要求、工期、范圍、質(zhì)量等一切標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)招標(biāo)文件必須要附帶建設(shè)合同，因?yàn)榻ㄔO(shè)合同是保障建設(shè)成本不受損失的重要憑證。建設(shè)合同中必須明確雙方的權(quán)利與責(zé)任，對(duì)于建設(shè)成本以及建設(shè)造價(jià)有所關(guān)聯(lián)的條款都需要詳細(xì)說(shuō)明，避免任何一方產(chǎn)生誤解的情況發(fā)生，對(duì)于建設(shè)施工過(guò)程中有風(fēng)險(xiǎn)的情況，合同中也要提供應(yīng)急方案，此外對(duì)于國(guó)家政策、法律法規(guī)的調(diào)整性內(nèi)容也應(yīng)該詳細(xì)載入合同中，使合同充分發(fā)揮管理約束以及監(jiān)督的功能，從而節(jié)約建設(shè)成本在招標(biāo)文件中附帶合同也為接下來(lái)建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)完成后順利簽約做好了準(zhǔn)備。在大型建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)中，工程量清單也是必不可少的，通過(guò)兩家公司背靠背地同時(shí)編制審核工程量清單，采取一編一審的方式，有助于減少實(shí)際工程量的差錯(cuò)與補(bǔ)漏，大大提升了質(zhì)量上的保障。

4.建設(shè)項(xiàng)目施工過(guò)程是房產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要環(huán)節(jié)

由于建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段以及招標(biāo)投標(biāo)階段已經(jīng)基本上評(píng)估了建設(shè)項(xiàng)目工程大體的造價(jià)，因此建設(shè)項(xiàng)目施工過(guò)程的最大任務(wù)就是盡可能減少意外情況的發(fā)生，避免額外支出，嚴(yán)控把控建設(shè)項(xiàng)目的變更。建設(shè)項(xiàng)目施工過(guò)程是房產(chǎn)企業(yè)成本管理的實(shí)質(zhì)工程，它關(guān)系到最后建設(shè)工程的總體造價(jià)，如在實(shí)際施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)單位、施工單位的溝通不協(xié)調(diào)或者其他干擾因素的出現(xiàn)，從而造成建設(shè)項(xiàng)目的變更、工期的延長(zhǎng)以及工作內(nèi)容的增加，這些都會(huì)影響到建設(shè)成本的增加，房產(chǎn)企業(yè)必須在此時(shí)嚴(yán)格把握好工程的進(jìn)度，如有意外狀況出現(xiàn)，房產(chǎn)企業(yè)必須摸清事故發(fā)生的緣由，及時(shí)做好處理。如何把握好工程的進(jìn)度，主要可以從以下幾點(diǎn)入手：

4.1圖紙會(huì)審是有效控制工程進(jìn)度的起點(diǎn)

經(jīng)歷了建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)之后，雙方正式簽訂合同之后必須要進(jìn)行二次圖紙會(huì)審，雖然出現(xiàn)的問(wèn)題需要通過(guò)增加工程量來(lái)解決，但是如果可以在建筑竣工前順利解決問(wèn)題，則可以減少將來(lái)工程返工的可能性以及業(yè)主索賠的機(jī)率。作為房產(chǎn)企業(yè)，必須在建設(shè)項(xiàng)目施工過(guò)程中不斷地比對(duì)圖紙的計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際工程量進(jìn)度，嚴(yán)格把控工程上工序的變更或疊加，必須牢牢把握建設(shè)成本的輸出。

4.2必須統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好建設(shè)項(xiàng)目工程的成本與進(jìn)度

建設(shè)項(xiàng)目工程是一個(gè)對(duì)立統(tǒng)一的有機(jī)體，其中質(zhì)量、進(jìn)度與投資三個(gè)要素密切聯(lián)系、相互制約，任何一方的調(diào)動(dòng)或改變都將潛移默化地影響其他的兩方，因此該如何正確處理三者的關(guān)系是擺在廣大建設(shè)者們面前的難題，但必須在確保質(zhì)量第一的前提下，對(duì)這三者進(jìn)行協(xié)調(diào)，而建設(shè)工程中的成本控制需要建設(shè)進(jìn)度與成本掛鉤，因此設(shè)計(jì)者與建設(shè)者必須統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好三者的關(guān)系。

4.3房產(chǎn)企業(yè)需時(shí)時(shí)跟蹤審核

雖然國(guó)家并未規(guī)定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托第三方進(jìn)行工程的跟蹤審核工作，但第三方的全程跟蹤與審核驗(yàn)算的作用對(duì)于控制建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)卻有非常積極的意義。時(shí)時(shí)跟蹤審核有助于開(kāi)發(fā)商及時(shí)了解施工進(jìn)度，第一時(shí)間為建設(shè)項(xiàng)目分析建議，不僅可以保障建筑質(zhì)量，更大大縮短減少了審核結(jié)算的時(shí)間。

5.結(jié)語(yǔ)

成本管理是房產(chǎn)企業(yè)的重要環(huán)節(jié)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義。隨著房產(chǎn)微利時(shí)代的到來(lái)，房產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比擴(kuò)張規(guī)模更為重要，建設(shè)成本的節(jié)省為利潤(rùn)上升騰出了足夠的空間，更加有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因此把握建設(shè)項(xiàng)目工程各個(gè)階段尤為重要，無(wú)論是工程設(shè)計(jì)階段還是之后的工程招投標(biāo)階段都需要以建設(shè)成本為立足點(diǎn)，放眼未來(lái)，只有這樣，才可以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占取優(yōu)勢(shì)。

【參考文獻(xiàn)】：

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