淺析地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)土建環(huán)節(jié)的造價(jià)控制措施

周潔

【摘要】造價(jià)控制是影響房地產(chǎn)價(jià)格最主要的因素之一，造價(jià)的控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程。本文根據(jù)多年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)，分別從從工程造價(jià)的特點(diǎn)及含義以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土建環(huán)節(jié)造價(jià)控制進(jìn)行了研究，并提出了一些具體的措施。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；土建；造價(jià)；控制

工程造價(jià)通俗講就是建筑工程的建造價(jià)格，目前對(duì)工程造價(jià)的含義有兩種方式：①工程造價(jià)就是工程價(jià)格。就是建成一項(xiàng)建筑工程，實(shí)際或預(yù)計(jì)在技術(shù)勞務(wù)市場(chǎng)、設(shè)備市場(chǎng)、土地市場(chǎng)，以及承包市場(chǎng)等交易活動(dòng)中所形成的建設(shè)工程總價(jià)格和建筑安裝工程的價(jià)格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對(duì)象，通過(guò)招投標(biāo)、承發(fā)包或其他交易方式，在進(jìn)行多次特性預(yù)估的基礎(chǔ)上，最終形成的價(jià)格。②從業(yè)主和投資者的角度來(lái)定義的話(huà)，工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程實(shí)際開(kāi)支或預(yù)期開(kāi)支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。本文以具體案例進(jìn)行相關(guān)分析與探討。

小區(qū)住宅樓36棟，其中多層帶裙樓15棟，多層16棟，小高層5棟。多層及多層帶裙樓均為六層坡屋面，靜壓樁承臺(tái)基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，小高層為十一層平屋面靜壓樁承基礎(chǔ)。共計(jì)建筑面積152000平方米。

一、該小區(qū)單體施工圖設(shè)計(jì)

由甲、乙、丙三個(gè)設(shè)計(jì)單位完成。甲設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)B區(qū)1-12號(hào)樓其中多層帶裙樓和多層各6棟，建筑面積33925㎡。乙設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)A區(qū)7、8、11、18-24號(hào)樓多層帶裙樓3棟，多層5棟，小高層2棟，建筑面積55028㎡。丙設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)A區(qū)1-6、9、10、12-17號(hào)樓，其中多層帶裙樓6棟，多層5棟，小高層3棟，建筑面積63366㎡。根據(jù)預(yù)算部門(mén)施工圖工程造價(jià)計(jì)算結(jié)果總體看來(lái)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較合理，多層571.96元/㎡，多層帶裙樓588.51元/㎡，小高層607.20元/㎡。單方鋼筋用量：多層42.07kg/㎡，多層帶裙樓42.43kg/㎡，小高層46.69kg/㎡。砼單方用量：多層0.324m3/㎡，多層帶裙樓0.329m3/㎡，小高層0.32m3/㎡。砌體單方用量，多層0.204m3/㎡，多層帶裙樓0.193m3/㎡，小高層0.168m3/㎡。大部分指標(biāo)低于目前市造價(jià)站頒布的指數(shù)，但鋼材指標(biāo)多層部分偏高，現(xiàn)就三設(shè)計(jì)單位多層部分的各項(xiàng)指標(biāo)作以下具體分析。

二、各設(shè)計(jì)單位主要指標(biāo)分析

1、從土建單方造價(jià)分析（元/㎡）

多層：乙設(shè)計(jì)院571.85元，丙設(shè)計(jì)院571.98元，甲設(shè)計(jì)院572.08元，單方造價(jià)比較接近差異僅為0.23元。

多層帶裙樓：丙設(shè)計(jì)院575.66元，甲設(shè)計(jì)院590.68元，乙設(shè)計(jì)院607.51元，差異較大丙設(shè)計(jì)院分別低甲設(shè)計(jì)院15.02元，低乙設(shè)計(jì)院31.85元。

2、砼單方含量分析（m3/㎡）

多層：乙設(shè)計(jì)院0.322m3，甲設(shè)計(jì)院0.322m3，丙設(shè)計(jì)院0.328m3，三設(shè)計(jì)單位差異僅0.006m3。多層帶裙樓：甲設(shè)計(jì)院0.316m3，丙設(shè)計(jì)院0.333m3，乙設(shè)計(jì)院0.346m3，三設(shè)計(jì)單位差異較大，甲設(shè)計(jì)院分別低丙設(shè)計(jì)院0.017m3，乙設(shè)計(jì)院0.03m3。

3、鋼筋單方含量分析（kg/㎡）

多層：甲設(shè)計(jì)院39.94kg，丙設(shè)計(jì)院41.51kg，乙設(shè)計(jì)院44.24kg，三設(shè)計(jì)單位差異較大，最大差異為4.30kg.多層帶裙樓：丙設(shè)計(jì)院40.83kg，甲設(shè)計(jì)院41.93kg，乙設(shè)計(jì)院46.20kg，三設(shè)計(jì)單位差異較大，最大差異5.73kg。

4、砌體單方含量（m3/㎡）

多層：丙設(shè)計(jì)院0.191m3，乙設(shè)計(jì)院0.19m3，甲設(shè)計(jì)院0.237m3，最大差異0.047m3，差異較大。

多層帶裙樓：丙設(shè)計(jì)院0.185m3，乙設(shè)計(jì)院0.19m3，甲設(shè)計(jì)院0.203m3，最大差異0.018m3.

