淺析房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

周琳

【摘要】：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步發(fā)展，銀行采用抵押房地產(chǎn)的方式向房地產(chǎn)行業(yè)注入的信貸資金逐年增加。為了確定出適宜的貸款額度，對(duì)抵押房地產(chǎn)的評(píng)估則顯得極其的重要。同時(shí)，安全性作為金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的原則之一，如何降低抵押房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)是保障其安全性的不可忽視的重要渠道之一。抵押房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范性操作不僅僅為房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)架起了一座連接的橋梁，還對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和金融秩序發(fā)揮著積極的維護(hù)作用。對(duì)抵押房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范以及如何解決目前評(píng)估機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)防范中存在的問(wèn)題成為目前重要的研究課題之一。 本文分析了目前我國(guó)抵押房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的管理現(xiàn)狀，指出了抵押房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題，從理論上對(duì)于抵押房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的特征和形成機(jī)制做了一個(gè)較為全面的闡述和分析；從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方面對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析；對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督三個(gè)階段進(jìn)行了研究，同時(shí)結(jié)合具體的抵押房地產(chǎn)評(píng)估案例，對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并給出了風(fēng)險(xiǎn)防范的幾點(diǎn)建議，使其具有一定的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。 本文針對(duì)抵押房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的形成體制，提出了防范措施。特別針對(duì)抵押房地產(chǎn)評(píng)估的程序提出了防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的建議，對(duì)于客戶資信和盈利的前景進(jìn)行了具體分析，進(jìn)而更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的存在。在防范措施中建議評(píng)估者把握房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)規(guī)律，提高評(píng)估值的準(zhǔn)確性，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

【關(guān)鍵詞】：抵押房地產(chǎn)評(píng)估；形成機(jī)制；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、房地產(chǎn)抵押存在風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

1.1評(píng)估目的風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估的直接決定和制約著資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型和方法選定，

以抵押為目的的評(píng)估價(jià)值類型是抵押價(jià)值?！兑?guī)范》要求：房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類此房地產(chǎn)的正常市長(zhǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。以抵押為目的的房地產(chǎn)評(píng)估要注意以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、1、1預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值是當(dāng)時(shí)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，而抵押期間一般會(huì)在一年以上，一旦發(fā)生處分清償，處置價(jià)值是在未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值。因此，在評(píng)估時(shí)，對(duì)預(yù)期會(huì)降低評(píng)估價(jià)值的因素要充分考慮，而對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

1、1、2市場(chǎng)變現(xiàn)能力風(fēng)險(xiǎn)。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押房地產(chǎn)回收時(shí)大多數(shù)是將抵押房地產(chǎn)變賣，而不是回收實(shí)物；并且由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)變化等因素影響，抵押價(jià)值也相應(yīng)變動(dòng)。尤其對(duì)有價(jià)無(wú)市的房地產(chǎn)要進(jìn)行分析，降低因不能及時(shí)變現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1、2抵押評(píng)估方法選擇帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

抵押房地產(chǎn)評(píng)估方法根據(jù)房地產(chǎn)具體情況一般采取成本法、市場(chǎng)比較法、收益法或假設(shè)開(kāi)發(fā)評(píng)估法進(jìn)行評(píng)估。采取不同評(píng)估方法所評(píng)估的結(jié)果從本質(zhì)上講是一致的，均能反映房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)的公允價(jià)值，但由于各種評(píng)估方法在評(píng)估過(guò)程中所選定的參數(shù)和考慮的因素均不相同，也會(huì)造成抵押評(píng)估價(jià)值的高低風(fēng)險(xiǎn)。如：以收益法評(píng)估商業(yè)用途的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，在測(cè)定收益率時(shí)，會(huì)因確定的收益率微小變化造成房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值結(jié)果很大的差異；以假設(shè)開(kāi)發(fā)評(píng)估在建工程的價(jià)值時(shí)，建成的房地產(chǎn)價(jià)值、后續(xù)工程成本、銷售稅費(fèi)等參數(shù)均需要進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)結(jié)果的真實(shí)來(lái)自于要有一個(gè)完善透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)很不完善及行業(yè)內(nèi)相關(guān)信息資料相互共享不夠透明和有效，存在著采用不同評(píng)估結(jié)果高低風(fēng)險(xiǎn)。

