房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管理探討

宓雪君

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就是項(xiàng)目成本控制力的競(jìng)爭(zhēng)，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理與成本控制，做好限額設(shè)計(jì)

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià) 成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合各類資源的過程，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的獲取則是在合理有效利用各類資源的過程中獲取的。因而，作為企業(yè)為獲取最大利潤(rùn)就必須在整合各類資源中做到合理的成本控制。

目前房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)分析：

當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢(shì)企業(yè)將失去市場(chǎng)份額。作為高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)條件下，目前這種競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)日益白熱化。

在當(dāng)今這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，最重要的是競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格，盡可能地減少工程成本，降低產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，這一點(diǎn)一直備受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的熱切關(guān)注，即為熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。

簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就是項(xiàng)目成本控制力的競(jìng)爭(zhēng)。

二、項(xiàng)目成本的工程造價(jià)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本測(cè)算：可以按照規(guī)劃面積指標(biāo)為依據(jù)來測(cè)算項(xiàng)目成本構(gòu)成，具體的項(xiàng)目開發(fā)成本比例與成本組成大致如下：

1、土地成本約占30%-35%；

2、建安工程費(fèi)約占50%-55%；

3、前期性費(fèi)用（三通一平整、各類規(guī)費(fèi)等5%）；

4、管理、財(cái)務(wù)、銷售費(fèi)用約占8%-10%；

5、大市政費(fèi)用約占5%-10%；

土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本準(zhǔn)確分析。

前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的5%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵，而成本控制成為其次。

工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項(xiàng)工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/供貨合同成本。

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：這部分一般占5-10%左右。主要是指項(xiàng)目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以，這部分成本也相對(duì)固定。

三項(xiàng)費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。

通過對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析，設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用只占全部費(fèi)用的1%，但在項(xiàng)目決策正確的前提下，他對(duì)工程造價(jià)影響程度高達(dá)75%以上。必須充分重視設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制。

三、設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制分析

建筑設(shè)計(jì)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的先行者，對(duì)成本控制有著舉足輕重的作用。建筑設(shè)計(jì)從源頭方案起，貫穿整個(gè)工程。而一般來說，建筑方案對(duì)項(xiàng)目建安成本起決定性作用，初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)則是對(duì)方案的優(yōu)化，也即是對(duì)建筑品質(zhì)及成本控制的平衡的優(yōu)化。

設(shè)計(jì)階段包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等，要求上述各項(xiàng)設(shè)計(jì)結(jié)果的成本都在控制范圍之內(nèi)并要求實(shí)施階段不再做大的調(diào)整。

影響項(xiàng)目投資最大的階段，是設(shè)計(jì)階段。在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%-95%；初步設(shè)計(jì)階段建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)全部應(yīng)確定，這些在建筑工程中占工程總造價(jià)75%-95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，只是對(duì)工程設(shè)計(jì)的合理性、可行性進(jìn)行確定，而這一部分對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的35%-75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5%-35%。很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。長(zhǎng)期以來，我國(guó)普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制，而往往把控制工稱造價(jià)的主要精力放在施工階段，這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價(jià)，就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來，當(dāng)前尤其是抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。

怎樣實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理與控制

工程造價(jià)的有效控制，應(yīng)以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。工程造價(jià)的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的控制，在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段，把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，要做好此項(xiàng)工作應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

1、引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)

實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，一方面可以有效地防范設(shè)計(jì)領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位在良好的制度環(huán)境下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)，不斷加強(qiáng)自身管理，提高設(shè)計(jì)水平，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。另一方面也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案上的選擇范圍，保證了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度有利于選擇最經(jīng)濟(jì)合理的方案，降低工程造價(jià)，使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用控助目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。

2、強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

強(qiáng)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，使設(shè)計(jì)既具有技術(shù)先進(jìn)性和適用性，又具有經(jīng)濟(jì)合理性，在保證性能、質(zhì)量的前提下，努力降低項(xiàng)目投資費(fèi)用。能大幅降低投資費(fèi)用的措施主要有：（1）削減可以省掉的工程內(nèi)容或縮小工作范圍；（2）適度技術(shù)要求和材料規(guī)格、性能要求；（3）不要過于追求過剩功能和質(zhì)量等。

3、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣講直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析上要改變?cè)O(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣做法。開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。這樣可以滿足設(shè)計(jì)對(duì)結(jié)構(gòu)形式的要求，同時(shí)經(jīng)過計(jì)算又降低了工程造價(jià)，嚴(yán)格把工程的建安成本控制住了，達(dá)到了限額要求。

4、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足與缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前，組織總工辦、工程部、成本管理部，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤造成施工工程變更，造成經(jīng)濟(jì)損失。

5、加強(qiáng)變更管理，杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更。對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，必須采取變更制度管理，必須有充分的理由、啟動(dòng)會(huì)簽程序，必須有副總經(jīng)理以上的領(lǐng)導(dǎo)簽字方可生效。同時(shí)分清變更的責(zé)任方，及時(shí)采取經(jīng)濟(jì)處罰。這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，給工程帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

結(jié)束語

大浪淘沙，適者生存。房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的洗牌，為達(dá)到工程造價(jià)的有效控制，在優(yōu)化設(shè)計(jì)方案基礎(chǔ)上，在建設(shè)程序的各個(gè)階段，采用合理的方法和措施把工程造價(jià)的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價(jià)限額內(nèi)。全壽命、全階段、全員參與造價(jià)管理以節(jié)省投資，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，在市場(chǎng)大潮中立于不敗之地，重視設(shè)計(jì)階段的成本控制，尤為重要。