三、三家設(shè)計(jì)單位綜合分析后的結(jié)果

1、多層三設(shè)計(jì)單位的單方造價(jià)基本持平，砼的單方含量接近，砌體單方含量甲院略高，乙設(shè)計(jì)院鋼筋含量高4kg/㎡.乙設(shè)計(jì)院的五棟樓鋼筋含量均在42kg/㎡，以上其中A21號(hào)樓為49.61kg/㎡相比較偏高。

2、多層帶裙樓部分引起造價(jià)差異的主要因素仍是乙設(shè)計(jì)院鋼筋含量較高，每平方含量差異達(dá)5.73kg.綜合分析比較后，乙設(shè)計(jì)院所設(shè)計(jì)的三種類(lèi)型“砼及鋼筋”分部明顯高于其它二家。

四、設(shè)計(jì)分析根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析

多層房屋鋼筋含量差異較大，選擇A2#、A5#、A21#、A23#4棟具有相同或相近戶(hù)型，而單方砼、鋼筋用量差距較大的多層住宅進(jìn)行對(duì)比，其中A2#樓與A21#樓以F1房型、A5#樓與A23#樓以E2a房型進(jìn)行對(duì)比。對(duì)比所選擇梁、柱等在柱距、跨度、荷載方面相同或相近，因而具有可比性。由于設(shè)計(jì)人員、設(shè)計(jì)思路、結(jié)構(gòu)選型等方面的不同，使設(shè)計(jì)出現(xiàn)了一定差異，下面進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

1、柱配筋從底層至頂層隨受力變化，未作相應(yīng)調(diào)整。如：乙設(shè)計(jì)院A23#樓除KZ3隨樓層增加變截面調(diào)整配筋外，其余柱內(nèi)配筋未變；

丙設(shè)計(jì)院近半數(shù)柱型隨樓層增加鋼筋型號(hào)減小，用量降低，如：A2#樓KZ7的①號(hào)主筋，自承臺(tái)起為4φ25，在2.97m處變?yōu)?φ22，至11.9m處變?yōu)?φ16，鋼筋截面減少60%.

2、結(jié)構(gòu)方案中確定的柱網(wǎng)尺寸較大，造成柱截面、梁截面偏大、鋼筋用量偏大，如：丙設(shè)計(jì)院A5#樓（13）～（19）/（A）軸，總跨度9.6m，布置框架柱4根，底層該跨度內(nèi)3米層高的柱主筋鋼筋用量192.3公斤；

乙設(shè)計(jì)院A23#樓（11）～（16）/（A）軸，總跨度9.6m，布置框架柱3根，構(gòu)造柱1根，底層該跨度內(nèi)3米層高柱主筋鋼筋用量262.8公斤。

3、相同或偏小柱網(wǎng)尺寸下，柱型選擇偏大，配筋量偏大，如：丙設(shè)計(jì)院A5#樓底層（14）/（H）軸KZ3，截面300×400，配筋4φ16，2φ16，2φ16，3米層高該柱鋼筋用量37.8公斤；

乙設(shè)計(jì)院A23#樓底層（12）/（C）軸KZ16，截面450×450，配筋4φ18，4φ16，4φ16，3米層高該柱鋼筋用量61.9公斤。

4、相同跨度下，梁截面尺寸一致配筋選擇偏大，如：丙設(shè)計(jì)院A2#樓底層（12）/（C）～（F）軸KL12，跨度5.4m，截面尺寸250×500，配筋2φ16，2φ18；

乙設(shè)計(jì)院A21#樓底層（12）/（C）～（F）軸KL8，跨度5.4 m，截面尺寸250×500，配筋2φ18，3φ16.

5、相同跨度及梁截面尺寸下，箍筋未進(jìn)行優(yōu)化，如：上例中，丙設(shè)計(jì)院A2#樓5.4跨KL12，截面尺寸250×500，箍筋φ6@100/150 ；乙設(shè)計(jì)院A21#樓5.4跨KL8，截面尺寸250×500，箍筋φ8@100/200.同時(shí)乙設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)中均采用φ8箍筋，未采用φ6箍筋。

五、綜合評(píng)價(jià)

三設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性根據(jù)以上的綜合分析，甲設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的多層相對(duì)合理；多層帶裙樓相對(duì)合理；乙設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)思路、結(jié)構(gòu)選型、經(jīng)濟(jì)合理方面有需進(jìn)一步提高。

綜上所述，在施工圖設(shè)計(jì)前合理的結(jié)構(gòu)選型，梁柱鋼筋的合理配置對(duì)工程造價(jià)的影響是非常重要的。為了保證工程造價(jià)的合理性，達(dá)到節(jié)約投資的目的，必須在設(shè)計(jì)階段就應(yīng)進(jìn)行有效的控制。