1、3評(píng)估人員執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)新興服務(wù)行業(yè)，也是對(duì)專業(yè)技術(shù)要求較高的行業(yè)。它要求評(píng)估師不僅要熟悉掌握評(píng)估專業(yè)知識(shí)，而且要求評(píng)估師要具備廣泛的經(jīng)濟(jì)、法律、金融、建筑、財(cái)務(wù)及管理等方面知識(shí)。由于行業(yè)的規(guī)范和管理正在探尋階段和估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平的參差不齊，對(duì)評(píng)估原則、評(píng)估方法、技術(shù)參數(shù)及相關(guān)因素的選擇、評(píng)估信息資料真實(shí)性的甄別、評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)不足及價(jià)值含意的把握等都將影響評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性和真實(shí)性，也都增加了執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

1、4職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評(píng)估公司是公正性的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)所出具的評(píng)估報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)恪守職業(yè)道德、遵循獨(dú)立、公平、公正、公開(kāi)的原則。但當(dāng)前，個(gè)別房地產(chǎn)評(píng)估公司和評(píng)估人員出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地產(chǎn)價(jià)值，提供虛假評(píng)估報(bào)告，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，職業(yè)道德意識(shí)淡薄造成了抵押人員利益的潛在損失風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

2、1認(rèn)識(shí)誤區(qū)。房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來(lái)源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來(lái)源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風(fēng)險(xiǎn)屏障，當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題，借款人無(wú)法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)歸還貸款時(shí)，銀行可通過(guò)處置抵押物獲得補(bǔ)償。因此，從這一意義出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認(rèn)識(shí)出發(fā)，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而不注重對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。

2、2操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行操作上的缺陷也是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。

2、2、1抵押物產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物雖然通過(guò)特殊方式取得了所有權(quán)證，但沒(méi)有相應(yīng)完善的程序和手續(xù)；抵押物存在產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)糾紛；占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，沒(méi)有同時(shí)進(jìn)行抵押登記，一旦所占用的土地用途發(fā)生變動(dòng)時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值將滅失；抵押權(quán)被懸空。如開(kāi)發(fā)商以無(wú)定著物的土地使用權(quán)作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，隨著商品房的完工出售，開(kāi)發(fā)商可以輕而易舉地將售房款轉(zhuǎn)移，最終使抵押權(quán)懸空；抵押權(quán)滅失。如《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地有動(dòng)工期限限制，超過(guò)出讓合同約定的時(shí)間可以加征土地閑置費(fèi)甚至無(wú)償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長(zhǎng)期閑置不用超過(guò)一年的，無(wú)疑會(huì)增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴(yán)重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國(guó)家無(wú)償收回，抵押物就不復(fù)存在；抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。顯然，面對(duì)這樣的土地使用權(quán)，銀行即使維權(quán)成功，也只能夠以折價(jià)形式受償，但問(wèn)題還在于受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理。

2、2、3抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

（1）抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值風(fēng)險(xiǎn)。抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值主要分四種情況：一是遠(yuǎn)離城區(qū)的企業(yè)以土地、廠房設(shè)備抵押，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差大；另一種是外部環(huán)境變化引起的抵押物減值。如用城區(qū)土地抵押，由于城市規(guī)劃的調(diào)整或抵押物所處地區(qū)的功能環(huán)境的改變，也會(huì)使抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值；第三是部分用專用性很強(qiáng)的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場(chǎng)狹窄，變現(xiàn)能力很差；第四種是功能性減值，如用機(jī)器設(shè)備抵押的，由于技術(shù)進(jìn)步和設(shè)備的加速損耗，造成抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值。

（2）現(xiàn)行抵押率計(jì)算方法已不能有效控制風(fēng)險(xiǎn)。一是當(dāng)前的抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場(chǎng)價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距；二是確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶費(fèi)、處置費(fèi)等，而這些費(fèi)用所占抵押物價(jià)值的比例甚大。

