淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃及設(shè)計(jì)

許海明

摘要：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，非常重要和關(guān)鍵的一步就是進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，從某種程度上來(lái)說(shuō)，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞將直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量與水平。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)重要性與價(jià)值的分析非常有必要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目； 規(guī)劃設(shè)計(jì)；成本

引言：房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)依據(jù)往往是根據(jù)建設(shè)單位提供的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，為此，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性和精確度便成為前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)的契合點(diǎn)。該文指出地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃要適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展變化的需求，符合消費(fèi)者的品位和消費(fèi)能力，在這種情況下設(shè)計(jì)建造更多的多姿多彩的建筑。

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)需以人為本

以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。另外，在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，要避開(kāi)規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭(zhēng)議地，從規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，幾年后該地段的預(yù)測(cè)情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場(chǎng)的價(jià)值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時(shí)一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無(wú)源之水。為此，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。規(guī)劃出新的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式隨著設(shè)計(jì)專業(yè)分工和市場(chǎng)的細(xì)化，配合設(shè)計(jì)各階段的咨詢顧問(wèn)公司、方案設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、施工圖設(shè)計(jì)公司等更加專業(yè)的公司會(huì)更加適合階段設(shè)計(jì)工作的需要，而且會(huì)作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請(qǐng)?jiān)撾A段高水平的公司來(lái)做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。因此，房建開(kāi)始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)水平。對(duì)于大型房產(chǎn)項(xiàng)目，如果比較復(fù)雜，邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢，可以幫助房建者理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個(gè)基本確定的方案，供其進(jìn)行選擇。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)從以人為本的角度充分考慮消費(fèi)者的行為心理需求

房地產(chǎn)市場(chǎng)中的使用主體----消費(fèi)者的行為與心理是建筑師進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。如果說(shuō)前述從房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的價(jià)值來(lái)分析，只是為了幫助建筑師換個(gè)角度去思考評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，那么分析消費(fèi)者的行為心理需求才是我們真正的設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)成敗的關(guān)鍵因素。消費(fèi)者的心理行為需求，是隨著政治、經(jīng)濟(jì)、文化與環(huán)境等眾多因素的變化而改變的。中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)者的日趨成熟，產(chǎn)生了日趨增多的二次、三次置業(yè)的客戶，消費(fèi)者的理性消費(fèi)及其購(gòu)買行為也發(fā)生了前所未有的變化。如果許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開(kāi)始的設(shè)計(jì)定位就不能符合當(dāng)前市場(chǎng)或者不能預(yù)見(jiàn)到今后多變的消費(fèi)者需求的要求，加上開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)，往往產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成后已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)需求，失去市場(chǎng)吸引力，造成產(chǎn)品在市場(chǎng)中不能滿足消費(fèi)者的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值在流通和消費(fèi)環(huán)節(jié)上無(wú)法實(shí)現(xiàn)，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識(shí)、立場(chǎng)和方法來(lái)分析現(xiàn)代消費(fèi)者的心理行為需求已經(jīng)不行了，我們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵是要通過(guò)時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)、跟蹤市場(chǎng)、深入市場(chǎng)、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)，挖掘出市場(chǎng)中不同層次消費(fèi)者的潛在需求，通過(guò)認(rèn)識(shí)需求、研究需求、引導(dǎo)需求，進(jìn)而創(chuàng)造出適合需求發(fā)展的住宅產(chǎn)品，讓消費(fèi)者體會(huì)親切感、認(rèn)同感、歸屬感和信任感，使他們接受產(chǎn)品，激發(fā)消費(fèi)者的潛在需求為有效需求，最后產(chǎn)生購(gòu)買欲望。

3.選好建筑師

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計(jì)水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。因此，從一開(kāi)始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人（業(yè)績(jī)、經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)面交談）。發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強(qiáng)口頭表達(dá)能力，增強(qiáng)理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計(jì)過(guò)程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點(diǎn)和意圖；開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計(jì)的專業(yè)性，不要盲目加以意見(jiàn)，左右設(shè)計(jì)師。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制五大原則

1.全面性原則。在成本控制過(guò)程中，要求全體職員參與成本費(fèi)用的控制，因?yàn)閷?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，不僅僅是項(xiàng)目分析決策者涉及到的相關(guān)費(fèi)用、管理者的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、施工人員的施工費(fèi)用，每一工作人員都會(huì)與管理過(guò)程中發(fā)生的特定耗費(fèi)有關(guān)；此外，成本控制是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的全過(guò)程與周期，而不能僅是是對(duì)部分高額度費(fèi)用支出的管理與控制。

2.經(jīng)濟(jì)效益原則。成本控制的出發(fā)點(diǎn)即為通過(guò)將項(xiàng)目的成本盡量地控制在最低，并在預(yù)算的成本范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的效益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益為中心，以在最小成本費(fèi)用下實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。

3.目標(biāo)成本控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目必須以目標(biāo)成本為依據(jù)，嚴(yán)格去監(jiān)督在開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出；目標(biāo)成本一般是基于對(duì)企業(yè)的人力、物力、財(cái)力等進(jìn)行了綜合的分析思考之后，考慮項(xiàng)目的內(nèi)部實(shí)際情況及外部市場(chǎng)環(huán)境，采用價(jià)值工程等專門方法，做出最佳目標(biāo)成本的決策。

4.動(dòng)態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著階段的不同，特別是施工階段項(xiàng)目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)也需要根據(jù)施工過(guò)程的進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。例如：在項(xiàng)目的綜合分析決策階段應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目所處的外部市場(chǎng)情況及所處的地域的獨(dú)特特點(diǎn)，重點(diǎn)考察項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性；而在設(shè)計(jì)階段則需要充分運(yùn)用價(jià)值工程的方法，重點(diǎn)分析產(chǎn)品在交付使用后，能否達(dá)到其所期望的功能而進(jìn)行限額設(shè)計(jì)；在施工階段則需側(cè)重于各項(xiàng)成本的實(shí)際支出情況，并結(jié)合變化著的市場(chǎng)行情及時(shí)糾正偏差，以實(shí)現(xiàn)進(jìn)行成本控制的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

5.責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及其他人員都有在規(guī)定范圍內(nèi)決定費(fèi)用開(kāi)支與否以及開(kāi)支多少的權(quán)力；同時(shí)，各管理部門、施工單位和相關(guān)人員又負(fù)有各自的成本控制的責(zé)任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對(duì)各部門人員在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)，并將最終的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與成本管理人員的個(gè)人收入直接掛鉤，以決定獎(jiǎng)懲，由此來(lái)提供各方控制主體實(shí)施控制的內(nèi)在動(dòng)力而形成激勵(lì)機(jī)制。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的著重點(diǎn)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)，還需要與本地方的特色進(jìn)行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理中存在的問(wèn)題，要及時(shí)制定科學(xué)合理的政策方針并切實(shí)有效的實(shí)行。

參考文獻(xiàn)：

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