2、2、4社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不規(guī)范形成的風(fēng)險(xiǎn)。一是現(xiàn)有的法律、法規(guī)對(duì)咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估失真責(zé)任追究不嚴(yán)，為虛假評(píng)估報(bào)告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件的，通過(guò)特殊關(guān)系可以辦理產(chǎn)權(quán)證明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續(xù)；三是地方保護(hù)主義的影響，銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法院裁定用于抵償債務(wù)的抵押物價(jià)值往往偏高，且未考慮償債物處置變現(xiàn)的相關(guān)費(fèi)用。

3、房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的防范及對(duì)策

3、1進(jìn)一步完善抵押貸款管理辦法。對(duì)抵押物件進(jìn)行細(xì)分，明確規(guī)范不宜作抵押物的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)抵押物的選擇，應(yīng)牢牢把握"堅(jiān)固耐用，不易毀損；通用性強(qiáng)，容易變現(xiàn)；價(jià)值穩(wěn)定，不易貶值"二十四字原則。

3、2加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作程序。信貸人員要到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)抵押物真實(shí)狀況，到有關(guān)職能部門核實(shí)產(chǎn)權(quán)檔案情況；法規(guī)部門要嚴(yán)格審核抵押物權(quán)證的合規(guī)合法性；咨詢部門要重新評(píng)估確認(rèn)抵押物價(jià)值。

3、4建立與規(guī)劃、城建、房管、國(guó)土、工商等職能部門的聯(lián)系機(jī)制，及時(shí)了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動(dòng)，是否存在重復(fù)抵押等情況。

3、5嚴(yán)格審查抵押人資格及抵押房地產(chǎn)的有效性。要審查抵押人是否是《擔(dān)保法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定的不得作為抵押人的幾種情形，是否有法人資格或是否具有完全民事行為能力的自然人、是否是體制改革后可以作為抵押人的事業(yè)法人。

3、6嚴(yán)格完善房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格核實(shí)抵押房地產(chǎn)的情況，在進(jìn)行抵押房地產(chǎn)評(píng)估后，在縣以上地方人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理登記手續(xù)。抵押登記期限一般以評(píng)估報(bào)告的效期為限，但往往借款期限長(zhǎng)于抵押登記期限，這就要求債權(quán)人在登記到期日前重新辦理評(píng)估和登記手續(xù)，才能完善房地產(chǎn)抵押合同的法律延續(xù)性和有效性，保證債權(quán)人的合法利益和風(fēng)險(xiǎn)可控。

3、7加強(qiáng)法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時(shí)了解各種有關(guān)抵押擔(dān)保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。

3、8認(rèn)真進(jìn)行實(shí)地勘察、收集、整理和分析相關(guān)資料。實(shí)地勘察是依據(jù)抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明和相關(guān)資料到實(shí)地驗(yàn)證和勘察，從而確定影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素，主要包括：房地產(chǎn)所出位置和交通條件、周圍環(huán)境質(zhì)量及配套設(shè)施等區(qū)域因素；房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)類型、內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備、朝向樓層及完損程度等個(gè)別因素；了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情，掌握市場(chǎng)交易信息；實(shí)地拍照、收集資料等。

3、9 綜合分析評(píng)估過(guò)程，慎重確定評(píng)估結(jié)果。明確了評(píng)估對(duì)象之后，應(yīng)選定擬采用的評(píng)估方法。由于采用的評(píng)估方法不同，計(jì)算出的評(píng)估額不同是很自然的。無(wú)論采取何種評(píng)估方法都要對(duì)整個(gè)評(píng)估過(guò)程在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、參數(shù)選擇是否合理、公式選用是否恰當(dāng)、影響因素是否齊全及是否符合評(píng)估原則等方面進(jìn)行檢查，在確定所選用的評(píng)估方法估算出的結(jié)果無(wú)誤后，對(duì)市場(chǎng)行情和潛力進(jìn)行綜合分析，最終決定評(píng)估價(jià)格。

4.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文針對(duì)在房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中面臨的一些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了羅列，并提出了相應(yīng)的防范措施，根據(jù)實(shí)際的房地產(chǎn)抵押評(píng)估的操作來(lái)從對(duì)于抵押人主體資格的審核等多個(gè)方面進(jìn)行分析，以期能引起相關(guān)部門的思考。

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